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bojolais
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228 réponses |
 Posté - 19 juin 2007 : 10:05:23
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Merci toujours pour le flux d'interventions....certes avec des avis contraires...., ce n'est pas facile.
Je suis parvenu à retrouver l'origine des décisions.....
1996 : 6eme resolution : CREATION DE PARKING ? OU ? SUR LE TERRAIN COTE CHEMIN.
a) Solution 1 : laissé en partie commune et loué aux intéressés ' art 25 majorité absolue)
b) Solution2 : vendu aux intéressés (unanimité)
A défaut de réunir, une majorité des copropriétaires, approuve le principe de la location d'espace commun aménage en parking au profit des copropriétaires semblant intéressés, à savoir :
Mr. "X" 2 places / Mr "Y" 2 places / Mr "Z" 1 place / Mr "A" 1 place ....etc au total 14 places. (Pour 7 occupants)
Détail de vote : "Pour" 5247 /9923" - "contre 1675/9923 - " Abstention 3001/9923"
Conclusion ces personnes stationnent gratuitement.
En 2002....une autre décision "Art 25, le place sont louées à 30€ (Trente euros) A L'ANNEE !!!
en 2006 Art 25, le prix des locations son réévaluées à 132€ à l'année.
Voila le détail de l'historique.
Aujourd’hui, le syndic n'est pas en mesure de me donner un avis en cas de refus pas les copropriétaires....il est dépassé par les évènements.
Cordialement !
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 11:18:14
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question:
Etant donné qu'il s'agit d'une décision d'AG modifiant l'occupation d'une partie d'un espace commun au profit de certains copropriétaires (occupants ou non), cette "modification" non prévue au RDC est elle,légalement,opposable aux nouveaux copropriétaires????? |
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ETASPAK
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3782 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 11:45:59
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Bonjour Felix1930,
De mon point de vue personnel, je maintien toujours ce que j’ai dit le 16 Juin 2007 à 15:29:02
Tout acte contraire à un texte juridique d'ordre public (art. 8 et 9 de la loi) est automatiquement nul.
La nullité d'ordre public n'est pas susceptible de prescription, ni de confirmation; elle peut être invoquée en tout état de cause.
Lorsque l’assemblée générale a pris la décision de louer ces places de stationnement communes à des copropriétaires, cette décision a était prise uniquement dans l'intérêt de certains copropriétaires et non dans l'intérêt collectif, il y a abus de majorité.
A partir de là, cette décision prise par l’assemblée générale au détriment de Bojolais peut être invoquée en tout état de cause puisqu’elle est en contradiction avec le Code de la copropriété.
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 12:00:34
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ETASPAK ,je suis d'accord sur les grandes lignes de vos différentes interventions sur ce sujet.
Pour la dernière "on" va vous "dire" que le Code de la copropriété n'existe pas (sauf en ce qui concerne différentes éditions concernant les textes , commentaires,jurisprudence et conseils pratiques concernant LA copropriété) |
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JB22
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2388 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 14:41:57
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Bienvenue à gedehem et à félix 1930.
De gedehem:
"Si aire de stationnement, on stationne, sans avoir rien à demander à personne s'agissant du libre usage de parties communes pour ce qu'elles sont faites, ici pour stationner ce que vous voulez !"
De Bololais:
""comme je l'ai précisé, dans un cour réservée aux stationnements de véhicules, dont une partie de ces stationnement en location, car elles sont la propriété de la copropriété donc partie commune".
Non ce n'est pas une "aire de stationnement" mais une cour commune dans laquelle il y avait des parkings privatifs et, par décision en A.G. création de parkings supplémentaires. En dehors de ces emplacements le reste est une cour commune.
De ETASPAK
"Lorsque l’assemblée générale a pris la décision de louer ces places de stationnement communes à des copropriétaires, cette décision a était prise uniquement dans l'intérêt de certains copropriétaires et non dans l'intérêt collectif, il y a abus de majorité."
Il y a de nombreuses décisions prises dans l'intérêt d'un seul copropriétaire, qui pour autant ne constituent pas des abus de majorité:
-Article 25 b:L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.
-Article 26a: Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition autres que ceux visés à l'article 25 d.
