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kmo2006
Nouveau Membre
1 réponse |
 Posté - 19 nov. 2007 : 22:08:21
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Bonjour,
je suis propriétaire de mon appartement depuis Aout 2007.
Je viens de recevoir une convocation pour une assemblée extraordinaire, car la copropriété doit régler une facture d'eau énorme (8000 euros ! je possèdde 12% de la copropritété)
Cette facture exhorbitante fait suite à un relevé de compteur d'eau qui n'avait pas pu être fait depuis 2004 ou 2005 d'après le syndic de copropriété
Je ne suis bien évidemment pas d'accord pour payer la facture d'eau des précédents propriétaires
Il est à noter que jusque Mai 2007, le syndic était bénévole, l'actuel société de gestion de la copropriété ayant été nommé à cette date
Je n'ai aucune idée des recours qui sont à ma disposition et vers qui je dois me tourner : le syndic ? le notaire ?
Merci de votre aide par avance
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 19 nov. 2007 : 23:09:47
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Bonjour,
En vertu des dernières applications legislatives et notamment la loi SRU, il n'existe plus de prorata entre le vendeur et l'acquereur, postérieurement à une vente.
C'est le jour de la signature que tout se règle, tout se signe, et qu'éventuellement il est possible de retenir une provision pour appurement
C'est le propriétaire en titre au moment de l'arrêté des comptes qui reprend le passif comme l'actif.
Je trouve personnellement que cette loi manque d'équité, mais cela prouve une fois de plus que ceux qui les pondent ne sont pas sur le terrain...
Les comptes de l'ancien syndic bénévole ont-ils été approuvés ?
Qu'avait prévu l'ancien syndic bénévole quand il a complété votre état daté pour le notaire ?
Pouvait-il anticiper sur cette régularisation d'eau ?
Certe, votre ancien syndic a fait preuve de manquement ou de laxisme, vous pourriez l'attaquer, mais comme il n'est pas professionnel, je ne vois pas vraiment d'issues positives pour vous dans cette affaire...
A voir l'avis des autres....
Les comptes des exercices précédents ont-ils été approuvés
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 09:18:48
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Si on a été prévenu, on sait à quoi s'attendre.
Mais existe-t-il une sanction à l'encontre du vendeur (ou notaire) qui omet de prévenir l'acquéreur d'une créance à venir du fait d'un problème passé non réglé? |
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passou
Contributeur débutant
22 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 14:27:14
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Bonjour Banz (ou d autres).
J'ai plus ou moisn le meme probleme. sauf que c est avec foncia et qu au moment de la vente le notaire ne m as rien dit.
Je dois payer 800 euros de regule de charges poru la periode 2005/2006, alord que je suis devenu proprietaire en decembre 2006! et pour une notification en janvier 2007 - comme vous le ditesm, c est une loi inique!
Quoi qu il en soit, si rien n a ete dit pendant la vente, y a t il un quelconque moyen legal de recuperer cette somme aupres du vendeur, si tant ait que celui ci soit encore en france (ce dont ej ne suis pas sur). Est ce que legalement si il n y a rien de prevu poru la regul de charges lors de la vente, je peux totu de meme me retourner contre le vendeur et si oui quelles sont les chances de succes.
Merci. |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 19:15:54
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depuis le 1er septembre 2004, c'est le copropriétaire en titre au moment de l'appel de fonds(suite à l'approbation des comptes qui rend la créance liquide et exigible) qui est redevable de la somme
il aurait fallu prévoir une clause conventionelle dans l'acte autenthqie pour vous permettre d'en réclamer le montant à votre vendeur (si la régularisation est créditrice, l'acquéreur devra dans ce cas verser le crédit au vendeur) |
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 19:52:01
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Nefer a tout dit.Tout doit être prévu le jour de la signature de l'acte.
S'il s'agissait de travaux dont on vous aurait cachés l'existence (ne figurant pas sur l'état daté) , vous auriez peut-être une possibilité d'agir, mais en l'état, s'agissant de charges, il n'y a malheureusement rien à faire légalement. Il ne reste plus qu'un accord amiable avec le vendeur, mais c'est pas gagné... |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 nov. 2007 : 09:58:02
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On doit considérer que le syndic ne peut pas ignorer qu'un ou plusieurs relevé(s) de consommation d'eau n'a pas été effectué.
