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 Sujet  |
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Moueck
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 15 oct. 2007 : 11:53:13
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Bonjour à tous,
Je suis nouveau sur le forum et vous remercie pour vos contributions très enrichissantes.
Mon souci est le suivant.
J'achète une maison à rénover qui comprend une chambre avec sdb en rdc avec entrée indépendante, et un appartement au premier étage.
Mon but est de faire un studio au rdc et un appart en haut pour la location.
Ma première question est la suivante:
Est il plus intéressant de faire du LMNP pour le studio, si oui faut il que je fasse séparer les biens par le notaire, par rapport à l'amortissement du bien?
Deuxième question:
La déduction des travaux de rénovation (élec, isolation, peinture, sol, menuiserie) fonctionne t'elle lorsque l'on fait les travaux soit même en les justifiant par les factures des matériaux ou faut il obligatoirement les faire faire par des profesionnels?
Je vous remercie par avance de vos réponses.
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 13:37:05
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Citation :
Est il plus intéressant de faire du LMNP pour le studio, si oui faut il que je fasse séparer les biens par le notaire, par rapport à l'amortissement du bien?
D'abord, il n'est sûr que le plus intéressant soit pour vous de faire du meublé ! Vous n'auriez qu'un studio en LMnP ? Vous pouvez louer en vide et vous éviter des soucis. Avez-vous fait un prêt ? avez-vous du mobilier à placer ?
Sinon, pour répondre à votre question, il n'est pas nécessaire de faire une démarche par notaire interposé. Vous devez évaluer la valeur du studio par rapport à l'ensemble de votre achat... Le seul souci est la constitution de deux logements si, avant, il n'y en avait qu'un seul. Dans ce cas vous devriez vous renseigner sur les obligations en matière de stationnement, par exemple (je pars de l'idée que vous n'avez pas besoin de permis de construire). Voyez sue le forum les spécialistes de l'urbanisme.
Citation :
La déduction des travaux de rénovation (élec, isolation, peinture, sol, menuiserie) fonctionne t'elle lorsque l'on fait les travaux soit même en les justifiant par les factures des matériaux ou faut il obligatoirement les faire faire par des profesionnels?
Tout se fait sur facture. Vous ne pouvez déclarer le travail que vous faites vous-mêmes... mais les matériaux achetés, oui.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 14:08:54
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Citation :
si oui faut il que je fasse séparer les biens par le notaire, par rapport à l'amortissement du bien?
Non, le notaire ne pourrait le faire que dans le cadre d'une copro.
Vous allez devoir déclarer aux impots fonciers par un formulaire H1 ou H2 les deux logements a la place du seul et unique logement actuel.
Utilisez ceci par exemple, et/ou les calculs sur les valeurs locatives réelles, sur les surfaces et/ou les valeurs de vente pour faire les pro-rata. |
Festina lente |
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Moueck
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 14:30:59
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Citation :
Initialement entré par galérien
D'abord, il n'est sûr que le plus intéressant soit pour vous de faire du meublé ! Vous n'auriez qu'un studio en LMnP ? Vous pouvez louer en vide et vous éviter des soucis. Avez-vous fait un prêt ? avez-vous du mobilier à placer ?
En effet je me lance dans le locatif et ce bien est mon premier achat avec crédit. Je n'aurais (dans l'hypothèse que je fasse du LMNP) donc qu'un studio en meublé et un T3 nu.
En ce qui concerne le mobilier c'est plus de la récup donc sans importance.
Vous parlez d' éviter des soucis faites vous hallusion aux risques de pannes de l'électro ménager, au changement de literie régulier, etc... ou autre.
En ce qui concerne la séparation du logement c'est une maison de village (pas de stationnement inclus). J'ai lu qu'il fallait uniquement faire une déclaration en mairie. OK! mais dans le cas ou je fais du LMNP sur le studio, le but étant l'amortissement du bien, que vont me demander les impots pour la valeur du bien? une simple estimation de ma part? Ca me semble un peu léger, il serai facile de dire que le bien vaut 50000€ sur le total de la maison qui en vaut 100, pourtant il ne fait qu'un tiers de la surface.
