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unjour75
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8 réponses |
 Posté - 03 déc. 2007 : 22:10:23
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Bonsoir,
Je m'occupe du conseil syndical d'une vieille copropriété parisienne avec un comparse un peu plus au courant des choses de la comptabilité que moi, mais avec qui j'ose un profond désaccord de bon sens sur la question de la concrétisation de l'apurement de charges irrécouvrables. Voici l'histoire, dans mes termes et non par un comptable, mais peut être pourrez vous nous aider :
Un copropriétaire défaillant et disparu dans la nature depuis des lustres, suivi de sombres histoires de mandataire judiciaire véreux et de priorités sur les créances nous ont laissé en héritage une ligne comptable de charges irrécouvrables de 24 000 €. Nous l'appelons, peut être maladroitement, "la Dette D." (pour donner une idée, nous avons un budget de 44 000 € et un fond de roulement de 5 800 € pour 37 lots de propriétaires occupants, pour l'essentiel)
La copropriété a vécu sa vie, nous avons fait de gros travaux, avec des plus et des moins values qui ont été longues à chiffrer précisément, des appels de fonds un peu en avance sur les réalisations, et par conséquent pas mal d'avance de trésorerie.
Le syndic a proposé à une assemblée la régularisation de cette "Dette D" par affectation d'un solde excédentaire de phase travaux. L'assemblée a préféré reporter ce solde sur la phase travaux suivante, et est restée muette sur l'apurement de la Dette D.
L'année dernière, écrasé par la charge de nos (gros) travaux et impuissant à y dédier des ressources suffisantes, ce syndic a démissionné. Nous avons choisi un nouveau syndic, à qui a été transféré notre comptabilité et les soldes du compte courant (29 800 € ) et du compte travaux (91 000 €). Nous n'avons ni emprunts ni dette (au sens propre) auprès de qui que ce soit, banque ou ancien syndic.
Dans l'état des dettes et créances apparaît un solde de copropriétaires créditeurs de 10 000 € (essentiellement des copropriétaires vendeurs, remboursés ultérieurement), et un solde de copropriétaires débiteurs de 29 000 € (dont les 24 000 € de la Dette D)
En fin d'exercice, nous avons eu en fait un solde positif de l'ordre de 15 000 € sur notre compte courant, et des travaux encore en cours.
Concernant la Dette D., nous tentons une procédure contre le mandataire judiciaire qui est à l'origine de la dette. Le conseil syndical s'etait jusque là résolu à ne pas apurer la dette en attendant l'issue de cette procédure.
Aujourd'hui, mon comparse conseiller syndical revient à la charge, et pense qu'il est plus que temps d'apurer la Dette D., de façon à se protéger des recours possibles de nouveaux propriétaires ayant acheté leur lot après l'avènement de cette créance irrécouvrable. Il nous a été indiqué qu'il était possible de le faire par report du crédit d'une phase travaux, ou par un appel de fond pour régularisation.
Comme nous arrivons à la fin d'un cycle de travaux, se présente de nouveau concrètement la possibilité d'affecter un solde créditeur de phase travaux achevée (de l'ordre de 25 000 €). Je n'ai rien contre cette écriture comptable, cela m'échappe un peu. Par contre nous divergeons sur ce qui se passe ensuite :
Mon opinion est que cela n'affecte en rien la trésorerie, et que cette écriture sert a confirmer une fois pour toutes que nous avons en fait compensé ce "manque à gagner" de charges non perçues par des appels de fonds supérieurs à leur utilisation réelle. La preuve étant que notre solde et créditeur, et que nous n'avons contracté aucune dette ou emprunt. Mon comparse n'est pas d'accord, et pense lui que cette créance irrécouvrable doit être apurée en déduction de notre trésorerie disponible.
Pour moi, dans la vie, si quelqu'un vous doit de l'argent et disparaît, vous vous asseyez sur votre espoir de récupérer cet argent, certes, mais vous n'avez pas à le débourser à nouveau ! et d'ailleurs, pour le donner à qui ? en l'occurrence, je ne pense pas que le syndic encaisse cet appel de fond ou le solde du compte travaux ailleurs que sur notre compte courant. Cela ne reviendra donc qu'à augmenter une trésorerie déjà excédentaire, et très supérieure au montant de fonds de roulement voté en assemblée.
Au vu de tout ce que j'ai lu sur ce site et d'autres, il est clair que quelquechose m'échappe, mais dans quel sens ?
