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 Sujet  |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
 Posté - 14 janv. 2008 : 16:21:14
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Nous sommes propriétaires depuis 1991 d’un bien immobilier d’une superficie de 5.720 m², dans un secteur qui est classé NB 2.
La constructibilité n’est aujourd’hui possible que sur des terrains d’une superficie minimale de 10.000 m² avec un COS de 0,03 pour un maximum de 250 m².
Dans l’hypothèse où le propriétaire ne dispose pas d’une superficie de 10.000 m², l’extension de l’existant n’est possible à condition de ne pas dépasser 200 m².
Ce terrain supporte depuis plus de 40 ans, et en tous cas avant la date de publication du POS, une construction d’environ 38 m² SHON qui se situe à l’Est de la propriété, et une construction 115 m² SHON qui se situe à l’Ouest, en bordure de route.
Ces deux constructions sont totalement indépendantes, éloignées l’une de l’autre, et disposent de dessertes autonomes ainsi que de deux entrées distinctes à partir de la voie publique.
Le règlement du plan d’occupation des sols prévoit dans son article NB 2 que sont autorisées:
-alinéa 4, « les extensions des constructions existantes à la date de publication du plan d’occupation des sols, sans modification de leur destination et sans augmentation du nombre de logements… »
L’article NB 14 alinéa 3 stipule que « pour les constructions existantes à la date de publication du POS sur une superficie inférieure au minimum en fonction des secteurs visés au 4ème alinéa de l’article NB 2, les extensions sont autorisées à condition que :
a) pour les habitations la surface totale de plancher développé hors œuvre, y compris l’existant, ne dépasse pas… 200 m² en secteur NB 2… »
Bien évidemment et comme cela est classique en zone NB, le règlement du POS prévoit que les lotissements sont interdits.
Nous souhaitons diviser et procéder à une extension de l’immeuble de 38 m² pour le porter à une superficie plus importante (150 m²).
Il semble que cette situation ne puisse se réaliser compte tenu de l’interdiction des lotissements contenus dans le règlement du POS…
Pourriez-vous me faire part de votre avis.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 16:45:50
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vous découvrirez aisément en parcourant rapidement ce forum que l'interdiction des lotissements dans des POS/PLU, totalement illégale, a déjà été traitée : là par exemple
par ailleurs, lotir, c'est créer des surface à batir.
vous n'êtes pas dans ce cas là puisque vous divisez une surface batie en deux surfaces baties ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 janv. 2008 16:47:47 |
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repondre
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 19:16:35
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Bonjour,
juste pour abonder dans le sens de M. Worsmer et pour donner des nouvelles de mon propre cas très similaire au votre : Il semblerait que les instructeurs de ma DDE soit sensibles (enfin ! ) à la définition correctement interprétée d'un lotissement. A l'heure actuelle, dans mon cas (maison de 3200 m en zone NB1 et zone à 1000) ils semblent reconnaitre qu'un PC est peut être envisageable même si les lotissements et les groupement d'habitation sont interdits et ne serait donc pas un lotissement. Mais c'est pas encore gagné, parce qu'on commence à me parler de procédures qui s'apparentent à un détournement de droit. Donc il faut que les instructeurs se concertent, demandent à leur ministère et examinent attentivement les textes de lois que je leurs soumet ! Je me demande si l'on aurait pas plus vite fait de conseiller aux instructeurs de venir se former sur ce forum ! |
MCF
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 19:19:55
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savez vous que certains des membres éminents de ce forum... sont instructeurs et nous apportent régulièrement leur aide précieuse en illustrant les analyses produites à partir de leur expérience quotidienne !
j'en profite pour faire un p'tit coucou aux deux qui se sont identifiés comme tels parmi nous ....
tout le monde aura reconnu  et  |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 janv. 2008 19:21:23 |
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repondre
Contributeur débutant
23 réponses |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 19:57:01
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no soucy, ils ont de l'humour !!!
et il leur en faut ici... |
cordialement
Emmanuel Wormser
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repondre
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 14 janv. 2008 : 21:39:25
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En tout cas, merci encore pour ce forum est votre aide, car si je m'étais arrêté aux toutes premières indication de l'urbanisme, j'aurai pu faire des bêtises ...
