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morgan2006
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49 réponses |
 Posté - 30 nov. 2007 : 21:15:23
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Bonsoir,
La copropriété souhaite de syndic et visiblement le fait d'avoir un compte séparé ou commun est important.
Pouvez-vous m'expliquer en quoi c'est important ?
Inconvenients du compte commun ?
Quelles sont les dérives possibles du syndic ?
Un éventuel futur syndic nous dit que chez lui c'est ni séparé ni commun... ca existe ?
Seule précision de sa part : sous-comptes séparés.
Merci d'avance
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 00:21:53
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Morgan 2006 : Citation :
Un éventuel futur syndic nous dit que chez lui c'est ni séparé ni commun... ca existe ?
Il faut parler clair ! Ce syndic ment effrontément !
La règle légale est l'ouverture d'un compte séparé.
La loi permet à l'assemblée générale de dispenser le syndic d'ouvrir un compte séparé, en fixant la durée de cette dispense.
Un compte avec sous-compte n'est rien d'autre qu'un compte commun. La particularité est que le mécanisme permet au syndic de présenter des relevés de banque dans lesquels on ne trouve que les opérations propres au syndicat.
C'est un avantage certain MAIS vous ne pouvez pas contrôler la possibilité pour le syndic, à un instant donné, de " représenter les fonds " appartenant à tous les syndicas qu'il administre.
Vos fonds sont mélagés à ceux de tous ces autres syndicats.
Dans le cas du compte séparé, si la balance du syndicat indique une trésorerie de 2563 €, vous pouvez contrôler que vous avez 2563 € bien au chaud sur votre compte. On admet en principe que la banque, elle, peut toujours représenter les fonds qu'elle détient.
Une précision : il peut y avoir une différence entre le montant en comptabilité et celui en banque : un chèque déposé n'a pas encore été encaissé, ou un chèque émis n'a pas encore été débité. Vous retrouvez les justifications sur un " état de rapprochement ".
Un nouveau syndic propose généralement des honoraires inférieurs avec le compte commun. Il perçoit en effet la rémunération des fonds déposés accordée par la banque. Il doit le préciser dans son contrat. La loi permet à l'assemblée de valider cette pratique.
C'est un peu comme si vous donniez 8€ de l'heure au lieu de 10 à votre femme ménage en lui permettant de finir les pots de confiture quand il n'y a plus qu'un centimètre au fond 
Il faut opter pour le compte séparé, même avec des honoraires supérieurs. Le syndic doit percevoir sa rémunération légitime, d'une part, et le syndicat doit conserver l'entière maîtrise de ses fonds.
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Edité par - JPM le 01 déc. 2007 00:30:21 |
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philippe388
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1741 réponses |
Posté - 01 déc. 2007 : 11:36:50
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JPM : Citation :
C'est un peu comme si vous donniez 8€ de l'heure au lieu de 10 à votre femme ménage en lui permettant de finir les pots de confiture quand il n'y a plus qu'un centimètre au fond
encore un bel exemple, sans aucun rapport avec le sujet : comparez une femme de ménage (une employée) et Syndic (mandataire)
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morgan2006
Contributeur actif
49 réponses |
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mespres
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1281 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 17:10:16
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JPM, soyons concret. Mon syndic pratique les sous comptes. Si je vais le voir pour passer en compte séparé, c'est pour lui supprimer son fond de pot de confiture, selon vos explications. Il va donc augmenter ses honoraires, cela est compréhensible. Quel est donc l'intérêt de la manoeuvre ?
Actuellement la gestion de ce sous compte coûte au syndicat 60 € par an, si le sous compte est à découvert pas d'agios.
Le seul inconvénient sérieux est le cas où le syndic ferait faillite, je ne crois que ce type de situation soit fréquent avec un cabinet rigoureux et en expansion. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 02 déc. 2007 : 18:30:09
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Édition le 03/12/2007 à 10 h 43 par JPM pour insérer un rectificatif en 5) ci dessous
Il y a un intérêt propre au syndicat. C'est celui que vous indiquez :
Citation :
Le seul inconvénient sérieux est le cas où le syndic ferait faillite
je suis bien d'accord avec :
Citation :
je ne crois que ce type de situation soit fréquent avec un cabinet rigoureux et en expansion.
Mais il y a un intérêt général qui se présente en plusieurs branches
1) La principe légal est la gestion par compte séparé. La dérogation, -légale aussi-, est nuisible :
2) La perception par le syndic de la rémunération de fonds qui ne lui appartiennent pas est absurde et la pérennisation d'une pratique absurde pollue un régime légal.