Devons nous vraiment payer de notre poche, ou perdre nos excédents d'appel de travaux, ce qui revient au même, pour apurer cette créance irrécouvrable ? A qui ira cet argent ?
Finalement, quelles sont les écritures comptables ET les mouvements financiers qui permettent d'apurer une créance irrécouvrable ?
Je compte sur votre éclairage et croise les doigts pour donner tort à mon comparse  D'avance merci !
Guillaume.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 23:00:27
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Il manque une précision importante dans votre exposé, au sujet de la dette D...
D était copropriétaire. Il a disparu. Qui est propriétaire de son lot maintenant ?
Pas de recouvrement contre le copropriétaire ? Pas d'hypothèque ? S'il y a eu vente, pas d'opposition sur le prix ?
Vous voulez régulariser la situation. Il y a deux méthodes.
Si vraiment vous faîtes un croix sur le recouvrement : un appel de fonds auprès des copropriétaires en place aujourd'hui.
Vous n'avez pas le droit de compenser directement avec le solde créditeur d'un chantier.
Mais vous pouvez faire coincider les deux opérations dans le temps. Chacune apparaîtra dans la comptabilité du syndicat. Le solde créditeur du chnaiter sera remboursé aux copropriétaires. Ils auront financé régulièrement l'apurement du dossier. Rien à dire.
S'il subsiste une chance de recouvrement, vous pouvez faire une opération en fait identique mais juridiquement différente. L'appel de fonds a pour objet de rétablir provisoirement la trésorerie du syndicat. Il s'agit, dans la terminologie comptale récente, d'un emprunt du syndicat auprès des copropriétaires. Dans ce cas, ceux ci demeurent créanciers du remboursement de l'emprunt.
Cette second opération ne présente aucun intérêt s'il n'y a aucune chance de recouvrement.
Reste à savoir, - vous avez évoqué cette question -, ce que pensent les acquéreurs récents de tout celà. Ont-ils bien été informés de la situation avant leur acquisition ? Le syndic avait l'obligation de signaler le " trou ".
Par ailleurs votre syndicat est soumis au nouveau plan comptable. Ces opérations font l'objet de prescriptions précises qui doivent être respectées, notamment pour ce qui est de la dépréciation de créance et de la constatation du caractère irrecouvrable de la créance.
Il est hautement souhaitable de régulariser cette situation sans autre délai.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 23:21:35
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Vous avez deux sujets différents, il ne faut pas mélanger les torchons et les serviettes.
Le décret N°2005-240 du 14 mars 2005 dit:
"Les excédents ou insuffisdances des charges ou produits sur opérations courantes sont répartis à l'arrêté des comptes entre chacun des copropriétaires en fonction des quotes-parts afférentes à chaque lot dans chacune des catégories de charge.
Il est précisé que pour les charges et produits pour travaux de l'article 14-2 et opérations exceptionnelles, la répartition est opérée selon les mêmes modalités et ne peut intervenir qu'à la clôture définitive de chacune des opérations concernées".
Vous devez donc clôturer et approuver les comptes travaux et répartir ensuite excédent ou insuffisance.
Pour la DETTE, celle-ci n'est pas définitivement perdue puisque vous avez engagé une action en responsabilité auprès d'un tiers.
Il convient de savoir si toutes les procédures de recouvrement ont bien été prises.
L'Assemblée générale doit constater que la créance sur tel copropriétaire est douteuse.
Le compte du copropriétaire X est crédité (soldé) par le débit du compte 459 copropriétaire ( Dépréciation des comptes de tiers).
Ensuite il faut estimer le montant définitivement irrécouvrable.
En comptabilité le compte 49 "dépréciation des comptes de tiers" est crédité par le débit du compte 68 "dotation aux dépreciations sur créances douteuses (opération exceptionnelle).
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unjour75
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 23:41:03
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Je vous remercie pour ces réponses rapides et informées,
Il m'est difficile de vous parler de la procédure, pour ce que j'en ai compris, l'appartement a été vendu sous son prix réel et le produit de la vente a été affectée à des créanciers plus prioritaires que nous, dont le mandataire. Le nouveau propriétaire n'est pas en cause.
Pour mon problème de béotien je n'ai toujours pas admis ce principe de base :
1/ pourquoi devrions nous REpayer pour un "manque à gagner" alors que que nous ne devons d'argent a personne, et que notre solde est créditeur ?
2/ les fonds appelés pour apurement de la dette vont ils bien a notre compte courant ?
