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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
 Posté - 06 janv. 2008 : 23:28:07
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Au moins un qui n'a peur de rien, il dit la vérité.
http://www.aris-immo.com/scn-5000.php?CatID=2&ArtID=29
Y a t-il une bulle immobilière en France ?
Le propre d’une bulle est généralement d’être décelée une fois qu’elle a éclaté. Ainsi, à l’instar de ce qu’ils disaient lors de la flambée immobilière des années 1984-90, les professionnels des secteurs concernés ne cessent aujourd’hui de défendre l’absence de bulle sur l’immobilier français.
Comme toujours, les arguments sont évidemment excellents : faiblesse des taux d’intérêt, forte demande de logements neufs, offre insuffisante...
Les partisans du "Non" à la véracité de la bulle ont même dernièrement trouvé un allié inattendu, en la personne de l’INSEE. Dans sa dernière note de conjoncture, celui-ci n’a effectivement pas hésité à publier deux modèles qui « semblent écarter l’existence d’une bulle immobilière en France », tout en spécifiant néanmoins que leurs conclusions ne préjugent en rien de l’évolution future des prix immobiliers. Autrement dit, il n’y a peut-être pas de bulle, quoique...
Sans vouloir renchérir sur ces travaux économétriques, qui, aux dires de l’INSEE lui-même, sont à prendre avec des pincettes, il nous semble cependant opportun de rappeler quelques réalités. Rappelons tout d’abord qu’une bulle spéculative désigne la formation d’un écart cumulatif et auto-entretenu entre la valeur financière d’un actif et sa valeur "réelle". Ainsi, on pourra dire qu’il n’y a pas de bulle immobilière en France, si l’augmentation de 97 % des prix immobiliers depuis 1998 correspond à l’évolution réelle des biens immobiliers et, plus globalement, à celle de l’ensemble de l’économie française. Or, la meilleure approximation de l’évolution de cette dernière réside dans celle du Produit Intérieur Brut.
Et c’est là que les choses se gâtent. Car, si, en sept ans, les prix de l’immobilier ont augmenté de quasiment 100 % dans l’Hexagone, le PIB français en valeur n’a progressé que de 25 %. Il s’agit donc d’un rapport de un à quatre. Hasard ou coïncidence, cet inquiétant rapport correspond presque exactement à celui qui prévalait de 1984 à 1990. Au cours de ces sept années, les prix de l’immobilier avaient effectivement augmenté de quasiment 200 %, mais le PIB en valeur avait progressé de près de 60 %. Pour être exact, le rapport est donc encore plus excessif aujourd’hui qu’il y a quinze ans.
En d’autres termes, n’en déplaise à certains, nous vivons actuellement une situation analogue à celle des années 1984-90, en l’occurrence un écart excessif et auto-entretenu entre la valeur des actifs immobiliers et la valeur de la richesse nationale. Mais, ne s’agirait-il donc pas là de la définition d’une bulle ?
Qui plus est, même si les taux d’intérêt nominaux et réels sont bien plus bas qu’en 1990, l’explosion de l’endettement des ménages, la multiplication des crédits sur des périodes de 25-30 ans à des particuliers peu solvables ou encore la faiblesse de l’emploi fragilisent encore la situation du marché immobilier et, par là même, celle de l’économie française dans son ensemble. Et pour cause : pour de nombreux ménages endettés au maximum de leurs capacités, la faiblesse de l’emploi et du pouvoir d’achat risque de les obliger à vendre leur logement, augmentant mécaniquement l’offre de biens immobiliers, alors que la demande se tarît (compte tenu des prix actuels). De telles évolutions ne manqueront évidemment pas de peser à la baisse sur les cours.
Que va-t-il donc nous arriver ? Sans vouloir "casser l’ambiance", ni démoraliser les investisseurs et les particuliers qui semblent de plus en plus s’accommoder de la flambée immobilière, le retour à la réalité risque d’être cinglant. En effet, dans la mesure où rien ne permet d’imaginer une flambée de 50 % du PIB en quelques années, la corrélation entre le PIB en valeur et les prix de l’immobilier sur vingt ans montre que ces derniers sont bien sur un plateau duquel ils devront inévitablement descendre.
