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egral69100
Nouveau Membre
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 Posté - 29 oct. 2007 : 13:11:49
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bonjour,
depuis quelques semaines, je me suis plongé dans la lecture approfondie des différents documents en ma possession concernant les charges de notre copropriété : provisions, appels de fond et surtout compte individuel (envoyé 1 fois l'an).
plusieurs points m'ont semblé litigieux : j'ai donc envoyé une lettre recommandée (simple, sans accusé de réception pour commencer) à la personne en charge de notre copropriété pour lui demander, sans aggressivité, de m'expliquer à quoi correspondent ces différents points.
Or, depuis une semaine que j'ai envoyé ce document, aucune nouvelle. Je souhaiterais donc savoir quel terme et quelle forme employer pour "forcer" le syndic à me répondre. Existe t il un article ou autre que je pourrais citer pour le rendre plus "coopératif" ?
merci.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 14:09:45
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Si vous n'êtes pas membre du conseil syndical la première chose à faire serait, peut être d'examiner, ce problème avec eux;le contrôle,en les bureaux du syndic, des différents documents concernant votre copropriété est de leur ressort.
Votre compte individuel et,au départ,basé sur un budget accepté et voté en AG,par les copropriétaires;votre quote part intervient en fonction des différents tantièmes de votre lot ou des quantités utilisées (eau par exemple) en fonction d'un total de dépenses approuvées lors d'une AG
Il convient quand même de noter que l'approbation des comptes du syndicat par l'AG ne constitue pas une approbation du compte individuel de chaque copropriétaire.
pouvez vous nous en dire plus sur les points,qui pour vous,sont litigieux????? |
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egral69100
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 17:15:22
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Je me suis déja rapproché du CS pour leur demander, mais ils n'ont pas été capables de me répondre. Dépassés, pas assez nombreux et manquant de compétences pointues (finance, compta etc.), ils baissent un peu les bras et laissent le syndic plus ou moins faire. C'est pour cela d'ailleurs que j'ai décidé de me présenter au CS en mars 2008 : je vais essayer d'apporter ma contribution a l'édifice.
Pour les lignes litigieuses, nous avons par exemple pour notre lot "box - garage" : "Empl. Syndic voiture", pour 640 euros par an (soit environ 6/7 euros/an pour nous). Il semblerait que la copropriété paye un emplacement de voiture quelque part (où, quand, comment, à qui, pourquoi, depuis quand etc.).
J'ai demandé des infos, et n'ai pas encore de réponse. Comment les forcer à coopérer ? |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 oct. 2007 : 17:44:03
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en tant que "simple" copropriétaire vous avez la possibilité de vérifier les pièces justificatives des charges notamment les factures,les contrats.......en fonction de l'article 18-1 loi de 1965 mais uniquement pendant le délai s'écoulant entre la convocation de l'AG appelée à connaître des comptes,et la tenue de celle-ci et, ce, pendant au moins un jour ouvré,selon modalités définies par l'AG.
Vous pouvez re demander au syndic mais il n'a pas obligation de vous répondre
Il faudrait rappeler à votre CS,s'il est dépassé, qu'en fonction de l'article 27 il peut pour l'exécution de sa mission,prendre conseil auprès de toute personne de son choix,donc vous si vous êtes "qualifié" dans la compta.
Attention,suite à la modification de l'article précité, par un décret du 27.05.2004 la notion qui existait < le CS peut se faire assister par tout technicien.....> a été remplacée par < prendre conseil > donc le syndic peut refuser de vous recevoir comme "assistant" du CS |
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mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 30 oct. 2007 : 07:42:22
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| Votre démarche implique votre élection au CS. Sollicitez le CS pour qu'il comprenne que vous venez en soutien. Parallèlement, demandez un rendez vous au syndic. Tout ceci prendra beaucoup de temps. Il est normal qu'un syndic ne réponde pas : ils sont débordés, trainent toujours pour répondre. Si vous sensibilisez le président du CS, vous gagnerez du temps. Il aura plus de poids pour organiser un rendez vous avec le syndic. |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 16:50:55
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Bonjour
je me permet d'intervenir sur ce post car je crois que ma question rejoind le sujet, en effet, je suis arrivé dans une copro reprise par un syndic pro debut 2007 et l'AG a eu lieu en mai 2007, j'ai signé en juillet 2007 et n'ai eu en ma possession que le pv d'assemblée.