Merci encore M. Wormser ! |
MCF
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 08:24:37
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Merci beaucoup pour ces précisions.
Ceci étant, dans le cadre de la divsion en vue d'extension d'au moins un des 2 bâtiments, faut-il procéder paar simple déclaration préalable ou un permis d'aménager est-il nécessaire?
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 08:49:03
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ni l'un ni l'autre.
vous divisez simplement : votre notaire vous confirmera que le L442-1 du CU ne soumet à DP ou PA que l'opération qui aura pour effet la division d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments.
dans votre cas, des batiments sont déjà implantés.
il faudra en revanche un PC simple pour agrandir le batiment.
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cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 janv. 2008 08:49:28 |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 09:17:16
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
savez vous que certains des membres éminents de ce forum... sont instructeurs et nous apportent régulièrement leur aide précieuse en illustrant les analyses produites à partir de leur expérience quotidienne !
j'en profite pour faire un p'tit coucou aux deux qui se sont identifiés comme tels parmi nous ....
tout le monde aura reconnu et
Bonjour Emmanuel,
Et oui, pourquoi se cacher, il faut savoir assumer... même si quelquefois on est pas tendre avec nous |
Elisabeth |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 09:25:43
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Votre capacité de réaction et votre disponibilité à partager fait vraiment plaisir.
Encore merci.
Un dernier point (peut-être...)
Si on admet la possibilité d'obtenir un permis de construire en vue de procéder à un extension, doit-on considérer que la superficie supplémentaire à bâtir soit limitée par l'existant de la propriété initiale (115 + 38 donc un solde de 47 m² résiduel)) au au contraire ne doit-on prendre en compte que les 2 superficies séparemment (115 et solde résiduel à 85 m² et 28 et solde résiduel à 162 m²), sachant qu'il n'existe pas dans le POS et ni dans aucun délibération de la commune de disposition limitant les droits à construire dans le cas de la division de propriété effectuée il y a moins de 10 ans? |
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 09:38:41
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Les possibilités d'extension s'appliqueront sur chaque parcelle.
IL faut ensuite étudier le POS/PLU pour savoir ce qu'il est possible de réaliser pour une extension. Vous considérez ce qui est construit sur une parcelle et vous appliquez le réglement.
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 12:19:12
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Le POS paraît clair, puisqu'il indique que « pour les constructions existantes à la date de publication du POS sur une superficie inférieure au minimum en fonction des secteurs visés au 4ème alinéa de l’article NB 2, les extensions sont autorisées à condition que :
a) pour les habitations la surface totale de plancher développé hors œuvre, y compris l’existant, ne dépasse pas… 200 m² en secteur NB 2… »
Dans l'hypothèse d'une division ayant pour conséquence la création de 2 parcelles de 1500 m² et 4000 m², supportant chacune les constructions existantes de 115 et 38 m², on peut donc procéder à une extension permettant d'obtenir 2 fois 200 m².
Merci de me corriger si je me trompe.
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 13:50:59
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je pense que c'est le cas.
vous devriez faire un certificat d'urbanisme présentant votre projet en partant de la parcelle déjà divisée. faites le faire par celui qui pourrait effectivement en profiter ... ou par une SCI bidon dotée d'une autorisation de votre part : il sera ainsi plus facile pour l'instructeur de ne pas tenir compte de l'unité de propriété
dans le certificat, appuyez vous sur cette lecture du POS. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 15:15:24
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Que dit l'article 14 du réglement de votre POS ?
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 16:06:25
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Le règlement du plan d’occupation des sols prévoit dans son article NB 2 que sont autorisées:
-alinéa 4, « les extensions des constructions existantes à la date de publication du plan d’occupation des sols, sans modification de leur destination et sans augmentation du nombre de logements… »
L’article NB 14 alinéa 3 stipule que « pour les constructions existantes à la date de publication du POS sur une superficie inférieure au minimum en fonction des secteurs visés au 4ème alinéa de l’article NB 2, les extensions sont autorisées à condition que :
a) pour les habitations la surface totale de plancher développé hors œuvre, y compris l’existant, ne dépasse pas… 200 m² en secteur NB 2… »
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marilys
Pilier de forums
964 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 16:32:20
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j'ai un doute maintenant, Emmanuel viens à mon secours , ne faut t'il pas appliquer aussi le cos sans dépasser les 200 m², mais forcément ça bloquerait les extensions vu la surface des terrains.
