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 Sujet  |
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sedum
Nouveau Membre
5 réponses |
 Posté - 28 janv. 2008 : 08:53:05
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Bonjour à tous
J'envisage d'investir dans le locatif en 2009 (achat de 2 studios dans l’ancien, sans dispositif particulier).
Afin de préparer au mieux mon projet, je commence dès maintenant à ma pencher sur la question.
Je sais déjà que pour définir mon choix d’achat, il va falloir que je compare le taux de rendement des différents biens proposés à la vente (loyers annuels/prix d'acquisition).
Ensuite, je voudrais affiner ce taux en prenant en compte les charges (assurances, intérêts d'emprunt ...) pour calculer la rentabilité réelle de cet investissement.
C'est là que les choses se compliquent, je n'ai pas trouvé de réponses précises sur le net, il semblerait qu'il y ait plusieurs "interprétations" de ce taux.
Merci d'avance de bien vouloir m'éclairer à ce sujet.
Un exemple concret (chiffré) serait la bienvenue !
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sedum |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 09:43:56
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Faites un peu de recherche sur ce forum, le sujet a été traité plusieurs fois.
De plus, il y a de temps en temps des dicussions chiffrées sur des demandes d'intervants avec détail des charges, des frais annexes.
Citation :
il semblerait qu'il y ait plusieurs "interprétations" de ce taux.
La première question, c'est d'abord de se poser la quesiton de pourquyoi vous avez besoin d'un taux? Que voulez-vous en faire?
Si vous venez avec un exemple chiffré, c'est plus facile de faire des commentaires et de discuter. |
Festina lente |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 11:02:53
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Citation :
achat de 2 studios dans l’ancien, sans dispositif particulier
Difficile de se lancer dans un catalogue des options possibles : avec travaux ? location nue ou meublée ? |
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fiveone
Nouveau Membre
7 réponses |
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sedum
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 11:58:33
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Pour répondre à Ribouldingue :
Je vais poursuivre mes recherches sur le forum sur ce calcul de taux, même si pour l'instant je n'ai rien trouvé ....
"pourquoi j'ai besoin d'un taux ?"
Je suis curieuse, j'aime bien comprendre quand je lis des choses sur un sujet et pouvoir calculer par moi même (avoir des connaissances pour pouvoir évaluer et ne pas prendre pour argent comptant les discours que l'on va me tenir par la suite).
La curiosité est-elle un vilain défaut ? Pas dans tous les cas, enfin je ne pense pas !!
Pour répondre à Galérien :
Location nue, sans gros travaux. Je rappelle que je suis dans la phase projet pour le moment.
Effectivement, pour que ce soit plus simple voici un exemple:
prix d'achat 100.000€ (frais compris)
emprunt à hauteur de 70.000€, soit mensualités de 600€ dont 300€ d'intérêts.
Loyer mensuel de 600€
frais et assurances diverses déductibles :2000€ par an
Taxe foncière : 500€ (hors TOM)
Voilà, qui pourrait me donner un taux de rendement avec tout ça ?
Merci encore pour vos réponses |
sedum |
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yguerveno
Pilier de forums
2236 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 12:17:01
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En location nue sans travaux, d'une part, emprunt à hauteur de 70 %, d'autre part, vous ne faites pas le meilleur choix d'un point de vue purement fiscal (prêt à 110 %) travaux à déduire du revenu foncier, etc.
Avoir un taux de rendement net en tenant compte de tous les paramètres est-il toujours facile d'utilisation ? Il faudrait comparer avec d'autres calculs à condition que les situations soient les mêmes et qu'ils soient aussi détaillés (et on sait que les placements immobiliers sans optimisation fiscale sont relativement limités... sauf pour les galères).
Sinon, votre projet n'a rien d'exceptionnel aujourd'hui avec un taux de rendement brut de 7,2 (mais ce calcul vous l'avez surement déjà fait.