3/ dans ce cas, quel est l'intéret de constituer une trésorerie si importante, n'est ce pas un dépassement du fonds de roulement ?
merci encore !
Guillaume.
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Edité par - unjour75 le 03 déc. 2007 23:44:27 |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 03 déc. 2007 : 23:58:27
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Votre trésorerie est de 15 000 € ce jour.
Vous avez une créance impayée de 24 000 € et d'autres créances diverses pour 5000 €.
Votre trésorerie devrait être aujourd'hui de 44 000 € 
Vous disposez de 10 000 € qui sont dus à des anciens copropriétaires.
Vous avez, si j'ai bien compris, un solde créditeur important sur un chantier terminé ou sur un autre pas commencé (?)
Votre trésorerie est importante peut-être, mais artificiellement semble-t-il. Si vous régularisez les comptes pendants, vous vous retrouvez avec un " trou " de 24 000 €.
Vous n'avez pas d'autre solution que de combler ce trou et de voir si les appels de fonds sont bien conformes aux nécessités de votre syndicat. Les préfinancements semblent excessifs par rapport aux emplois.
Il est bien entendu que les fonds provenant de l'une des deux opérations évoquées plus haut demeureraient dans le compte bancaire ouvert au nom du syndicat. S'il y a compensation indirecte, entre l'appel de couverture d'impayé et le remboursement d'un solde créditeur sur travaux, les mouvements financiers seraient sans doute peu importants.
Le plus clair de votre affaire est que vous fonctionnez avec différents comptes non apurés. Vous risquez donc un pépin avec une mutation de lot.
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unjour75
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 00:22:06
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Citation :
Votre trésorerie est de 15 000 € ce jour.
effectivement, c'est encore approximativment le cas
Citation :
Vous avez une créance impayée de 24 000 € et d'autres créances diverses pour 5000 €.
cela reste vrai aussi
Citation :
Votre trésorerie devrait être aujourd'hui de 44 000 €
Exactement ! mais c'est beaucoup trop !
Citation :
Vous disposez de 10 000 € qui sont dus à des anciens copropriétaires.
Ce n'est plus le cas, ils ont été remboursés depuis
Citation :
Vous avez, si j'ai bien compris, un solde créditeur important sur un chantier terminé ou sur un autre pas commencé (?)
Nous sommes en train d'achever les 4e et 5e phases de nos travaux, et le solde du compte travaux est quasiment définitif à un crédit de 25 000 €
Citation :
Votre trésorerie est importante peut-être, mais artificiellement semble-t-il. Si vous régularisez les comptes pendants, vous vous retrouvez avec un " trou " de 24 000 €.
là je ne vous suis plus du tout... 
solde du compte courant de 15 000 € en fin d'exercice, et solde de compte travaux de 25 000 € ! en fait nous avancons dors et déjà 34 000 € de plus que le fond de roulement ! la nécessité de combler ce "trou" virtuel pour alimenter encore cet excédent me parait absurde...
Citation :
Vous n'avez pas d'autre solution que de combler ce trou et de voir si les appels de fonds sont bien conformes aux nécessités de votre syndicat. Les préfinancements semblent excessifs par rapport aux emplois.
Il est bien entendu que les fonds provenant de l'une des deux opérations évoquées plus haut demeureraient dans le compte bancaire ouvert au nom du syndicat. S'il y a compensation indirecte, entre l'appel de couverture d'impayé et le remboursement d'un solde créditeur sur travaux, les mouvements financiers seraient sans doute peu importants.
il y a donc compensation comptable, mais, vous me rassurez, pas de ponction ou de virement depuis le compte courant. Mais au final cela revient à constituer une avance de trésorerie telle qu'il nous faudra redistribuer l'excédent, éventuellementà la fin du prochain excercice ?
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 10:00:40
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Cher "un jour" :
Vous voulez nous persuader qu'un syndicat ayant une créance irrecouvrable de 24 000 € n'a pas de trou de trésorerie.
Vous n'y parviendrez pas mais vous pouvez tenter votre chance à Matignon
Vous avez un solde créditeur travaux de 25 000 € !
Celà montre que depuis un certain temps, quand vous avez un chantier à engager, l'assemblée vote un crédit supérieur au montant des devis pour couvrir l'impayé de 24 000 €
Le syndic, en l'état, doit restituer aux copropriétaires le solde sur les travaux. Vous pourrez faire le point ensuite.
