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 Sujet  |
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unile
Contributeur actif
33 réponses |
 Posté - 10 sept. 2007 : 11:35:44
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Bonjour,
Le 1er juin 2006, nous avons acheté un appartement occupé dont le bail date du 1er juin 2005. L'ancien propriétaire est un institutionnel qui a mis en vente l'ensemble de l'immeuble, détenu désormais à 75% par les anciens locataires en place. Un règlement de copropriété a été établi au moment de la vente, ainsi qu'un syndic s'est constitué.
Juin 2007, le syndic a arrêté les comptes sur la période 10/2005-12/2006. Il s'agit d'une première... douloureuse, puisqu'elle a fait état d'un déficit important, due à une sous-évaluation des charges récupérables (chauffage,eau,gardiennage 75%). En qualité de propriétaire, j'ai dû régulariser le rappel des charges (locatives y compris) de 1800€. Sur les 1800€, j'ai calculé 1000€ de charges récupérables déficitaires sur la période du 10/2005-12/2006.
Or, l'administrateur de biens m'a affirmé que je ne pouvais réclamer la régularisation des charges qu'à partir de la date du 1er juin 2006 soit la date où nous sommes officiellement propriétaires bailleurs, selon la loi SRU.
Au moment de la signature de vente, nous avons ne pouvions bien sûr pas pu prévoir le déficit antérieur, si bien que nous avons dû régler aussi le déficit antérieur à l'acte.
Quel est mon recours ? Les locataires sont-ils seuls gagnants dans cette histoire (passées sous silence les consommations des locataires sur la période du 10/2005-05/2006 dont le déficit est estimé à 500€, montant que nous avons dû régulariser à leur place) ?
Pouvons-nous demander les 500€ de charges récupérables à l'ancien propriétaire, et lui laisser le soin de les réclamer aux locataires ?
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 11:56:25
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1) vous ne payez des charges de copropriété qu'à partir de votre date d'acquisition
le propriétaire vendeur doit clore les comptes de son immeuble locatif à la date de mise en copropriété de l'immeuble, de la naissance du syndicat.
le syndic, nommé par le vendeur, jusqu'à la prochaine assemblée devant statuer sur la nomination du syndic, doit établir les comptes de copropriété avec date de départ de la 1ère vente
si par exemple le contrat d'assurance de l'immeuble avait une date d'exercice différente, il devait être effectué un calcul de prorata
c'est aux copropriétaires de bien vérifier les dépenses inscrites dans le relevé avant la 1er AG et d'effectuer le controle des dépenses comme c'est leur droit
il semble que ce soit un "procédé" habituel.....de certains syndics de laisser toutes les factures de l'exercice à la charge du syndicat crée en cours d'exercice
il faut vérifier chaque facture.........
ensuite en tant que bailleur, vous ne pouvez effectuer une régularisation des charges que sur la période où vous êtes propriétaire....pas antérieurement |
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unile
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 12:35:07
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Merci de votre réponse.
Me semble-t-il, les comptes ont été effectués à partir de la date de naissance du syndicat, soit à partir du 10/2005 au 12/2006 où le déficit a été calculé.
Le gestionnaire du syndic, ayant invoqué la loi SRU, m'a affirmé qu'en qualité de nouveau propriétaire, j'héritais de la situation de l'ancien propriétaire bailleur, donc y compris la période comptable 10/2005 au 05/2006.
Crédule, j'ai réglé la totalité de l'appel de fonds déficit antérieur compris.
Je ne connais pas les textes de la loi SRU.
Sur quel texte légal puis-me baser pour affirmer que je ne dois payer les charges de copropriété qu'à partir de ma date d'acquisition, et réclamer de plein droit le montant trop versé ? Merci
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 13:01:36
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on ne parle pas de déficit...mais d'une régularisation des charges qui fait apparaitre un solde débiteur par rapport au budget prévisionnel voté
par ailleurs, c'est le copropriétaire en titre au moment de l'appel de fonds (donc après approbation des comptes) qui est en charge de cette différence soit en crédit soit en débit...sauf si vous aviez prévu une clause conventionelle entre les parties dans l'acte de vente
donc si l'approbation des comptes fait apparaitre un solde débiteur, c'est bien à vous de le régler
parcourez les très nombreux sujets sur les charges de copropriété (rour en commençant par bien lire la loi de 65 et le décret d e 67)
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unile
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 13:49:14
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Donc si je comprends bien, étant copropriétaire à la date du 1er juin 2006, et les comptes étant arrêtés dernièrement en juin 2007 pour l'exercice du 10/2005 au 12/2006, c'est à moi de payer la totalité de la régularisation des charges… alors que je n'ai signé l'acte de vente que le 1er juin 2006. Ce qui est en contradiction avec votre 1ère affirmation " vous ne payez des charges de copropriété qu'à partir de votre date d'acquisition".
