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laguois
Contributeur débutant
19 réponses |
 Posté - 04 nov. 2007 : 17:03:16
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Bonjour,
J'ai déjà posté sur le même sujet dans un autre fil pour les questions techniques relatives à la SHOB, SHON et DT ou PC, etc...
Là je m'intéresse à la copropriété...
Je suis primo-acquérant donc je ne connais pas grand chose aux AG et autres méandres de la copropriété.
Je me permets de vous exposer mon cas :
Je suis un tout jeune co-propriétaire dans un lotissement (livré en décembre 2006) constitué de 12 maisons et d'un immeuble RDC + 3 étages, avec deux appartements de 50m² par étage.
Nous sommes donc 20 coproprétaires.
Mon appartement est situé au 3ème et donc sous les combles. Comme indiqué ci dessus, nous ne sommes que 2 à cet étage. L'accès aux combles se fait par un trappe située sur le palier.
Je recherche dans un premier temps à étudier la faisabilité d'acquérir ces combles (aliéner est le terme exact je crois ?). D'après l'acte notarié, ces combles n'apparaissent nul part.
Mes questions sont les suivantes :
- Faut-il les déclarer au préalable comme un lot pour que je puisse les acquérir ? Si oui quelle est la démarche ?
- Comment définit-on le coût de ces combles (environ 30m² à plus de 1m80 de hauteur)? Cela peut il se négocier pour 1 euro symbolique ?
- Faut-il faire venir un géomètre pour recalculer les millièmes ?
- Dois-je repasser devant le notaire ?
J'envisage de mettre ma demande à l'ordre du jour de la prochaine AG, sachant que nous avons un syndic de copropriété. Y a t il des démarches préalables ?
Concernant les modalités de vote, il me faut la double majorité est-ce bien ça ? (2/3 des millièmes et 2/3 des copropriétaires)
C'est peut être un peu confus, n'hésitez pas à me poser des questions pour que j'éclaircisse mon propos.
Je vous remercie par avance pour vos réponses et merci à ce forum pour l'ensemble des informations qui s'y trouvent
Cordialement
Romain
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 08:40:46
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A ma connaissance on ne peut acheter qu'un lot. Si les combles ne sont pas mentionnés dans l'état descriptif de division, alors il faudra que l'AG constitue un lot (avec millièmes de propriété supplémentaires) par soustraction aux parties communes afin de pouvoir vous le vendre.
Si l'accès aux combles se fait par une trappe sur le palier, vous n'avez aucun droit à l'annexion pure et simple. Vous devez en revanche vous demander à quoi sert la trappe. Qu'y a-t-il dans ces combles qui soit utile à la copropriété toute entière et qui pourrait nécessiter à tout moment une possibilité d'accès à ces combles?
Ces combles surplombent-ils votre lot seulement ou bien également celui de l'autre propriétaire de votre étage?
Dans ce cas les combles présentent aussi un intérêt pour lui, et je ne suis pas sûre que vous puissiez vous passer de son accord.
1 euro symbolique pour 30 m2 habitables? Un rêve fou.... Si vous obtenez satisfaction, cette "vente" devrait pouvoir être annulée, car il n'est pas dans la fonction d'un syndicat de copropriétaires de faire des cadeaux somptueux, même à l'approche de Noel.
En tout état de cause il faudra évidemment calculer des millièmes de charges supplémentaires et évidemment passer par un géomètre et devant le notaire.
Bonne chance
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 09:24:42
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Un oubli de taille: avez vous relu votre règlement de copropriété?
Etant donné la structure de votre ensemble immobilier, il y a vraisemblablement des parties communes spéciales pour votre immeuble. Pour ces parties communes spéciales il est sans doute prévu des modalités de vote. si tel est le cas, alors la vente éventuelle des combles, parties communes propres à l'immeuble, serait décidée par un vote des seuls copropriétaires de l'immeuble, au profit des seuls copropriétaires de l'immeuble (1 euro à diviser en 8 selon les millièmes de copropriété).
A vérifier donc pour que vous sachiez qui vous devez convaincre.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 09:28:19
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Manech : Qu'y a-t-il dans ces combles qui soit utile à la copropriété toute entière et qui pourrait nécessiter à tout moment une possibilité d'accès à ces combles?
Il y a la charpente, sans doute les pieds de souches, les ventilations hautes des descentes, etc...
Quand les combles ont été mis en exploitation privative, il faut démolir une partie des aménagements privatifs pour accéder à ces parties. On ne le dit pas aux acquéreurs qui sont trompés. Mais quand on le leur dit, ils ne veulent pas l'entendre.
N'importe quel architecte sérieux vous dira que pour céder un comble, l'unanimité est nécessaire.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 12:50:54
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Je suis d'accord avec JPM sur le fond. Mais il ne faut pas oublier l'appât du gain.
