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mrpidoux
Contributeur débutant
11 réponses |
 Posté - 26 oct. 2007 : 00:29:11
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Ma femme dispose d'un logement à côté de son travail qu'elle doit habiter (par "nécessité absolue de service", selon l'expression).
Ce "domicile professionnel" est donc forcément notre habitation principale au regard de l'Administration, ce qui nous empêche de disposer d'aides fiscales en cas d'accession à la propriété dans le cadre de la rénovation d'habitation, par exemple, ou de la déductibilité des intérêts d'emprunt, autre exemple.
Mais comme il faut bien penser à l'avenir et se préparer un chez-soi, au minimum pour le temps de la retraite, nous avons franchi le pas à la toute fin 2006 et sommes désormais propriétaires d'une ferme habitable mais à renover. En cas de travaux de renovation ayant pour but la location, nous pouvons déduire fiscalement les travaux d'amélioration.
D'où mes questions :
- quel texte fiscal liste les travaux d'amélioration, et permet par là-même de faire la distinction sans équivoque avec les travaux de reconstruction ?
- quelle durée de location est necessaire par an pour ne pas remettre en cause la deductiblité de ces frais ?
- un membre de la famille qui assure l'essentiel des travaux peut-il être considéré comme locataire, son travail consistuant alors son loyer ? Quelles sont les conditions à respecter ?
Merci d'avance de la réactivité de vos reponses.
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 09:19:52
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Citation :
- quel texte fiscal liste les travaux d'amélioration, et permet par là-même de faire la distinction sans équivoque avec les travaux de reconstruction ?
Je n'en n'ai jamais vu d'explicitée, et le petit Guide publié par le Particulier Immobilier chaque année a propos des déclarations fiscales immobilières donne une interprétation.
Il me semble qu'un bon début est de se demander si la TVA est de 5,5% (amélioration, petits travaux) ou de 19,6% (assimilable à de la reconstruction), mais c'est vraiment à manier avec des pincettes:
http://www.impots.gouv.fr/portal/deploiement/p1/fichedescriptive_3760/fichedescriptive_3760.pdf
Si vos travaux nécessitent un PC, ou même s'il y a création de surface, ajout d'éléments non présents précédemment, il y a gros à parier que ce ne sera pas traité comme de l'amélioration.
Citation :
- quelle durée de location est necessaire par an pour ne pas remettre en cause la deductiblité de ces frais ?
Aucune me semble t'il. Il n'y a que pour le De Robien et les différents régimes donnant droit à amortissement qu'une période de latence maximale est imposée.
Il vous appartient en revanche de démontrer que le logement est bien à but locatif, que
- soit il était indisponible pour cause de travaux,
- soit il a été proposé a la location sans succès, avec pour preuve copies d'annonces, mandant d'agence, etc.... en n'exagérant évidemment pas sur le loyer....
dans ce dernier cas, il serait mal venu que le logeemnt libre ait un compteur électrique qui tourne, ou même un occupant qui déclare cette adresse comme résidence principale.
Citation :
- un membre de la famille qui assure l'essentiel des travaux peut-il être considéré comme locataire, son travail consistuant alors son loyer ?
Quelles sont les conditions à respecter ?
Ca va être difficile de démontrer qu'il est locataire sans un vrai contrat de travail, et de plus, si vous considérez que c'est un équivalent de salaire payé en nature, vous devez le déclarer, ET payer les charges sociales qui vont avec.
De manière générale, pour pouvoir déduire des revenus locatifs, il faut qu'il y ait des revenus, ou une excelelnte raison comme dit précédememnt pour que PROVISOIREMENT il n'y en n'ai aps.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 26 oct. 2007 09:25:13 |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 11:52:27
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la différence entre les travaux d'amélioration et de reconstruction vise principalement à prévoir
1) que le futur logement était bien un logement à l'origine (qu'il a déjà donné lieu à une taxe d'habitation par exemple)
2) que les travaux déductibles ne portent que sur les améliorations de la surface habitable existante et pas sur des elements visant à agrandir ou augmenter cette surface (terrasse, aménagement combles, extentions)
3) les travaux ayant donné lieux a déduction du revenu foncier doivent générer une periode de mise en location d'au moins 3 ans (evenu foncier)(voir votre CDI si conditions particulière, car tout ça est laissé à l'appréciation de votre controleur local... d'où contestation possible)
4) si vous ne demandez pas de subventions un membre de la famille peut-être le locataire (il ne pourra probablement pas benéficier d'allocation logement), mais vous devez percevoir un loyer a déclarer en revenu foncier
5) si vous n'envisagez pas de faire de déduction fiscale vous pouvez je crois prévoir un Bail emphytéotique : Contrat de très longue durée (jusqu'à 99 ans) qui porte sur un immeuble ou un bien foncier. Le locataire s'acquitte d'une redevance assez faible et s'engage en échange à améliorer le bien.