En l'absence de relevé il doit :
1- intervenir auprès du concessionnaire pour établissement d'un relevé
2- prendre l'initiative de faire relever officieusement l'index
3- provisionner dans les charges une somme suffisante en fonction des constatations faites.
4- à l'occasion d'une vente indiquer l'existence du problème.
A défaut sa responsabilité peut être engagée.
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linda_stgobain
Nouveau Membre
1 réponse |
Posté - 02 déc. 2007 : 14:52:34
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Bonjour,
je rencontre le mm probleme, j'ai acheté mon appartement le 21 dec 2006, j'ai payé lors de la vente le prorata des charges 2006 (10 jours), un relevé des compteurs d'eau à ete transmis à toutes les parties le jour de la vente.Il a été demandé pour réaliser la vente au syndic de relever les compteurs d'eau (qu'ils n'ont pas fait), et d'estimer de facon approximative les charges qui me serai demandé posterieurement à la vente, ceci n'a pas été fait par le syndic.
En entrant ds l'appartement j'ai constaté une fuite d'eau.
Depuis le syndic me reclame 2000 euros de charges d'eau suite à la régularisation des chrages 2006. Cette somme est-elle à ma charge? ai je un recours contre les anciens propriétaire, syndic ou notaire.
merci. |
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 15:40:48
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Linda: Comme il a été dit plus haut, c'est le propriétaire présent au moment de la régularisation des charges, qui en assume le solde.
Toutefois, dans votre cas, je pense que la responsabilité de votre syndic est engagé.
En effet, si une demande expresse a été faite à ce dernier préalablement à la vente et qu'il ne s'est pas exécuté, il n'a pu déceler cette fuite et anticiper une retenue sur l'état daté...
Peut-être devriez-vous envoyer une lettre recommandée à votre syndic, relater les faits, lui faire ressortir le manquement, et engager sa responsabilité civile professionnelle.
Munissez vous d'un maximum de preuves...
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 17:23:20
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Le problème est connu, regulier et bcp se font avoir !
Je suis quand même étonnée que les notaires, qui doit conseiller son client, ne fasse pas remarquer cette absence de clause sur le contrat  - Je me demande alors quel "rôle de conseil" joue un tel notaire ... 
Responsabilité du notaire :
La responsabilité du notaire peut être engagée s'il a commis, dans l'exercice de ses fonctions, une faute préjudiciable à son client.
Il peut s'agir :
- d'un manquement à son devoir de conseil : il doit informer son client de toutes les conséquences de la signature d'un acte (incidence fiscale, risques éventuels, etc.) ;
- d'une erreur dans la rédaction de l'acte ;
- d'une erreur de droit.
http://www.paris.notaires.fr/
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chenkak
Pilier de forums
620 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 22:06:29
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Tout cela n'est pas clair.
Revenons à la question de départ. Pratiquement et concrètement, que doit faire très exactement kmo2006 pour se défendre si ni le vendeur, ni le notaire ne lui avaient signalés au moment de l'achat de son appartement les appels futurs prévisibles de rattrapage de charges antérieures?
Il sait bien qu'il y a eu des manquements et des fautes.
Si l'ancien propriétaire ne veut plus rien entendre de tout ce qui concerne le bien vendu, il serait illusoire de penser que le notaire va accepter sur simple lettre recommandée sa responsabilité et rembourser l'acquéreur. Ne reste-t-il que le recours à un avocat pour action en justice, avec tous les frais et délais que cela implique? |
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 00:23:31
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A MON SENS le notaire n'est pas responsable.
Le notaire chargé d'une vente n'est pas censé connaitre le fonctionnement détaillé de chaque copropriété. Il ne peut faire valoir que les éléments qu'on lui rapporte....
C'est la raison pour laquelle il existe un état daté que le syndic transmet au notaire, afin d'avoir un maximum d'informations sur la situation administrative et comptable de la copropriété et du vendeur.
Si cet état comporte des erreurs ou des manquements, ce n'est pas de la faute du notaire, mais bien du syndic qui a mal renseigné le notaire...
