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 Sujet  |
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stlouis
Nouveau Membre
4 réponses |
 Posté - 22 janv. 2008 : 11:44:15
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Bonjour à tous.
Je suis copropriétaire et membre du conseil syndical dans une copropriété, et suis à la recherche de précisions concernant la répartition des charges et les quotes-parts de copropriété.
La copropriété, établie en 1970, est constituée de 5 bâtiments anciens, chacun étant une partie commune spéciale. Le règlement de copropriété est l’objet de discussions pour une éventuelle mise à jour du règlement proprement dit et de l’état descriptif de division.
A. Règlement de copropriété.
À l’exception des charges d’escalier, l’ensemble des charges est réparti selon les quotes-parts de parties communes, générales ou de bâtiment, sans effectuer la distinction imposée par l’Article 10. Un alinéa situé après l’énumération des charges générales et la référence au tableau de répartition précise que « Ces charges sont réparties au prorata des millièmes généraux ».
- L’alinéa constitue-t-il une règle s’appliquant automatiquement en cas de modification des tantièmes ? Est-il licite ?
- Quelles sont les conséquences de l’absence de la distinction prévue par l’Article 10 dans la validité du règlement et son application ?
- En fonction des précisions pouvant être apportées ci-dessus, une modification du règlement est-elle souhaitable ? indispensable ? si oui, quelle serait la procédure à suivre ?
B. Mise à jour de l’état descriptif de division et de la répartition des charges.
Une mise à jour est nécessaire, des ventes de parties communes et changements d’usage sont intervenus, essentiellement entre 1975 et 1995, sans mise à jour formelle de ces documents.
Les ventes de parties communes ont été précédées d’assemblées de bâtiment qui ont décidé des termes de la vente et du nombre (ou de l’absence) de quotes-parts de bâtiment attribuées à ce qui faisait l’objet de la vente. Les conséquences sur la répartition des charges n’ont pas été explicitées, il était implicitement admis que la règle du A s’appliquait automatiquement. De même, il n’y a pas eu de délibération portant sur les conséquences de ces ventes quant aux quotes-parts de copropriété et aux charges générales.
- La procédure normale a-t-elle été complètement suivie ?
- Dans le cas contraire, comment mettre à jour l’état descriptif de division et la répartition des charges (événements intervenus il y a plus de 10 ans) ?
Dans les mêmes années, divers lots ont changé d’usage : locaux divers devenant à usage d’habitation. En règle générale, il n’y a pas eu de délibération pour en tirer les conséquences quant à la répartition des charges, celles-ci ayant un caractère globalement intangible en raison du A.
- Les événements étant intervenus il y a plus de 10 ans, toute délibération à ce sujet devient-elle sans objet ?
Merci d'avance à tous ceux qui pourront faire part de leur expérience ou expertise.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 13:34:10
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De stlouis
"Les ventes de parties communes ont été précédées d’assemblées de bâtiment qui ont décidé des termes de la vente et du nombre (ou de l’absence) de quotes-parts de bâtiment attribuées à ce qui faisait l’objet de la vente."
Ces "ventes" ont-elles fait l'objet de l'intervention d'un géomètre, d'un notaire, de la publication aux hypothèques et participation financière des acquéreurs? |
Edité par - JB22 le 22 janv. 2008 13:36:33 |
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stlouis
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 17:13:27
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Citation :
Initialement posté par JB22
De stlouis
"Les ventes de parties communes ont été précédées d’assemblées de bâtiment qui ont décidé des termes de la vente et du nombre (ou de l’absence) de quotes-parts de bâtiment attribuées à ce qui faisait l’objet de la vente."
Ces "ventes" ont-elles fait l'objet de l'intervention d'un géomètre, d'un notaire, de la publication aux hypothèques et participation financière des acquéreurs?
Les ventes concernaient des locaux divers : grenier, bouts de couloirs, ... A ma connaissance, il n'y a pas eu d'intervention de géomètre. Elles ont été effectuées par actes notariés mentionnant les versements des sommes fixées par les assemblées et ont été publiées. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 17:58:43
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Pour ce qui concerne l'article 10 de la loi, la distinction principale est entre :
- les charges d'administration, d'entretien et de conservation des parties communes , d'une part
- les charges des services collectifs et des éléments d'équipement commun
L'adaptation de l'article 49 s'entend de l'insertion dans le RC de textes postérieurs à l'établissement du RC, en remplacement de clauses qui seraient contraires.
