|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
labatjour
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 05 nov. 2007 : 21:12:08
|
Bonjour
Je réside dans une petite copropriété de un étage avec 3 appartements. L'immeuble appartenait auparavant a un seul propriétaire qui l'a divisé pour ses enfants qui, un par un, ont revendu leurs lots.
Comme tout cela était familial il n'y a pas eu de règlement établis et les gestion des parties commune était plutôt floue.
Maintenant il y a un propriétaire de lot à l'étage qui doit passer par la véranda (coté jardin) d'un autre propriétaire pour accéder à son appartement.
Pour le moment cela ne pose pas de problème mais lors de la revente du lot il va y avoir un gros..puisque l'appartement n'a pas d'accès à lui !!!
Comment peut on régler cela sachant que
Le propriétaire du rez de chaussé ne souhaite pas vendre tout ou partie de sa véranda...qu'il y a possibilité de faire un autre accès (coté rue) pour l'étage mais avec des travaux relativement couteux (15 000 €)
Y a t il obligation de laisser passer ? qui doit prendre en charge le cout des travaux?
Si vous avez des idées ou connus un cas similaire..merci de vos conseils.
Cordialement
Labatjour
|
|
Signaler un abus
|
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 21:41:32
|
Bonjour,
Labatjour, vous dites que cette copropriété n'a pas fait l'objet d'un règlement. S'il y a une copropriété, elle est forcément composée de lots de copropriété qui sont définis.
Pourquoi parlez-vous de "la véranda d'un autre copropriétaire" si, nulle part, il apparait que son lot dispose d'une véranda et qui définit entièrement les limites de celle-ci.
Mon avis sur la question est qu'il s'agit de la division d'un immeuble qui n'était pas forcément conçu pour être divisé en lots de copropriété, mais c'est ainsi. Et, ce que vous appelez "la véranda d'un autre copropriétaire" ne l'est, en fait, pas. Il s'agit en réalité d'une partie commune, puisque c'est un point de passage. Peut-être que cette partie commune est mal positionnée puisqu'elle passe devant un appartement, mais ce n'en est pas moins une partie commune.
Vous devez certainement avoir un règlement de copropriété avec l'état descriptif de division. Si vous n'en avez pas, il sera impossible de vendre un lot qui n'est défini nulle part. Si vous en avez un, il faudrait bien regarder la définition du lot devant lequel se fait le passage.
Si c'est ce que je pense, c'est en fait le propriétaire du lot du rez-de-chaussée qui s'est attribué abusivement une partie commune en prétendant que c'est sa véranda. Dans ce cas, il n'a pas à vendre tout ou partie de sa véranda, mais plutôt à acheter la partie qui est une partie commune, en aménageant à ses frais, un autre accès pour l'appartement bénéficiaire de l'accès. |
Signaler un abus  |
|
|
labatjour
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 21:47:55
|
Merci LD47,
effectivement cet immeuble est une ancienne maison bourgeoise qui a été divisée. D'ou les pb de découpage et d'accès.
j'ai un plan de masse avec les lots..et la véranda qui est en fait une facade vitré donnant sur le jardin fait bien partie du lot de mon voisin. la "véranda" est donc une partie privée.
une autre idée ?
|
| Signaler un abus |
|
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 05 nov. 2007 : 22:01:41
|
Citation :
une autre idée ?
Faire en sorte de donner une porte d'accès à l'appartement en question.
d'autre part, un RC est une obligation quand on vend (ou fait donation) d'un immeuble a proprio unique en plusieurs proprios ...
Il faut vous organiser tous pour que la copro ait un RC et des lots bien définis ... |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 04:03:26
|
Labatjour,
Pouvez-vous nous dire quelle est la valeur légale de ce plan de masse. Est-ce un plan annexé à un règlement de copropriété, qui a pour objet de définir les lots ou alors est-ce un plan réalisé par votre voisin ou il s'est attribué ce passage ?
Vous dites que c'est une façade vitrée. Cette façade ferme-t-elle l'appartement du rez-de-chaussée, ce qui voudrait dire que le propriétaire du lot de l'étage doit passer carrément par l'intérieur du lot de celui du rez-de-chaussée ?
Cette façade vitrée existait-elle au moment de la division de l'immeuble en lots de copropriété ou a-t-elle été réalisée après ?
Beaucoup de question, mais qui sont nécessaires à la compréhension du problème. |
| Signaler un abus |
|
|
labatjour
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 06 nov. 2007 : 23:08:08
|
Bonjour LD47
Le plan est tout a fait légal, c'est celui annexé à mon acte d'achat. effectivement la facade vitré ferme l'appartement du Rez de chaussé et le propriétaire du premier doit passer par là pour accéder chez lui !!!
