| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
bailleur34
Contributeur débutant
23 réponses |
 Posté - 20 janv. 2008 : 11:59:04
|
Bonjour à toutes et tous,
J'ai un appartement dans une grande copropriété que j ai acheté en 2004 environ 45000€, la mairie veut réhabiliter ce quartier. l'immeuble ou se trouve mon bien est parmi ceux qui doivent être détruits. la mairie et la société désignée pour la réhabilitation font tout pour que les propriétaires vendent ( hausse des charges inexpliqué, travaux inexistant, taxe habitation augmentée de 100%... ).
je souhaite aujourd'hui vendre cet appartement mais la société qui doit réhabilité me dit qu'elle exercera un droit de préemption. celle me propose un prix dit "prix du domaines" soit entre 400 et 500€ le M², le prix ne couvre même pas le capital que je dois encore à la banque, je propose donc a la responsable de la société ( toujours verbalement par téléphone) la somme de 42000€ au moins soit 150€/m² de plus que leur proposition. la dame me répond par la négative et me rajoute que de toute façon mon appartement sera détruit.
ma question est donc:
- Comment puis je faire pour avoir un prix qui me permettent d'obtenir au moins le capital à rembourser à la banque?
- le droit de préemption m'oblige t il à vendre au prix du domaine?
Merci à tous ceux qui pourront m'aider, à sortir de cette situation qui me servira de leçon pour ne plus acheter dans de grand ensembles ( 850 logements)
**modération**
déplacement du fil vers le forum spécialisé
|
bonjour a tous |
|
Signaler un abus
|
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 janv. 2008 16:24:45 |
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 12:24:16
|
Citation :
Initialement posté par bailleur34
- le droit de préemption m'oblige t il à vendre au prix du domaine?
Pour contester le prix des domaines, vous devrez introduire une instance au tribunal administratif. Ministère d'avocat obligatoire. Pendant ce temps, le dossier sera bloqué. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Signaler un abus  |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 16:35:53
|
le droit de préemption n'oblige absolument pas à vendre au prix des domaines...et ce que vous décrivez relève plus de la menace ("on fait un accord ou on vous pourrit la vie") que d'une réalité juridique.
une société privée -est-ce le cas ?- dispose très rarement du droit de préemption, normalement réservé aux collectivités et qui peuvent très exceptionnellement le déléguer à des OPHLM...
le formalisme d'une telle délégation est complexe, source de contentieux et peut suffire à annuler la préemption.
le droit de préemption ne s'exerce qu'à l'occasion d'une vente.
si vous ne vendez pas ou que vous retirez rapidement l'offre de vente à réception de l'offre de prix de préemption, la vente ne se fait pas et la préemption non plus.
en outre, si vous maintenez l'offre, vous pouvez effectivement contester le prix proposé : l'achat récent à un prix différent penche évidemment en votre faveur.
le Droit de préemption est encadré par des dispositions en fait assez simple du code de l'urbanisme.. Je vous invite à les découvrir en parcourant les articles L211-1 à -7, L213-1 à -18, R211-1 à -8 et R213-1 à -3 et R213-4 à -13.
Dites nous précisément où en sont les procédures administratives, où en est votre vente, etc...
et nous pourrons mieux vous guider.
edit : articles ajoutés |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
 Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 janv. 2008 21:44:24 |
| Signaler un abus |
|
|
charles35
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 19:09:25
|
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
en outre, si vous maintenez l'offre, vous pouvez effectivement contester le prix proposé : l'achat récent à un prix différent penche évidemment en votre faveur.