avec une durée minimun de 18 ans
6) si vous payer le membre de votre famille par le biais d'une association pour le travail fourni (15€ de l'heure toutes charges et indemnités comprises) et que vous louez le logement à sa compagne ou à quelqu'un d'autre pour un loyer raisonable
a) vous pouvez prétendre à subvention (attention il vous faudra quand même fournir des devis d'entreprise pour le calcul de la subvention et puis louer pendant 9 ans)(attention : les subventions viennent en revenu foncier)
b) les travaux passeront en charges et les loyers en revenus ce qui si c'est bien étalé doit pouvoir s'autocompenser pendant quelques années (sauf que les subventions ne vous sont versées que pour une réalisation sous 2 ans et donnent souvent lieu à revision des taxes)
c) l'occupant peu prétendre à la caf
d) si l'occupant ne "paye pas ses loyers" on ne peut pas vous accuser de ne pas avoir loué
e)si ça rentre dans les conditions (faible loyer à faible revenu) vous pourrez en plus benéficer d'abatement sur les loyers à déclarer (borlo ancien heu.. je crois)
mais pour ça il faudrait qu'il y ai au moins une petite partie d'habitation decente (eau electricité sanitaire...)
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être ou avoir là est la question... |
Edité par - bailleurX le 26 oct. 2007 11:53:25 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 13:09:09
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Citation :
3) les travaux ayant donné lieux a déduction du revenu foncier doivent générer une periode de mise en location d'au moins 3 ans (evenu foncier)(voir votre CDI si conditions particulière, car tout ça est laissé à l'appréciation de votre controleur local... d'où contestation possible)
Ce sont plutôt les déficits fonciers, résultant notamment de ces travaux, qui ne peuvent être définitifs que s'ils sont suivi d'une période de location de 3 ans...
Citation :
6) si vous payer le membre de votre famille par le biais d'une association pour le travail fourni (15€ de l'heure toutes charges et indemnités comprises) et que vous louez le logement à sa compagne ou à quelqu'un d'autre pour un loyer raisonable
a) vous pouvez prétendre à subvention
J'ai un peu de mal a suivre.
De subvention ANAH?
L'ANAH subventionne en général les entreprises et les artisans pas les achats de matériaux (parce qu'il va quand même bien falloir acheter les matériaux).
Payer une association qui epmloie son parent et locataire me semble un chemin complexe qui n'est quand même pas loin de l'abus de droit.
Citation :
et que vous louez le logement à sa compagne ou à quelqu'un d'autre pour un loyer raisonable
La, on est d'accord, il faut un bail, et un loyer raisonnable, c'est-à-dire pas absolument sous-estimé, sinon le CDI va effectuer la déduction sur un loyer normal, considérant que c'est le bailleur qui abandonne ses prétentions, mais que l'état n'abandonne pas les siennes.
Un loyer honnête, ce serait un loyer Boorloo ancien le plus bas pour l'endroit en question.
En dessous de ce seuil, ça paraitrait louche, je pense.
Voir le site www.anah.fr
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 26 oct. 2007 13:12:20 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 13:44:04
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| Si subventionnement des travaux par l'ANAH, vous devez continuer à louer pendant 6 ans parès la fin de ceux-ci. |
Festina lente |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 26 oct. 2007 : 14:05:38
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ribouldingue
1) je voulais dire que l'on ne peut prétendre à subvention que si l'on ne loue pas à un membre de sa famille (et encore reste à vérifier le ° de parentalité, car je pense que pour un cousin ça marche)
2) j'ai bien précisé "il vous faudra quand même fournir des devis d'entreprise pour le calcul de la subvention et puis louer pendant 9 ans"
3)oui on peut aussi dire ça comme ça Citation :
Ce sont plutôt les déficits fonciers, résultant notamment de ces travaux, qui ne peuvent être définitifs que s'ils sont suivi d'une période de location de 3 ans...
4)Citation :
L'ANAH subventionne en général les entreprises et les artisans pas les achats de matériaux
pour la demande oui mais si vous fournissez au final des factures de matériaux que vous avez posé vous même vous pouvez les inclure à vos factures finale et obtenir la subvention (enfin l'ANAH dont je dépends a accepté "histoire vécue")
5) j'ai bien noté qu'il fallait dire Boorloo et non Borlo à moins qu'il ne s'agisse en fait de Borloo
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mrpidoux
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:13:22
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Ribouldingue,
En + de l'email que je vous ai envoyé, et toujours concernant votre 1° message :
"Si vos travaux nécessitent un PC, ou même s'il y a création de surface, ajout d'éléments non présents précédemment, il y a gros à parier que ce ne sera pas traité comme de l'amélioration."
