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pedro34
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 28 janv. 2008 : 21:25:09
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Je reviens sur cette question de la majorité requise pour le vote d'un ravalement. Felix1930, dans un autre sujet, m'a gentiment répondu qu'un simple ravalement (quelle qu'en soit le montant??) devait être voté suivant l'article 24. Dans mon entourage on m'a parlé de l'article 26!! Qu'en est-il exactement? merci de votre réponse URGENT!!!
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 21:46:57
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Il en est qu'un ravalement de façade est toujours "travaux d'entretien courant", qui se vote à la maj.L.art.24 ... peu importe le montant de la facture.
L'utilisation de techniques ou matéraux nouveaux (revetements dernier modèle ..) n'entrent pas non plus en ligne de compte.
Notez que les travaux L.art.26 dits "amélioration" ne concernent que ceux qui entrainent création, adjonction d'éléments nouveaux qui n'existaient pas.
Il se peut qu'au cours de ces travaux courants soient réalisés des travaux d'amélioration.
Dans ce cas, il doit y avoir un vote sur le ravalement lui même (art.24) et un autre sur ces éléments ajoutés, nouveaux (art.26)
Ici vous pouvez avoir un ravalement pour 150.000 € à l'art.24, et des travaux d'amélioration pour 500 € à l'art.26 ....  |
Edité par - gédehem le 28 janv. 2008 21:47:36 |
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pedro34
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 28 janv. 2008 : 22:07:30
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| Merci Gédehem... C'est très clair... et confirme ce que m'avait répondu Felix1930...et encore une fois merci pour votre célérité... |
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 22:07:45
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Si je peux me permettre de compléter ce qui a été dit, cela dépend du ravalement:
- si c'est à l'initiative des copro car l'immeuble est en mauvaise état, effectivmeent, ce sont des travaux d'entretien qui se votent à la majorité de l'article 24, cad majorité simple
- si c'est à l'initiative des copro mais que l'immeuble est en bon état, ce sont des travaux d'amélioration qui se votent à la majorité de l'article 26, cad la double majorité ou double majorité allégée.
- en cas d'injonction administrative, majorité de l'article 25, cad majorité absolue (Article 25e)
Maintenant, je pense que vous etes dans le 1 ou 2eme cas. Reste a déterminer si la facade est en mauvaise état!! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 23:24:54
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Kerso reprend une affirmation très courante mais qui est inexacte.
La délivrance d'une injonction administrative pour l'exécution d'un ravalement classique relevant de l'entretien périodique ne modifie pas la majorité nécessaire (Cass. civ. 3e 26/11/1971)
La solution serait absurde. Les majorités sont déterminées par la loi en fonction de la nature des travaux et la délivrance d'une injonction administrative ne modifie pas la consistance du chantier.
L'objet de l'article 25 e est double :
1) réduire la majorité nécessaire pour des travaux qui pourraient être considérés comme une amélioration s'ils n'étaient pas imposés par la loi ou le règlement.
2) priver l'assemblée générale de la possibilité d'apprécier l'opportunité des travaux, dans le même cas et pour les mêmes raisons.
Dès lors que l'assemblée se prononce en faveur de l'exécution des travaux, elle peut décider aussi bien sur le principe que sur les modalités à la majorité de l'article 24.
MAIS un syndic avisé doit faire figurer deux questions dans l'ordre du jour et indiquer l'article 24 pour la première et l'article 25 e pour la seconde :
Question 1 Exécution des travaux de ravalement - choix des entreprises financement etc...(majorité art. 24)
Question 2 En cas de rejet de la résolution 1, mise en oeuvre de l'injonction administrative reçue le 10/11/nnnn par le syndic - choix des entreprises financement etc ... (majorité article 25)
Si la résolution 1 est adoptée, on constate que la résolution 2 est sans objet.
Si la 1 est rejetée, on passe à la 2.
Si la 2 est rejetée aussi, le syndic rend compte à l'administration et sa responsabilité est couverte.
