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Je sais que cette question revient souvent, mais je trouve différentes réponses contradictoires dans le forum. Quelqu’un peut il m’aider ?
Il s’agit d’une question spécifique sur les provisions pour charges sous évaluées d'un immeuble ancien (donc avec un historique de charges). Trois éléments : * Les provisions prévues à la signature sont de 200EUR/mois. * Avec les éléments dont disposait le propriétaire (Taxe récupérable et budget previsionnel), les provisions auraient due être de 255EUR/mois. * Les charges finales réelles sont de 300 EUR/mois – essentiellement à cause d’une hausse du prix du fuel domestique, qui était deja connu à la signature, (mais pas dans le budget pevisionnel 6mois avant). * De plus le loyer a été augmenté de 50EUR/mois au bout de 12mois avec l’indice d’inflation.
Y a-t-il Dol ? Manœuvre Frauduleuse ? Deux remarques: i/ Je n’aurais jamais loué cet appartement si j’avais su que les charges étaient aussi élevé ! ii/ avec ce niveau de loyer + charges je pourrais louer un 75m2, au lieu d'un 61m2 dans mon quartier! c'est pour cela que je soupconne le Dol. iii/ le total de variation sur 1 an, est de +1600Eur d'ajustement de charges ! + 600Eur de hausse de loyer (que je ne conteste pas) => c'est donc énorme!!
Je suis locataire d'un appartement ancien depuis un an. J'ai trouvé cet appartement par une agence, mais ai signé mon bail avec mon propriétaire via l'agence. Etant donné la hausse du prix du fuel domestique, j'ai demandé à l'époque à 3 reprises à l'agence si les provisions pour charge avaient été réévaluées récemment, et si elles étaient conservatrices. Cela m'a bien été confirmé. Un an plus tard (aujourd'hui) lors du décompte des charges, il s'avère que ma propriétaire a sous évaluée les provisions (par négligence ou volontairement peu importe). Quoi qu'il en soit, les charges réelles sont 60% supérieures aux provisions prévues.
Alors certes, le budget de copropriété sous évaluait le chauffage - la hausse est d'environ 23%. (Budget estimé 6 mois avant la signature du bail et avant une hausse du prix du fuel). Néanmoins, j'estime que : 1/ le prix du fuel ayant déjà atteint les niveaux actuels il y a un an, le propriétaire et l'agence (en contactant le syndic) et par une simple règle de trois, auraient pu estimer la hausse du budget chauffage qui allait avoir lieu. En tout cas s'ils avaient été conservateur. 2/ d'autre part la propriétaire a "oublié" de compter une taxe de ramassage d’ordure dans les provisions qui sont pourtant censées couvrir ces charges et taxes...
Pour moi la négligence est donc manifeste. J'admet à la limite par rapport au budget prévisionnel que mes provisions soient sous évaluées de 20% mais pas de 60%.
Qu'en pensez vous, aurai-je gain de cause d'un point de vue juridique dans un tribunal? Autrement dit, ma question est : sur une base d'éléments avérés (budget, prix du fuel), le propriétaire a t il une obligation d'estimer des provisions réalistes? Que puis je faire - payer seulement 20%? Tout payer et demander une baisse du loyer pour compenser. Cette situation me parait vraiment incroyable.
Au vu des éléments que vous donnez, je ne pense pas que vous puissiez obtenir gain de cause sur la positions que vous souhaiteriez défendre. Ces charges réelles, vous ne les contestez pas et vous ne pouvez pas vous y soustraire. (à moins que vous ayez un doute sur l'exactitude du relevé de charges réelles => je vous conseille de vérifier le détail, au cas où il y aurait une erreur...) Sinon, dites-vous que avez "bénéficié" de provisions moindres jusqu'ici (moins d'avance de trésorerie). Pensez donc à la situation inverse : quelle aurait été votre réaction si les provisions s'étaient avérées trop élevées ? JM
Sous evaluation de provision sur charge
Forum fermé
Posté - 10 oct. 2007 : 16:32:22