J'ai reçu mes charges, que je trouve élevées mais bon, elles sont censées correspondre au budget prévisionnel voté et répartit sur 4 copros, par courrier simple, j'ai demandé au syndic une explication sur le détail de ces charges notamment la conso d'eau et ce dernier m'a renvoyé vers le vote des copros sur le budget voté en AG et que cela correspond à cela mais en faisant le calcul, il ne correspond pas du tout et bien sur, il est au dessus, ma question est:
- Comment avoir le détail de mes charges, ce qui interesse aussi les autres copros?
Contrairement à egral69100 je n'ai pas le compte individuel envoyé 1 fois/an d'ailleurs je m'excuse auprès de lui de poser ma question ici mais encore une fois, je crois que cela rejoind le sujet et nous ne faisons pas de doublon.
merci d'avance |
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egral69100
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:43:51
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Tout a fait ! en fait, nos questions à tous les 2 portent plus sur la forme que sur le fond en fait : comment s'y prendre pour obtenir des infos du syndic. je mets de cote le fond du probleme (mes charges et leur details) pour me concentrer sur la forme : comment "forcer" le syndic a me repondre ?
comme il n'a pas repondu a ma lettre recommandee, je pensais a present l'obliger a mettre mes questions a l'ordre du jour de la prochaine AG (en mars 2008) : il me semble qu'il ne peut pas s'y opposer (cette fois, la lettre sera avec accuse de reception, copie au conseil syndical etc. la totale !).
qu'en pensez vous ? |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 15:30:10
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egral.., vos "questions" ne sont pas des "questions" susceptibles d'être mentionnées dans un ODJ d'AG, n'étant pas des "questions" entrainant un vote, une décision.
Vos "questions" sont à ce stade des 'interrogations' sur des charges imputées ici ou là, points sur lesquels votre CS devrait se pencher, un CS n'ayant pas pour mission de compter les étoiles (ou pas seulement !  )
Ces 'interrogations' peuvent être portées directement en séance, lors de l'analyse et de l'approbation des comptes.
Les "questions" inscrites à l'ODJ d'une AG sont de toute autre nature : elles ont pour finalité de 'décider' pour ce qui concerne le "commun" dont le syndicat est le gardien, décision sanctionnée par un vote allant dans le sens de l'interet collectif du syndicat.
Rien à voir avec la répartition des charges.
Notez encore que l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation des comptes individuels des copropriétaires.
"- Comment avoir le détail de mes charges, ce qui interesse aussi les autres copros ?"
En lisant le RDC, lequel détaille lot par lot des différentes clés de répartition des charges.
"Il semblerait que la copropriété paye un emplacement de voiture quelque part (où, quand, comment, à qui, pourquoi, depuis quand etc.). "
Ici aussi le RDC précise le nombre de lot privatifs "box-garage".
Outre le détail de ces lots "box-garage" dans le RDC (précisé par un n°), une demande au syndic de la "feuille de présence" (*) de votre dernière AG sur fondement D.art.33 permet de savoir QUI est propriétaire de lot, et sans doute d'identifier le lot loué par le syndicat ! (autre question à poser en AG).
Si un lot privatif est loué par le syndicat, c'est qu'une décision d'AG en a décidé ainsi. Voyez les PV passés.
egral..., il faut vous présenter au CS ..et éventuellement en prendre la présidence ! 
(*) ajout : "M.... Conformément aux dispositions de l'art.33 du D.de 1967, je vous demande de me faire parvenir )à mes frais copie du PV de l'AG du ... avec ses annexes, en particulier sa feuille de présence." Notifiée, donc LRAR.
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Edité par - gédehem le 07 nov. 2007 15:35:52 |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 15:50:48
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Bonjour et desolé egral, je crois que le fait d'avoir poser ma question sur votre post est semée un peu la pagaille et gedehem a répondu en mélangeant les post, encore une fois, désolé!
"- Comment avoir le détail de mes charges, ce qui interesse aussi les autres copros ?"
En lisant le RDC, lequel détaille lot par lot des différentes clés de répartition des charges.
"Il semblerait que la copropriété paye un emplacement de voiture quelque part (où, quand, comment, à qui, pourquoi, depuis quand etc.). "
Ici aussi le RDC précise le nombre de lot privatifs "box-garage".
Outre le détail de ces lots "box-garage" dans le RDC (précisé par un n°), une demande au syndic de la "feuille de présence" (*) de votre dernière AG sur fondement D.art.33 permet de savoir QUI est propriétaire de lot, et sans doute d'identifier le lot loué par le syndicat ! (autre question à poser en AG).