D'un point de vue trésorerie, vous tablez sur des remboursements de prêt de 600 euros ce qui assure une couverture par le loyer à condition que le montant que vous donnez soit hors charges.
A+ |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 13:43:16
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Citation :
"pourquoi j'ai besoin d'un taux ?"
Je suis curieuse, j'aime bien comprendre quand je lis des choses sur un sujet et pouvoir calculer par moi même (avoir des connaissances pour pouvoir évaluer et ne pas prendre pour argent comptant les discours que l'on va me tenir par la suite).
La curiosité est-elle un vilain défaut ? Pas dans tous les cas, enfin je ne pense pas !!
La question n'est pas 'pourquoi vous vous intéressez à ce concept', amis qu'allez vous en faire:
Est-ce pour comaprer au taux de l'emprunt, pour comparer au taux du livret A, .... pour connaitre dans l'absolu tous les taux qui existent, pour vérifier que le taux obtenu est supérieur à l'inflation..
Le taux est une mesure, la question est: comment comptez-vous utiliser cette valeur issue d'une mesure. |
Festina lente |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 13:57:36
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Citation :
prix d'achat 100.000€ (frais compris)
emprunt à hauteur de 70.000€, soit mensualités de 600€ dont 300€ d'intérêts.
Loyer mensuel de 600€
frais et assurances diverses déductibles :2000€ par an
Taxe foncière : 500€ (hors TOM)
rendement brut = 600*12/ 100 000 = 7,2%
C'est moyen, ca assure l'égalité entre revenus bruts et mensualités, ce que montre le 600 = 600.
rendement net = recette nette / cout achat
recette nette = 600 *12 - 2000 - 500 = 4 700
cout achat = 100 000
donc rendement net = 4,7% imposable.
Selon votre tranche d'imposition, vous êtes au niveau d'uen assurance vie (pas d'imposition) ou bien en dessous (si 40% vous obtenez juste un peu plus que 2%)
TRI = taux de rendement interne :
Incalculable car il faut faire une hypothèse sur le prix de vente dans 20 ans et sur les revalorisations. C'est le seul qui dise si a la fin vous avez fait une bonne opération ou pas, mais le calcul ne peut se faire que une fois votre bien revendu.
Si vous n'avez mis que zero euros dans la caisse, avec votre emprunt à 110%, c'est assez bien parti, car le calcul se limite à
2500 euros par an pendant vingt ans revalorisés du taux de l'inflation, soit 50 000 euros en vingt ans.
Si vous revendez à 50 000, votre TRI sera de 0%, si vous revendez à 100 000, c'est (1+TRI) puissance 20 = 2...
mais il faut introduire l'effet de l'inflation, car
vous être en train de comparer des euros de 2008 avec ceux de 2028, et tout le monde sait que ils sont forts différents (inflation a 2%, 1 euros 2028 = 0,75 euros de 2008)
Vous y a gagnez plus: Vos mensualités sont constantes (si taux fixe) alors que votre recette est revalorisée, pas loin de l'inflation.
En général, au bout de sept a huit ans, vous devez largement positif, ce qui fait que votre total de cout indexé sur 20 ans sera moindre que 20*2 500, il devrait tomber à moins de 25 000 euros.
Donc pour un TRI de 0% il faudrait revendre au quart de la valeur.
Il serait plus honnête de faire le calcul en intégrant en revanche la fiscalité (cout de vos impots) comme le suggère Galerien, au mins pour le TRI. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 28 janv. 2008 14:09:50 |
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fiveone
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7 réponses |
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sedum
Nouveau Membre
5 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 17:28:20
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Merci pour vos réponses, le site d'ANIL est intéressant !
petites questions à Ribouldingue : pourquoi dans le calcul du rendement net on ne tient pas compte des intérêts d'emprunt ?
Pour le TRI, à quoi correspond les 2500€ annuel ?, j'avoue que l'explication me parait un peu complexe !
Normal, c'est un vrai métier !
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sedum |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 19:17:00
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Citation :
Initialement posté par sedum
....