Ces questions vont peut être vous sembler bizarre mais je me lance et ce n'est pas simple.
Merci |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 14:42:14
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Citation :
Vous parlez d' éviter des soucis faites vous hallusion aux risques de pannes de l'électro ménager, au changement de literie régulier, etc... ou autre.
Tout à fait, et il faut y ajouter, éventuellement, la tenue d'une comptabilité (si vous avez un prêt le réel simplifié est plus intéressant que le micro-BIC... par contre en micro-BIC les formalités sont limitées). Citation :
le but étant l'amortissement du bien, que vont me demander les impots pour la valeur du bien? une simple estimation de ma part? Ca me semble un peu léger, il serai facile de dire que le bien vaut 50000€ sur le total de la maison qui en vaut 100, pourtant il ne fait qu'un tiers de la surface.
Alors, effectivement, là, on laisse tomber le micro-BIC et il est préférable pour vous d'être au réel simplifié (donc comptabilité). Pour faire le calcul de l'amortissement, Ribouldingue vous donne les bonnes solutions (mais n'oubliez pas de déduire la valeur du terrain qui, lui, n'est pas concerné).
A+
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Moueck
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 15:08:25
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Citation :
Initialement entré par galérien
Citation :
Vous parlez d' éviter des soucis faites vous hallusion aux risques de pannes de l'électro ménager, au changement de literie régulier, etc... ou autre.
Tout à fait, et il faut y ajouter, éventuellement, la tenue d'une comptabilité (si vous avez un prêt le réel simplifié est plus intéressant que le micro-BIC... par contre en micro-BIC les formalités sont limitées). Citation :
le but étant l'amortissement du bien, que vont me demander les impots pour la valeur du bien? une simple estimation de ma part? Ca me semble un peu léger, il serai facile de dire que le bien vaut 50000€ sur le total de la maison qui en vaut 100, pourtant il ne fait qu'un tiers de la surface.
Alors, effectivement, là, on laisse tomber le micro-BIC et il est préférable pour vous d'être au réel simplifié (donc comptabilité). Pour faire le calcul de l'amortissement, Ribouldingue vous donne les bonnes solutions (mais n'oubliez pas de déduire la valeur du terrain qui, lui, n'est pas concerné).
A+
En fait ça n'a pas l'air si compliqué que ça.
Si je résume, lors de ma déclaration d'impots je rempli un formulaire H1 ou H2 en plus du formulaire pour BIC en réel simplifié (pour le studio) pour le T3 à voir.
Merci à vous deux pour vos réponses
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 16:08:59
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Non non.
A la fin des travaux, je crois dans les quinze jours, mais aller chercher le formulaire téléchargeable sur internet, vous faites une déclaration aux impots FONCIERS (qui n'ont rien a voir avec les impots sur le revenu ni sur ceux qui gèrent le LMP/LMnP.
Il n'y a pas de formulaire pour BIC réel simplifié, ne vous méprenez pas, il y a une liasse fiscale 2033 et un formulaire 2031 a remplir (a délivrer au plus tard le 30 avril 2008), et ce n'est pas facile-facile, même pour un seul bien.
Pour pouvoir le remplir complètement, il faut tenir sa comptabilitié, pas seulement comme pour du foncier nu, c'est plsu compliqué que cela, il ne faut pas sous-estimer cette part.
Ensuite vous aurez lors de votre déclaration sur le revenu une case ou deux à remplir avec le résultat de votre 2031-2033.
Sans comptabilité bien tenue, ni connaissance plus que sommaire de la location en meublé, il est difficile de fiare face à la 2033...
Citation :
J'ai lu qu'il fallait uniquement faire une déclaration en mairie.
Sauf si vous créez une nouvelle porte, changez les facades, je ne vois pas ce que c'est que cette déclaration en mairie.
Vous devez de toutes façons respecter les réglements d'urbanisme, donc autant les connaitre en se les procurant, même si il n'y a pas de PC ni de DT.