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 janv. 2008 : 23:35:09
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qui va déterminer le mauvais état d'une façade et,surtout, en fonction de quel critère? alors que l'article L132-1 du Code de la construction et de l'habitation indique notamment < Les façades d'un immeuble doivent être constamment tenues en bon état de propreté >
Je crois que "l'amélioration", dans le cas de ravalement,pourrait se comprendre si ces travaux étaient envisagés dans un délai plus réduit que ces 10 ans,sans problème technique important
Notre immeuble a 30 ans,jamais de travaux aux niveau des façades .
Lors de notre AG du 13 mars 2008 le principe du ravalement est à l'ODJ -vote article 24 -bien ces travaux ne soient pas indispensables en raison de leur état défectueux;juste un problème d'esthétique
Déjà à la majorité 24 ce n'est pas gagné, alors....... 26!!!!!!!!!
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 09:51:31
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Du point de vue de la réglementation administrative, le critère esthétique est sans nul doute primordial.
L'Administration ne se préoccupe de la conservation du bâtiment qu'à partir du moment ou des morceaux de façade tombent sur la voie publique,
ou quand elle est saisie par des occupants de dégradations intérieures graves liées à l'état de la façade.
De toute manière, la règle est claire : à compter de la onzième année suivant un ravalement, un nouveau ravalement est rendu obligatoire en vertu de dispositions législatives ou réglementaires, au sens de l'article 25 e.
Que l'application de la règle puisse faire l'objet d'accommodements est une autre affaire.
On peut supposer quand même que pendant ces trente ans les peintures extérieures, au moins, ont été rafraichies ?
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 11:37:14
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Hello JPM,
Ca veut dire que si rien n'a été fait pendant 10ans, le syndic, si il veut se protéger, se doit de proposer à l'OdJ les 2 questions :
1 - Ravalement de la facade Art 24
2 - En cas de rejet resolution 1, ravalement à voter pour se mettre en conformité avec les dispositions législatives. Art 25e
Comme la majorité de l'art 25e est plus difficile a avoir, si la resolution 1 est rejetée, le resolution 2 le sera aussi mais le syndic sera couvert vis a vis de l'Etat? C'est bien çà?
Je pose la question car je suis propriétaire et Syndic bénévole et bien que le ravalement de la facade ne me semble pas nécessaire à l'heure actuelle, je pense que rien n'a été fait depuis la construction de l'immeuble (1968!!).
Précision : L'immeuble est recouvert de de grande plaque en métal (franchement, ca ne fait pas moche, ne vous inquiétez pas!!) 8-)
PS : Il faut compter combien pour un ravalement environ pour un immeuble de 3 étages (Rdc + 3 étages -> 4 niveaux)? |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 14:00:40
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Pour Kerso4 : vous avez parfaitement compris.
Mais s'il y a une injonction administrative, et si l'assemblée renâcle, la commune pourra faire effectuer le ravalement après une ultime mise en demeure adressée à chacun des copropriétaires.
Vous n'aurez plus qu'à passer à la caisse du Trésor public.
Ceci est la loi ! Il est possible de discuter un peu mais il ne faut pas trop tirer sur la ficelle.
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Kerso4
Pilier de forums
338 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 14:40:03
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Ok, c'est donc ce que je vais faire pour me protéger en tant que Syndic bénévole, meme si en tant que copro je touve le ravalement parfaitement inutile (comme tout le monde je pense).
Mais vous avez raison, j'aime autant que l'Etat tape sur l'ensemble de la copro plutot que sur le Syndic Bénévole (pour peu qu'un copro me reproche ensuite de ne pas l'avoir informé).
Sinon, pour ma derniere question, il faut compter combien pour un ravalement d'une facade en brique recouvert de crépis)?
JPM, vous sortez d'ou au fait le fait qu'à partir de la 11eme année suivant le dernier ravalement, il faut procéder à un nouveau ravalement??? |
Edité par - Kerso4 le 30 janv. 2008 14:44:10 |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 16:14:36
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JPM, je suis également preneur du texte qui oblige à ravaler à compter de la 11ème année quel que soit l'état de l'immeuble.