Parmis ces actes de disposition:
-La concession de droits privatifs "de jouissance exclusifs
-L'affectation au profit de copropriétaires d'emplacements de stationnement dans une cour commune.(Civ.3e,19 décembre 1978:JCP79,éd.N, Prat. p 468
-Une autorisation de construire.
-L'octroi à un copropriétaire de la jouissance exclusive d'une portion de couloir ou d'un balcon.
J'ai précisé que ces actes ne devaient pas être consentis à titre gratuit (conre-partie financière, loyer par exemple) car il n'entre pas dans l'objet du syndicat de consentir des actes de disposition à titre gratuit sur des parties communes.
Pour répondre à Félix1930: Comme vous le savez toute décision d'A.G. est valable tant qu'il n'en a pas été décidé autrement par une autorité de justice.
e |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 16:04:56
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étant donné qu'il ne semble pas y avoir d'interdiction de stationner dans la cour commune (reste à savoir comment se situe cet espace dans la copropriété;avec un plan de masse nous pourrions peut être avoir des surprises si j'en juge ce qui existe "chez nous")je ne vois pas,actuellement,sur quoi la copropriété pourrait se baser pour interdire à bojolais de "garer" sa moto
Au fait, vous devez avoir des "visiteurs" allant chez Monsieur DUPONT ou autres occupants, où et comment stationnent ils? |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 19:06:12
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JB22 vous avez raison de préciser, il y a de nombreuses décisions prises dans l'intérêt d'un seul copropriétaire (à l’article 25 et 26 de la loi), qui pour autant ne constituent pas des abus de majorité, à la condition que ces décisions soient conformes à la destination de l’immeuble, comme le précise l’article 9 de la loi.
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
Dans le cas de Bojolais, ses droits de copropriétaires sont atteints par des copropriétaires fidèles à leur doctrine « aucune moto sur cette aire de stationnement commune » et cette façon de faire de la part de ces copropriétaires, dans le seul but de nuire à Bojolais, s’appelle un délit.
Et cette jurisprudence le démontre parfaitement puisqu’elle cite l’article 1382 du Code civil qui précise :
« Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. »
Voyez ces liens :
La majorité absolue (article 25b)
« L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'extérieur de l'immeuble, et conforme à la destination de celui-ci. »
La double majorité (article 26a)
« Les actes d'acquisition immobilière et les actes de disposition (location, vente) autres que ceux imposés par la loi ou les règlements. »
La vente d'une partie commune (ou la location dans le cas de Bojolais) qui profite à certains copropriétaires mais ne porte pas préjudice aux autres, ni à la destination de l'immeuble, est valablement prise à la majorité de l'art. 26 (Cass. civ. 23/11/1994 - Gaz. Pal. 28/10/1995)
http://www.mon-immeuble.com/dossierAGvote.htm
Qu'est-ce que la "destination de l'immeuble" ?
La destination de l'immeuble constitue à la fois la limite et la protection des copropriétaires, le principe est la liberté, dans le respect de la destination de l'immeuble.
Si la destination n'est pas expressément définie dans le règlement de copropriété.
Elle peut être déduite de la structure de l'immeuble, la configuration de ses espaces communs et leur standing.
L'équilibre ainsi constitué ne peut être modifié qu'à l'unanimité des voix des copropriétaires.
Il ne doit pas être remis en question par l'édification ou la transformation de parties communes ou privatives.
http://sos-net.eu.org/copropriete/2/2-1-7.htm
Bojolais, vous devez comprendre que vous êtes dans votre droit le plus absolu, rester ferme et déterminer le jour de l’assemblée générale.
Aidez-vous pour cela de tous les éléments que vous avez en votre possession, suite à votre sujet, pour arriver à vos fins.
N’hésitez pas à faire comprendre que vous êtes prêt à une action en justice en cas de refus, de la part de l’assemblée générale, pour faire valoir vos droits.
Cordialement.
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Edité par - ETASPAK le 19 juin 2007 19:08:54 |
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bojolais
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228 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 19:09:46
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Bonsoir, et merci Felix1930
Pour ce qui est de votre dernière question, étant donné que toute la surface de la cour est occupée par les places automobile en acquisition ou location, les visiteurs stationnent leurs véhicules, à l'extérieur de la copropriété....!