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 10:13:55
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Citation :
Le notaire chargé d'une vente n'est pas censé connaitre le fonctionnement détaillé de chaque copropriété. Il ne peut faire valoir que les éléments qu'on lui rapporte....
eh bien dites moi ... si un notaire ne sait pas que ce genre de clauses apparaissent sur les contrats de vente depuis sept 2004, c'est qu'il ne veut pas se donner la peine de bien faire son métier et d'apporter CONSEIL à ses clients !!!! 
et votre medecin generaliste qui ne vous dit pas d'aller voir un spécialiste si qq chose cloche, parce qu'il ne peut diagnostiquer ... vous trouvez cela normal ? 
Citation :
Si cet état comporte des erreurs ou des manquements, ce n'est pas de la faute du notaire, mais bien du syndic qui a mal renseigné le notaire...
encore une fois, meme si le syndic ne fait pas ref à cette loi et cette particularité, ca doit faire partie des clauses que le notaire a deja vu passer .... 
si "ca ne lui dit rien", et qu'il a pas encore compris depuis 3 ans que ca pouvait etre important pour l'acheteur, il vaut mieux qu'il fasse autre chose |
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 12:47:14
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Joulia:
Il n'est pas question en l'état de faire référence à une loi...
Le problème est que l'état daté transmis pas le syndic n'a pas été complété correctement par ce dernier.
Le notaire a semble t-il bien appliqué la loi, mais il n'est pas devin. Il n'est pas censé savoir qu'il existe des compteurs individuels dans cet immeuble. Ceux-ci aurait du être relevés, chiffrés et transmis par le syndic au moment de l'état daté, soit sous forme d'une provision pour apurement ou d'arrêté définitif.
Nous ne sommes pas dans le cadre d'une application systématique car grand nombre de copropriétés ne possèdent pas encore de relevés d'eau individuels...
Le notaire n'a pas à se substituer au syndic. Il doit tenir compte de l'état daté transmis par le syndic qui a l'obligation de fournir des renseignements complets détaillés et précis...
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 18:31:31
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vous tournez en rond Banz en essayant de justifier que le notaire doit faire bêtement ce qu'on lui demande de faire ....
le notaire devrait proposer d'office la formule de partage au cas où les comptes ne sont pas cloturés ! simple, clair ... si les comptes sont faits et que rien n'est chargé à l'acheteur : parfait tout le monde es content !
si par contre les comptes ne sont pas cloturés - comme dans 99,9 % des cas au moment X de la vente - alors l'acheteur possède une porte de sortie et réclamer le paiement au vendeur!
vous ne comprenez pas (ou ne voulez pas comprendre) que le syndic ne peut matériellement pas indiquer quoi que ce soit sur une clôture future. mais le notaire lui, DOIT LA PREVOIR la clause portant sur le partage et c'est là son rôle de conseil ...
tout comme le médecin, qui demandera à sa patiente, la date de son dernier check-up ==> ca c'est un rôle de conseil même s'il ne sait rien  etne pas uniquement rédiger bêtement un acte et encaisser les émoluments. |
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Banz
Contributeur actif
37 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 08:22:28
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JOULIA:
Effectivement on tourne en rond.
Je n'ai pas dit que le notaire devait faire bêtement ce qu'on lui demande de faire, mais qu'il ne peut inventer des éléments qui ne lui sont pas communiqués.
En l'état, il s'agit d'une surconsommation d'eau...
Si le syndic n'a pas prévenu le notaire qu'il existe des compteurs d'eau et qu'un rappel important de charges est probable, que les compteurs n'ont pas été relevés depuis un certain temps, le notaire ne peut l'inventer...
Il est évident que si le notaire est informé qu'il existe une quelconque possibilité de rappel de charges pour XXX raisons, le notaire pourra, en accord avec les parties, séquestrer un montant en attendant une régularisation...
Encore faut-il qu'il soit au courant de la situation...
Le notaire, à l'image du médecin vis à vis de son patient demande des informations au syndic pour mener à bien la vente, ou pour sa prescription...Si la réponse du patient ou du syndic est fausse ou incomplète, ce n'est ni la faute du médecin dans son diagnostic, ni la faute du notaire...
Je reste sur mes positions et je ne suis pas notaire...
Ma seule réserve est qu'il faudrait peut-être connaitre plus précisément les circonstances de cette affaire sur le fond, pour en tirer des conclusions certaines...
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Charges incombant à l'ancien propriétaire
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