Si Laguois prend à sa charge tous les frais, qu'il présente pour ses travaux la caution d'un architecte, et surtout qu'il propose une somme suffisante, je pense qu'il a des chances de trouver les millièmes nécessaires à l'approbation de son projet. Cependant il lui faudra avant tout convaincre son voisin de palier: en effet celui-ci risque d'être jaloux, et de trouver qu'il y a modification des conditions de jouissance de ses parties privatives, (puisqu'il a achété un dernier étage tranquille et qu'il va peut-être se retrouver avec un voisin du dessus plus ou moins bruyant.)Bref, il risque de faire des histoires. |
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laguois
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 16:34:12
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Bonjour à tous,
Tout d'abord merci beaucoup pour vos réponses et votre réactivité.
Alors quelques précisions :
- Dans les combles se trouve la VMC de l'immeuble ce qui d'après ce que vous dites, peut poser un sérieux problème. A cela j'imagine deux solutions, laisser un accès à partir du palier à cette VMC ou prendre l'entretien de cette VMC à ma charge ?
- Nous sommes deux à être surplombés par ces combles, l'autre propriétaire est un "De Robien", je sais qu'il va falloir m'entendre avec lui et essayé de trouver un compromis mais les 30m² mentionnés sont uniquement au-dessus de chez moi, pour ses 30m² soit cela l'intéresse et il faut diviser le lot "comble" en 2 lots, soit cela ne l'intéresse pas et je peux essayer d'aliéner l'ensemble (60m² ).
- Si le 1 euro est utopique (je m'en doutais), quelle est la régle de calcul si il y en une ?
- Concernant le RC, il n'y a rien qui ne soit voté que par l'immeuble, même pour la couleur de nos paillassons (?) donc à priori, je pars du principe que tout le monde vote.
En revanche JPM, je ne comprends pas pourquoi il me faudrait un vote à l'unanimité ? La règle applicable est bien celle des 2/3 ?
Pour rebondir sur ces différents points et être sûr que je comprenne bien:
Si je prends à ma charge l'entretien des équipements situés dans les combles (VMC),
Si mes travaux sont certifiés par un architecte notamment pour percer la dalle béton, la modification de la charpente et pour les velux,
Si je prends à ma charge les frais de géomètre et de notaire,
Y a-t-il d'autre motif pour lesquels on pourrait me les refuser (sous réserve d'accord financier) si ce n'est de la jalousie pur et simple (à ne pas négliger)
D'autre part, si les combles n'existe pas sous forme de lot, est il possible lors de la même AG de les définir et de les aliener ?
Merci beaucoup pour le temps que vous passez à m'aider.
Cordialement,
Romain
P.S: Si d'autres personnes ont eu des expériences similaires, heureuses ou malheureuses je serait très intéressé par vos retours. Merci. |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 18:18:34
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Pour le voisin cela se présente bien.
Il me paraît impossible de constituer le lot et de le vendre dans la même AG.
Pour la valeur des combles, j'ai lu que l'on peut prendre la valeur au m2 de la surface finie, on déduit les frais divers, et on partage le reste par moitié entre la copropriété (vous en faites partie) et le propriétaire des combles. Ca semble juste.
J'ai peine à croire que dans votre copropriété les habitants des maisons voteront et paieront pour la réfection de votre toiture. Relisez bien tout, même si c'est rebutant. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 22:10:05
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Non : le principe est l'unanimité
Il y a dérogation (art. 26) lorsque la partie commune vendue n'est pas nécessaire au respect de la destination de l'immeuble.
Pour ma part, je considère que les combles ont toujours une fonction technique minimale : l'accès à la charpente et à la couverture. Elle est souvent plus importante : les conduits de fumée et de ventilation par exemple. Vous y ajoutez la VMC. Il s'agit d'un élément d'quipement commun. L'offre d'assurer l'entretien de cette équipement ne peut modifier sa nature juridique. Il faudrait au minimum prévoir au profit du syndicat une " servitude " d'accès.
D'autre part : que deviendrait la trappe d'accès ? Et comment l'accès à la toiture elle-même se ferait-il après la privatisation des combles ? Cet accès ne peut être supprimé.
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laguois
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 19:51:13
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Merci à vous Manech et JPM pour vos réponses,
Deux précisions et une question (désolé encore une)
- L'accès au toit se fait par l'escalier donc pas de problème de ce coté là.
- Et suite à nos échanges je compte laisser la trappe du palier pour accèder à la VMC.
Donc pour les servitudes cela ne devrait pas poser de problèmes.