Oui mais attention, l'achat ne date que de 2004. Si l' emprunt est sur du (très) long terme et s'il couvrait l'achat du bien mais aussi les frais de mutation et/ou des travaux, il se peut que le prix proposé soit proche du prix d'achat. |
| Signaler un abus |
|
|
bailleur34
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 19:09:39
|
Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
le droit de préemption n'oblige absolument pas à vendre au prix des domaines...et ce que vous décrivez relève plus de la menace ("on fait un accord ou on vous pourrit la vie") que d'une réalité juridique.
une société privée -est-ce le cas ?- dispose très rarement du droit de préemption, normalement réservé aux collectivités et qui peuvent très exceptionnellement le déléguer à des OPHLM...
le formalisme d'une telle délégation est complexe, source de contentieux et peut suffire à annuler la préemption.
le droit de préemption ne s'exerce qu'à l'occasion d'une vente.
si vous ne vendez pas ou que vous retirez rapidement l'offre de vente à réception de l'offre de prix de préemption, la vente ne se fait pas et la préemption non plus.
en outre, si vous maintenez l'offre, vous pouvez effectivement contester le prix proposé : l'achat récent à un prix différent penche évidemment en votre faveur.
Dites nous précisément où en sont les procédures administratives, où en est votre vente, etc...
et nous pourrons mieux vous guider.
Bonsoir et merci pour vos réponse rapides, je vais examiner de près les articles que vous avez mentionnés.
En ce qui concerne la société c'est une Société Anonyme d'Economie Mixte, réunissant les Collectivités Publiques de l'Agglomération de ma ville et les principaux acteurs du développement local.( c'est la seconde société à prendre en charge la réhabilitation car la 1ere, un GIE, a été liquidé suite à des détournements de fonds de ses dirigeants qui "auraient" servi au financement de campagne politique de la municipalité).
En ce qui concerne ma vente pour l'instant rien n'a encore été fait , j'ai vu avec mon notaire qui m'a conseillé de faire un compromis de vente avec quelqu'un et de négocier avec la société pour obtenir le maximum possible. Le notaire m'a d'ailleurs annoncé qu'il y avait effectivement magouilles et connivence entre la municipalité et cette société en vue de faire partir les propriétaires et de réaliser une énorme plus-value une fois réhabilité le quartier.
Quel est le délai raisonnable pour retirer une offre de vente et comment la retirer, faut-il une publication ou écrire à la société après qu'elle m'est fait son offre?
j'espere avoir apporté des éléments qui vous permettront de m'aider. |
bonjour a tous |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 20 janv. 2008 : 21:59:26
|
réponse au L213-7 et R213-10 notamment.
il n'y a de toutes façons pas préemption sans décision de vente de votre part, puis décision d'accord sur le prix proposé par le titulaire du droit de préemption ou bien demande de décision judiciaire ou bien retrait de la vente.
la préemption n'est pas une expropriation...
à Montpellier comme dans pas mal de communes concernées par les projets ANRU, c'est la panique : elles ont beaucoup attendu pour lancer réellement leur projet de rénovation urbaine... et se retrouvent coincées par des calendriers stricts de réalisation qui conditionnent les subventions prévues pour ce type d'opération...
pour certaines même, ça a tant trainé qu'il est trop tard pour elles pour organiser une DUP/Expropriation, avec les délais que ce type d'opération crée en cas de désaccord -systématique - de certains propriétaires... Elles usent donc de voies plus ou moins avouables pour parvenir à leur fin, dont la "préemption forcée", qui en fait n'existe pas en droit.
il faut donc que vous trouviez un acheteur, même bidon, pour lui proposer le bien à la vente à un prix qui vous convient. Votre notaire notifiera ce prix au titulaire du droit de préemption, qui
*soit acceptera votre prix, et la question sera entendue
*soit tentera d'obtenir un prix plus faible que vous pourrez refuser par les diverses voies présentées dans le code. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
Edité par - Emmanuel WORMSER le 20 janv. 2008 22:01:03 |
| Signaler un abus |
|
|
abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 21 janv. 2008 : 15:34:38
|
| Je comprens pas une chose. En 2004 la commune ou la socité d'HLM n'avait pas mis en route leur projet car pourqoui n'avoir pas préempté à l'époque. Enfin rien ne vous oblige à vendre. SAchez que les indemintés en ca d'expro. sont supérieurs = indeminité remploi entre 10% à 25 % (frais de déménagement, d'agence .....) qui s'ajoute au prix du bien. |
| Signaler un abus |
|
|
bailleur34
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 12:32:17
|
Merci à vous tous pour votre aide et en particulier à Emmanuel.
