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Je suis prorpiétaire et loue actuellement en location nue, option régime réel. Je comprends que cette option est irrévocable pour 3 ans et a pour but d'engager le propriétaire à continuer l'activité de location en contrepartie de la déduction des différents frais.
* Je voulais savoir si, au bout de 2 ans, je peux continuer l'activité de location en meublé (LMnP) au lieu de rester en location nue. * Si oui, dois-je exercer la LMnP toujours en régime réel (en continuation de la location nue) ou puis-je passer au régime Micro-BIC (imposition sur 30% des loyers) ? * Si je dois rester en régime réel, est-ce qu'il me reste une seule année à accomplir ou je repars pour 3 ans d'engagement ?
En fait, les travaux de l'appartement + les intérêts me permettent d'avoir un revenu foncier négatif la 1ere année et nul la 2eme année (à peu de chose près). A partir de la 3eme, l'abattement Micro-BIC de 70% devient plus avantageux.
Merci mille fois pour vos réponses.
"Je suis trop vieux pour tout savoir." Oscar Wilde
Citation :Je suis propriétaire et loue actuellement en location nue, option régime réel. Je comprends que cette option est irrévocable pour 3 ans et a pour but d'engager le propriétaire à continuer l'activité de location en contrepartie de la déduction des différents frais.
OK. Non, l'option n'a pas ce but à mon avis. C'est certainement pour éviter que les contribuables changent d'option tous les ans.
Citation :* Je voulais savoir si, au bout de 2 ans, je peux continuer l'activité de location en meublé (LMnP) au lieu de rester en location nue.
La phrase est bancale, surtout si vous la reproduisez ainsi aupres du CdI:
1/ Vous arrêtez donc la location en nue. Vous commencez ensuite, avec les 2 mêmes logements une AUTRE activité, laquelle est commerciale.
En ce sens, le choix précédent concernant l'activité foncière n'a aucun impact sur le choix commercial, et vous êtes bien entendu autorisé à la faire. N'ommetez CEPENDANT pas la condition importante d'acceptation de déficit foncier par le CdI: Si vous avez déclaré en 2006 un déficit foncier, vous devez continuer la location pendant trois années, faute de quoi votre déficit doit être réintégré, avec potentiellement paiement d'indemnités de retard. Ceci est différent de la durée des trois années dont vous parlez.
Citation :* Si oui, dois-je exercer la LMnP toujours en régime réel (en continuation de la location nue) ou puis-je passer au régime Micro-BIC (imposition sur 30% des loyers) ?
Vous étiez boulanger, vous devenez charcutier, aucune loi ne peut vous imposer d'utiliser les mêmes couteaux et les mêmes serviettes.
Imposition en microbic sur 29% me semble t'il (pas 30%)
Citation :En fait, les travaux de l'appartement + les intérêts me permettent d'avoir un revenu foncier négatif la 1ere année et nul la 2eme année (à peu de chose près). A partir de la 3eme, l'abattement Micro-BIC de 70% devient plus avantageux.
Certes, mais ce n'est plus du tout la même activité.
Pour passer de l'un à l'autre vous ne ferez pas l'économie de:
1/ Changement de bail. Le nouveau bail doit être meublé, et non plus nu. 2/ Achat de meubles. Si vous êtes au réel, ces meubles seront amortissables. SI il n'y a pas achat de meuble, ça va être dur d'expliquer tout cela aux impots.
3/ Une comptabilité si vous faites du bic au réel.
De plus: Les travaux d'amnéagement ou d'amléioration que vosu avez faits sont déductibles en foncier nu, ils ne le sont plus en meublé, et ce pour plusieurs riasons: > Ils sont amortissables, a condition de les avoir portés à l'actif > Vous n'allez pas pouvoir porter à l'actif des travaux faits il y a trois ans. > Vous ne pourrez pas amortir si vous faites du mico.
Le gros intérêt de passer du foncier nu au meublé arrive apres quelques années, lorsque votre logeemnt a augmenté en valeur, ce qui n'est que probablement plus à espérer pour les prochaines années: Vosu pouvez amortir a partir du moment ou vous passez en BIC au réel sur la valeur du logement le jour du démarrage de ovtre activité.
studios
Forum fermé
Posté - 30 janv. 2008 : 13:44:48
