****JavaScript based drop down DHTML menu generated by NavStudio. (OpenCube Inc. - http://www.opencube.com)****
ATTENTION : Le Forum
d’Universimmo
a migré sur une nouvelle
plate-forme, sécurisée, et à la pointe de ce
qui se fait en matière de forums de discussion. Pour
découvrir le nouveau Forum : cliquez
ici - découvrez aussi le "Portail"
de cette nouvelle plate-forme Petite contrainte dont nous vous demandons de ne pas nous tenir rigueur,
liée à notre souhait de nettoyer un fichier de membres
alourdi par le temps :
la nécessité, si vous étiez déjà
enregistré(e) dans l’ancien forum, de vous ré-enregistrer
sur le nouveau , si possible en conservant le même identifiant
(pseudo). Ce
forum est désormais fermé, mais il restera consultable
sans limite de durée à l’url : http://www.universimmo.com/forum Les
adresses et les liens que vous avez pu créer vers ses sujets
restent bien entendu totalement opérationnels.
Par contre tous les nouveaux sujets doivent être
créés sur la nouvelle plate-forme. Pour
toutes remarques, questions ou suggestions concernant cette migration,
nous vous proposons un sujet dans la section « A
propos de ce forum »
Bon surf
! L’équipe Universimmo
Il est recommandé pour apprécier le site d'avoir une résolution d'écran de 1024x768 (pixels/inch) ou Plus..
Plus d'envoi de lettre de rappel simple, en cas de retard de paiement du copropriétaire....mais une mise en demeure immédiate faisant courir les intérêts
rien n'indique que la mise en demeure ne peut pas être précédée d'une lettre simple d'ailleurs l'ARC -Actualité/02 01 08/- indique dans son "analyse" de cette recommandation ......si le syndic-pour des raisons "commerciales"- préfère adresser une lettre simple,il peut le faire mais...à ses frais;
question à JPM; la commission recommande < d'établir et de faire voter par l'AG ,lors de la décision d'engager une dépense hors budget,un échéancier précis(?) des provisions envisagées tenant compte de la date de la signature du marché,de son exécution et de son achèvement
comme vous l'avez "souligné" dans votre analyse, date d'éxécution et date d'achèvement sont difficiles à fixer lors de l'AG; donc la date d'exigibilité ne risque t-elle pas,une fois de plus, d'être "pifométrique" ou existe t-il une solution qui peut être plus près de la réalité
La remarque de l'ARC : "......si le syndic-pour des raisons "commerciales"- préfère adresser une lettre simple,il peut le faire mais...à ses frais; ", marque un mépris inattendu des réalités de la gestion.
Dans quelques mois on criera au loup parce que les syndics enverront des LRAR pour 200 €
Pour les appels travaux : pas de planification des appels de fonds avec date et montant des appels + base de répartition = pas d'exigibilité.
Pas de difficulté majeure. Ce n'est pas parce qu'il y a cafouillage dans certains syndicats qu'il faut prétendre que le système ne fonctionne pas.
A noter que le principe est le paiement d'un acompte à la commande et qu'il peut s'agir d'une somme importante alors qu'il peut y avoir un ou deux mois, voire plus, entre la commande et le début des travaux.
Entre temps, l'entreprise peut être amenée à déposer son bilan même après avoir présenté un dossier correct avec son devis.
Le problème de la sécurité des fonds ainsi versés n'est pas très étudié. Celà mériterait bien quelques lignes aux lieu et place de certaines jérémiades. Pas d'autre solution à mon avis qu'un compte bloqué chez le banquier de l'entreprise. La convention doit prévoir que le syndicat reste propriétaire des fonds jusqu'à la date de la mise en route du chantier et qu'à ce moment le syndic est tenu de les libérer au profit de l'entreprise.
Si le bilan est déposé avant le début du chantier le syndicat peut récupérer ses fonds.