je vais donc suivre le conseil de vente bidon que m'avait aussi conseillé mon notaire.
et une derniere question : si je n arrive pas à en obtenir un prix raisonnable, étant donné que l immeuble doit etre détruit y aura t il expropriation ou non? que pourrait il se passer et que pourrais je faire? |
bonjour a tous |
Edité par - bailleur34 le 22 janv. 2008 12:33:47 |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 12:39:52
|
| pour exproprier, il faut une DUP (a t elle prise ?) précédée d'une enquête publique.. puis une guerre avec les expropriés pour les prix contestés (jusqu'à 5 à 10 ans en justice...) raison pour laquelle les opérations de ce type usent plutot en général les outils de premption et de l'accord amiable... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
bailleur34
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 13:28:15
|
| donc si j'ai bien compris, même si l'immeuble est destiné à la destruction, on ne pourra pas me l'enlever comme ça( rien n'a encore etait fait en terme de DUP) contre une somme dérisoire? |
bonjour a tous |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 13:37:53
|
| non non : lisez bien chaque mot de l'article 545 du code civil... |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
bailleur34
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 19:08:50
|
bonsoir,
je me suis rendu chez mon notaire aujourd'hui et il m'a dit qu il fallait que je fasse établir le document de l'expertise amiante ...etc , il m' a donner les coord d'un experte qui me demande 480Euros.
qu'en dites vous, dois je faire cette expertise sachant que le compromis sera "bidon"?
bien entendu je suppose si la société exerce son droit et achète mon bien je ferai cette expertise. |
bonjour a tous |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 24 janv. 2008 : 19:30:16
|
je ne suis pas sur que ce soit nécessaire pour l'établissement d'une DIA, mais c'est lui qui sait...
de toutes façons, il faudra y venir, comme vous le dites, et ça a une certaine durée de validité prévue au R271-5 du CCH |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
abrill
Contributeur vétéran
156 réponses |
Posté - 25 janv. 2008 : 10:25:56
|
| Expertise amiante ? mais pourquoi faire. Vous vendez ou pas. Si vous voulez faire juste une DIA pas besoin de diagnostic et me^me de notaire. Le formulaire peut être rédigé par vous même vous le trouverez sur un site de la DDE. |
| Signaler un abus |
|
|
bailleur34
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 16:21:00
|
Bonjour,
merci pour vos réponses, j'ai pris rendez-vous demain avec mon notaire pour faire un compromis de vente,je vous tiendrai au courant de la suite de mon dossier |
bonjour a tous |
| Signaler un abus |
|
|
bailleur34
Contributeur débutant
23 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:02:44
|
bonjour,
voilà j'ai eu mon notaire par téléphone et celui-ci me dit qu'il ne veut pas me recevoir car ne peut faire de compromis de vente sans le diagnostic technique.
et pourtant je lui ai expliqué que si la mairie me propose un prix raisonnable je ferai ce diagnostic et que je n'ai pas envie d'investir 480E avant.
A-t-il raison? Ou veut-il simplement que j'aille voir mon ami expert? |
bonjour a tous |
| Signaler un abus |
|
|
Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 janv. 2008 : 16:13:41
|
à mon humble avis... faites ce diagnostic...!
vous le répercuterez sur le prix de vente. |
cordialement
Emmanuel Wormser
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat ! |
| Signaler un abus |
|
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
|
| |
|
Sujet |
|
|
Droit de preemption - aider moi merci
Forum fermé