"Très exceptionnellement", un visiteur stationne, derrière le véhicule d'un occupant si la place le permet, ce qui est le cas d'une partie de la cour qui est assez large, ou il est possible sans gêner le passage de stationner deux véhicules, l'une derrière l'autre.
Il m'est par contre arrivé de stationner ma moto derrière le véhicule de mon épouse, et là je me suis retrouvé avec un petit mot " merci de stationner votre moto ailleurs " alors que j'étais sur une place de 13m2, l'automobile, une mini cooper, vous comprendrez que j'étais bien en dessous des 13m2. Ceci n'est qu'une apartés sans objet….;o)...tout simplement pour montrer que c'est bien la moto qui frise les moustaches de certains...;
Que la possibilité pour moi de disposer d'une place de 3m2 moyennat comme d'autres le paiement d'une location serait
parfait....mais.....comment ?
Merci pour vos points de vue trés instructifs.....
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 19:15:01
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Pardon , j'ai omis de vous indiquer un avis d'un ami....qui aurait déja eu ce même problème.
Il aurait fait valoir, ceci :
Motos ou voitures on ne peut refuser un droit accepté à d'autres sans motivation, si rien n' interdit le stationnement des motos , leurs décisions ne vous est pas opposables...?
demander à l' ag le motif du refus. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 21:22:00
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A titre personnel je ferais une demande à l'AG ,argumentée avec les différents éléments donnés.
Pour être certain qu'il s'agit d'un problème "moto" puisque dans la surface de votre parking vous pouvez mettre la mini cooper et votre moto peut être pourriez vous (si vous ne l'avez déjà fait)ranger votre moto et,derrière,la voiture et si vous avez à nouveau "un petit mot" c'est qu'il y a vraiment parti pris.
Une photo de votre parking avec ces 2 véhicules + des photos de 2 voitures l'une derrière l'autre (sans mot)seraient un + dans votre dossier |
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bambous
Contributeur senior
60 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 22:03:31
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bonjour a tous
débat très instructif , mais je ne comprends pas cet acharnement à vouloir louer une nouvelle place de parking si votre épouse en a déjà une de 13m2 et que son véhicule et votre moto pauvent stationner sans géner.
je pense que vous êtes libre de garer ce que vous voulez dans votre place de parking à condition de ne pas déborder.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 19 juin 2007 : 23:46:18
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De félix1930:
"Au fait, vous devez avoir des "visiteurs" allant chez Monsieur DUPONT ou autres occupants, où et comment stationnent ils?"
bojolais a répondu:
"étant donné que toute la surface de la cour est occupée par les places automobile en acquisition ou location, les visiteurs stationnent leurs véhicules, à l'extérieur de la copropriété....!"
Droits des copropriétaires sur les parties communes:
"respecter les droits des autres copropriétaires : il est interdit de s'approprier une partie commune pour en faire un usage privatif (du moins sans autorisation) ou d'empêcher le droit d'usage des autres copropriétaires ( encombrement de couloirs parties communes ; Paris 9 décembre 1970 ; Gaz.Pal.1971,1,374,...stationnement génant ; Cass.civ.3e 10 octobre 1990." Code de la copropriété LITEC.
Ainsi le droit de jouissance d'une cour permet d'y circuler avec un véhicule (autos ou motos,vélos etc) ou à pied, de s'arrêter pour descendre ou monter dans le véhicule, charger ou décharger le véhicule, mais pas d'y stationner d'une façon permanente.
A Bojolais:
Sur les conseils d'ami: Il y a une personne qui doit actuellement méditer le proverbe: "Les conseilleurs ne sont pas les payeurs."
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 00:07:29
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Réponse sur la question du stationnement devant ou derrière la mini.
Précision, terrain en pente et de terre. Donc risque de renversement de la machine 350 Kg, surtout lorsque les petits bambins sans surveillance, montent sur la moto.
C'est pour ces différentes raisons que j'ai suggéré d'utiliser une place perdue, à l'opposé de l'aire de jeux, et sur terrain plat, sans aucun risque de renversement, même si un gamin, curieux, ou trop tenté grimpe dessus.
Je vois mal une ou deux mamans, relever la machine si un gamin reste dessous......intelligence oblige...!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 00:09:08
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Pardon ... mais je ne comprends pas trop ces 3pages de débats sur une affaire qui me semble toute simple !