Pour les opérations que vous citez, il y a eu certainement des modifications de l'état descriptif et du RC, mais vous vous retrouvez avec différents modificatifs. Il est possible de reporter tout celà dans un document unique plus facile à manier et exploiter.
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stlouis
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 22:40:42
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Citation :
Initialement posté par JPM
Pour ce qui concerne l'article 10 de la loi, la distinction principale est entre :
- les charges d'administration, d'entretien et de conservation des parties communes , d'une part
- les charges des services collectifs et des éléments d'équipement commun
L'adaptation de l'article 49 s'entend de l'insertion dans le RC de textes postérieurs à l'établissement du RC, en remplacement de clauses qui seraient contraires.
Pour les opérations que vous citez, il y a eu certainement des modifications de l'état descriptif et du RC, mais vous vous retrouvez avec différents modificatifs. Il est possible de reporter tout celà dans un document unique plus facile à manier et exploiter.
Le seul document actuellement en possession des copropriétaires est une liste de ces opérations, mentionnant pour chacune son incidence sur les tantièmes de bâtiment. Une tâche en cours, visant à produire un EDD à jour, consiste à rassembler les actes de vente, lesquels prescrivent les modifications à apporter à l’état descriptif de division et incluent généralement un croquis.
C’est au cours de cette tâche que sont apparues les questions que je reformule ici :
- La vente d’une partie commune de bâtiment impactent-elle les quotes-parts de copropriété ?( i.e. un lot créé dans cette circonstance peut-il ne pas avoir de quote-part de copropriété ?) Si oui, est-ce bien l’assemblée générale qui est compétente pour en décider ?
- De même, la répartition des charges générales est-elle impactée ?
- La répartition des charges de bâtiment se déduit-elle automatiquement des quotes-parts décidées en même temps que la vente ?
- La situation est-elle différente s’il s’agit de la création d’un lot ou de l’adjonction d’une partie commune à un lot ?
De même est apparue la question des évolutions d’usage (locaux divers devenant à usage d’habitation), celui-ci apparaissant dans l’EDD, et de leurs conséquences sur la répartition des charges, en tenant compte :
- De l’article 25-f ,
- Du RC qui ne fait pas la distinction prévue à l’article 10,
- Des années qui se sont écoulées
Vous mentionnez l’article 49. Il est clair que nous ne sommes pas ici dans un cas d’application de cet article.
En considérant les changements d’usage intervenus et ceux qui restent possibles, il nous a semblé que l’article 25-f n’était pas applicable :
- Le RC n’effectue pas la distinction prévue (imposée ?) par l’article 10,
- L’alinéa du RC qui dit « Ces charges sont réparties au prorata des millièmes généraux » semble les rendre de ce fait intangibles.
Nous cherchons à savoir si notre interprétation est correcte, i.e. c’est le RC qui s’impose sans contestation possible, ou si certaines craintes quant au caractère illicite de ces clauses sont fondées.
Si tel devait être le cas, une modification du règlement serait-elle souhaitable ? indispensable ? quelle serait la procédure à suivre ?
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stlouis
Nouveau Membre
4 réponses |
Posté - 22 janv. 2008 : 22:51:49
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Citation :
Initialement posté par JPM
Pour ce qui concerne l'article 10 de la loi, la distinction principale est entre :
- les charges d'administration, d'entretien et de conservation des parties communes , d'une part
- les charges des services collectifs et des éléments d'équipement commun
L'adaptation de l'article 49 s'entend de l'insertion dans le RC de textes postérieurs à l'établissement du RC, en remplacement de clauses qui seraient contraires.
Pour les opérations que vous citez, il y a eu certainement des modifications de l'état descriptif et du RC, mais vous vous retrouvez avec différents modificatifs. Il est possible de reporter tout celà dans un document unique plus facile à manier et exploiter.
Je reviens sur l'article 49 : peut-on considérer que l'on se trouve dans un cas d'application puisque l'article 25-f, postérieur au RC, n'est pas applicable :
- pas de distinction entre les charges
- les charges sont au pro rata des tantièmes |
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Règlement de copropriété (mise à jour)
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