****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Rappel : le crédit "subprime". Définition de wikipedia de subprime :
Au sens le plus large, un « subprime » est un crédit à risque, offert à un emprunteur qui n'offre pas les garanties suffisantes pour bénéficier du taux le plus avantageux (prime rate). Le terme est employé plus particulièrement pour désigner une forme de crédit hypothécaire, apparue aux États-Unis ; destiné aux emprunteurs à risque, ce crédit immobilier est gagé sur le logement de l'emprunteur.
Le terme est un dérivé de prime lending rate, qui est le taux d'intérêt accordé aux emprunteurs les plus fiables. Prime lending désigne ainsi les crédits accordés aux emprunteurs fiables, et Subprime lending les crédits accordés aux emprunteurs à risque. L'écart de taux, c'est-à-dire la différence entre le subprime lending rate et le prime lending rate sert à payer le risque supplémentaire pris par les investisseurs quand ils décident de prêter de l'argent aux emprunteurs à faibles garanties.
En 2004, le taux directeur de la Réserve fédérale s'est mis à augmenter : il est passé de 1% en 2004 à plus de 5% en 2007. Une hausse des taux longs s'en est ensuivie. Cette hausse des taux a entraîné une augmentation des montants de remboursements, et certains ménages ont commencé à ne plus pouvoir faire face à leurs dettes.
Pour faire simple, imaginons que le crédit soit accordé :
en 2004 à :
- Prime lending (emprunteur fiable) : taux variable à 4% - Subprime lending (emprunteur non fiable) : taux variable à 4% +(surprime de 3%) = 7%
Entre 2004 et 2007, ce taux remonte (la FED remontant ses taux de 1% à 5.75%), les emprunteurs de Prime lending & Subprime lending voient remonter leur taux pour atteindre :
en 2007 :
- Prime lending (emprunteur fiable) : taux variable à 4% + 3% = 7% - Subprime lending (emprunteur non fiable) : taux variable à 4% +(surprime de 3%) + 3% = 10 %
(Je fais l'hypothèse que la remontée est de 3%)
La conséquences de la hausse des taux peut être résumé ainsi :
Au delà de ces défaillances dûes à une hausse des taux variables arrive en plus à "échéance" la bombe à retardement des prêts exotiques de type "Neg ams" (Negative Amortization).
Le fonctionnement de ce type de prêt :
- des mensualités très faibles les 3 premières années (amortissement négatif et seule une partie des intérêts sont remboursés) : c'est la phase indolore de « mensualités minimum ». - puis le 36ème mois, la mensualité est multipliée entre 2 et 3 ! - Bonus : Au 36ème mois, votre capital restant dû à augmenter de 10% ! (cf tableau d'amortissement ci-dessous)
Le problème est que selon l'article de businessweek intitulé "Nightmare Mortgages" ( http://www.businessweek.com/magazine/content/06_37/b4000001.htm ), 389 milliards de $ de prêts « neg-am » ou « interest-only » ont été accordés en 2004 et 2005, les tendances de 2006 étaient estimées à plus de 300 nouveaux milliards de $.
Citation :“It is an easy and convenient way to get a Neg Am loan. You can now leave the income, employment and assets section on the loan application completely blank. You will not have to send in any bank statements, W2 or 1099 forms or tax returns. Loan Amounts up to $1,000,000. Good for Purchases and Refinances"
Citation :Traduction : C’est une façon simple et pratique d’obtenir un prêt neg-Am. Vous n’avez pas besoin de fournir de renseignements sur vos revenus, votre emploi et votre patrimoine. Vous n’avez pas à fournir de renseignements bancaires et fiscaux. Montants jusqu’à 1 millions de $. Bien adapté pour les acquisitions ou les refinancements.
C'est le principe du crédit revolving (sans justificatif) ... appliqué au crédit immobilier avec en prime ... une surprise le 36ème mois !!
Exemple de tableau d'amortissement avec doublement des mensualités & augmentation du capital restant dû de 10% au 36 mois !
Mais, chez nous on fait aussi bien, sinon mieux. La loi Chatel a mis un peu d'ordre, mais c'est loin d'être parfait.
Voici un exemple de revolving pratiqué chez nous. Le côté attractif mis en avant par la pub du Crédit du Bonheur: - Une carte de crédit pour dépenser facilement, - Un plafond de prêt de 15.000€ - Un remboursement lui aussi à la carte avec un minimum de 100€/mois. - Un paiement au choix, au comptant ou "différé". Le côté obscur (écrit en tout petit): - Un taux effectif de 17% - Des clauses incompréhensibles.
Mise en pratique: Notre ménagère utilise sa carte pour des achats courants lors des fins de mois difficiles. La rentrée scolaire a coûté cher et la carte a été mise à contribution de 500€. 5 mois plus tard, le déficit rentrée scolaire est résorbé et la ménagère commence a trouver la vie plus facile grace à la carte magique. L'épisode rentrée scolaire lui aura coûté 21€, mais elle pourrait difficilement s'en rendre compte à la vue des relevés qui ne montrent pas que les 100€ versés en fin de mois sont instantanément amputés des intérêts courrus pendant le mois. Alors, la vie est belle et notre ménagère confiante fait un peu chauffer la carte magique (remplacement de la machine à laver et de la télé, la petite bague offerte par Mr mais payée avec la carte, etc.). Le crédit atteint maintenant 10.000€ et notre ménagère se dit qu'il ne faut quand même pas trop tenter le diable. La petite famille est priée de restreindre ses envies pendant un certain temps. Depuis quelques mois une nouvelle ligne est apparue sur le relevé de la carte: "Frais d'opérations", pour un montant de 8€. Qu'est-ce donc que ces "Frais d'opérations"? La ménagère appelle la hot line du Crédit du Bonheur et obtient la réponse "Madame, c'est parce que vous ne remboursez pas assez". La ménagère n'en croit pas ses oreilles car elle n'a jamais failli dans le réglement des 100€ de fin de mois. Du coup, elle entreprend d'éplucher ses relevés. Et là, ho surprise, alors que tous les achats effectués les deux derniers mois l'ont été au comptant, le montant du crédit augmente tout seul de 50€ par mois. C'est là que notre ménagère se rend compte qu'en remboursant 200€ par mois (ce qui veut dire nouilles et patates six fois par semaine), il lui faudra une bonne centaine de mois pour liquider son crédit. Et voilà comment le Crédit du Bonheur vous met au régime nouilles patates pendant 8 ans, en espérant que la cuisinière résiste pendant ces années. Pas belle la vie?
Les prêts exotiques : "neg am loans"
Forum fermé
Posté - 02 oct. 2007 : 22:22:20
:
