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Serge R
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 16 nov. 2007 : 15:31:36
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Bonjour,
Sur un terrain en zone UC, un particulier m'a proposé d'acheter un terrain de 3000 m² à deux afin d'y constituer une copropriété pour pouvoir y construire nos 2 maisons.
On divisait la SHON en 2, chacun prenant la moitié. Idem pour la surface.
Le PLU indique une surface minimale de 3000 pour être constructible.
Très étonné au départ de pouvoir, a priori, contourner le PLU ainsi, j'ai pris RDV avec la mairie et la DDE qui m'ont toutes 2 confirmé cette possibilité. La DDE me précisant même que les maisons pouvaient ne pas être mitoyennes. Le tout étant de respecter la shon.
Aujourd'hui, il se trouve que ce terrain ne m'est plus dispo mais il m'en reste quelques questions destinées à savoir si je peux ré-appliquer ce principe.
1) Ce montage est-il une possibilité rare offerte uniquement pas les zones UC ou peut-on le reproduire ailleurs?
2) Quel type de copropriété est possible sur un tel achat? Car je n'accepterais pas, par exemple, que ma maison soit menacée si l'autre copropriétaire ne parvenait pas à payer la sienne.
En espérant avoir été assez clair...
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 16:10:24
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les PC sont maintenant divisibles...
donc la manip' consiste à acheter un terrain constructible, à y obtenir un PC groupé que l'on divisera par la suite, éventuellement pendant la construction.
il faut quand même vérifier que rien dans le règlement de POS/PLU ne s'oppose à cette opération (parfois, c'est prévu... et bloqué !) |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 16 nov. 2007 16:11:28 |
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Serge R
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 18:18:27
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Réponse rapide! J'avais cru comprendre que vous étiez réactif: je le vérifie. Merci.
Quelques précision:
Cela implique-t-il des maisons mitoyennes?
Est-ce le reglement de copropriété qui va dire qui est propriétaire de quoi?
Pourrons-nous faire appel à 2 constructeur différents?
J4ai du mal à croire qu'il soit aussi simple de contourner le PLU. Cela vient-il du fait que nous partageons la SHON?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 18:21:06
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si le PLU veut éviter plusieurs constructions sur le même terrain, il peut le faire en le spécifiant.
s'il ne le fait pas, on ne peut pas dire qu'on contourne ses règles. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Laurent CAMPEDEL
Modérateur
5527 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 18:25:04
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Citation :
Initialement entré par Serge R
Réponse rapide! J'avais cru comprendre que vous étiez réactif: je le vérifie. Merci.
Quelques précision:
Cela implique-t-il des maisons mitoyennes?
Non, sauf si les règles locales d'urbanisme interdisent de construire 2 maisons sur 1 seul terrain (en ne prévoyant par exemple que des annexes à l'habitation)
Citation :
Est-ce le reglement de copropriété qui va dire qui est propriétaire de quoi?
Il n'y aura pas de copropriété.
Citation :
Pourrons-nous faire appel à 2 constructeur différents?
Oui.
Citation :
J4ai du mal à croire qu'il soit aussi simple de contourner le PLU.
Cette règle du minimum de surface est idiote, voilà ce qu'il faut surtout comprendre.
Citation :
Cela vient-il du fait que nous partageons la SHON?
Même pas.
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Cordialement et sans malice, Laurent CAMPEDEL
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 18:33:13
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| j'irai même plus loin : le fait de construire plusieurs batiments sur le même tènement vous permet de vous affranchir d'une partie des règles de prospect, notamment celles relatives aux distances aux limites de propriété pour celles relatives à la séparation future entre les deux propriétés créées. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 16 nov. 2007 : 20:17:42
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Avant le 01/10/07 ce genre d'opération était assez délicate (obligation d'un constructeur unique, etc.). La nouvelle loi a assoupli les règles.
Néanmoins, l'opération peut respecter les règles d'urbanisme mais donner naissance à des propriétés bâties qui une fois séparées ne les respectent plus (cf: le post d'Emmanuel).
Pour éviter des déboires futurs il vaut mieux utiliser la SHON "au taquet" pour éviter de se voir refuser par la suite des extensions. |
Dominique |
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Serge R
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 22:08:34
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Suite à vos avis, j'ai décidé de me rendre chez mon notaire pour vider mon sac de questions. En voici un petit verbatim:
D'après lui la marche à suivre tient en cet enchaînement:
* Trouver un terrain (Jusque là, j'avais bon)
* Vérifier si la mairie et/ou le service qui montera le dossier à la place de la mairie (DDE) serait prêt à accepter un permis valant division.
* Si oui, alors, déposer le permis valant division. Il faut noter qu'ici, j'engage les frais de plan, alors que rien ne dit que je vais être propriétaire du terrain
*Lorsqu'il est accepté et purgé de tout délais (recour, retrait), faire passer un géomètre qui va donner 2 numéros aux 2 lots nouvellement crées.
* Acheter chacun de son coté les lots et y faire construire.
Il est très pessimiste sur les chances d'aboutir car:
* La procédure est longue et peut rebuter le vendeur. (6 mois mini)
* Il ne voit pas pourquoi la mairie accepterai, même si elle n'a pas spécifié clairement qu'elle ne voulait qu'une construction dans le minimum de surface indiqué dans le PLU.
Il m'a aussi indiqué qu'il serait bon pour moi d'aller consulter le service d'urbanisme de ma ville. (Résolution adoptée ce matin en me rasant!)
Et pour finir, il m'a assuré que depuis le premier Octobre, tout le monde est perdu: Service d'urbanisme, spécialiste en droit constitutionel etc. Donc bien se renseigner avant le dépos du PC valant division.
Pour lui, la loi se "contredit", et en substance, il ne peut que me renvoyer devant cette contradiction. En effet, si il y a division par le géomètre d'un lot de surface minimum du PLU en 2, alors, ces 2 lots devienent par le fait inconstructible puisque trop petit.
Son conseil: essayez, vous verrez bien.
Qu'en pensez-vous?
(Je précise que je ne répète pas mot à mot ce qu'il m'a dit et qu'il y a peut-être parfois une interprétation de ma part qui pourait nuire à la qualité de ses propos. Ménageons les susceptibilité de chacun.) |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 22:23:52
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je pense surtout qu'on ne peut vous opposer que des règles opposables...
ce ne sera pas 'le maire a envie' ou 'le service instructeur veut bien' mais la régle l'interdit ou pas.
les règles du POS/PLU opposables au PC valant division sont claires : R123-10-1 du code de l'urbanisme.
et la constitution du dossier à fournir tout aussi précise : R431-24 du code de l'urbanisme. Les frais sont donc légèrement supérieurs à des frais de plan s puisque c'est bien un PC qui est demandé, donc archi si plus de 170m2 de SHON, etc...
la loi ne se contredit pas : elle est très claire au contraire.
le PC est divisible et cessible.
l'intérêt du PC groupé pour la commune, comme d'un lotissement à l'ancienne, c'est la garantie de savoir, dès le début, quel est le projet d'urbanisme global de plusieurs constructions.
on y trouve donc une certaine homogénéité architecturale et une prise en compte des contraintes de réseaux avant même la division. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 26 nov. 2007 22:24:36 |
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Serge R
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 05 févr. 2008 : 23:20:35
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J'ai fais quelques recherches, voilà où j'en suis.
Je suis trés désapointé:
Je suis passé au service urbanisme de Toulouse où l'on m'a expliqué que je ne pouvais pas déposer de PC valant division si les terrains après division deviennent plus petit que la surface min du pos.
Je suis passé à la DDE concernée où l'on m'a expliqué strictement la même chose: nousd n'accepterons pas de permis valant division sur une telle parcelle.
Donc en clair, soit je n'ai pas compris ce que vous me proposez, soit il me manque des infos.
Pour être plus précis, il semble que rien (A moins que cela ne soit clairement exprimé dans le POS) ne s'oppose à la construction de 2 maisons, mais nous serions toujours en copropriété car il n'y a pas moyen de division. Il faut de plus que le permis soit déposé au nom d'une seule personne. (Dixit DDE).
Une piste: y-a-t-il une différence ente un permis groupé et un permis valant division?
Je suis perdu. En fait - je vous livre mon sentiment profond- je crois que vous avez raison! Mais je crois aussi que les administrations Françaises n'ont pas encore toutes les infos. En concéquence de quoi: je suis au bord de l'abandon. En effet, il me parait nettement plus simple de résoudre le conflit Israelo-Palestinien ou établir la paix civile en birmanie que de franchir le barrage de la DDE.
Très cordialement,
Serge R |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 07:40:01
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à vous de voir : comme je l'avais indiqué pécédemment, les règles du POS/PLU opposables au PC valant division sont claires et présentées au R123-10-1 du code de l'urbanisme.
donc rien ne vous interdit de présenter un tel PC, d'en attendre le refus et de contester le refus en indiquant que le règlement ne s'oppose pas à votre projet alors que le Code de l'urbanisme lui en laissait explicitement la possibilité. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 06 févr. 2008 07:41:17 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 08:10:15
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Ce qui semble évident, c'est que la DDE n'est pas encore sur les rails de la nouvelle loi, sa position sur le fait qu'il ne puisse y avoir qu'un seul bénéficiaire relève de l'ancien régime.
Avez-vous évoqué les articles de loi cités par Emmanuel lors de vos discussions?
Dans l'ancien régime, on procédait à la division une fois les bâtiments achevés, la construction de ceux-ci ne pouvant être confiée qu'à un unique maître d'ouvrage faisant appel à un unique maître d'oeuvre.
Dans le nouveau régime, seul le PC doit être déposé et obtenu en commun. Ensuite chacun se comporte en maître d'ouvrage indépendant et peut donc faire appel au maître d'oeuvre de son choix.
Si on considère qu'on ne peut s'opposer, au titre d'un réglement d'urbanisme, à ce qu'un propriétaire divise sa propriété bâtie, seule une interdiction, édictée par le PLU, des constructions multiples ou des immeubles collectifs est de nature à empêcher l'opération.
Votre projet peut donc être réalisé de différentes manières:
- La construction des deux maisons par l'un des protagonistes qui revendra l'une des maisons et un bout de terrain à l'autre une fois la construction achevée. Apparement, "votre" DDE ne semble pas avoir à redire sur cette solution.
- En prolongement du point précédent, on peut envisager que les protagonistes créent en commun une SCI pour réaliser le projet. Cela ne change rien du point de vue de l'administration qui ne fait aucune différence entre une personne physique et une personne morale en matière d'urbanisme. Par contre l'opération est plus rentable financièrement car il n'y aura qu'une seule mutation au lieu de deux dans la solution précédente. De plus, la SCI pourra éventuellement récupérer la TVA.
- Le dépôt d'un permis valant division (nouvelle formule) qui permet de monter le projet en commun puis de construire indépendement l'un de l'autre. Outre la liberté d'action de chacun, l'avantage réside là aussi dans le fait qu'il n'y aura qu'une seule mutation (comme avec la SCI, mais sans avoir à gérer une telle société). L'inconvénient vient du fait que les protagonistes sont solidairement tenus au respect du PC délivré.
Donc, je ne vois pas pourquoi votre projet ne passe pas.
Le fait que le projet aboutisse à l'existence de deux propriétés bâties avec chacune une surface de terrain inférieure au minimum exigé pour construire peut en défriser certains, mais c'est la loi qui en dispose ainsi. La mairie, qui s'appuie sur la DDE, avait les moyens légaux d'interdire cette possibilité dans son PLU. Elle ne l'a pas fait, elle doit assumer. |
Dominique |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 09:45:02
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Sans vouloir jeter un pavé dans la mare, c'est pas gagné !
L'article R.123-10-1 du CU pose la regle selon laquelle, en cas de PCVD, les dispositions du POS doivent s'appliquer au regard de l'ensemble du terrain, cad sans tenir compte des futures limites parcellaires. Aussi, doit-on appliquer l'article 8 pour déterminer les regles d'implantation, aussi peut-on avoir une parcelle surdensitaire, ou présentant une superficie minimale insuffisante, le tout étant qu'au regard de l'ensemble du terrain les regles soient respectées. La SHON additionnée de chaque parcelle doit donc respecter le COS.
Et puisque le CE vérifie la conformité d'une opération groupée à l'article 5 en multipliant le nombre de maisons par la superficie minimale constructible, je ne vois pas en quoi l'article R.123-10-1 du CU mettrait un terme à cette JP aussi constante qu'abondante.
La doctrine est partagée sur ce point, je suis pour ma part assez pessimiste.... Il reste à attendre qu'un tribunal administratif tranche la question de la survie de la JP Commune de Sceaux à la réforme du CU.
Bien cordialement,
Vincent. |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 09:52:04
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Bonjour Vincent,
je suis sûr que tu suis ça avec attention: tiens nous au courant si il y a du nouveau ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 06 févr. 2008 : 20:39:42
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Bonjour Vincent,
L'arrêt de Sceaux suscite de nombreux commentaires et interrogations.
Outre sa conclusion qui ressemble plus au résultat d'un match de foot qu'à une motivation circonstanciée, et qui plus donnerait comme score 3 - 2 alors que ce serait en fait 4 - 1, les interrogations portent sur les deux premiers attendus ainsi que le quatrième.
Perso, j'ai découvert ce jugement en cherchant sur le thème des voies.
A ce sujet, l'évident antagonisme entre le premier attendu qui considère le passage interne au groupe d'habitations comme n'étant pas soumis aux règles imposées aux voies par le POS, et le second attendu qui considère que le même passage est soumis aux règles imposées aux voies au titre du Code de l'Urbanisme, pose question.
En effet, le contenu du POS est régit par le Code de l'Urbanisme et il est donc difficile de comprendre pourquoi le même passage puisse être considéré différement.
Le quatrième attendu suscite encore plus d'interrogations.
Le processus employé consiste à appliquer une règle d'ordre unitaire au résultat d'une règle d'ordre mutuel pour en déduire que la cause est illégale.
J'ai bien aimé cette transcription imagée lue sur un forum:
La loi confère qu'il n'y a d'autre moyen de donner naissance à un enfant que de recourir à une participation, même minime, d'un être de sexe masculin.
Le minimun requis pour une naissance étant un homme, la naissance multiple est donc une preuve irréfutable de polygamie de la mère.
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Dominique |
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vinzz
Pilier de forums
767 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 09:48:01
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En fait, cet arrêt est important s'agissant de l'application de l'article 5 au PC valant division.
S'agissant des voies, le CE nous explique que les dispositions de l'article 3 du réglement du POS qui impose une largeur minimale aux voies concernent les voies publiques ; que les exigences de sécurité posées à l'article R.111-4 concerne, quant à elle, les voies publiques et internes ; et que l'article 3 réglementant le nombre d'accès d'un projet à la voie publique (s'agissant donc de la commune de Sceaux) s'applique au permis contesté.
Il est vrai que sans les dispositions du POS dans son ensemble, ni le plan de masse de l'opération sous les yeux, il est difficile de se faire une idée....
Bien cordialement,
Vincent |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 07 févr. 2008 : 10:00:16
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Pour en revenir à une approche un peu plus sérieuse de l'arrêt de Sceaux:
Si on considère que le CE ne pouvait ignorer que l'application de règles unitaires du POS à des projets de constructions multiples aurait pour conséquence de rendre la quasi totalité de ces projets irréalisables, car chaque "lot" devrait alors satisfaire au COS, au obligations de recul et autres, il faut alors prendre comme hypothèse que la décision du CE a pour motif des éléments contractuels, chronologiques ou procéduraux qui ont permis d'assimiler le projet visé à une opération de lotissement.
Pour apporter un peu d'eau au moulin de Vincent, la seule inovation notable apportée par la nouvelle loi en matière de PCVD est celle d'autoriser la division du droit de construire (par les pluralité den maîtres d'ouvrages et d'oeuvre) et par là même une division du sol, ce qui a conduit le législateur a imposer qu'un plan de division soit annexé à ce type de PC.
Le législateur crée ainsi une ouverture vers une densification plus importante en permettant des sortes de lotissements économiques et moins contraignants à réaliser. Le mot lotissement n'est pas trop fort car l'article R431-24 prévoit expressément d'accompagner les projets de structures de type ASL habituellement utilisées dans les lotissements. Un autre argument pour dire qu'il s'agit de lotissements économiques est que ce type de projet n'est rentable pour les protagonistes que si la division a lieu immédiatement après l'obtention du PCVD.
En matière d'application des règles d'urbanisme, deux situations sont donc possibles:
1) Si le PLU est muet sur ce type de projet, les règles d'urbanisme sont à prendre en considération au regard du projet d'ensemble sans tenir compte des particularités individuelles des lots.
2) Le PLU peut réglementer à différents degrés les particularités individuelles des lots. La réglementation la plus stricte consistant à exiger que chaque lot respecte individuellement les règles du PLU, ce qui revient à interdire la facilité introduite par la loi.
La loi prévoyant maintenant expressément, et sous contrôle des règles locales d'urbanisme, le dispositif que l'arrêt de Sceaux a entendu interdire, on peut effectivement se poser la question de son avenir. |
Dominique |
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Copropriétée pour partage de SHON sur parcelle
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