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egral69100
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 16:08:43
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Pour la ligne "Empl. Syndic voiture" donc, il semblerait d'après gédehem que le syndic loue un emplacement : "Si un lot privatif est loué par le syndicat, c'est qu'une décision d'AG en a décidé ainsi. Voyez les PV passés."
Mais si le syndic (et non le syndicat des coproprietaires, nous sommes bien d'accord gédehem ?) nous loue l'un des emplacements de la copropriété, notre syndic devrait nous payer un loyer, et non l'inverse.
Or, ce sont les copropriétaires qui paient le syndic pour un emplacement de voiture (640 euros l'année, cela fait 54 euros par mois, ce qui est hors de prix vu les tarifs pratiqués dans notre secteur pour ce genre de location - a titre indicatif : un box fermé dans un parking souterrain fermé d'une résidence récente se loue 35/40 euros en fourchette haute).
De plus, que ferait le syndicat des copropriétaires d'une place de parking, d'un box ou autre (nous sommes environ 200 appartements) ?? qui en bénéficierait ?? et même si le syndicat des copropriétaires loue une place, où se trouve t elle que je puisse moi aussi l'utiliser : je paye pour cette place...
Tout cela n'est vraiment pas net, et le silence du syndic ne me met pas en confiance. encore un frais "fantome" pour ce sucrer le dos des copropriétaires comme tout bon syndic qui se respecte. |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 17:33:43
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Gambetta, je n'ai pas fait de confusion avec egral, votre graphisme étant repris et vos questions étant proches ...
Vous devez avoir annuellement un état de votre compte personnel de copropriétaire, les comptes du syndicat étant répartis entre tous les copropriétaires pris individuellement.
"j'ai demandé au syndic une explication sur le détail de ces charges notamment la conso d'eau et ce dernier m'a renvoyé vers le vote des copros sur le budget voté en AG .."
Réponse idiote du syndic :
Le vote d'un budget prévisionnel ne présage en rien des dépenses effectives en fin d'exercice.
Le vote du budget prévis rend exigibles les provisions, mais non les dépenses effectivement réalisées.
C'est cette approbation finale des comptes annuels du syndicat qui les rend opposables aux copropriétaires.
Pour autant, et c'est une constante, l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation par vous de votre compte personnel, individuel.
Que vous ayez approuvé en AG telle dépense de 25.000 € ne vous rend pas automatiquement redevable des 1500 € qu'on vous impute dans votre compte perso si ceux-ci ne correspondent pas à votre quote-part prévue au RDC.
Voyez-vous la différence ?.
Egral.. : si c'est votre syndicat qui loue au syndic un emplacement de stationnement, c'est que le syndic est 'propriétaire' et le syndicat 'locataire'.
Le syndic 'propriétaire' serait alors "copropriétaire", devant être indiqué à ce titre da,s la liste des copropriétaires ET dans les feuilles de présence eu AG.
Il faut donc vérifier QUI est propriétaire de ces "box-garage" (mettrec le CS sur la piste, à vos cotés).
D'autre part, s'il y a location, c'est qu'il y a "bail", ou pour le moins "contrat" fixant les choses.
Quid d'une telle pièce ...
Le syndic ne peut imputer au syndicat une dépense, ici pour "Empl. Syndic voiture" (?) sans une pièce justificative, ici bail, contrat ou autre s'il s'agit bien d'une 'location'.
C'est cette pièce que doit demander le CS, que les copropriétaires doivent vérifier, dépense que le syndic doit expliquer au besoin en séance. |
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gambetta92
Contributeur senior
62 réponses |
Posté - 11 nov. 2007 : 08:58:03
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bonjour gedehem
merci pour cette réponse, pour ce qui est de faire la différence, j'en saisi le principe mais alors comment contester valablement surtout avec un syndic qui a tendance à éluder toutes questions ou problèmes?
merci à vous
Réponse idiote du syndic :
Le vote d'un budget prévisionnel ne présage en rien des dépenses effectives en fin d'exercice.
Le vote du budget prévis rend exigibles les provisions, mais non les dépenses effectivement réalisées.
C'est cette approbation finale des comptes annuels du syndicat qui les rend opposables aux copropriétaires.
Pour autant, et c'est une constante, l'approbation des comptes du syndicat ne vaut pas approbation par vous de votre compte personnel, individuel.
Que vous ayez approuvé en AG telle dépense de 25.000 € ne vous rend pas automatiquement redevable des 1500 € qu'on vous impute dans votre compte perso si ceux-ci ne correspondent pas à votre quote-part prévue au RDC.
Voyez-vous la différence ?.
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