ça voudrait dire que si le terrain a une surface de 500 m² on pourrait construire 200 m² ? impossible !
Si mon raisonnement est bon alors cela voudrait dire qu'aucune extension n'est possible dans ce cas là. |
Edité par - marilys le 15 janv. 2008 16:42:24 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 17:12:57
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| tu as tout à fait raison, Elisabeth, de nous rappeler au basique : le COS ! qui fait que les extensions ne sont pas possibles partout, comme tu le soulignes. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 17:24:30
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Je ne partage pas votre avis.
La situation est chronoliquement la suivante:
-une division de la parcelle actuelle en 2 parcelles supportant chacune une habitation existante.
-une demande d'extension, par exemple de la plus petite des habitations (38 m² SHON) pour la porter à une superficie de 200m², conformément aux dispositions du POS qui prévoit que si la parcelle ne fait pas 10000m², on ne peut construire que 200 m² et non pas 250 m².
Je rappelle que dans la commune il n'y a pas de disposition limitant les droits à construire dans le cas de la division de propriété effectuée il y a moins de 10 ans.
En fonction de quelle disposition ou règlementation pourraait-on voir une impossibilité de construire jusqu'à la limite du COS? |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 17:32:21
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j'avoue que je m'y perds un peu entre les dispositions du POS que vous avez recopiées in extenso et celles dont vous nous avez indiqué simplmeent le contenu.
j'imagine que votre remarque est fondée sur les dispositions de la troisème phrase de votre premier message ? est-ce bien cela ?
Citation :
Dans l’hypothèse où le propriétaire ne dispose pas d’une superficie de 10.000 m², l’extension de l’existant n’est possible à condition de ne pas dépasser 200 m².
si les ponctuations et mise en page du POS sont aussi claires que la restitution que vous en faites là alors, effectivement , le COS ne vous est plus opposable, permettant, au grand dam d'Elisabeth, de faire 200m2 de SHON sur 500m2 de terrain (uniquement par agrandissement d'un existant bien sur).
dans la mesure où on "tire" un peu sur l'imperfection des rédactions du règlement, il rest évident que seule sa vision exacte permet de trancher... et cela, vous seul pouvez le faire sauf à insérer une photo de ce document en suivant ce mod'op. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 15 janv. 2008 17:33:54 |
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cesar61
Contributeur débutant
18 réponses |
Posté - 15 janv. 2008 : 18:01:04
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Le règlement du POS est libellé de la façon suivante, et la chronologie permet à mon sens de déterminer la constructibilité de la manière dont je le pense.
Article NB 1: TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISATION DU SOL INTERDITS
1 - Les lotissements et opérations d'ensemble de toute nature.
(...)
Article NB2: TYPES D'OCCUPATION OU D'UTILISAATION DU SOL AUTORISES SOUS CONDITIONS:
(...)
4 - Les extensions des constructions existantes à la date de publication du plan d’occupation des sols, sans modification de leur destination et sans augmentation du nombre de logements…dans les conditions de l'article NB14.
Article NB14: COEFFICIENT D'OCCUPATION DES SOLS:
(...)
3 - Pour les constructions existantes à la date de publication du POS sur une superficie inférieure au minimum en fonction des secteurs visés au 4ème alinéa de l’article NB 2, les extensions sont autorisées à condition que :
a) pour les habitations la surface totale de plancher développé hors œuvre, y compris l’existant, ne dépasse pas… 200 m² en secteur NB 2…
C'est la division de la parcelle qui donnera la possibilité de construire ou plus exactement de procéder à l'extension du ou des existants.
A mon sens la situation serait différente si la parcelle à détachée n'était pas d'ores et déjà avec un existant et dans cette hypothèse on ne pourrait pas construire un nouveau bâti. |
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Lotissement zone NB
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