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 Sujet  |
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cikay
Nouveau Membre
3 réponses |
 Posté - 07 janv. 2008 : 19:05:47
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Bonjour à tous,
voilà nous aimerions,mon beau-frère et moi même, monter une SCI afin d'acquérir des biens immo ou mieux encore de faire construire un immeuble d'habitation de 3-4 appartements.Mais une question me taraude l'esprit:dans le cas où la SCI se retrouve en cessation d'activité et doit "mettre la clé sous la porte",est-ce que nos biens personnels (ma voiture,mon appart etc...) pourront être saisis? De plus,je possède déjà 2 appartements à mon nom propre,seront-ils totalement "intouchables" dans ce cas?
Une autre chose que je me demande:si la SCI ne fait pas de bénéfice la 1eres ou les 2-3 premières années,il n'y aura aucun impôt (en cas d'impôt sur le revenu) à payer? Y-a-t-il des "frais de fonctionnement" liés à une SCI (du style frais de gestion,comptabilité etc..)?
Merci d'avance pour vos réponses.
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CSA
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 08:46:32
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vous êtes responsable des pertes à hauteur du nb de parts détenues (ex : si vous détenez 5000 parts à 1€ vous êtes responsables sur ces 5000€). Si vous ne pouvez pas payer, on vous saisi la voiture, puis la maison...
les frais : expert comptable conseillé, agence immo pour la location, taxe fonciere, etc etc, compter au moins 20% des loyers. |
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cikay
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 08 janv. 2008 : 08:57:17
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Citation :
Initialement posté par CSA
vous êtes responsable des pertes à hauteur du nb de parts détenues (ex : si vous détenez 5000 parts à 1€ vous êtes responsables sur ces 5000€). Si vous ne pouvez pas payer, on vous saisi la voiture, puis la maison...
les frais : expert comptable conseillé, agence immo pour la location, taxe fonciere, etc etc, compter au moins 20% des loyers.
Donc le mieux est de monter une SCI avec un faible capital ou plutot un prix par part peu élevé? Si je montes une SCI avec 1000 parts à 1€ et que j'en détient 501, je serais responsable au maximum à hauteur de 501€ ou alors pour 50,1% des dettes peu importe le montant de celles-ci? |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 16:45:28
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cikay,
les informations de CSA ne sont pas exactes, malheureusement. Dans une SCI, les associés sont responsables au prorata du nombre de parts détenues, mais sans limitation de somme.
Ainsi, si la SCI doit 1 million d'euros et si vous détenez 20% des parts, vous êtes responsable sur votre patrimoine de 200 000 € de dettes.
Minorer le capital ne sert à rien. |
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cikay
Nouveau Membre
3 réponses |
Posté - 11 janv. 2008 : 23:17:38
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Merci, après quelques recherches j'avais eu ma réponse.
Sinon j'ai quelques autres questions:
1) s'il y a 2 associés, le % des parts peut il être de 50/50 ou doit-il obligatoirement y avoir un associé majoritaire (51/49 par exemple)? Et dans ce cas,comment se prennent les décisions (l'associé qui détient 51% des parts peut-il prendre des décisions seul au regard de son % de parts détenu?)
2) y-a-t-il possibilité d'augmenter le capital social juste avant la revente d'un bien immo appartenant à la SCI afin de minorer le montant de la plus value (par exemple passer d'un capital social de 1000€ à un capital de 150000€ juste avant une vente)?
3) quel est l'intérêt de fixer une valeur nominale aux parts sociales (1€ peut-il suffir)?
4) si la SCI achète "une grange" et y aménage des appartements, en cas de revente est-ce que cela sera considéré comme de la rénovation ou comme de la construction étant donné que le batîment de "départ" n'avait pas vocation à être un immeuble d'habitation?
