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jcd
Contributeur actif
42 réponses |
 Posté - 11 août 2007 : 11:01:55
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la copropriété dont je suis le président du conseil syndical depuis peu, est composée de 100 logements répartis en 10 cages d'escalier de 4 étages, sans ascenceurs. A chaque étage et dans chaque cage,il y a une fenêtre sur le palier qui permet une grande clarté et peut être ouverte pour aérer si nécessaire.
des fenêtres ayant été ouverte pour aérer, à plusieurs reprises, suite à un coup de vent, il y a eu bris de vitres. Le conseil syndical sortant, ulcéré par ces incidents (la réparation étant supportée par tous les occupants de la cage) a affiché alors un message: Toute personne qui ouvrira une fenêtre dans un escalier sera tenue responsable et supportera le coût de réparation en cas de bris de vitre.
Dernièrement il y a eu un bris de vitre. la personne responsable de l'ouverture s'est manifestée. Le syndic lui réclame un montant de 144€ correspondant à la facture de réparation en se justifiant:
L'assurance bris de glace de la copropriété appliquant une franchise de 111€, une déclaration est inutile.
Le message affiché est appliqué. le coupable doit régler la facture ou faire intervenir son assurance personnelle.
Avisé de cette situation d'une part par le syndic, d'autre part par le 'coupable', qui souhaite avoir mon avis, je m'interroge:
N'ayant pas fait l'objet d'un vote en AG de la décision prise par le CS, que vaut celle-ci?
En réunion du nouveau CS, le Pb a été évoqué et il avait été décidé qu'en cas de non prise en charge par la RC du 'coupable'la collectivité prendrait la réparation en charge( les 10 occupants de la cage) afin de respecter la bonne foi de celui qui se dénonce!
Enfin pour couper court à toute nouvelle situation identique, je vais proposer à la prochaine AG que des système de blocage des fenêtres soient installés.
Merci de me donner vos avis après un exposé peut-être un peu long,
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 12:34:04
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Bonjour jcd,
A partir du moment où la personne responsable de l'ouverture s'est manifestée, ce qui est tout à son honneur, il suffit qu’elle fasse marcher sa responsabilité civile multirisque habitation, est le tour est joué (avec peut-être une franchise à payer, en fonction des clauses de son contrat).
Voyez ce système d'entrebâilleur pour fenêtre qui se verrouille avec un petit cadenas, pas cher et fiable.
http://www.anjac.fr/catalog/product.asp?PN=703660
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Edité par - ETASPAK le 11 août 2007 12:37:09 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 13:10:43
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Les fenêtres en question peuvent également servir pour le désenfumage en cas d'incendie.
Comme elles pour fonction officielle et justifiée de permettre l'aération de l'escalier, et comme un coup de vent est toujours possible, il convient avant tout de prévoir l'installation d'un dispositif permettant le blacage de la fenêtre en position ouverte sans risque de bris de vitre 
L'inexistence de ce dispositif entraîne la responsabilité du syndicat lui-même.
Par ailleurs la franchise pour bris de glace est excessive. Vous devriez revoir l'ensemble de la police pour vérifier s'il n'y a pas d'autres franchises excessives. Dans un immeuble aussi important, économise 350 € sur l prime pour supporter ensuite 1000 € ou plus sur les dommages n'est pas une marque de bonne gestion.
A titre documentaire voyez éventuellement :
http://jpm-copro.com/Comparatif%20Assurance.htm
Pour les bris de glace, les conditions particulières habituelles pour une copropriété sont : plafond de 16 x l'indice en € sans franchise. Elles peuvent evidemment être modifiées si le nombre des sinistres est important, d'ou l'intérêt de la réduire.
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Edité par - JPM le 11 août 2007 13:19:04 |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 13:27:18
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En complément des messages précédents:
même votée en AG le message que le CS a affichée,qui correspond à la clause "aggravation des charges" souvent votée en AG est qui est licite,ne peut recevoir d'application (sauf si le responsable est d'accord pour payer) que dans le cadre de la responsabilité civile.
Cette clause peut être utilisée, comme argument, pour la condamnation d'un copropriétaire auteur de dommages,mais elle n'autorise pas la copropriété (syndic)à imputer directement à son compte les sommes dépensées
Il est aussi possible de faire mettre en place des "aérateurs" à incorporer au vitrage en partie haute;
A titre comparatif la partie "bris de glace,vitrage....." dans notre contrat prend en compte la valeur de remplacement au jour du sinistre majorée des frais de pose,dépose et transport...le total des indemnités ne peut excéder 50 fois l'indice d'échéance - celui-ci est, actuellemnt, (dernière prime)741,40.