Ma question est pourquoi ne serait il pas possible de définir les combles comme un lot (je n'ai pas encore eu le temps de re-regarder l'acte notarié pour voir si ils y figuraient mais de mémoire la réponse est non) et de les aliéner lors de la même AG comme l'a dit Manech ?
En tous cas encore merci pour vos réponses !!!
Cordialement,
Romain |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 20:17:10
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| Pour moi, il faut que les combles soient officiellement constitués en lot, avec modification de l'état descriptif de division, etc... et publication au fichier des hypothèques pour que la vente puisse être proposée à l'AG, acceptée par l'AG et officialisée par la publication au fichier des hypothèques. La première publication au fichier des hypothèques doit avoir eu lieu pour que la vente puisse se faire. Je ne vois donc pas comment les deux opérations pourraient être simultanées. Mais le mieux est de consulter un expert: un notaire par exemple. Ou alors l'ADIL de votre département. |
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laguois
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 00:50:06
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Citation :
Pour moi, il faut que les combles soient officiellement constitués en lot, avec modification de l'état descriptif de division, etc... et publication au fichier des hypothèques pour que la vente puisse être proposée à l'AG, acceptée par l'AG et officialisée par la publication au fichier des hypothèques. La première publication au fichier des hypothèques doit avoir eu lieu pour que la vente puisse se faire. Je ne vois donc pas comment les deux opérations pourraient être simultanées. Mais le mieux est de consulter un expert: un notaire par exemple. Ou alors l'ADIL de votre département.
Manech, est-il possible, selon vous, de constituer ces combles en lot en dehors d'une AG? Avec l'accord du conseil syndical par exemple? Autrement, cela repousserait mon projet d'un an (première année, déclaration des combles, deuxième année, alinéation des combles)
Encore une fois merci pour vos réponses
Cordialement,
Romain |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 07:17:15
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Le conseil syndical n'a absolument aucun pouvoir de décision.
Un projet de ce genre est toujours long et coûteux.
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 08 nov. 2007 : 12:35:54
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| Il paraît que l'on peut au cours de la même AG décider de créer un lot par retrait sur les parties communes et le vendre... |
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laguois
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 09 nov. 2007 : 10:32:04
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Ah !!! Voila qui est intéressant... Vers quels organisme puis je me tourner pour avoir ce genre d'information ? l'ADIL ?
En tout cas merci Manech pour ces infos
Cordialement,
Romain |
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laguois
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 19 janv. 2008 : 20:37:21
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Bonjour,
Je viens vous donner les dernières nouvelles au sujet de cette histoire.
Tout d'abord encore une fois merci à tous pour vos réponses qui m'ont été d'une grande aide.
L'AG a eu lieu mi-janvier et j'ai eu l'accord moral à l'unanimité des présents pour l'aliénation des combles, c'est à dire:
- Les copropiétaires sont d'accord sur le principe de nous céder (à mon voisin et moi même) les combles pour une valeur à déterminer lors de la prochaine AG
- Pour la création de 2 lots à partir des combles (un pour moi voisin l'autre pour moi même, si après étude nous nous rendons compte que le projet d'emmenagement des combles est réalisable
Seul les propriétaires de l'immeuble ont voté selon une jurisprudence qui m'a été fournie par l'ADIL
Le vote final aura lieu selon l'article 26 (double majorité des propriétaires de l'immeuble) et nous présenterons un dossier complet avec toute les garanties.
Si jamais à la lecture de ce post vous pensez à des éléments importants à ne pas négliger, merci de me les donner, car j'y crois de plus en plus !!!
Laguois |
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laguois
Contributeur débutant
19 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 15:09:41
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Bonjour,
Je suis entièrement d'accord mais l'étude pour la réalisation des combles ayant un coût, j'avais besoin d'un moyen de connaitre l'avis de la copropriété.
Le vote a eu lieu et la réponse est oui à l'unanimité sur le texte suivant :
"respectivement propriétaire des lots 31 et 32 (les 2 appartements du 3ème étage de l’immeuble), aimeraient lancer une étude préalable pour l’aliénation des combles de l’immeuble situés au dessus de leurs appartements respectifs. Le but de cette étude est de valider la création de 2 lots à partir de ces combles (étude par un géomètre/expert) ainsi que la faisabilité des travaux et les autorisations nécessaires (mairie, urbanisme, etc.). Si l’étude est concluante M. Marcel et M. Jaouen présenteront un projet en bon et dû forme lors de la prochaine AG et soumettrons l’aliénation de ces parties communes aux votes des copropriétaires"
Ce vote m'a permis de prendre la température... Et est aussi un engagement moral de la part des autres copropriétaires (même si effectivement cela n'a aucune valeur et qu'ils peuvent changer d'avis
Cordialement,
Romain |
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Aliénation des combles
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