Il est exposé :
"...voulant utiliser une surface perdue sur l’aire de stationnement de la copropriété,...."
" Un bout de terrain, de 4 m2, non utilisé, dans l'aire de stationnement ......"
Je ne vois donc pas où serait le problème !!! Il existe une "aire de stationnement" (quelle soit 'cour' ou 'espace libre' ne change rien), laquelle, par nature, est faites pour stationner !!! 
S'agissant d'un espace commun destiné au stationnement, il n'y a aucune autorisation à demander à qui que ce soit : l'espace est libre, j'y mets mon véhicule/moto, la place est prise par un autre, je vais ailleurs !!! 
Cette histoire de "location de parties communes" me semble jurdiquement très contestable !
Le fait de disposer ainsi à fin privative d'une zone de stationnement sans pour autant créer un droit n'a aucun sens, n'est pas opposable à qui que ce soit !
Comme il n'y a pas eu attibution d'un droit de jouissance exclusif sur cet espace, sur une zone bien déterminée, faisant suite à une décision d'aliénation (acte de disposition sur partie commune nécessaire à la destination de l'immeuble s'agissant d'une aire de stationnement (vote unanime)), droit mentionné au RDC et donc enregistré au fichier immobilier, cette 'location' est pour le moins folklorique...
Et ici je rejoins totalement Etaspak :
"A partir du moment qu'existe encore une place sur cette aire de stationnement, peu importe si cette surface est perdue pour une voiture, à partir du moment qu'un copropriétaire peut y mettre sa moto ....... " ...il y met sa moto !
Point final !!!
S'agissant d'une aire de stationnement commune sur laquelle existe un petit emplacement pour y mettre une moto voire une petite voiture, il met sa moto !!
Pardon, mais il n'y a pas de quoi débattre ici plus longtemps ...
Demande t-on l'autorisation de passer par le hall d'entrée qui, par nature, est fait pour passer, pas plus que dans l'escalier ou l'ascenseur, ou encore une cour ou un espace vert commun, dans lesquls on peut se balader pendant 3 heures, parties communes dont chacun use librement pour ce qu'il sont fait ... sans qu'il y ait de compteurs pour 'fliquer' les passages des uns et des autres ou leur temps d'occupation !
Chaque copropriétaire est propriétaire de tout ce qui est "parties communes", chacun suivant sa part sans distinction de ce qui est commun !
Ici, il y a une zone libre sur un espace commun destiné aux stationnements ..et bien on y stationne sans rien demander à personne !!!
Certains ne sont pas contents ???
Et bien laissez braire ...
On veut vous attaquer ?? 
Laissez-les venir ..et sortez le gourdin : je ne vous dis pas les DI que vous pourriez demander pour cette discrimination au stationnement et l'attribution arbitraire à un petit nombre d'espaces communs qui plus est sans que ce soit précisé au RDC !!!
Bojolais : je ne comprends pas que vous rentriez dans 'leur' système, comme si certains étaient 'plus' copropriétaire que d'autres qui doivent fermer leur g.... !
NON !
Vous avez les mêmes droits que les autres, .... dont celui de stationner librement votre véhicule sur les aires de stationnement communes prévues à cet effet !
Broum, broum..... |
Edité par - gédehem le 20 juin 2007 00:19:10 |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 11:27:05
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GEDEHEM, Merci pour votre intervention...
C'était bien à l'origine mon intention, mais à trop vouloir respecter les autres, ce sont les autres, qui abusent de droit.
Un exemple trés récent, un copropriétaire a effectué une ouverture en façade, il n'a rien demandé...la raison, l'architecte lui a répondu qu'il n'aurait jamais soit le nombre de présence necessaire au vote, ou simplement le risque probant, d'un vote négatif...il lui a donc réalisé sa porte fenaitre et lui a dit maintenant, si la copropriété , conteste il faut un votre pour vous faire démolir et remettre en état et celà il ne le feront jamais, ou n'auront jamais le nombre de voix nécessaire à une assignation. Et c'est bien ce qu'il c'est produit, la poprte est toujours là sans grogne.