3) L'inconvenient majeur est que la dérogation permet une atteinte à la règle de la libre concurrence puisque les syndics gérant par compte unique peuvent présenter des honoraires inférieurs à ceux que doivent présenter des professionnels qui appliquent le régime légal.
4) De nombreux syndics, - ce n'est peut être pas le cas pour le vôtre -, ont présenté ou présentent encore les sous-comptes comme étant des comptes séparés ouverts au nom du syndicat. A un certain moment, ils ont pu le faire en toute bonne foi, puisque des juridictions mal informées avaient cru devoir l'admettre. Ce n'est plus le cas de nos jours.
5) Ce n'est pas clouer les syndics au pilori que de reconnaître que la pratique du compte séparé (c'est la pratique du compte unique qu'il faut lire) génère le paiement tardif des fournisseurs (fréquemment deux à cinq mois et parfois plus). A ce titre, il est un facteur d'accroissement des charges. Les fournisseurs ne réclament pas les intérêts auxquels ils auraient droit mais ils majorent les devis et factures pour les "mauvais payeurs". Ils ont raison. On trouvera encore au 31 décembre prochain des syndicats avec 12 000 € d'impayés et 21 000 € en trésorerie.
Les discussions sur le compte séparé ont commencé en 1985. A cette époque le compte séparé imposait un réel surcroît de travail aux syndics. Un accommodement malheureux a été la consultation trisannuelle. Il a généré un énorme contentieux plus plus grand bonheur des copropriétaires de mauvaise foi.
Quinze ans après, la gestion des fonds par compte séparé ne présente plus les difficultés du temps de la loi Bonnemaison.
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Edité par - JPM le 03 déc. 2007 10:44:30 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 00:13:25
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De JPM/
"Ce n'est pas clouer les syndics au pilori que de reconnaître que la pratique du compte séparé génère le paiement tardif des fournisseurs (fréquemment deux à cinq mois et parfois plus). A ce titre, il est un facteur d'accroissement des charges..."
Pourquoi les syndic avec un compte séparé retarderaient-ils les paiements, ils ne touchent pas d'intérêts? |
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casimiret
Pilier de forums
241 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 00:26:24
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je ne crois pas que l'usage du compte séparé implique en lui-même un retard de règlement des factures. Si c'est le cas, c'est plutot la faute du syndic ou du conseil syndical.
le compte séparé présente une grande quantité d'avantages. par exemple permettre au conseil syndical de suivre le règlement des factures en temps réel et veiller justement à ce que les bons prestataires soient payés rapidement et donc par là fidèlisés.
la transparence des comptes y gagne beaucoup
casi |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 10:36:49
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Désolé !
C'est bien entendu la pratique du compte unique que je voulais écrire 
Je vais placer un avis rectificatif sans modifier le texte d'origine |
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moulouk
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 16:32:43
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notre syndic facture 34 € par lot principal (144 dans la residence)
pour tenue de compte separe.
legal ou pas ? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 17:15:13
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Juridiquement légal ? Oui.
L'avis du CNC valide la pratique d'une tarification différenciée. Et d'ailleurs le montant des honoraires proposés est libre.
Quant au montant ? Vous n'indiuez pas s'il est ht ou ttc.
On ne peut donner un avis qu'en connaissant le montant actuel ht des honoraires de gestion courante. Il est dans la plupart des cas inférieur à ce qu'il devrait être. La demande du syndic ne correspond pas à des frais de gestion propres au compte séparé. Il s'agit pour lui de normaliser le montant des honoraires, compte tenu du fait qu'il ne percevrait plus la rémunération des fonds.
Mais il faut veiller, le cas échéant, à ce que ce supplément soit intégré aux honoraires de gestion courante. Il ne s'agit pas d'une prestation exceptionnelle.
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moulouk
Contributeur débutant
14 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 18:05:06
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EXCUSEZ MOI SI JE N´AI PAS ETE ASSEZ CLAIRE.
