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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
 Posté - 19 janv. 2008 : 19:39:16
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Bonsoir,
Je posséde un appartement qui est estimé à 195000 euros. J'ai acheté une maison via un pret relais de 300 000 euros. ça fait maintenant depuis plus de 6 mois qu'il est à vendre et je n'ai pas eu une seule proposition.
Avec ma femme, on voudrait creer une sci. Cette derniére acheterait l'appartement de 195 000 et ces fonds servirait à payer une partie de la maison que nous achetons en bien propre. La sci ferait un emprunt à la banque sur 25 ans pour rembourser le credit de l'appartement. Qu'en pensez vous ?? est ce que c'est jouable. L'appartement serait biensur louer pour rembourser le crédit. Les premiéres années, nous serions largement en déficit, donc non imposable.
Merci d'avance pour vos conseils
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 09:53:49
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| est ce que par exemple, je devrais à nouveau payer des frais de mutation (7%) ? |
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moulinsart
Pilier de forums
838 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 12:50:54
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Le principe est tout-à-fait envisageable, conseillé parfois par des "gestionnaire de patrimoine" pour créer du "cash".
Par contre, comme vous l'indiquez, la SCI devra payer les frais de mutation puisqu'il s'agira d'une vente par vous-même au profit de cette SCI.
Attention toutefois à votre taux d'endettement, parce que votre banquier prendra en compte &évidemment vos propres revenus et votre endettement total.
Je pense que toutes les banques ne financent pas ce genre de montage. |
moulinsart |
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tetelle
Pilier de forums
435 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 21:36:28
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| Attention, le fisc risque de vous redresser car il s'agit en théorie vous n'avez pas le droit de déduire les intérêts lors d'un refinancement d'un bien mêm à travers une vente vers une SCI. Vous payerais alors 14000 euros à pure perte. |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 17:53:41
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sans passer par une sci !!
Est ce possible ?
Je voudrais louer cette appartement, qui est aujoud'hui ma résidence principale et que j'ai fini de rembourser. Simplement je voudrais reprendre un crédit total pour cette appartement et le loué (comme ça je peux déduire les interets d'emprunt) et dégagé les fonds pour m'acheter ma maison.
Le pret rembourse l'appartement. Même si j'ai déjà fini de le payer et que je reprend un crédit dessus. il sera à nouveau acheter à crédit. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 00:27:29
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Vous pouvez passer par une autre type de société (SARL, ...) ;-) .
Quant à ce que dit 'tetelle': on m'a déjà proposé aussi de racheter un bien immbolier remboursé à 100% à travers une SCI et de déduire les intérêts. Donc je suppose que c'est possible - il y a éventuellement des règles à suivre ou une bonne raison à donner. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 15:59:41
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| Je ne suis pas d'accord avec Tetelle, je ne vois pas ce qui empêche fiscalement ce montage. Ou est l'abus de droit? |
Festina lente |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 17:51:23
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C'est clair, on est l'abus de droit !!
En plus dans cette sci, je veux intégrer mon fils.
Donc je monte une sci. Celle ci rachéte mon appartement à moi et ma femme. Donc nous vendons à la sci notre appartement.
Evidemment dans ce cas, je payerai à nouveau les frais de mutation.
Pour info, lorsque l'on fait un pret relais, je suis obligé de vendre mon bien. Je ne peux pas le récupérer au bout de 6 mois et dire, je veux le louer ?? le saviez vous !!!
Dans ma sci, si je déclare un loyer de 800€/mois, mais que je rembourse vraiment 900€/mois à ma banque. Donc chaque mois, de mes deniers persoonnels, je mets 100€. Peux ton passer cela en déficit ?
merci |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 févr. 2008 : 21:50:20
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la SCI achète a crédit l'appartement qui vaut 195 000.
Celui qui a vendu est lolo25 qui va pouvoir employer ces 195000 pour payer une partie des 300 000 euros.
Je ne comprends toujours pas pourquoi il y aurait abus de droit. Je ne comprends pas ce que dit tetelle, en parlant de refinancer. On parle ici de deux emprunts différents, un pour l'appartement et l'autre pour la maison, ce sont deux emprunts séparés sur des biens différents.