Pour les mois à venir, les cours immobiliers pourraient donc encore résister, voire s’apprécier légèrement en vertu d’un dernier baroud d’honneur, avant de subir les affres de la croissance sans emploi, du surendettement des ménages et de la remontée des taux d’intérêt à long terme. Mais le drame ne s’arrêtera pas là, dans la mesure où aucune économie ne peut sortir indemne d’un repli durable et significatif des cours immobiliers.
Bon courage à tous...
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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papanoel
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1568 réponses |
Posté - 06 janv. 2008 : 23:54:33
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Déclaration estampillée par le carré jaune FNAIM. |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 06 janv. 2008 23:55:28 |
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repondre
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 01:01:13
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Tout à fait d'accord sur l'analogie des années 80 : il n'y a cas se souvenir de ce que disaient les professionnels et de voir les archives des journeaux spécialisés de l'époque : "atterrissage en douceur, ça peut pas baisser ..." et crac !
Le marché immobilier a toujours procédé par cycles. Reste à les anticiper et limiter les dégâts si l'on est obligé de vendre en bas de cycle alors que l'on a acheté au plus haut ... |
MCF
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asi77
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911 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 11:55:55
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A noter que l'article de cette agence reprend intégralement les propos de Marc Touati (économiste) : http://www.dossiersdunet.com/spip.php?article634
A noter que Marc Touati (qui n'est plus chez Natexis Banques populaires) intervient régulièrement pour rappeler les risques de baisse ...
Comme par exemple : << Marc Touati :"La déductibilité des intérêts d’emprunts n’empêchera pas l’immobilier de baisser">>
http://www.capital.fr/actualite/Default.asp?source=FI&numero=63810&media=print
Citation :
Capital.fr : Est-ce que cette mesure peut relancer la hausse du prix de la pierre ?
Marc Touati : Peut-être, mais elle sera faible et de courte durée. En fait, je pense que la baisse des prix de l’immobilier, qui était prévue pour cette année, sera différée à 2008.
Capital.fr : Selon vous, la baisse sera de quelle ampleur ?
Marc Touati : De l’ordre de 10 à 15% en deux ans. Aujourd’hui, nous faisons face à la même bulle qu'en 1991. A l’époque, la valeur financière d’un bien immobilier représentait 3,5 fois sa valeur réelle, et maintenant 4 fois. (Pour plus de détails, voir la note de Marc Touati : "Aux commandes de l’économie"). Et rappelons-nous que, de 1991 à 1997, les prix des logements avaient chuté de 40 %. Nous aurons donc de la chance si les prix ne baissent que de 15 %.
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Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
Tous mes posts sur Universimmo sont > ici < |
Edité par - asi77 le 07 janv. 2008 11:58:36 |
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alsatoax
Pilier de forums
444 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 13:11:57
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C'est du réchauffé, encore une fois, cet article datant de début 2005...!!!
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 14:12:10
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alsatoax Citation :
C'est du réchauffé, encore une fois, cet article datant de début 2005...!!!
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LeNabot pris en flagrant déli de falsification 
Qui fait les poubelles ? on ressort les vieilles prévisions pas réalisées ??? |
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asi77
Pilier de forums
911 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 14:19:48
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Citation :
Initialement posté par fanette44
alsatoax Citation :
C'est du réchauffé, encore une fois, cet article datant de début 2005...!!!
....
LeNabot pris en flagrant déli de falsification
LeNabot n'a rien falsifié : c'est une agence immobilière qui a repris les propos de Touati (datant certes de 2005 ...).
Ce qui est intéressant : comprendre pourquoi une agence immobilière met elle ce type d'article ... ?
Réponse ?
asi77
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Une simulation achat/location : http://asi77.free.fr
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Edité par - asi77 le 07 janv. 2008 14:59:24 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 14:49:04
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Citation :
Initialement posté par fanette44
LeNabot pris en flagrant déli de falsification
Oh là, fanette. Je n'ai pas pris exemple sur vous. Vous arrivez même à falsifier les propectus huileux qui trainent par terre et que vous ramassez minutieusement. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 07 janv. 2008 14:50:02 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 18:32:34
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| Pourquoi l'agence publie t'elle un tel article ? : Simplement parce que son marché est bloqué avec des vendeurs trops gourmands. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 18:44:17
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Pourquoi l'agence publie t'elle un tel article ? : Simplement parce que son marché est bloqué avec des vendeurs trops gourmands.