5) enfin, en caas de plus value sur un bien immo appartenant à la SCI, à la redistribution des bénéfices (donc de cette plus value) aux associés en fin d'exercise fiscal, les associés auront-ils, en tant que particuliers, une taxe à payer sur ce revenu foncier? si oui, quel en sera le pourcentage? (autrement dit,y-a-t-il un réel intérêt à monter une SCI dans ce cas ou mieux vaut-il faire la transaction à titre privé?)
Merci d'avance. |
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am77
Pilier de forums
1169 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 16:52:50
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1 Je crois que toute répartition est possible. Les majorités sont déterminées par les statuts. 50/50 cela peut mener facilement au blocage.
2 Je ne suis pas un spécialiste, mais en règle général, ne rêvons pas : les artifices ne permettent pas d'échapper à l'impôt. Ce qui compte c'est la différence entre le prix d'achat et le prix de vente de l'immeuble.
3 La valeur nominale des parts sert pour les vendre ou les acheter.
4 C'est un problème de droit d'urbanisme. Le problème est le même pour un particulier. Il vous faut un permis de construire.
5 Si la SCI est fiscalement transparente (c'est le cas le plus fréquent) les associés sont fiscalisés à la place de la SCI, au prorata de leurs parts sociales. Donc à chaque exercice fiscal. La SCI ne sert pas à éviter l'impôt. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 13 janv. 2008 : 20:31:24
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1) Au choix. Les règles pour les décisions seront dans les statuts. La majorité requise peut dépendre des décisions à prendre. Par exemple, pour l'achat d'un nouveau bien immobilier, il vaut mieux une forte majorité. Pour choisir un locataire, cela devrait être l'affaire du gérant tant qu'il ne s'agit pas d'un membre de la famille des associés.
2) Une augmentation du capital social nécessite un apport. Cet apport vient comptablement de l'extérieur. La valeur de l'entreprise augmente autant que le capital - la plus-value reste inchangée.
3) Vous pourriez toujours changer ceci. Plus il y a de parts, plus facile il sera pour diviser. Des part à 1 centime, c'est possible.
5)
A court terme, une SCI apportera un peu plus de travail ou de frais. Une SCI nécessite un minimum de gestion et oblige à faire des AGs annuels par exemple. Tenir une bonne comptabilité est recommandée, notamment pour affecter le résultat de la SCI aux comptes courants des associés.
A long terme, une SCI vous apporte plus de flexibilité. Vous pouver donner qqs parts seulement à vos enfants sans que cela soit une transaction immobilière, vous pouvez démembrer les parts, vous pouvez vendre la SCI plutôt que le bien détenu dans la SCI - vous payerez l'impot sur la plus-value des part, pas sur la plus-value du bien immobilier (ce qui peut être moindre car la valeur des parts est prêt immobilier déduit!), pour l'ISF, la valeur est +/-15% moindre, ... . |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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patache
Nouveau Membre
2 réponses |
Posté - 16 janv. 2008 : 23:36:29
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Une SCI permet de tirer 2 fois !!!!!
Je m'explique : vous achetez un bien au travers d'une SCI, vous aurez la possibilité :
- de faire revendre ce bien par la SCI. La plus value sera égale à la différence entre le prix d'achat du bien et le prix de vente. Un abattement pour durée de détention sera calculé à a partir de la date d'achat.
- de vendre des parts de SCI. La PV sera ici égale à la différence entre le prix d'achat des parts de SCI (la valeur nominal si vous constituez la société) et le prix de vente de ces parts. Donc pour une SCI au capital de 1euros votre PV correspondra au prix de vente!!!! qauand bien meme vous aurez apporté en compte ourant ! En revanche l'abattement pour durée de détention sera calculé à partir de la date d'achat des parts et non celle de l'acquisition du bien par la SCI.
Une SCI peut ainsi servir pour un premier investissement puis servir a nouveau pour un second en faisant jouer l'abattement pour durée de détention.
Dans chacun des cas la PV sera supporté par les associés au prorata du nombre de parts qu'ils possèdent. |
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