La facade vitré existait bien avant la division. lors de la construction de la maison (+/- 1860) seul le rez de chaussé était habité..l'étage sous la toiture servait de grenier. ce n'est qu'ultérieurement qu'il a été aménagé et utilisé.
Mais comme cela était familiale pas de soucis..maintenant ce n'est plus le cas.
D'ou mon interrogation. Le propriétaire du rez de chaussé est il tenu de laisser l'accès libre au propriétaire du 1° étage ?
Merci.
|
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 01:27:36
|
Bonjour labatjour,
Avec ces explications, le problème n'est effectivement pas simple. La division mal faite accompagnée d'accords qui convenaient aux membres d'une même famille, ne peut être maintenue pour des personnes étrangères les unes par rapport aux autres.
Je suis étonné que cela n'ait pas attiré l'attention du notaire qui a rédigé le règlement de copropriété et l'état descriptif de division.
Il me parait évident que cette situation n'est pas légale et doit être modifiée. Vous dites qu'il existe une possibilité de la régler en aménageant un autre accès. Il me semble donc évident que c'est cette solution qui doit s'appliquer.
La question qui se pose naturellement et que vous avez posée vous-même est de savoir à qui il incombe de financer la modification nécessaire.
J'avoue être assez perplexe. Je vois plusieurs personnes dont la responsabilité est engagée directement ou indirectement :
1) Le propriétaire originel. Celui qui a divisé la maison en lots de copropriété. Il a commis une erreur importante qui cause un préjudice évident. Il aurait du commencer par aménager un accès pour le lot du dessus avant de le créer. Il aurait du s'assurer que chaque lot avait sa partie privative indépendante des autres. Parce qu'il n'existe pas de lots "pour la famille" et de lots pour les autres. Chaque lot doit être composé d'une partie "privative" et d'un certain nombre de tantièmes des parties communes.
2) Le propriétaire en second de l'appartement de l'étage. Celui qui faisait partie de la famille, qui a acheté un lot dont l'accès se faisait par l'intérieur d'un autre. Qu'il l'ait acheté le regarde. Mais qu'il ait vendu un lot de copropriété qui en fait n'en était pas un, engage sa responsabilité.
3) Même raisonnement pour le propriétaire en second de "l'appartement-accès" du RDC. Il a également vendu un lot de copropriété dont la partie privative n'est pas vraiment privative. Il a également engagé sa responsabilité.
4) Les acheteurs suivants des deux lots en question. Ils ont acheté en connaissance de cause. A partir du moment ou ils ont acheté, ils ont pris à leur charge cette responsabilité. Je suis sceptique sur le fait qu'ils puissent se retourner contre leurs vendeurs.
5) Le notaire qui a avalisé cette erreur.
6) La copropriété dans son ensemble qui a un problème d'existence légale, puisqu'une copropriété doit composée de lots (eux-mêmes composés de parties privatives et de quote-parts de parties communes). Si ces parties privatives n'existent pas réellement, les lots non plus et la copropriété non plus.
Voilà. Je pense qu'il y a de réflexion à approfondir. |
| Signaler un abus |
|
|
LD47
Pilier de forums
588 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 03:35:34
|
J'ai approfondi la réflexion sur le sujet et il me semble clair que les responsabilités antérieures doivent être écartées. Les propriétaires des deux lots en question, ayant acheté leur lots respectifs en pleine connaissance de cause, sont devenus les seuls responsables actuels du problème.
Je ne pense pas qu'on puisse conclure, comme vous le faites, labatjour, que c'est l'appartement du dessus qui se trouve sans accès. On pourrait tout aussi bien conclure que c'est le propriétaire du lot du RDC qui se trouve sans la propriété privative telle que définie dans son acte d'achat, de sa véranda. Puisqu'il ne pouvait ignorer que cet endroit était le seul accès à l'appartement du dessus. Il ne peut donc prétendre qu'il a acquis de bonne foi une véranda, en pleine propriété privative, et qu'il se trouve empêché d'en profiter de cette manière par le fait que l'autre propriétaire exige d'y passer.
Il est clair que la situation doit être corrigée, mais il est évident également que le propriétaire du RDC doit laisser le passage tant que ce n'est pas fait.
