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 Sujet  |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
 Posté - 23 août 2007 : 15:12:35
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Bjr,
J'ai hérité d'un immeuble de 4 appartements dont 3 sont loués.
2 loyers 48, et un loyer 89 en-dessous du marché.
Un agent immobilier me propose de mettre l'immeuble en vente dans une fourchette de 200 à 220 k€ + frais d'agence
Mon notaire vient de me rendre son expertise : entre 300 et 350 k€
L'objectif de l'agent est de vendre. donc son prix est peut etre un peu bas.
L'objectif du notaire est d'éviter le redressement. donc son prox est peut etre un peu haut.
mais là, c'est un gouffre entre les deux estimations !!!
au point que je ne sais plus quoi faire.
HELP!
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artem
Pilier de forums
1540 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 15:45:32
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les 2 apparts loués en bail 1948 sont presque inexpulsables et resteront tels quels jusqu'à la fin. la réévaluation du loyer d'un bail 1989 si pas de clauses d'indexation prévue est une procedure longue surtout si, je suis sûr, vous n'avez aucun papier. de plus, faut voir l'etat de l'immeuble, la region, la ville, le quartier, etc...
à mon avis, si vous arrivez à vendre au prix de l'AI, ca sera déjà pas mal (si vous n'etes pas à paris bien sur  ) |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 23 août 2007 : 16:09:12
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L'immeuble est en bon état pour le gros oeuvre. Il est dans un quartier qui a de l'avenir. Les appartements sont à refaire donc compter 600 €/m². Là-dessus tout le monde est d'accord.
Le pb est que le notaire ne tiens pas compte des loyers 48 car une locataire a 88 ans et l'autre n'a rien de spécial mais bref, le notaire n'en tiens pas compte. Mais les agents immobiliers, eux en tiennent compte car ils s'en fichent que l'immeuble soit joli, ils ne voient que ce qu'il rapporte.
J'ai fait mes comptes. A 250 k€ je pourrais garder l'immeuble et l'exploiter moi-meme. mais si le notaire ne me suis pas, je me tire une balle dans le pied. D'autant plus que je peux tout a fait me faire redresser dans deux ans meme si je le vend 220. le fisc me dira que j'ai fais une mauvaise affaire et que c'est pas son probleme. |
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RoroM
Contributeur vétéran
130 réponses |
Posté - 02 sept. 2007 : 06:56:32
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Citation :
Initialement entré par mabibta
L'immeuble est en bon état pour le gros oeuvre. Il est dans un quartier qui a de l'avenir. Les appartements sont à refaire donc compter 600 €/m². Là-dessus tout le monde est d'accord.
Le pb est que le notaire ne tiens pas compte des loyers 48 car une locataire a 88 ans et l'autre n'a rien de spécial mais bref, le notaire n'en tiens pas compte. Mais les agents immobiliers, eux en tiennent compte car ils s'en fichent que l'immeuble soit joli, ils ne voient que ce qu'il rapporte.
J'ai fait mes comptes. A 250 k€ je pourrais garder l'immeuble et l'exploiter moi-meme. mais si le notaire ne me suis pas, je me tire une balle dans le pied. D'autant plus que je peux tout a fait me faire redresser dans deux ans meme si je le vend 220. le fisc me dira que j'ai fais une mauvaise affaire et que c'est pas son probleme.
Faites appel à une autre agence immobiliere du quartier mais sans lui preciser le but recherché. A partir de cette estimation, payante, vous pourrez vous faire un avis sur la valeur approximative du bien et renseignez vous auprés du service des impots sur la valeur qu'ils estiment. Avec cela, vous devriez pouvoir vous faire une idée exacte de la valeur du bien et du meme coup vous protéger contre un eventuel redressement fiscal. |
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mabibta
Contributeur débutant
13 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 02:10:30
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| RorM : le service des impots m'a renvoyé sur le notaire. esce-que à partir de la taxe foncière je peux mefaire une idée de ce que vaut l'immeuble vu des impots ? et comment je le calcule ? |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 sept. 2007 : 09:06:35
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Citation :
Le pb est que le notaire ne tiens pas compte des loyers 48 car une locataire a 88 ans et l'autre n'a rien de spécial mais bref, le notaire n'en tiens pas compte. Mais les agents immobiliers, eux en tiennent compte car ils s'en fichent que l'immeuble soit joli, ils ne voient que ce qu'il rapporte.