C'est clair. Et j'analyse ceci comme une réaction de panique. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 19:48:39
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| Paniqué en 2005 ? Il a dû se suicider depuis. |
jcm |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 19:51:21
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LeNabotCitation :
Oh là, fanette. Je n'ai pas pris exemple sur vous. Vous arrivez même à falsifier les propectus huileux qui trainent par terre et que vous ramassez minutieusement
LeNabot pris la main dans un vieux sac poubelle. |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:11:51
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Citation :
Initialement posté par fanette44
LeNabot pris la main dans un vieux sac poubelle.
Prenez garde à ne pas exploser en vol, fanette. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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papanoel
Pilier de forums
1568 réponses |
Posté - 07 janv. 2008 : 20:25:58
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Citation :
Initialement posté par Scorpion
Pourquoi l'agence publie t'elle un tel article ? : Simplement parce que son marché est bloqué avec des vendeurs trops gourmands.
Tout a fait, les prix trop élevés bloquent le marché.
Il faut que les mendants reviennent a la raison.
C'est fini la hausse, maintenant c'est la baisse qui est enclenchée. Le temps joue contre les vendeurs qui refusent de baisser leurs prix en s'accrochant a la version "officielle" de la stagnation des prix
( cette version ne s'adresse pourtant pas a eux mais est uniquement destinée a rassurer les acheteurs crédules )
La FNAIM il y a quelques mois communiquait a double sens inverses:
Acheteurs, achetez sans attendre car les prix ne baissent pas.
Mendants, modèrez votre apétit car les acheteurs négocient de plus en plus
Comme quoi, entre le discour des porte paroles de la FNAIM ("rebond des prix") et celui de la la base ( un AI confronté a la dure réalité de la penurie d'acheteur sur le terrain ), il peut y avoir une sacré difference |
Les professionnels de l'immo qui prétendaient
qu'il n'y aurait pas de baisse nous ont menti. |
Edité par - papanoel le 07 janv. 2008 20:26:59 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 01:08:49
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Papanoel Citation :
Tout a fait, les prix trop élevés bloquent le marché.
Il faut que les mendants reviennent a la raison.
C'est fini la hausse, maintenant c'est la baisse qui est enclenchée. Le temps joue contre les vendeurs qui refusent de baisser leurs prix en s'accrochant a la version "officielle" de la stagnation des prix
Les vendeurs font toujours des affaires et même les vendeurs baissiers qui font leur beurre comme Prados, LeNabot, asi77 
Si le marché venait à baisser la plupart des vendeurs attendraient que l'orage passe et c'est cela qui vous agace . Pas le feu au lac
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 01:12:47
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asi77 Citation :
LeNabot n'a rien falsifié : c'est une agence immobilière qui a repris les propos de Touati (datant certes de 2005 ...).
et c'est LeNabot qui nous le réchauffe
2005-2008 toujours les mêmes prophéties
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 06:18:47
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Papanoel Citation :
Tout a fait, les prix trop élevés bloquent le marché.
Il faut que les mendants reviennent a la raison.
C'est fini la hausse, maintenant c'est la baisse qui est enclenchée. Le temps joue contre les vendeurs qui refusent de baisser leurs prix en s'accrochant a la version "officielle" de la stagnation des prix
Si le marché venait à baisser la plupart des vendeurs attendraient que l'orage passe et c'est cela qui vous agace . Pas le feu au lac
Le dernier orage a duré de 91 à 97, quand même. Ce n'est pas l'affaire de 3 mois. Mais bon comme vous dites, beaucoup de vendeurs sont décorrélés de la réalité et ne comprennent pas ce qui se passe actuellement. Eux ne sont pas prêts de vendre, le temps joue clairement contre eux. |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 09:45:14
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Scorpion Citation :
Le dernier orage a duré de 91 à 97, quand même. Ce n'est pas l'affaire de 3 mois. Mais bon comme vous dites, beaucoup de vendeurs sont décorrélés de la réalité et ne comprennent pas ce qui se passe actuellement. Eux ne sont pas prêts de vendre, le temps joue clairement contre eux.
ou avec eux, pendant ce temps là ils disposent de leurs biens, les occupent ou les louent. Au pire, même s'ils les laissaient vides ce ne serait pas une catastrophe car l'argent rapporte si peu.