Mais on grogne pour la moto....on grogne, c'est plus facile.....o)
Trop puriste, je n'ai pas voulu m'imposer, bien mal m'en a pris. |
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 11:41:08
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| sauf erreur de ma part dans le cas de l'ouverture en façade l'architecte a tort,pour le non respect d'une clause du règlement de copropriété le syndic n'a pas à demander l'autorisation à l'AG pour une action devant le juge des référés afin de demander la remise en état de l'existant |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 11:50:32
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| Oui, mais connaissant le syndic, il ouvre vite le parapluie, et s'en réfère à l'AG, pour ne pas prendre de responsabilité..., c'est un autre débat, ma remarque était simplement pour montrere l'état desprit, pas toujours facile en communauté...;o)))..Merci pour cette précision...... |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 15:21:17
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L'état d'esprit c'est une chose, l'état du droit en est une autre !
Pour ce qui vous concerne, il faut vous appuyer sur l'état du droit !
Comme le précise Félix, le syndic n'a besoin de rien pour faire respecter le RDC et engager l'action qui convient en référé (mesure conservatoire de D.art.55) pour faire respecter le RDC et faire remettre les choses en l'état d'origine.
Pour ne pas le faire, on peut invoquer la 'carence du syndic' selon L.art.18 dern.ali., pour ne pas exercer les droits et actions du syndicat, dans le sens es interets collectifs.
Pour en rester à votre stationnement, il n'est pas un problème dans la mesure où existent des aires de stationnement !
On peut même avancer que l'attribution d'emplacements de stationnement quasi privatisés sur des parties communes n'a pas de fondement juridique et que les pseudo 'décisions' sont inexistantes, l'AG ne pouvant statuer qu'à l'unanimité ou pour le moins à la double majorité art.26, s'agissant de fait d'aliéner des parties communes, aliénation partielle par l'attribution d'un droit de jouissance , droit de jouissance qui doit faire l'objet d'un enregistrement au fichier immobilier par acte authentique ...
Au fait : rien n'est dit sur l'entretien de surface de ces emplacements de fait privatisés ?? ...
Prenez donc votre moto et stationnez sur l'aire commune prévue pour stationner, sans rien demander à personne ! |
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bojolais
Pilier de forums
228 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 16:04:56
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Bon....! merci encore à vous tous
je crois que tout a été dit merci, je vais faire un condensé de tous les arguments avancés reconnus bons ou pas ceci me permettra d'arriver avec quelques billes le jour de l'AG.
J'espère que ce post sera utile pour beaucoup en tout cas il a suscité de remarques certes parfois contraires mais intéressantes.
Le seul problème est souvent l'interprétation et application des textes, pour les néophytes......
Pour répondre rapidement à gédehem....jusqu'à présent ( 15 ans ), les charges stationnement étaient réparties uniquement sur les copropriétaires (propriétaires) des (22) places....., les (12) places louées aux autres copropriétaires plus (2) places sur un rez-de-jardin à jouissance privative, donc 14 places étaient exonérés de charges, mais depuis deux ans suite à une intervention assez coûteuse, le syndic à mis une résolution précisant que toutes les charges relatives à l’aire de stationnement seraient intégrées dans la masse générale de la copropriété. Les copropriétaires des 22 places, trouvant anormal qu'il soient seuls obligés d'assurer l'entretien, alors que les autres utilisateurs étaient concernés tout autant par l'entretien, portail automatique revêtement etc.....que la location n’était pas à la hauteur de la réalité puisque il en coûtait 30€/an/place……une autre résolution, a relevé ce montant à 132€, car en définitive, il était moins coûteux d’être locataire, que copropriétaire, (charges plus impôts etc…) ce qui a éveillé pas mal de réactions.
Re Merci encore, j’ai du grain à moudre et a trier, je suis moins seul maintenant…… Cordialement..Oouufffff...;o))))
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felix1930
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5611 réponses |
Posté - 20 juin 2007 : 17:25:28
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simple constatation à votre dernier post ensuite fin:
votre syndic navige à vue, la modification du calcul des charges ne peut se faire que suite à une modification de cette partie dans le RDC
Toutes les charges communes (assurances,honoraires syndic etc)doivent être supportées par tout le monde en fonction de ses tantièmes; les parkings "privés" (comme chez nous 1 par logement) sont assortis de X tantièmes et ceux qui avec 2/3 voitures stationnent "comme ils peuvent -ou presque-ne paient rien de plus que leurs tantièmes généraux (bâtiments + parkings) |
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