|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
 Posté - 12 mars 2008 : 08:50:54
|
Bonjour,
Dans le RDC, je lis:
L IMMEUBLE est divisé en lots selon la désignation de l'état descriptif de division ci-après, celui-ci comprend, pour chaque lot, l'indication des parties privatives affectées à l'usage exclusif et particulier de son propriétaire, et les quotes-parts indivises des parties communes de l'IMMEUBLE"
Et pour mon lot, dans cet état:
Au rez-de-chaussée une cour d'une superficie appoximative de xxxx m2.
Et les yyyy millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales.
A ma connaissance, il n'y a pas de parties communes dans cet "IMMEUBLE' (Copropriété 'horizintale', chacun étant propriétaire de son lot de bati et de terrain.
Questions:
1° D'après les descriptions ci-dessus, le lot est-il bien privatif ? Pourquoi alors un pourcentage de parties communes ? Surtout s'il n'en existe pas ?
2) Dans les définitions générales, pour les parties communes, il est par ailleurs écrit dans le RDC:
Les parties communes générales affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires comprennent:
- La totalité du sol bati et non bati de l'immeuble, etc...
Ceci me semble en contradiction avec le fait qu'il n'y ait pas de parties communes... Est-ce seulement une définition générale qui ne s'applique pas dans notre cas ?
Merci à tous, Myron
|
|
Signaler un abus
|
|
|
mespres
Pilier de forums
1281 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 09:20:40
|
| les millièmes servent à répartir les charges communes. Au minimum, le syndic et l'assurance. Cela servira également pour des travaux tels que le ravalement. |
Signaler un abus  |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 10:55:34
|
Myron, votre question provient d'une difficulté de compréhension de ce qu'est une copropriété horizontale, ..... difficulté partagée par de nombrux copropriétaires de copropriétés horizontales, rassurez vous ! ... 
Pour faire simple :
votre "immeuble" comprend la totalité du sol ainsi que les divers voies et réseaux nécessaires (réseaux EU et eaux pluviales entre autres).
Votre lot privatif comprend une cour de XX m² : mais comme vous n'arrivez sans doute pas dans cette cour en hélico ou en parachute, dès que vous posez le pieds hors de son emprise vous êtes sans aucun doute sur une sol ou un passage alors "partie commune".
Cette cour est-elle votre seul "lot de copropriété" ou jouxte t-elle un autre lot privatif qui serait "pavillon/maison" ?
Voyez comment est composé votre "immeuble", c'est a dire la totalité de l'emprise placée sous le régime de la copropriété. Il est certain qu'existe, outre les divers réseaux signalés plus haut, de nombrex espaces, passages, voiries, etc ... qui ne sont pas "lot privatif", espaces et équipements servant à tous alors indistinctement "parties communes".
Un 'lot de copropriété', lot privatif, comprend toujours, et indissociablement, une "Partie privative ET une quote part de toutes les choses communes".
Les yyyy tantièmes de parties communes attachés à votre lot privatif sont votre quote part personnelle de tout ce qui est commun, votre part de propriété dans l'indivision sur toutes les choses communes définies dans votre RDC.
Dans votre lot privatif vous êtes chez vous ...., hors de votre lot vous êtes dans le 'commun' à tous ... (ou alors chez la voisine si son lot privatif jouxte le votre ... .)
|
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 13:00:02
|
J'ai une question complémentaire:
- Quels sont mes droits exacts sur ce lot ? Possibilité d'établir des emplacements de stationnement pour me garer ?
- Possibilité de démolir un mur en limite de lot, (sur ce lot)?
- Si je divise ma maison (hors copro mais passage sur le lot de terrain) en 2 lots par exemple, puis je transmettre aux acquéreurs ces droits, à partager ? Ou faut-il obligatoirement l'accord de la copro ?
