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 Sujet  |
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ccel
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 13 juil. 2007 : 20:03:18
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Bonjour à tous
Je découvre actuellement le viager et vient d'entendre parler de l'opportunité suivante:
- appartement estimé libre à 180 000€
- bouquet 65000€
- pas de rente
- occupé par homme de 59 ans
Pour ma part j'ai 31 ans et un apport de 40 000€ ce qui me permet de prendre uniquement de 30 000€ (pour couvrir les frais)
Je vous remercie d'avance pour vos avis avertis!
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 20:20:12
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Cette éventualité réssemble à tout et à rien, mais certainement pas à une vente en viager.
La particularité du "viager" est de procurer une rente devenant revenir au vendeur (le crédirentier)jusqu'à la fin de ses jours avec, au départ, le versement d'un bouquet dont le montant est à fixer entre vendeur et acquéreur.
La question demeure:
-pour quelles raisons un homme de 59 ans, dont l'espérance de vie est près de 80 ans, venderait-il pour 65000 € un appartement d'une valeur de 180000 € ?
Même si ce viager est "occupé".
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 22:38:44
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De plus c'est bien jeune 59 ans.Peut-être est-il très malade et dans un état dépressif, se décide -t-il de vendre pour récupérer dare dare un peu de blé.?
Dans tous les cas de figures, soyez épauler par votre propre notaire.
en espérant que celui-ci connaisse le monde du viager, car il y aurait des bases mais aucune Loi à respecter.
La réflexion de Dethau est très intéressante aussi.
Allez-vous attendre, 20 - 25 ans que cet appart se libère ? Il aura fallu combien de ravalements, changements de toiture ou de tuyaux d'évacuation, de frais réels, annexes et non prévus à ce jour avant de pouvoir rentrer dans les lieux ?? |
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ccel
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 22:52:20
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Bonsoir,
dethau: je m'intéresse depuis très peu de temps au viager mais à priori il existe bien des possibilité d'achat avec un bouquet sans rente!
Effectivement c'est bien jeune 59ans. Et je ne connais pas du tout la raison de la vente de l'appartement. Je suppose effectivement que cette personne a un besoin immédiat d'argent.
Je suis également conscient qu'il va falloir attendre, mais je me dis que le prix est très intéressant, et que dans 10ans, en cas de besoin d'argent je peux toujours revendre. La personne aura vieilli 10ans, donc le bien aura pris de la valeur.
PS: je voulait dire un emprunt de 30 000€ (dans la question) |
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ccel
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 13 juil. 2007 : 23:20:13
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| Le but final étant pour moi de me constituer une future retraite |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 14 juil. 2007 : 09:17:08
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Un autre aspect de la question.
L'administration fiscale ne demeurera pas "l'arme au pied".
Vous devez vous attendre à un redressement fiscal pour "insuffisance de prix".
Acquérir un bien à peu près pour le 1/3 de sa valeur va susciter une réaction asministrative sans tarder. |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 14 juil. 2007 : 10:03:14
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Il serait certainement utile d'aborder la question d'une autre façon.
Sachant que le vendeur est âgé de 59 ans, qu'il demeurera dans les lieux jusqu'à la fin de ses jours, l'acquisition de la nue propriété suffirait, le vendeur conservant l'usufruit.
Fiscalement l'usufruit détenu par une personne de cet âge est également à 50 %.
A contrario, la nue propriété serait donc égale à 50 % de 180000 € = 90000 €.
L'écart de prix entre 90000 et 65000 que vous vous proposez d'investir serait moins important.
De plus ce type de transaction à la suite d'un démembrement de la propriété serait tout à fait conforme à la réalité de la situation. |
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ccel
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 14 juil. 2007 : 19:51:24
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dethau
Tout dabord merci pour tes commentaires.
Sur l'aspect fiscal, je ne sais pas quoi penser. Car l'opération que je vous ai décrite est proposée par une agence immobilière.
J'aurai encore une question. Y a t'il une différence entre une acquisition en nue proporiété et un viager sans rente (comme dans mon cas). Si oui, qu'elles en son les grosses différences.
D'après vos calculs, dans ce cas l'opération semble être valable étant donné que l'on me propose le viager sans rente à 65 000€ au lieu de 90 000€?
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 14 juil. 2007 : 22:51:58
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La vente en viager suppose la transmission de la pleine propriété avec paiement étalé sur...X... années en fonction de la durée de la vie du crédirentier.
Les droits de mutation sont perçus sur l'xacte valeur du bien au jour de la vente en pleine propriété.
En ne vous vendant QUE la nue propriété, la valeur est réduite de moitié,et, cela correspond à la réalité de la situation puisque le vendeur conserve l'usufruit de son bien jusqu'à la fin de ses jours.
