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Bonjour, Un promoteur de centre commercial me pousse à prendre un bail de 6 ans ferme. Quelle est la différence en dehors de la durée ? Est ce que c'est toujours un bail du type 3/6/9 ? 6/9/12 ? Le déplafonnement du loyer au bout de 12 ans change t - il ?
Autre question : en cas d'échec, un droit au bail se revend il bien/facilement notamment si je fais des travaux dans le local ?
Attention aux boutiques dans les centres commerciaux. Il faut d'abord se renseigner très sérieusement sur les droits et devoirs en terme de baux commerciaux si on veut bien tout comprendre et bien tout gérer. Les propriétaires de centre commerciaux sont de grands groupes fort bien entourés de juristes virtuoses pour prévoir des conditions dans l'intérêt unique du propriétaire du centre commercial et à des tarifs très élevés. Forcément, il y a de très gros enjeux. Un centre cemmercial attire énormément et génère, normalement, pour tous les commerçants de très bons chiffres d'affaires.
Un bail de 6 ans fermes ne contredit pas la logique 3/6/9, cela ne le "bascule" pas en logique 6/9/12. Votre bail sera de 9 ans (plus c'est court et plus c'est intéressant pour le propriétaire donc moins c'est intéressant pour le locataire).
Attention à la façon dont la clause de cette période ferme de 6 ans est écrite ==> suffit d'une maladresse dans la phrase et, au lieu que ce soit une seule fois ferme pour les 6 premières années, cela peut devenir 6 ans fermes à chaque renouvellement.
Dans la pratique, 6 ans fermes dans un bail commercial (donc 3/6/9), cela veut tout simplement dire que le locataire ne bénéficie pas de sa première possibilité de résiliation.
C'est vrai qu'en bail commercial, on a plutôt tendance à "envisager" de quitter les lieux par "cession" de son bail (ou de son fonds) que par "simple résililation". En effet, on est optimiste. On se dit que l'affaire va bien marcher et que c'est pour s'installer dans un endroit encore meilleur et plus grand qu'on aura envie de quitter le local. Mais, il arrive qu'on ait envie de "quitter" un local parce que les affaires ne tournent pas aussi bien qu'on voudrait. En monde "ordinaire", même si les affaires ne sont pas florissantes, on arrive à céder un bail dans des conditions correctes. En galerie commerciale, c'est toujours bien plus difficile car le bail est toujours assorti de clauses rendant cette "manaouvre" infaisable ou très difficile ==> bail spécialisé, clauses de non concurrence, etc. enfin plein de ces machins qui auront raison de vous et qui ne vous laisseront que la possibilité de résilier. Dans sa grande bonté, le propriétaire vous présentera éventuellement l'autorisation de résilier par anticipation moyennant paiement... de la somme qui aurait été votre loyer jusqu'à l'échéance normale, assortie d'un petit supplément pour vous être agréable... Bref, le propriétaire saura parfaitement percevoir une indemnité, libérer les lieux et y placer quelqu'un d'autre qui versera un loyer et il échappera ainsi à l'interdiction de percevoir 2 loyers en même temps sur un même bien (puisque vous, ce que vous aurez versé, c'est une indemnité de départ).
Et pourtant, malgré l'enfer cité ci-dessus, il y a plein de boutiques dans les centres commerciaux ==> c'est donc qu'elles y voient leur intérêt à être là ! C'est donc que ces emplacements sont bons pour y faire de bonnes affaires.
Difficile d'échapper aux exigences des propriétaires mais si on les comprends bien, tout va bien.
Attention aux clauses relatives aux travaux dans le local ==> il y a généralement la clause qui impose de tout remettre en l'état d'origine si on résilie... si on vend son bail, il faut s'attendre à ce que les aménagements n'intéressent pas le succeseur. Alors, il faut bien compter le prix de l'aménagement du local pour "rentrer au plus vite dans ses sous".
Sachant donc que le bail est peu négociable et que le propriétaire est très fort, il faut donc bien analyser l'activité qu'on veut faire et bien peser ses chances de succès avant de s'engager à prendre une boutique en centre commercial.
Ce qu'il faut également bien examiner, ce sont les "à côté" du bail = - l'association des commerçants, - les cotisations pour la pub du centre, - les charges du centre (il y a souvent des installations semi collectives/semi privées pour la chauffage et la climatisation, par exemple ==> on vous impose des prestataires).
Merci pour ces très bonnes précisions. Si je fais une proposition de prix de location par courrier et qu'elle est acceptée, quelles seront mes obligations si nous n'arrivons pas à nous mettre d'accord au final sur les conditions précises du bail (toutes les clauses à étudier dont vous parlez).
Bail 6 ans - 6/9/12
Forum fermé
Posté - 16 nov. 2007 : 09:57:13