==> les 10000 € d'achats et sous-traitance ont porté sur :
pose de 5 vélux dans un surface déjà existante, révision de toiture, circuit électrique (gaines+cables+boitiers+prises+va-et-vient+interrupteurs, béton), remplacement d'une partie de chevron pourri et de 2 poutres par 2 tirants métalliques, isolations (laine de verre+isolation au sol et chape coulée sur cet isolant), aplanissement bétons (chape liquide sur betonsytrene), nouvelles cloisons pour sectionner des pièces. Toutes les surfaces existaient déjà avant, il s'agit juste d'aménagements de pièces.
Peut-on considérer qu'il s'agit d'amélioration ou dois-je faire le tri ? |
Edité par - mrpidoux le 27 oct. 2007 16:14:17 |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 16:21:34
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| il faut voir pour les nouvelles cloison sauf si elles consistent à ajouter une salle de bain ou des WC (je pense) |
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 27 oct. 2007 : 18:23:08
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Changer l'affectation d'une grange en un local d'habitation avec modification significative du gros oeuvre et aménagement conséquent de l'intérieur, ce n'est plus de l'amélioration mais de la construction.
Changer une citrouille en carrosse c'est bien cela.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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mrpidoux
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 28 oct. 2007 : 19:10:15
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Bouzigues,
C'est + complexe que ça : la propriété est composée de 4 batiments, dont une ferme et une masion d'habitation.
Les frais ne concernent que cette dernière, qui était déjà habitée avant sur 100 m² dans de tristes conditions, et le sera après les travaux sur 160 m². Mais les 60 m² existaient déjà, ils n'étaient pas amenages, c'est tout. |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 08:47:22
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donc pour faire simple vous pouvez déduire les travaux pour les 100m2 qui étaient habitables et pas pour les 60m2 qui ne l'étaient pas
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 10:46:56
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Citation :
les 10 000 € d'achats et sous-traitance ont porté sur :
pose de 5 vélux dans un surface déjà existante
Un vélux, ca peut passer pour de l'amélioration, mais 5 vélux, c'est manifestement l'aménagement d'une pièce qui n'était pas habitable, et ce sera assimilé à de la construction, donc non déductible.
la surface était-elle habitée précédemment?
Citation :
révision de toiture, circuit électrique (gaines+cables+boitiers+prises+va-et-vient+interrupteurs, béton)
Oui si cela concerne une surface deja habitée (remplacement de l'électricité obsolete), pas l'aménagement de comble ou de surface non habitée.
Il va peut-être vous falloir faire le tri dans la liste.
Citation :
remplacement d'une partie de chevron pourri et de 2 poutres par 2 tirants métalliques
Pareil, si c'est un logement deja existant, il s'agit d'entretien, sinon c'est de la construction.
Citation :
isolations (laine de verre+isolation au sol et chape coulée sur cet isolant), applanissement bétons (chape liquide sur betonsytrene)
pareil. Mais si vous voulez une chape, installez 5 vélux, refaites complètement l'électricité, et desseniez les pièces, ca fait quand même beaucoup.
Forcément, le CDI va s'intéresser aux détails.,
Citation :
nouvelles cloisons pour sectionner des pièces. Toutes les surfaces existaient déjà avant, il s'agit juste d'aménagements de pièces.
Si ils s'agit de réaménager les surfaces existantes deja habitées, oui, sinon non.
Citation :
Les frais ne concernent que cette dernière, qui était déjà habitée avant sur 100 m² dans de tristes conditions, et le sera après les travaux sur 160 m². Mais les 60 m² existaient déjà, ils n'étaient pas amenages, c'est tout.
Que sont ces fameux 60 m2 dont vous parlez?
Je partage à ce niveau la conclusion de bailleurX... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 oct. 2007 10:48:30 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 10:54:21
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Il ne faut pas confondre la notion de destination commune en effet au 160 m2 (tout est à destination d'habitation)et l'usage qui est fait, en particulier défini par les déclarations aux impôts fonciers.
Si du logement actuel de
100 m2
défini aux impôts fonciers comme tel pour lequel vous payez une taxe foncière et une taxe d'habitation relative aux m2 déclarés et aux éléments de confort déclarés,
vous faites un
160 m2
avec de nouveaux éléments de conforts,
vous devez faire une déclaration type H1 ou type H2 à l'issu des travaux, et la valeur locative sur laquelle sont calculées les TF et les TH ainsi que la TEOM (ordures ménagères)) seront réévaluées.
En ce sens, il y aura bien une très importante augmentation de la surface, et tout ce qui est relatif à cette augmentation sera refusé à la déduction.