Dans la réalité, cette partie de l'immeuble a deux propriétaires. Le propriétaire du RDC a un titre qui lui en confère la propriété privative, mais le propriétaire de l'étage a une situation incontestable de l'immeuble qui fait que cet endroit est "son" accès à son appartement. Si les deux propriétaires ne peuvent s'entendre sur une solution amiable, il faudra soumettre le problème à un juge qui tranchera. Un accès à son appartement est, de toute évidence, autrement plus important que la jouissance d'une véranda. Donc, sans préjuger de la réponse du juge, il me parait cependant évident qu'il tranchera en faveur de l'accès à l'appartement en attribuant un dédommagement au propriétaire de la véranda. Ou alors qu'il ordonnera la création, à frais partagés, d'un nouvel accès.
Mon avis sur le règlement amiable qui pourrait avoir lieu serait donc une "demi-vente" d'une portion de la véranda au propriétaire de l'étage. Je dis "demi-vente" parce que le propriétaire de l'étage est déjà à moitié propriétaire de cet accès. Il faudrait lui vendre l'autre moitié. Ou alors, partager les frais de la création d'un autre accès.
Sinon, demander au tribunal de trancher. A mon avis, cette dernière solution aboutirait au même résultat avec les frais de justice en plus. |
| Signaler un abus |
|
|
jean not
Pilier de forums
538 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 07:39:32
|
Bonjour,
je partage l'avis de LD47.
Qui plus est, comment en l'absence de Règlement de copropriété, le propriétaire du RDC a t'il pu se déclarer propriétaire en pleine propriété du jardin sachant qu'à l'origine, lors de la division en lots de l'immeible, ce jardin était un passage obligé pour l'accès à l'appartement de l'étage. |
| Signaler un abus |
|
|
ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 08:07:00
|
Dans votre acte d'achat, il n'est fait mention d'aucun réglement de copropriété existant ou à rédiger?
Je me demande bien comment dans ce cas on peut réellemnt définir la consistence de la chose achetée, puisque, par exemple, les parties communes ne sont donc pas définies...
Il me semble qu'il faut se retourner vers le notaire pour une définition correcte de la chose achetée. Il la doit, et vous l'avez payé pour ce faire.
Sans syndic la copropriété n'est pas viable, il faut qu'il y en ait un sans quoi aucune décision ne peut être légaleemnt prise ni aucune dépense commune faite. Au pire, il faut demander au tribunal de nommer un administrateur provisoire, ce qui peut vite vous couter assez cher, ce n'est pas une question à prendre à la légère.
Citation :
Si les deux propriétaires ne peuvent s'entendre sur une solution amiable, il faudra soumettre le problème à un juge qui tranchera. Un accès à son appartement est, de toute évidence, autrement plus important que la jouissance d'une véranda. Donc, sans préjuger de la réponse du juge, il me parait cependant évident qu'il tranchera en faveur de l'accès à l'appartement en attribuant un dédommagement au propriétaire de la véranda. Ou alors qu'il ordonnera la création, à frais partagés, d'un nouvel accès.
Certes, mais j'ai du mal à comprendre comment le juge lui aussi pourrait restreindre l'affaire à deux copropriétaires (et non deux propriétaires) car a un moment ou un autre intervient bien un passage qui est une partie commune, donc de la responsabilité de la copropriété.
Même pour aller voir le juge, il faudrait avoir monté correctement la copropriété préalablement, non? |
Festina lente |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 07 nov. 2007 : 14:36:34
|
Bien que n'ayant pas tout lu (fatigue, quand tu nous tiens !), il reste une question de fond :
faute de l'établissement d'un RDC, en particulier pour définir chaque lot privatif et préciser ce qui est "privatif", à l'usage exclusif du propriétaire d'un lot, de ce qui est commun, partagé entre tous ou certains, il est impossible de dire que la véranda en cause est "privative" !
Ici, ce qu'indique un titre de propriété n'a pas de valeur, s'agissant d'un document "privé". Il ne concerne pas et n'oblige pas des tiers à cet acte, ici d'autres propriétaires.
En revanche, seul le RDC, convention entre tous les copropriétaires, peut définir et rendre opposables ses clauses tant aux parties à l'acte qu'au tiers (publication), en particulier ce qui est commun et privatif.
Ici, la définition dans un acte de propriété d'une "partie privative" pour cette véranda (ou pour un jardin) dans un immeuble en copropriété n'est qu'une "appellation incontrolée", sans valeur juridique faute d'un RDC, convention entre les différents propriétaires.
Ce n'est pas l'acte notarié privé qui fait la partie privative mais la convention RDC, contrat collectif. |
Edité par - gédehem le 07 nov. 2007 14:51:20 |
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
appartement sans accès !!!
Forum fermé