Citation :
Pour info, lorsque l'on fait un pret relais, je suis obligé de vendre mon bien. Je ne peux pas le récupérer au bout de 6 mois et dire, je veux le louer ?? le saviez vous !!!
Et ou est le souci? Vous avez vendu a votre SCI, et vous ne l'exploitez donc plus.
Citation :
est ce que par exemple, je devrais à nouveau payer des frais de mutation (7%) ?
Si vous vendez à la SCI non. La SCI va payer les frais de mutaiton, en revanche.
Citation :
Evidemment dans ce cas, je payerai à nouveau les frais de mutation.
Pöur la bonne compréhension des choses, évitez de dire 'ma' sci, et de confondre les droits que VOUs payez et ceux que payent la SCI, ce sont deux choses différentes.
Quant à l'abus de droit je suis preneur d'une explication....
Citation :
Dans ma sci, si je déclare un loyer de 800€/mois, mais que je rembourse vraiment 900€/mois à ma banque
par exemple, la, ce n'est plus vous, c'est la sci a chaque fois....
Je ne comprends donc pas ce que vous dites. |
Festina lente |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 09:29:09
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excusez moi, je voulais dire aussi que ce n'etait pas de l'abus de droit !!!
par contre j'aurai aimé savoir, si par exemple, je déclare un loyer de 800€, alors que je dois rembourser 900€/ mois. Est ce possible qu'alors je déclare un déficit ou alors il faut que je réinjecte dans la sci des fonds.
Merci d'avance |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 14:34:07
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Si vous payer 900 euros de mensualité et recevez 800 euros de loyer, pour moi vous n'êtes pas en déficit... Vous êtes clairement dans la situation de quelqu'un qui va payer des impôts.
900 euros d'emprunt à 5,2% par exemple incluant l'assurance ADI, cela signifie une part non négligeable de remboursement de capital.
195 000 euros à 5,2% ca fait environ 10 200 euros d'intérêt dans l'année, soit a peu près ... Tiens, ca ne fonctionne pas, il manque une donnée. Vous ne prenez donc pas un emprunt de 195 000 euros... Bizarre.
AVec 900 euros de mensualité, je suis quasi certain que vous n'avez que 600 euros au mieux d'intérêts et d'assurance. Vous êtes donc positif de 300 euros par mois ou 3 600 euros par an (à ajuster avec de vrais chiffres).
Certes, de ces 3600 vous allez déduire la taxe foncière, les charges non récupérables, 20 euros pour frais divers et quelques autres babioles, mais je pense que cela va rester positif. |
Festina lente |
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lolo25
Contributeur vétéran
109 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 17:45:47
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les chiffres 900€ et 800€ n'ont rien avoir avec les 195000€. C'etait un exemple.
Bon prenons par exemple 195000€ sur 20 ans à 5%. Cela fait des mensualités de 1286€. Supposons que je loue ce bien 1100€. J'ai 186€ à sortie de ma poche chaque mois.
Par exemple la 1er année, j'aurai 9617€ d'interet et 13200€ de loyer. Aurais le droit de passer les 186€/mois sur 12 mois, comme du déficit, puisque c'est de l'argent que j'injecte de la société pour équilivre le cout du credit, soit 2232€. donc mon bénéfice net serai de 1351€. parce que 13200 - 9617 - 2232 = 1351 . encore faut il retirer à ça la taxe fonciere... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 10 févr. 2008 : 21:22:18
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Ne confondez pas la trésorerie et la fiscalité.
Peu importe ce que vous sortez de votre poche, ce n'est pas opposable. D'ailleurs cela doit sortir plutot du compte courant de la SCI.
Je vois que depuis votre précédent exemple, le loyer est passé de 800 euros à 1 100 euros. Heureux vous !
Revenu imposable si vous possédez 50% des parts::
50% de (1100 *12 - 9 617 intérêts - taxe foncière - charges non récupérables sur le locataire - assurance loyer impayé si il y a - frais de gérance si il y a - frais huissier si il a falu envoyer l'huissier au locataire - 20 euros).
Vos 2 232 euros ne représentent rien de fiscal, et rien de relatif a votre part dsans la SCI.
Vos 2 232 euros servent en partie au remboursement du capital. Le remboursement du capital n'est évidemment pas déductible, ce n'est pas une charge, c'est une création de richesse... |
Festina lente |
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conseil sur la creation d'une SCI
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