Changez de notaire, ou alors imposez lui une estimation raisonnable, parce que ce que vous fait votre notaire n'est pas professionnel, c'est même ubuesque.
D'ordinaire, un notaire n'est pas totalement en dehors du coup comme l'est le votre.
Un immeuble a une valeur fortement impactée par les occupants, c'est son métier de le savoir normalement.
Grosso modo on compte 20% de décote si c'est occupé par son propriétaire, pareil si c'est un bail 1989 de 3 ans avec quelqu'un de sérieux à l'intérieur, mais qui peut aller jusqu'à 40% ou même 50% si c'est un bail 1948 avec un loyer minuscule.
Citation :
je peux tout a fait me faire redresser dans deux ans meme si je le vend 220. le fisc me dira que j'ai fais une mauvaise affaire et que c'est pas son probleme
Je ne comprends pas, pouvez-vous réexpliquer?
Citation :
renseignez vous auprés du service des impots sur la valeur qu'ils estiment.
Ce n'est SUREMENT PAS la chose à faire. J'aurais dit 'mauvais conseil'.
Ce n'est pas au CDI d'estimer, c'est à vous donc au mieux le CDI va vous envoyer balader.
De plus, en allant les questionner, vous allez les inciter a marquer votre dossier d'une petite croix, j'éviterais ce genre de pratique.
Allez sur internet plutôt pour connaitre la défitinition exacte d'une évaluation selon le CdI, ce sera plus efficace et infiniment plus discret.
Citation :
estce-que à partir de la taxe foncière je peux mefaire une idée de ce que vaut l'immeuble vu des impots ? et comment je le calcule ?
Non non. Avez-vous deja vu un inspecteur des impots fonciers sur le terrain pour faire des 'estimations'?
Les impôts fonciers travaillent sur une valeur locative (qui n'a d'ailleurs aucune réalité) basée sur ... vos déclarations (enfin, celle de celui qui possédait les logements lorsqu'ils ont été faits ou rénovés).
Donc piste totalement inutilisable.
Pour faire une évaluation, on se repose sur des gens qui savent.
A priori les agents immobiliers, dont c'est le métier, et on aurait pu croire les notaire éventuellement (pas tous), mais le vôtre est manifestement hors course.
Faites visiter a trois ou quatre agents immobiliers, lisez les annonces de la région, et pour les agents immobiliers, ce sera gratuit sauf exception, mais le chiffre sera souvent oral.
Si vous faites la moyenne de trois AI, vous serez bon a mieux que 15%, et il y a vraiment peu de risque que vous soyez redressé si vous vendiez dans deux ans.
Attention (au fait!), l'estimation que vous allez déclarer n'est pas le net vendeur (220 000 euros) mais le prix que l'acquéreur aura déboursé, cad le net vendeur augmenté des frais d'agence. dans votre cas, ça doit plutôt être 235 000 à 240 000 euros.
Avez-vous demandé une estimation de ses frais d'agence à cet agent?
Si votre notaire déclare que l'immeuble libre vaut 350 000, cela signifie deja que occupé, il vaut 350 x 0,80 MAVXIMUM, soit 270 000 euros.
Si tout est avec des baux loi 1948 et locataires indéboulonables, avec très faibe rapport, 350 x 0,50 à 0,60 soit 175 000 à 210 000 euros.
A première vue, comme ça, il ne semble pas que votre AI soit très loin du compte, je pense que son chiffrage est réaliste.
Sa fourchette est large sans doute car les acheteurs pour ce type de bien sont uniquement des investisseurs, plus rares que les acheteurs pour vivre.
Une dernière approche, beuacoup moins fiable dans ce cas pourrait être de voir le rendement. Quel est le total annuel des loyers percus?
Il ne faudrait pas que cela tombe en dessous de 5% à mon avis, malgré l'espoir de plus value de l'acheteur potentiel, sauf si votre bien est situé à Paris ou dans une grande ville.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 03 sept. 2007 09:22:50 |
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