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Bonsoir,
J’ai besoin de vos lumières sur l’interprétation de l’article 22 de la loi de 1965 (Art 22 : « lorsqu'un copropriétaire possède une quote-part des parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose est réduit à la somme des voix des autres copropriétaires. » Deux interprétations possible : 1 - Tantièmes réduits = tantièmes des autres copropriétaires ou 2 - Tantièmes réduits = tantièmes des autres copropriétaires présents ou représentés
En optant pour la première interprétation (qui me parait littéralement la plus logique), il suffit d’un seul absent pour que le copropriétaire majoritaire fasse voter ce qu’il souhaite aux majorités des articles 24 et 25. Cependant, il semblerait que les juges optent pour la seconde interprétation (mais jamais eu confirmation/trouver jurisprudence)
En vous remerciant par avance pour vos réflexions sur ce point.
"est réduit à la sommes des voix des autres copropriétaires" il s'agit bien de tous les copropriétaires de la copropriété et non de ceux présents ou représentés à une AG
Pour l'article 24 ,en exagérant,il suffit que le seul copropriétaire présent à l'AG vote oui aux travaux de ravalement de façades pour que ces travaux soient valablement votés quelqu'en soit le montant.
Citation :Cependant, il semblerait que les juges optent pour la seconde interprétation (mais jamais eu confirmation/trouver jurisprudence)
comment pouvez vous indiquez cela alors que vous n'avez jamais eu le moindre semblant de preuve?
Relisez mon précédent post, vous verrez que je parlais au conditionnnel ("il semblerait"). D'où mon intervention sur ce forum pour otenir d'éventuelles références juridiques...
Il est exact qu'un arrêt de la Cour d'appel de Paris du 19 octobre 2006 est venu troubler sur ce point la tranquille sérénité de la jurisprudence. Voyez :
Une hirondelle ne fait pas le printemps et un arrêt d'appel ne vaut pas revirement de jurisprudence. Mais tout arrêt mérite un examen objectif. Ce que j'ai fait.
Comme Consturba l'indique, le lettre du texte ne peut laisser planer aucun doute sur la solution de droit positif. Pour l'autre option, il aurait fallu écrire " la somme des voix des autres copropriétaires présents ou représentés".
Contrairement à ce qui est souvent allégué, cette second solution n'aurait pas été très satisfaisante. En effet le majoritaire pourrait voter au début de l'assemblée avec 420 voix puis ensuite avec 450 voix après l'arrivée d'un retardataire.
C'est l'existence d'un majoritaire en voix qui est un problème récurrent et il n'existe pas de solution satisfaisante, a fortiori dans une copropriété à deux .
Une hirondelle ne fait sans doute pas le printemps, mais à priori, et aux dernières nouvelles, elle n'annonce ni l'automne ni encore moins l'hiver ! ....
La solution adoptée par la CA Paris en 2006 est conforme à la lettre et à l'esprit des textes !
D'abord parce que L.art.22 le précise "le nombre de VOIX dont il dispose est réduit à la somme des VOIX des autres copropriétaires." ..les VOIX ne s'entendant QUE lors des AG !
Hors des AG les copropriétaires sont "sans voix" : ils n'ont QUE des tantièmes !
Les VOIXque détiennent les copropriétaires lors des AG résultent de leur émargement de la feuille de présence à l'AG considérée, feuille d'émargement annexée ensuite au PV, 'preuve' des voix détenues.
Enfin parce que depuis la réforme de 2000, la maj.L.art.24 doit être 're'calculée systématiquement à chaque vote pour tenir compte des VOIX prétenduement "non exprimées", les abstentions....
Ce qui revient à dire que lors des chaque vote à la maj.L.art.24, il doit être procédé au calcul de la majorité nécessaire tenant compte de la réduction des voix du majoritaire tel que prévu L.art.22 d'une part et d'autre part ensuite des voix exprimées.
Cette réduction des VOIX du majoritaire ne peut donc se calculer à la maj.L.art.24 qu'au regard des VOIX présentes et représentées à l'AG telles que ces VOIX résultent de la feuille d'émargement.
La CA Paris de 2006 a enfin les idées claires sur ce point !
L'idée selon laquelle le syndicat serait paralysé du fait d'une égalité de voix n'est pas un argument justifiant une autre position : c'est la situation du majoritaire qu'il faut régler au regard des interets collectifs du syndicat, pas celle de ce 'pauvre' copropriétaire et de ses voix réduites lors des AG.
On peut aborder aussi la question du démembrement de lots au sein d'une même famille, créant alors une majorité "de fait" même si elle n'est pas condamnable .... Sans parler du majoritaire "réduit" porteur d'un mandat ....
Il suffit de se reporter aux travaux parlementaires de la loi du 28 décembre 1966 (article 3) pour avoir la réponse. Cet alinéa ne figurait pas dans le texte initial de la loi de 1965.
La règle de droit positif est actuellement que le propriétaire de 550 / 1000 e des parties communes dispose de 450 voix sur 900.
Interprétation Loi 1965 –art 22 : Tantièmes réduit
Forum fermé
Posté - 05 janv. 2008 : 18:39:02
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