S'il n'y a pas eu de blocage, le syndic risque de perdre son acompte, ou au moins de le récupérer après de nombreuses démarches.
un copropriétaire qui se plaint de ce que le syndic lui a adressé une lettre de rappel qui lui est facturé alors qu'il a dépassé la date d'exigibilité des charges d'un mois six jours, peut-on sans risquer de se retrouver avec un procès expliquer à ce copro qu'il a de la chance car il aurait pu se retrouver avec une MED à la place d'une lettre de rappel? et qu'il vaut mieux payer 10 euros ou un peu moins qu'en payer 30 ?
J'ajouterais, s'agissant des bailleurs qui ont un mandat de gérance qui régle les charges pour eux (d'ailleurs c'est une situation dangereuse)que recevoir une MED
jpm : ne donnez pas de mauvaises raisons aux syndics d'augmenter le prix des RAR ! il n'y a rien de gratuit dans une copropriété ! si le syndic paye de lui-même (ce qui m'étonnerait d'ailleurs) la lettre de rappel c'est qu'il a déjà prévu la chose dans ses honoraires. plus généralement il se débrouillera pour faire voter cela en AG pour que ce soit au syndic de payer la lettre de rappel simple.
Moi je trouve ça plus sympa une lettre rappel simple avant une MED car la poste ne fonctionne pas toujours très bien.
Citation :initialement posté par albifrons plus généralement il se débrouillera pour faire voter cela en AG pour que ce soit au syndicat de payer la lettre de rappel simple
.
je suppose qu'il y a une faute de frappe (rouge)
cela figure dans le contrat de notre syndic (à classer pourtant dans les bons)étant donné que l'on ne peut tout refuser le CS lui a indiqué-lettre- que si ces frais n'étaient pas payés par le débiteur il ne le serait pas non plus par le syndicat,même si sur le principe de la lettre simple payante nous sommes d'accord (simple rappel, non payant 99% des retardataires s'en moque!!)
vérification des comptes frais L.S à la charge syndicat > observation comme précité > comptes soumis à l'approbation AG plus de frais lettre simple et grand livre une "facture" syndic et un avoir du même
Citation :jpm : ne donnez pas de mauvaises raisons aux syndics d'augmenter le prix des RAR ! il n'y a rien de gratuit dans une copropriété ! si le syndic paye de lui-même (ce qui m'étonnerait d'ailleurs) la lettre de rappel c'est qu'il a déjà prévu la chose dans ses honoraires. plus généralement il se débrouillera pour faire voter cela en AG pour que ce soit au syndic de payer la lettre de rappel simple.
Je ne vois pas en quoi je donne de mauvaises raisons aux syndics d'augmenter le prix des RAR
Il est inopportun de prévoir la prise en charge par le syndic de frais individuels (relances ou autres).
Il serait amené à inclure dans ses honoraires de gestion courante des forfaits estimés à ce titre. Or il se peut que tous les copropriétaires paient ponctuellement les provisions et charges. Il percevrait alors des honoraires sans avoir à effectuer les prestations correspondantes.
Le contraire est aussi vrai : il aurait prévu pour un exercice 20 relances à envoyer. Il serait amené à en délivrer régulièrement 26. Six relances, dans ce cas, ne seraient pas rémunérées. Ce n'est pas convenable non plus.
Sur tous ces points c'est encore le montant des prétentions du syndic qui est principalement en cause. Quant il est raisonnable, mieux vaut discuter d'autre chose. Quant il est manifestement excessif, il faut le faire réduire.
A noter que l'indication d'une rémunération raisonnable par une chambre professionnelle constitue une atteinte à la libre concurrence
Recommandation n° 8 mise à jour
Forum fermé
Posté - 24 févr. 2008 : 17:59:58
! il n'y a rien de gratuit dans une copropriété ! si le syndic paye de lui-même (ce qui m'étonnerait d'ailleurs) la lettre de rappel c'est qu'il a déjà prévu la chose dans ses honoraires. 
