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alpha69
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 19 nov. 2007 : 23:17:00
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Bonjour,
Tout d'abord, merci pour vos nombreuses contributions et conseils qui permettent de mieux saisir les réalités du viager.
J'aimerai avoir vos avis sur l'achat suivant :
Viager libre.
Valeur en Pleine Propriété évaluée de façon réaliste à 300.000 euros.
Sur une tête, dame seule 75 ans.
Bouquet 50.000 frais d'agence inclus(apparemment 30.000 pour la crédirentière + 20.000 pour l'agence).
Rente : 1500 par mois.
 Question 1 : d'après les tables (que je n'arrive pas à comprendre) ou le barème viager Daubry (commandé mais non reçu à ce jour) quelle est l'espérance de vie d'une dame de 75 ans actuellement ?
Question 2 : pour vérifier la ventilation du prix, côté Bouquet, dois-je prendre comme base de calcul les 50.000 de Bouquet (frais d'agence inclus) ou les 30.000 (somme versée à la crédirentière) ?
Question 3 : toujours pour vérifier la ventilation du prix, total, je prends la valeur en Pleine Propriété (300.000) à laquelle je retranche le Bouquet (50.000 ou 30.000), et je retranche le montant de la rente annuelle (1500 x 12 = 18.000) multipliée par le nombre d'années d'espérance de vie (18.000 x N) ?
MERCI 
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alpha |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 00:31:54
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Si le bouquet (quelle que soit sa destination) est de 50000, la rente est à calculer sur la différence : 250000.
La rente annuelle, sur une tête, au profit d'une personne de 75 ans sera de 30701 €. |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 17:44:44
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même pas ! c'est jeune 75 ans et surtout du sexe féminin. Votre rentre me parait un peu haute. le problème est qu'elle est difficilement discutable mais augmentera régulièrement - l'agence passant par là ne voulant pas souvent négocier.
Cela parait dans une fourchette qui pourrait aussi être 1200, car après tant d'années cela pèse. Mais un viager est toujours revendable et vous resterez par contre toujours responsable de cette rente mensuelle. responsable uniquement.
ma dernière acquisition de cette année 2007
femme : 85 ans
bouquet : 33 000
rente : 650 par mois soit 7_800 l'an . pour un bouquet de 150 000, ce que j'ai trouvé cher mais l'âge m'a fait plié.
Il faut se baser sur la valeur vénale du bien immobilier - une maison, un studio etc... de là il est occupé donc décôte environ facile 50%, et de là suivant l'âge du personnage et la probabilité d'espérance de vie, suivant sa demande aussi de vouloir un gros bouquet et petites rentes ou inversement ce n'est que discussion entre vous.
Rapprochez-vous de site spécialisés dans la vente de viager - voir avec "google" . |
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Je pourrais aussi dire que cliquer sur le pseudo d'un membre et parcourir ses textes sont d'une grande utilité, car les dialogues étaient bien enrichissants.
Ayez le courage de remonter les pages qui pour certains en ont plus de 501 PAGES composées de 24 SUJETS chacune en moyenne. IL Y A DE LA BONNE LECTURE A PRENDRE. FASTIDIEUX MAIS TRES INSTRUCTIF.
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bouzigues
Pilier de forums
3208 réponses |
Posté - 20 nov. 2007 : 18:09:58
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lnsacorh:
Ne pensez vous pas qu'il serait envisageable de retourner le raisonnement en achetant normalement à un prix convenable, mais alors ce serait les vendeurs qui verseraient un loyer ?
Plus de rente donc défiscalisation, revenu régulier pour l'acheteur donc montage d'emprunt plus facile.
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Ancien contributeur non pour autant émérite. |
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alpha69
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 21 nov. 2007 : 20:01:39
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Merci beaucoup pour votre aide.
Pour le calcul des rentes viagères, je réactualise quelques liens utiles déjà cités dans des messages antérieurs (http://www.cbanque.com/placement/rente-viagere.php) et notamment l'utilisation par les banques et assureurs des tables de calcul différentes pour les hommes et pour les femmes à compter du 1er janvier 2007 (http://www.cbanque.com/placement/tables-TGF05-TGH05.php). En effet, L'âge ET le sexe du crédirentier sont les DEUX éléments incontournables qui déterminent les calculs de base sur l'espérance de vie du crédirentier. Pour vous donner une idée : la calculatrice en ligne pour les rentes viagères (http://www.cbanque.com/placement/simulation-rente-viagere.php5).
Les actuaires utilisent en complément les techniques de la statistique, des bases de données, des probabilités (notamment les risques de surmortalité ou de sous mortalité lié au sexe, aux sous catégories socioprofessionnelles et à d’autres paramètres intrinsèques), et diverses études sur la durée de vie humaine.
Pour ma part, j'ai encore du mal à comprendre les modalités de calcul de ces tables, et donc de la difficulté à m'en servir.
J'ai opté pour la source de référence de beaucoup d'agences spécialisées et de notaires : le barème viager Daubry (http://www.baremeviager.com/).
Dans l'édition de 2006 de ce barème, l'espérance de vie pour une femme seule de 75 ans : 14,2 ans. (intéressant de noter l'alongement de la durée de vie : dans l'édition de 2001, une femme de 75 ans bénéficiait d'une durée de vie de 13,4 ans. On voit que les barèmes obsolètes sont à proscrire, car non équitables).
Le bien dont je vous ai parlé est également proposé dans une agence "classique" à 300.000€.