Ceci dit les ventes se réalisent quand même entre particuliers.
Nous en connaissons tous autour de nous. Même les particuliers pas très formés à la vente mettent leurs annonces sur le journal et arrivent à vendre. Pas sorcier votre métier Scorpion Le notaire rédige le compromis gratuitement s'il réalise la vente
Pas compliqué la fourniture des diagnostics, il n'y a qu'un chèque à faire 
Quand les AI se seront réorganisés (moins d'agences et des honoraires raisonnables) votre métier reprendra du souffle.
A part quelques cas d'AI compétents, ne me dites pas que vous êtes des professionnels de l'immobilier, la plupart d'entre vous viennent de métiers n'ayant rien à voir avec le bâtiment, on vous ferait avaler des couloeuvres
Vous pourriez être des experts de prix mais même cela vous ne savez pas faire. Ou certains AI surestiment les biens pour faire plaisir au vendeur pour avoir son prêt relai ou au contraire ils sous estiment pour vendre plus vite 
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Edité par - fanette44 le 08 janv. 2008 10:00:31 |
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Tounet
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 15:46:00
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Personnellement, j'observe une baisse des prix de presentation sur les biens rentrant en ce debut d'année dans le secteur que je surveille, a savoir la limite loire rhone, vallée du gier. Pour moi c'est un fait nouveau. Et ca fait depuis le mois de septembre que je prospecte
J'ai signe un compromis au mois de novembre, pour me retracter qq jours plus tard (Il n'y avait pas de reel coup de coeur pour le bien, ajouté a ca un contexte un peu bizarre, où les agents insistent sur le fait que c'est fortement negociable a chaque visite), ca ne donne pas vraiment envie d'acheter.
En fait, je suis quasimment convaincu d'une baisse de l'immo dans les années à venir (surtout en province), mais que selon les biens et les emplacements, cette baisse sera tres disparate. Elle est aussi très difficile à évaluer.
Beaucoup de gens oublient que la crise des subprimes aux etats-unis est une consequence de la baisse de l'immo, et non une cause. Si le marché se bloque chez nous, c'est qu'il y'a une raison. 
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 16:30:28
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TounetCitation :
les agents insistent sur le fait que c'est fortement negociable a chaque visite
Et après cela ils s'étonnent que les particuliers vendent en direct essayez donc de négocier fortement
Ma boite à lettres est pleine de voeux d'agences qui offrent des évaluations gratuites et précisant qu'il y a "beaucoup de demandes dans votre quartier" , il faudrait que les AI commencent par savoir gèrer leur communication, les uns disent que ça baisse les autres que ça continue à grimper. |
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Tounet
Contributeur débutant
15 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 18:29:43
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Citation :
Initialement posté par fanette44
Ma boite à lettres est pleine de voeux d'agences qui offrent des évaluations gratuites et précisant qu'il y a "beaucoup de demandes dans votre quartier" , il faudrait que les AI commencent par savoir gèrer leur communication, les uns disent que ça baisse les autres que ça continue à grimper.
P-e que les AIs essayent surtout de rentrer des mandats a des prix plus raisonnables ? Franchement ca ne veut pas dire grand chose.
Le discours consistant à dire que ca ne peut pas baisser, c'est de la demago. Certains AIs pensent encore qu'il ne faut pas effrayer l'acheteur.
D'ailleurs lorsque j'ai annoncé ma retractation (apres l'envoi de l'AR) au mois de novembre, on m'a instantanément passer le responsable. Je m'attendais à un savon, au discours habituel : "Ca ne peut pas baisser dans ce secteur". A ma grande surprise, ce fut l'inverse. Je lui est clairement enoncé mes doutes sur l'etat du marché, doutes qu'il a confirmé. Il a tout de meme conclu que la negociation du bien avait été clairement à mon avantage, et que le marché pourrait repartir à la hausse au printemps. Mais pas convaincant le gaillard, j'avais deja mon opinion.
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Un AI crache le morceau : la bulle va exploser.
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