Là est toute la différence:
-vente en pleine propriété : 100 % de la valeur est taxée;
-vente en nue propriété : seule la moitié de la valeur est taxée. |
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nilso
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 12:25:17
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Bonjour,
tout d'abord pour un bien d'une valeur de 180 000 euros, ne le payer 65 000 euros est une bonne affaire. La nue-propriété d'un el bien est plutot de 75 000 euros.
Je crois que Dethau a tort car la vente en viager occupé est la transmisssion de la nue-propriété sous forme dans ce cas d'un bouquet uniquement. Les frais de notaire seront donc calculés sur la valeur de la nue-propriété donc 65 000 euros moins les frais d'agence.
Tu peux effectivement revendre ton bien par la suite, car il aura pris de la valeur .
D'autre part il vaut mieux que tu achètes un bien en nue propriété avec réserve pour le vendeur du droit d'usage et d'habitation et non pas l'usufruit car tu pourrais avoir de mauvaises surprises à la libération de ton bien.
Mon conseil serait de demander à ton notaire mais l'affaire paraît très valable. Seul ecueil la revente de viagers marche bien dans les grandes villes et sur la côte, mais dans les campagnes et petites villes, c'est plus compliqué.
Tiens nous au courant du dénouement de ton affaire. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 13:08:28
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| nilso....le vouvoiement est de rigueur sur UI......... |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 15:31:31
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Destinataire:
Nefer :
Je vous approuve.
La libre discussion sur un forum n'exclut pas la correction.
Destinataire : Ccel :
Si vous souhaitez dorénavant des renseignements complémentaires, je vous les transmettrai par message privé. Je n'apprécie pas certains commentaires ayant suivi mon message. |
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nilso
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 18 juil. 2007 : 16:49:00
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Bonjour,
je souhaiterai m'excuser à tous ceux que j'ai pu offenser par mon manque de correction.
Je n'oublierai pas désormais le vouvoiement.
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ccel
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 02:48:20
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A tous merci, de vos réponses.
voici ou j'en suis sur mon projet:
Je suis allé voir le bien et à mon sens celui ci vallait largement les 180 000 € (résidence privée neuve, parking, ville assez rupine !)
Seulement la négociatrice de l'agence m'a paru assez louche, celle ci était très avarde de renseignements.
Je l'appel deux jours après la visite, pour revoir le bien avec mon épouse, mais l'agence m'annonce que le bien était vendu. Bizarre, leur attitude ne m'a pas parru très catholique!
Sinon en parallèle de cela j'ai contacté un notaire qui m'a fortement déconseillé l'opération (ce dernier était contre le viager). Je pensait en contacter un autre , mais cela est maintenant inutile.
nilso:
le notaire a également attiré mon attention concernant le "droit d'usage et d'habitation" et non pas l'usufruit. Si le vendeur garde l'usufruit, il peux librememnt loué le bien! Dans ce cas, je ne sait pas ce qui était proposé.
Voilà , j'ai l'intention de rappeler la semaine prochaine l'agence, afin de vérifier que le bien est effectivement vendu. L'affaire me semblait malgré tout assez intéressante, en revanche l'agence ne me paraissait pas très honnête.
Je vous tiens au courant si j'ai du nouveau.
encore merci
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nilso
Contributeur actif
47 réponses |
Posté - 20 juil. 2007 : 14:47:59
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Bonjour,
les notaires ne sont pas tous familiarisés avec la vente en viager, c'est peut être pour cela qu'il vous l'a déconseillé. La plupart des viagers occupés sont une vente avec réserve de droit d'usage et d'habitation, si le vendeur se garde l'usufruit, ce qui est très rare, cela sera explicitement notifié.
Il y'a beaucoup de choses à prendre en compte pour la vente en viager car c'est un accord de gré à gré.
Si vous souhaitez plus de renseignements sur ce type de transaction que je connais assez bien, vous pouvez tout à fait me joindre sur mon adresse mail pour vous donner plus de renseignements. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 21 juil. 2007 : 22:41:40
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Et bien voila  , chacun se retranche sur son email privé 
Alors, on ne saura pas ??
J'avais cru comprendre qu'un viager sans rente n'était pas vraiment un viager. Enfin cela dépend peut-être surtout du prix !
ccel
En ce qui concerne la pseudo vente de cette maison, il se peut que l'agence ayant flairée un bon coup l'ait gardé pour elle (ou sa famille...) J'ai eu le cas d'un petit appart qui m'est passé sous le nez. J'ai eu beau râlé et râlé, je n'avais pas de bon de visite pour prouver ma bonne foi. 
Donc, j'en ai conclu : 1 de perdu /10 de retrouver.
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avis sur un bien en viager
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