Il est vraisemblable que le budget prévisionnel aussi est majoré. C'est aussi un moyen de masquer l'insuffisance de trésorerie.
Dégonflez ces baudruches ! Vous verrez où vous en êtes 
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unjour75
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 11:50:25
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Merci beaucoup JPM,
Je vous promet d'essayer de sauver Marianne et de travailler à l'apurement du réchauffement global dès qu'on me débarrassera de la dette D :)
Finalement, je suis juste rétif au formalisme comptable, mais nous faisons une analyse équivalente :)
vous : Citation :
Celà montre que depuis un certain temps, quand vous avez un chantier à engager, l'assemblée vote un crédit supérieur au montant des devis pour couvrir l'impayé de 24 000 €
moi Citation :
Mon opinion est que cela n'affecte en rien la trésorerie, et que cette écriture sert a confirmer une fois pour toutes que nous avons en fait compensé ce "manque à gagner" de charges non perçues par des appels de fonds supérieurs à leur utilisation réelle.
Mais ce qui m'intéresse le plus (à tous les sens du terme, nos copropriétaires payent de lourds travaux depuis des années), c'est que cette opération d'apurement de dette irrécouvrable reste un jeu d'écriture : vous m'accordez bien qu'il ne s'agit que d'une dette interne au syndicat, et non d'une dépense ou d'un engagement.
Concrètement, financièrement :
- en fin de travaux le solde créditeur du compte bancaire travaux de 25 000 € est viré au compte courant
- en fin d'exercice, nous observeront donc un solde bancaire courant cumulé de 15 000 + 25 000 = 40 000 €
Comptablement :
- nous pouvons alors faire un premier remboursement des copropriétaires sur l'excédent de trésorerie de 24 000 €
- en même temps un appel de fonds exceptionnel pour apurer la dette D. de 24 000 €
- les deux se compensent, la dette est apurée sans que les copropriétaires n'aient à débourser d'argent. Pas d'appel de charges, juste des écritures chez le syndic.
- Après cela, sur le compte courant, nous disposons toujours bien de 40 000 €
- considérant nos engagements exceptionnels sur l'exercice à venir (20 000 €) et le montant de fonds de roulement voté en assemblée (5800 €) , nous pouvons alors procéder à un second remboursement de solde de trésorerie excédentaire aux copropriétaires de : 40 000 - 20 000 - 5 800 = 14 200 €
- ce remboursement bien réel passe la trésorerie sur le compte à 25 800 €, et les copropriétaires reçoivent (ou se voient déduire des charges trimestrielles suivantes) leur quotte part des 14 200 €
correct ? 
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Edité par - unjour75 le 04 déc. 2007 12:05:24 |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 13:35:42
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"- Après cela, sur le compte courant, nous disposons toujours bien de 40 000 €"
Faux: Vous allez constater la perte de la créance de 24000 € que vous allez sur le plan comptable imputer en charges et ensuite au Débit des copropriétaires lors de l'A.G de l'approbation des comptes. Après approbation des comptes travaux les copropriétaires seront créditeurs de 25000 €, en définitif les copropriétaires seront crédités et remboursés de 1000 €, la trésorerie, compte en banque diminuera de 1000 €.
Si ultérieurement, suite à votre action en justice, vous obtenez une indemnisation, la somme perçue constituera un profit qui devra être reversé aux copropriétaires.
"Le nouveau propriétaire n'est pas en cause."
Le nouveau copropriétaire comme tous les nouveaux.
Pour éviter tous les problèmes la constatation de la perte sur la créance de "D" aurait dù être constatée à la date de la liquidation de la dette de "D".
"je suis juste rétif au formalisme comptable"
La comptabilité ne fait qu'enregistrer les opérations suivant leur nature juridique. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 04 déc. 2007 : 14:38:22
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Je ne peux qu'approuver ce qu'écrit JB 22
Il est curieux que dans tout celà vous disiez rien des provisions sur charges courantes appelées au début de chaque trimestre à raison d'un quart du budget prévisionnel.
Même observation pour les soldes sur charges courantes en fin de chaque exercice. Comment vous retrouvez vous habituellement à cet égard ? Largement créditeurs ? Un peu créditeurs seulement ou un peu débiteurs ?
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unjour75
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 09 déc. 2007 : 11:49:20
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Merci pour toutes vos réponses,
nous allons prendre le temps de les analyser en détail en conseil syndical, et chercher notre voie !
G. |
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Apurer une créance irrécouvrable, certes.
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