Si vous tentez quand même de déduire, et que en moyen de preuve vous tentez de montrer que la surface actuelle de 160 m2 est bien habitée, vérifiez que votre surface locative
(celle déclarée au CDI il y a certainement très longtemps), il va vous falloir demander pour 2 euros une matrice cadastrale de votre logement donnant le détail, et peut-être compléter par une demande de feuille détaillée de calcul de valeur locative pour ce même logement)est bien cohérente avec ceci. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 29 oct. 2007 10:58:56 |
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mrpidoux
Contributeur débutant
11 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 22:51:53
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Ribouldingue, BailleurX,
Je vous remercie pour ttes ces infos, à l'issue desquelles vous semblez partager le même consensus :
* déduction possible pour les travaux afférant à la partie préalablement habitable (en tout cas déclarée comme telle, soit 100 m²) ;
* absence de déduction pour le reste (60 m²).
Par contre, pour ce qui n'est pas séparable (ex : isolation du toit), dois-je faire un prorata des factures aux surfaces ou plutôt déduire la totalité, dans la mesure où ces travaux ne peuvent pas être faits sur une partie de la surface totale des 160 m² ?
Enfin, admettons que la part des travaux 2007 déductible soit de 7000 € ; si je déclare ces travaux en face d'un loyer annuel vierge en raison des travaux, et encore pareil sur 2008, alors combien d'années devrais-je louer ensuite ? L'idée du bail emphyteotique me plaisait bien, mais je n'ai pas reussi à trouver d'exemple de "loyer" d'emphyteose : pouvez-vous m'aider ?
Merci d'avance. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 07:50:58
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Pour ce qui est du toiti, c'est une partie commune, et il doit en effet être traiter au tantième si ça avait été une coppropriété.
Ici, apreil pour vous, la logique voudrait que vous créiez une clé de répartition, dont vous aviez normaleemnt besoin pour séparer les charges communes liées a la partie habitable et louée des charges commuens liées à la partie non habitable, et par conséquent payées par le propriétaire.
Ce n'est que après les travaux, lorsque l'entièreté de la surface fait qu'il n'y a plus qu'un seul lot que toutes les charges communes peuvent être attribuées au seul lot existant.
C'est comme cela que je vois les choses.
Citation :
admettons que la part des travaux 2007 déductible soit de 7000 € ; si je déclare ces travaux en face d'un loyer annuel vierge en raison des travaux, et encore pareil sur 2008, alors combien d'années devrais-je louer ensuite ?
la loi dit que vous devrez louer trois années au moins parès le dernier déficit.
Si en raison des travaux vous ne touchez pas de loyer, il faut joindre à la déclaration d'impôt la première année de déduction un engagement écrit de location. Attention, sans cet engagement, les déficits peuvent être refusés.
les trvaux peuvent durer deux ans ou trois ans sans que le CDI puisse vous refuser la déduction, mais il faut que vous puissiez justifier.
3 années de travaux se concoit dans une copropriété avec des travaux lourds, des implications complexes, mais pas chez un particulier qui peut tout gérer assez facilement.
Il faut donc être logique concret, bien garder toutes les preuves (courrier d'artisan indiquant un retard, refus de venir, nouveau devis, etc..). |
Festina lente |
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bailleurX
Pilier de forums
638 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 11:13:03
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je suis d'accord avec l'explication de ribouldingue
surface totale 160m2 surface ajoutée 60m2 si tout le toit refait = partie de toit non déductible 60/160=37,5% (si je ne me trompe pas)
mais aussi vous pouvez proceder par partie affectée selon ce qui correspond à la réalité
immaginons 2 bâtisses accollées l'une fait 70m2 au sol sur 1 étage l'autre 30m2 au sol sur 3 étages
à l'origine seules les RC étaient habitables (100m2)
la transformation rend habitable les 2 étages suplémentaire de la bâtisse de 30m2 au sol (+60m2)
vous pouvez dans ce cas considérer que seule la couverture de cette bâtisse donne lieu à partage (je vous laisse le plaisir du calcul mais ça doit faire 20% de toiture non déductible)
pour le reste essayez d'obtenir des factures détaillées qui faciliteront le partage |
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bailleurX
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638 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 11:23:54
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et encore faut-il se poser la question du comment aurait-il été possible d'isoler ou de couvrir cette partie de maison (30m2 au sol) si les étages suppérieurs n'avaient pas été rendu habitables...
non..je reviens sur ma démonstration que je trouve finalement érronnée puisque si le rc était à l'origine habitable l'ensemble de la couverture le surplombant doit pouvoir donner lieu a déduction (sans avoir à préciser si d'autres surfaces intermédiaires sont ou seront rendues habitables)
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