NOTRE SYNDIC (A) TOUCHE SES HONAIRES ( 15000 €) SES FRAIS DE GESTION, SES FRAIS SUR TRAVAUX, DIVERS AUTRES FRAIS ( MAINTENANCE DU CARNET
D´ENTRETIEN...?) ETC... ET NOTAMMENT EN PLUS
33,93 € HT PAR LOT ( X 144 LOTS = 4.885,93 €) POUR LA GESTION DU COMTE SEPARE,
J´AI CONSULTE UN AUTRE SYNDIC (B) AVEC LEQUEL J´AI AFFAIRE SUR UNE AUTRE COPROPRIETE QUI ME CONFIRME QUE LEUR BANQUE LEUR CHARGE 31 € DE FRAIS HT ANNUEL POUR LA TENUE DU COMPTE
JE PEUX IMAGINER QUE LES CONDITIONS OFFERTES PAR LES BANQUES D´UN SYNDIC ( DE TAILLE SIMILAIRE - ETENDUE NATIONALE ) POUR LA GESTION DES COMPTES SEPARES DES COMMUNAUTES SONT PLUS OU MOINS SIMILAIRES.
ALORS SI NOTRE SYNDIC (A) PAYE ENVIRON 31 HT DE FRAIS A LA BANQUE POURQUOI FACTURER AU PROPRIETAIRES PRES DE 5.000 EUROS.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 18:22:45
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15 000 € (ht je suppose) pour 144 lots soit 104 € /lot/an.
Avec un compte séparé, le syndic vous met à 138 € le lot
Vous confirmez pleinement ce que j'ai écrit.
Dans mon topo sur la question j'ai 145 € pour la tranche 50 à 100 lots. Donc 135 / 140 c'est bon pour la suivante. Voyez :
http://jpm-copro.com/Honoraires%20de%20syndics%20independants.htm
Pour les 31€ de frais de compte ? C'est cadeau 
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Edité par - JPM le 04 déc. 2007 18:29:07 |
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perpignan
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 22:02:56
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non vous ne me comprenez pas.
on nous facture des hononaires fixes pour la operations normales de la communauté au forfait annuel de 15000 € ht, puis un forfait de gestion de 2600 € ht annuel. ( hors frais photocopie etc...)
Puis pour la gestion du compte separe on nous facture 4885 € ( qui n´etaient pas factures l´an passe).
pourquoi alors ne pas avoir clairement augmente les honoraires de ce montant ( la formule de revision des prix ne donnait pas pour tant ?)
envie de faire croire aux petites mamies de la residence que les prix de l´an passe restaient les memes ?( pas de changement au titre des honoraires mais oui dans les prestations particulieres)
cela fait des annees que nous sommes en compte separe alors pourquoi ce montant cette annee?
les comptes bancaires se negocient et 31 € ne sont pas ridicules si on sait negocier ! |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 22:19:55
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"( la formule de revision des prix ne donnait pas pour tant ?)"
La formule de révision s'applique en cours de contrat, par exemple pour la deuxième et troisième année si le contrat est de trois ans.
Pour une élection d'un syndic avec un nouveau contrat, même s'il s'agit du même syndic, les honoraires sont libres. C'est pour cela que le C.S. doit être vigilant pour ne pas se faire "piéger" et discuter des honoraires avant la convocation.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 22:20:26
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J'ai très bien compris et j'ai écrit : Citation :
Mais il faut veiller, le cas échéant, à ce que ce supplément soit intégré aux honoraires de gestion courante. Il ne s'agit pas d'une prestation exceptionnelle.
Il me semble que c'est ce que vous souhaitez vous-même
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perpignan
Contributeur actif
38 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 22:39:04
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alors si le contrat de syndic est de 1 an pourquoi indiquer une formule pour le calcul des honoraires de l´annee suivante ?
effectivement cela n´a pas de sens |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 23:31:50
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Non, celà n'a pas grand sens, du moins de nos jours.
C'est une pratique de l'ancien temps. On admettait à l'époque le renouvellement du mandat de syndic. Il n'y avait pas de contrat de syndic.
Le contrat de syndic n'existe d'ailleurs pas dans la loi du 10 juillet 1965 et c'est par excès de pouvoir que l'auteur du décret d'application de la loi en fait mention
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 10:41:09
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Citation :
Initialement posté par perpignan
alors si le contrat de syndic est de 1 an pourquoi indiquer une formule pour le calcul des honoraires de l´annee suivante ?
effectivement cela n´a pas de sens
Le syndic reste normalement en place jusqu'à l'AG de présentation des comptes - quasiment 6 mois après la fin de l'excerice. Je n'ai jamais vérifié, mais je suppose qu'ils appliquent la clause à cette période supplementaire. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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importance du compte séparé ?
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