"pourquoi j'ai besoin d'un taux ?"
Je suis curieuse,
ça ne suffit pas d'être curieuse
Oui, pourquoi cette attitude des futurs propriétaires de ne raisonner qu'avec des %!
Vous mangez avec des %?
Un conseil, raisonnez en €, c'est plus simple et vous saurez exactement combien ça vous coûte réellement!
En rentabilité dans l'immobilier, avec des % je vous démontre que vous serez Rockfeller dans 2 ans
Vous faites des comptes d'exploitations avec un tableur, mensuel, puis annuel et vous simulez sur une dizaine/vingtaine d'années, et tt ça avec des gentils reuros
Votre projet semble séduisant, mais empruntez à 107% (y compris les frais de notaire) et placez (ou dépensez le restant) |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 19:38:22
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Il faut regarder le TRI et le montant absolu.
Personellement, j'ai un fichier excel qui m'a permis de 'jouer' avec les différents paramètres pour mieux comprendre leur impact.
Si l'investissement vous oblige d'investir de votre poche seulement 100 €, un taux de rendement interne de 50% veux dire que dans 10 ans, vous avez gagné 5666 €.
Mais en investissant 1000 € avec un taux de rendement interne de 30% vous aurez gagné 12785€.
Dans les deux cas vous aurez probablement diminué votre capacité d'emprunt de la même ordre. c'est très important: votre capacité d'emprunt vous permets d'investir plus et de faire jouer l'effet de levier.
Donc quand vous avez le choix entre un investissement immobilier ou vous sortez 100 € de votre poche avec un TRI de 50% et un autre investissement immobilier avec des mensualités d'emprunt de même ordre (ou peut-être même moins) qui vous donne 30% pour un investissement de 1000€, vous choissisez le deuxième car de toute façon vous auriez du mal à trouver un investissement qui vous rapporte plus de 10% pour ces 1000€. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 21:05:46
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Je viens d'essayer le simulateur de l'ANIL.
Il n'est aps évident de voir comment ils font leur calcul, mais je ne suis pas en ligne avec eux.
Le TRI après impôts me semble incorrect: j'arrive à des differences bien plus important.
Mon excel est toujours téléchargeable ici: http://www.datafilehost.com/download.php?file=fdb7dd59 . |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 21:27:32
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Citation :
Initialement posté par mdeweerd
Il n'est aps évident de voir comment ils font leur calcul, mais je ne suis pas en ligne avec eux.
Je n'ai jamais été en phase.
Un truc, ils ne vous demandent pas votre situation antérieure, à savoir si vous êtes déjà en déficit foncier (ils supposent donc que c'est votre première opération)
Attention aussi aux charges qui sont les non récupérables sur les locataires
je ne retrouve pas les gains d'impôts réels
Maybe ce n'est applicable qu'aux Robiens?
J'ai aussi un petit excel qui fonctionne très bien après vérifs de base.
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mdeweerd
Pilier de forums
528 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 22:01:36
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| Mon excel fait plusier régimes en une seule fois et je ne m'y retrouve pas vis-à-vis de l'ANIL. |
Les réponses sont données à titre indicatif et n'engagent en aucun cas leur auteur. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 03 févr. 2008 : 21:52:53
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Citation :
petites questions à Ribouldingue : pourquoi dans le calcul du rendement net on ne tient pas compte des intérêts d'emprunt ?
Le rendement brut et le rendement nets sont des données du bien, pas du propriétaire, le rendement est identique pour tout le monde.
Après tout, le rendement de vos actions dépend aussi de votre impot sur le revenu. MAis si vous faites cela, vous ne pouvez plus rien comparer puisque ce qui vaut 8% pour l'un n'en vaut que 3% pour le voisin.
Citation :
Pour le TRI, à quoi correspond les 2500€ annuel ?, j'avoue que l'explication me parait un peu complexe !
Normal, c'est un vrai métier !
frais et assurance 2000 et taxe foncière 500. Ce sont vos données... |
Festina lente |
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