Vous aurez besoin d'une AUTORISATION de la mairie pour créer les deux comptages électriques supplémentaires auprès de EDF-Distribution (un pour le studio à louer, et un pour les parties communes), donc attention a être respecteux des reglements d'urbanisme, encore que je ne suis pas certain qu'il y ait vérification a ce niveau. |
Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 15 oct. 2007 : 16:44:26
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Citation :
Si je résume, lors de ma déclaration d'impots je rempli un formulaire H1 ou H2
Cà, c'est la partie création de logements. Si vous n'avez pas de permis de construire à déposer, il vous faut donner une réalité à vos deux logements d'où déclaration aux services du cadastre. Consécutivement, vous aurez (par exemple) une distinction de taxe foncière entre les deux logements qui vous permettra de récupérer la TEOM sur vos locataires à partir d'une base sérieuse. Citation :
en plus du formulaire pour BIC en réel simplifié (pour le studio) pour le T3 à voir.
D'abord ce n'est pas un simple formulaire mais une véritable déclaration d'activité et d'impôts qui va reprendre le résultat de votre comptabilité. Donc il faut d'abord totaliser vos recettes, vos charges (avec calcul de vos amortissements) et, seulement ensuite, vous ferez votre déclaration...
Petit à petit, çà va venir... C'est un peu complexe mais les étapes doivent être respectées si vous ne voulez pas de problème.
A+
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Moueck
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 16:01:11
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Ca y est J'ai compris 1 création de logment, 2 impot.
Je comprend vite mais il faut m'expliquer longtemps!!!!!
Pour la création de logements (dans mon cas le studio), savez vous qu'elles sont les taxes et autres ponctions en vigueur ?
Exemple : Comme le disait Galérien en début de discussion, règle de stationnement...
Je viens de faire la demande à l'agent immo il me parle d'environ 7000€ rien que pour le stationnement (ok il n'est pas spécialisé dans ce domaine mais bon!!)
Sachant qu'en plus il faut que je fasse placer un compteur EDF voir Eau, la note risque d'être vite salée.
Que faire? Comme je le disai avant c'est mon premier investissement et j'avoue c'est plutôt compliqué.
Peut être vaudrai t il mieux louer en nu le studio et l'appart + charges (edf eau comprise ), mais ceci risque d'être une source d'ennui en plus (répercution des consommations eau elec dans les charges, des abonnements...)
Que me conseillez vous?
Il se peut que je soit encore à côté de la plaque ou incompréhensible, je m'en excuse d'avance.
Merci pour vos réponses
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 16 oct. 2007 : 16:09:41
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Citation :
Pour la création de logements (dans mon cas le studio), savez vous qu'elles sont les taxes et autres ponctions en vigueur ?
Non, les règles peuvent etre spécifique a chaque commune, a vous de vous faire faire par la mairie copie du PLU et de le lire en long, large et travers...
Il aurait mieux valu le lire AVANT d'acheter... Si ca se trouve ce peut ne pas être 7 000 mais 17 000, je ne veux pas vous faire peur...
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Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 08:24:25
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Citation :
Je viens de faire la demande à l'agent immo il me parle d'environ 7000€ rien que pour le stationnement
La première chose à faire est de savoir combien de places de stationnement sont requises par logement dans la zone où est située la maison. Vous trouverez ce renseignement dans le POS/PLU de la commune ou en demandant au service urbanisme.
Ensuite, selon la configuration des lieux, voir où trouver éventuellement ce stationnement en sachant que l'achat d'un ou deux box est une solution qui pourrait valoriser votre logement. Attention, il y a souvent une distance maxi à respecter (300 m chez moi).
Enfin, il se peut que l'absence de stationnement puisse être compensée par une indemnité mais ce n'est pas toujours le cas, certaines communes n'intégrant pas ce cas de figure dans leur POS/PLU. Si rien n'était prévu, la seule solution serait l'achat de box ou l'achat d'une maison avec terrain dans la limite de la distance réglementaire. Là encore, c'est le service urbanisme qui vous renseignera. |
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Moueck
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 17 oct. 2007 : 09:36:31
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Merci à vous je vais me renseigner au près de l'urbanisme. Et on verra bien!!
Merci encore et à la prochaine |
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