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Edité par - felix1930 le 11 août 2007 17:16:50 |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 17:13:32
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jcd,
Je ne suis pas d'accord avec felix1930 et ETASPAK. En quoi, la personne responsable de l'ouverture de la fenêtre devrait elle réglée la facture du bris de verre ou faire marcher son assurance. Aucune interdiction d'aérer ne figure dans un RDC et ce n'est pas à un CS ou à une AG de prendre position sur cette ouverture. L'utilité de la fenêtre est qu'elle soit entr'ouverte sinon il y aurait été installé une simple vitrage. Rien ne vous dit que des résidents habitant cette cage d'escalier n'y ont pas fumés des cigarettes ou des joints ou que des odeurs autres n'y stagnent.
Que le CS fasse installer un limiteur d'ouverture pour que lorsqu'il y a du vent, cette fenêtre puisse quand même être entr'ouverte par n'importe qui. Ce n'est pas la loi de la jungle. REt le tout sans cadenas.
La copropriété n'appartient pas qu'au conseil syndical. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 11 août 2007 : 17:24:35
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jean not,avant de répondre et d'affirmer.......il est souhaitable de relire calmement les réponses faites..........où avez vous lu que j'indiquais que l'auteur des dommages devrait payer ceux-ci....à mon avis c'est plutôt l'inverse
Ouverture ou pavé de verre c'est souvent un problème de point de vue d'architecte, plutôt qu'une réelle nécessité |
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jean not
Pilier de forums
538 réponses |
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 10:16:17
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Bonjour jean not,
Posez plutôt la question de savoir pourquoi ce sont toujours les personnes honnêtes qui payent à la place des personnes malhonnêtes.
Un règlement de copropriété doit inévitablement préciser en des termes similaires :
« Tout copropriétaire restera responsable à l'égard des autres copropriétaires des conséquences dommageables entrainées par sa faute ou sa négligence et celle d'un de ses préposés ou par le fait d'un bien dont il est légalement responsable. »
« Chaque copropriétaire sera personnellement responsable des dégradations faites aux parties communes et d'une manière générale de toutes les conséquences dommageables susceptibles de résulter d'un usage abusif ou d'une utilisation des parties communes non conforme à leur destination, que ce soit par son fait, par le fait de son locataire, de son personnel ou des personnes se rendant chez lui. »
« En cas de carence les travaux pourront être commandés par le syndic à leur frais. »
« Seuls les gros travaux résultant d'une vétusté normale seront à la charge de la collectivité. »
L’article 1383 du code civil précise :
" Chacun est responsable du dommage qu'il a causé non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou par son imprudence."
http://www.legifrance.gouv.fr/WAspad/UnArticleDeCode?code=CCIVILL0.rcv&art=1383
Pour ce qui est du système d'entrebâilleur pour fenêtre qui se verrouille avec un petit cadenas, connaissant le produit pour l’avoir utilisé, je me suis permis de le conseiller tout simplement à jcd puisqu’il précise :
« Enfin pour couper court à toute nouvelle situation identique, je vais proposer à la prochaine AG que des système de blocage des fenêtres soient installés. »
« Merci de me donner vos avis après un exposé peut-être un peu long. »
Pour terminer, je vous rassure, le cadenas est facultatif.
La loi de la jungle, c’est pour Tarzan  .
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Edité par - ETASPAK le 12 août 2007 10:18:12 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 11:12:22
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L'article 41 bis du règlement sanitaire est ainsi conçu : " Les cages d'escalier des immeubles collectifs sont munis de dispositifs permettant d'assurer leur aération ".
Laissez tomber " munis ", terme inapproprié et sa faute d'orthographe.
C'est " équipées " ou " dotées " qu'il fallait écrire.
Ceci étant il doit être possible d'ouvrir les fenêtres de l'escalier et il est interdit de les cadenasser. L'aération doit, dans la mesure du possible, être " organisée ".
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 15:54:32
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Une fenêtre telle qu’elle est définie par jcd « il y a une fenêtre sur le palier qui permet une grande clarté et peut être ouverte pour aérer si nécessaire » n’est certainement pas un dispositif permettant d'assurer l’aération de la cage d’escalier comme le prévoit l'article 41 bis du règlement sanitaire.
En règle générale les dispositifs permettant d'assurer l’aération d’une cage d’escalier se trouvent en partie haute de l’immeuble avec éventuellement une reprise d’air en partie basse.
Dans le cas de jcd rien n’empêche l’assemblée générale de voter à l’article 25n de la loi « Les travaux à effectuer sur les parties communes en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens » puisqu’il s’agit de mettre un système de blocage pour fenêtre afin éviter à nouveau, un bris de vitre, en vue de prévenir les atteintes aux personnes et aux biens.
Pour ce qui est du cadenas, il est facultatif, mais uniquement en position ouverte.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 août 2007 : 17:01:23
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Toute fenêtre existant dans l'escalier entre dans le champ du dispositif. Ce n'est qu'en cas d'absence d'ouverture qu'un autre dispositif est exigée.
D'ailleurs cette disposition du règlement sanitaire ne fait que reprendre la réglementation ancienne. A cette époque il n'y avait pas de ventilation mécanique.
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