Une agence qui propose des biens "classiques" et des biens en viager m'a dit que pour le calcul du viager libre, on prend :
1) Le prix affiché en "agence classique", avant négociation
2) on retranche un pourcentage de négociation (ex. 4%), on obtient ainsi une "Valeur Commerciale Réelle". Cette "Valeur Commerciale Réelle" devient ainsi la Valeur en Pleine Propriété, qui servira au calcul de base
3) On retranche le Bouquet, (dans le cas d'un viager occupé, on aura préalablement retranché les Droits d'Usage & d'Habitation)
4) On obtient ainsi le montant du capital à reverser en rente
5) On divise ce capital à reverser en rente par l'espérance de vie (durée estimée du viager)
6) On obtient la rente annuelle
7) Peuvent éventuellement être rajoutés des "frais de gestion de la rente viagère", si les modalités de la vente le prévoient (le crédirentier confie cette gestion à un professionnel).
N.B. : A l'expérience, on s'apperçoit que chacune des étapes ci-dessus recèle une opportunité de négociation (exploitable ou pas selon les cas)...
J'aimerai bénéficier de votre expérience pour vérifier la logique du calcul de rente (viager libre) suivante :
1) Prix affiché en agence "classique" avant négociation : 300.000€ (l'agence spécialisée en viager évoquait une évaluation à 380.000€)
2) Valeur commerciale réelle (ex. -4%) = Valeur en Pleine Propriété : 288.000€
3) Bouquet à déduire : 50.000€
4) Montant du capital à verser en rente : 238.000€
5) Divisé par l'espérance de vie (durée estimée du viager selon le Barème Viager Daubry femme seule de 75 ans) : 14,2 ans
6) Rente annuelle : 16761€, soit une rente mensuelle de 1397€ (l'agence spécialisée en viager affichait initialement la rente mensuelle à 1700€, et lorsque les négociations ont commencées, elle a accepté sans difficulté un montant de 1500€).
Question 1 : La logique est-elle bonne ?
Question 2 : Ai-je oublié quelque chose ? Par exemple, j'ai lu qu'il "faut" (obligation légale ? usage négociable ?) inclure dans la rente un "Taux de rente", c'est à dire tenir compte de la rémunération du capital que le crédirentier aurait s'il investissait le montant de la Valeur en Pleine Propriété ? Si tel est vraiment le cas, ici, quel serait le "Taux de rente" à appliquer ?
Question 3 : en ce qui concerne la revalorisation de la rente : est-elle vraiment rendue obligatoire par la loi ? Il semblerait que :
a) l'indice de référence soit libre,
b) mais que, le plus souvent, l'indice chosi soit celui de l'INSEE : coût de la consommation des ménages hors tabac (plus avantageux pour le débirentier que le coût de la construction)
c) il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.
Là encore, j'ai lu (sans citation des sources juridiques) que "à défaut de telle clause, la majoration des rentes viagères est fixée chaque année par la loi de finances en fonction de l'année de constitution de la vente".
De façon précise, quels sont les articles du code civil ou la juriprudence qui régissent, effectivement, cette revalorisation ?
Merci. |
alpha |
Edité par - alpha69 le 22 nov. 2007 10:22:37 |
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lnsacorh
Pilier de forums
4541 réponses |
Posté - 26 nov. 2007 : 11:53:48
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je vais tacher de répondre mais ne suis pas du tout une pro.
- dethau a l'air très ..dans la partie et je l'en remercie encore pour les renseignements que j'ai pu trouvé.
Je sais que Bouzigues en détient aussi 
alpha69
bravo pour toutes vos démarches. Je ne me fie pas à la table Daubry pour plusieurs raisons. D'abord celles que vous avez vous-même énoncées et de plus achetez-vous une maison ? un appart en copropriété , centre-ville ?
Et de deux où vit cette personne ? A la campagne, sur la Côte ou au centre d'une ville ?
Voyez-vous que vos interrogations peuvent aller loin.
A vous de négocier au mieux connaissant un peu le raisonnement de cette opération. Ne jamais oublier la qualité de l'immeuble car souvent les personnes âgées s'en débarrassent pour ne pas avoir à supporter les frais futurs (ascenseurs, ravalement etc...) dirais-je que c'est un peu leurs premières causes puisque les coûts sont énormes
Attention à l'augmentation de la rente en cas de libération - elle est proposée entre 20 et 35 % ce qui est lourd de conséquence (proposé et non imposé, donc à discuter). A voir impérativement avant d'arriver devant chez le Notaire
aller - bonne chance mais je miserai plutôt sur 18 - 20 ans mes calculs ! |
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dethau
Pilier de forums
1614 réponses |
Posté - 27 nov. 2007 : 01:06:36
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Destinataire :Insacorh.
Votre remarque:
- dethau a l'air très ..dans la partie et je l'en remercie encore pour les renseignements que j'ai pu trouvé.
Ma réponse :
Je précise à votre intention que les indications précédemment fournies par mes soins sont les barèmes établis par la direction générale des impôts pour la détermination de l'assiette de l'I.S.F.
Ces barèmes suivant les critères tenant à l'âge, au nombre de crédirentiers 1 ou 2 têtes, leur âge respectif, n'ont qu'une valeur indicative et doivent être utilisés avec prudence. La constitution à titre onéreux d'une rente viagère entre particuliers dépend des circonstances particulières, dont, notamment:
-de l'état de santé;
-du sexe (l'espérance de vie des femmes étant supérieure à celle des hommes) du crédirentier. |
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évaluation âge crédirentier & rente
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