Donc, si cela n'est pas prévu dans la clause conventionnelle de l'acte de vente, c'est le locataire qui sera entièrement bénéficaire de cette situation puisque j'aurai payé la régularisation des charges locatives (principalement le chauffage et le gardiennage) de la période antérieure à la date de la vente... Est-ce correct ? |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 15:14:31
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le locataire peut exiger de son propriétaire la régularosation des charges...........s'il pense que cette régularisation sera à son avantage
"Ce qui est en contradiction avec votre 1ère affirmation " vous ne payez des charges de copropriété qu'à partir de votre date d'acquisition". ": je parlais des appels de fonds suite au budget prévisionnel voté en AG
avez vous au moins lu les textes de base.....loi de 65 et décret de 67??????? |
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unile
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 15:39:52
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J'ai lu dans le décret 67:
A l'occasion de la mutation à titre onéreux d'un lot :
1° Le paiement de la provision exigible du budget prévisionnel, en application du troisième alinéa de l'article 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, incombe au vendeur ;
2° Le paiement des provisions des dépenses non comprises dans le budget prévisionnel incombe à celui, vendeur ou acquéreur, qui est copropriétaire au moment de l'exigibilité ;
3° Le trop ou moins perçu sur provisions, révélé par l'approbation des comptes, est porté au crédit ou au débit du compte de celui qui est copropriétaire lors de l'approbation des comptes.
Si je comprends bien, je vais devoir tout payer puisque les comptes 10/2005 12/2006 ont été approuvés et le budget voté juin 2007 alors que je suis acquéreur en juin 2006. Si aucun accord n'a été prévu dans l'acte notarié entre vendeur et acquéreur, les locataires partent gagnants puisque je ne pourrai leur exiger de régler le la régularisation des charges locatives avant l'acte de vente. J'espère que les locataires ne vont pas en plus se mettre à contester la révision des charges en hausse... |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 10 sept. 2007 : 22:34:04
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En tant que bailleur, et si vous avez payé la fameuse regul de charges (approuvée en AG après votre achat), vous pouvez reclamé les charges locatives a votre locataire ... dans ce cas bien précis, il n'y aura pas "enrichissement sans cause" puisque c'est vous qui avez payé le reliquat.
il faudra bien sûr donner toute justification au locataire. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 09:22:58
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Citation :
Initialement entré par Joulia
En tant que bailleur, et si vous avez payé la fameuse regul de charges (approuvée en AG après votre achat), vous pouvez reclamé les charges locatives a votre locataire ... dans ce cas bien précis, il n'y aura pas "enrichissement sans cause" puisque c'est vous qui avez payé le reliquat.
il faudra bien sûr donner toute justification au locataire.
il ne s'agit pas "d'enreichissement sans cause"ici, mais du fait que seul le propriétaire peut effectuer une régularisation de charges
donc pas sur la période antérieure à votre date d'achat.
en tant qu'acheteur vous auriez pu exiger que le vendeur prenne à sa charge la régularisation des charges pour sa période, qu'lle soit créditrice ou débitrice |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 13:14:55
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Citation :
Initialement entré par nefer
il ne s'agit pas "d'enreichissement sans cause"ici, mais du fait que seul le propriétaire peut effectuer une régularisation de charges
donc pas sur la période antérieure à votre date d'achat.
en tant qu'acheteur vous auriez pu exiger que le vendeur prenne à sa charge la régularisation des charges pour sa période, qu'lle soit créditrice ou débitrice
Pas d'accord avec vous dans ce cas de figure précis. |
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unile
Contributeur actif
33 réponses |
Posté - 11 sept. 2007 : 17:02:35
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D'après la loi 67, c'est au propriétaire du moment de l'approbation des comptes qui doit faire la régularisation. La fameuse nouvelle loi SRU...
Quant à réclamer la somme que j'ai du payer pour la période avant que je sois propriétaire/bailleur, mon gestionnaire de bien me confirme qu'il n'a pas le droit de le faire... |
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Régularisation des charges - Problème
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