Par avance merci. |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 16:52:13
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code de la construction art 132-1 et suivants, mais beaucoup de communes n'appliquent pas ce texte que lorsque c'est vraiment obligatoire dans le cadre d'une rénovation ou vraiment que ce soit délabré
les communes souvent en manque de budget auraient bien du mal à nettoyer leurs bâtiments tous les 10 ans
Question écrite de l'Assemblée Nationale n° 24000
11 ème LEGISLATURE
Ministère attributaire : Equipement et transports
Abstract :
Urbanisme Immeubles. ravalement. périodicité Réglementation
Question écrite, numéro 24000 de ZIMMERMANN Marie-Jo Mme (Moselle 3ème) du groupe Rassemblement pour la République - (RPR) publiée au JOAN du 18 janvier 1999 (p. 287)
Mme Marie-Jo Zimmermann attire l'attention de M. le ministre de l'équipement, des transports et du logement sur le fait que les villes ont la possibilité d'imposer tous les dix ans une obligation de ravalement des immeubles. Elle souhaiterait qu'il lui indique s'il ne pense pas que, compte tenu de la qualité des peintures et des ravalements muraux actuels, la périodicité décennale est trop courte, ce qui peut entraîner des dépenses inutiles et si un allongement de cette périodicité est envisageable en l'état actuel des choses.
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Réponse publiée au JOAN du 26 Avril 1999 (p. 2543)
Les dispositions relatives au ravalement des immeubles sont précisées par les articles L. 132-1 et suivants du code de la construction et de l'habitation. Le ravalement comporte essentiellement la remise en état des murs extérieurs des immeubles ainsi que l'ensemble des travaux de réfection des boiseries apparentes, des descentes d'eau, de la serrurerie, de la ferronnerie, des travaux de réparation des gouttières ou chéneaux, des toitures et souches de cheminée. La qualité des enduits, dont la fonction principale réside dans l'apport d'un complément d'imperméabilisation à la paroi extérieure, progresse technologiquement depuis vingt ans avec par exemple l'apparition sur le marché d'enduit monocouche. Toutefois de nombreux désordres prématurés peuvent apparaître dont notamment des défauts d'aspect (nuançage des teintes, spectres des joints...) et surtout des atteintes à la durabilité susceptibles d'affecter la fonction principale d'imperméabilisation. La durée optimale entre deux ravalements peut également être examinée à la lumière de la durée de garantie due par l'entrepreneur qui en a réalisé les travaux : si le ravalement consiste en un simple nettoyage assorti de travaux de peinture, les travaux ne relèvent pas de la garantie décennale dont la mise en jeu implique une atteinte à la solidité de l'immeuble ou une impropriété à sa destination. En revanche, la réalisation de travaux d'étanchéité, fréquents dans le cadre d'un ravalement, serait de nature à engager cette garantie puisqu'il y a mise hors d'eau du bâtiment. Par ailleurs, même si la qualité des revêtements de façades augmente leur aptitude à lutter contre les salissures de la pollution de l'air, toujours plus prégnante dans nos villes, la périodicité permet de répondre à la tenue constante " en bon état de propreté " des façades des immeubles. Enfin, en matière d'injonction de travaux, l'opportunité de l'obligation de travaux est laissée au pouvoir d'appréciation de l'autorité municipale qui doit tenir compte dans chaque cas de l'ensemble des circonstances et notamment de l'état de l'immeuble et de son environnement. Pour l'ensemble de ces raisons, il n'est pas envisagé de modifier cette période de dix ans.
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 30 janv. 2008 : 17:23:07
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il y pardon j'ai oublié la fiche UI
http://www.universimmo.com/fiches/unifiche00x.asp?Fiche_Code=18
l'obligation
Elle est créée par les articles L132-1 à L132-5 du Code de la construction et de l'habitation mais ne s'applique qu'à Paris et dans un certain nombre de communes dont la liste est publiée dans chaque département par arrêtés préfectoraux. L'obligation est celle d'un ravalement tous les dix ans. Il n'existe pas d'inventaire national des communes ayant opté pour cette obligation ; il convient donc dans chaque commune d'interroger les services techniques de la mairie |
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alice78
Pilier de forums
917 réponses |
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Quelle majorité pour le vote d'un ravalement?
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