Merci encore
|
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 13:22:27
|
Il existe bien un problème sur ce Règlement de myron :
Deux précisions :
1) Je reproche aux inventeurs des termes utilisés pour décrire une copropriété d’avoir choisi des définitions obscures :
Les parties privatives incluent :
• les parties communes qui sont affectées aux copropriétaires individuels par un droit de jouissance exclusif.
La cour de myron est une partie commune à jouissance privative.
La cour est donc partie privative.
La cour est donc parti commune et privative à la fois ! Les définitions sont bêtes ! Mais il faut faire avec.
2) Le Règlement de copropriété chez myron contient bien une contradiction, effectivement son rédacteur est tombé dans le piège que je décris plus haut :
Ceci est une bêtise dans le Règlement de myron :
Les parties communes générales affectées à l'usage ou l'utilité de tous les copropriétaires comprennent:
- La totalité du sol bâti et non bâti de l'immeuble, etc...
Probablement le rédacteur (notaire je présume) aurait voulu dire (*)
Les parties communes comprennent:
- La totalité du sol bâti et non bâti de l'immeuble, etc...
(*) Pour satisfaire le cadastre le sol d’une copropriété appartient à la copro. Mais si une copropriétaire a un droit de jouissance exclusive sur une cour ou jardin, il peut se considérer propriétaire, sauf quelques restrictions typique en copropriété.
Le syndicat de myron doit réclamer au notaire de corriger sa faute!
Dans les parties communes à jouissance exclusive le bénéficiaire est propriétaire avec la restriction que la destination doit rester comme définie dans le Règlement de Copropriété.
Une cour n’est pas la même destination qu’un stationnement. Ce changement nécessite l’accord de l’assemblée générale. |
Edité par - Guymmo le 12 mars 2008 13:46:32 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 14:06:48
|
On peut effectiment s'interroger à la lecture de certains RDC et des termes utilisés.
Mais on ne peut affirmer :
"Les parties privatives incluent :
• les parties communes qui sont affectées aux copropriétaires individuels par un droit de jouissance exclusif."
Une partie commune grevé d'un droit, de passage, de jouisance ...., ne devient pas pour autant "partie privative".
Elle est et reste "partie commune grevé d'un droit", c'st tout ...
Dans l'exposé de Myron, rien ne dit qu'il s'agit pour cette cour d'une "partie commune grevé d'un droit de jouissance privatif" alors qu'il expose au contraire :
"Et pour mon lot, dans cet état:
Au rez-de-chaussée une cour d'une superficie appoximative de xxxx m2
et les yyyy millièmes de la propriété du sol et des parties communes générales."
Sur cette base, on ne peut que noter que le lot dont il parle est défini dans son EDD comme étant exactement la définition d'un lot de copropriété.
Il n'est pas question d'un droit d'usage ni de jouissance privative d'une 'cour' alors cour partie commune .... qui serait en plus institué en "lot" !
|
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 14:51:24
|
Citation :
Initialement posté par gédehem
Une partie commune grevé d'un droit, de passage, de jouisance ...., ne devient pas pour autant "partie privative".
Droit de passage non, bien sur. Mais une partie commune grevé d’un droit de jouissance privative ne profite qu’à un seul copropriétaire et devient de ce fait partie privative.
Quelles sont les parties privatives et les parties communes d’une copropriété ?
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/imprimer.php?fiche=240
(Ceci est un lien quelconque, mais si on n’adopte pas cette logique, on ne s’en sort pas !)
• Les parties privatives :
Elles correspondent aux parties ne profitant qu’à un seul copropriétaire. C’est le logement, le local commercial ou le garage. On y recense les fenêtres, les portes (extérieures et palières), les cloisons, les finitions de surface (mur et sol), l’équipement du local privé…
• Les parties communes :
Elles correspondent aux parties qui profitent à plusieurs ou tous les propriétaires. Ce sont le sol, les murs, la cour, les voies d’accès, les toitures, le chauffage collectif, les équipements collectifs, les clôtures...
Je reproche aux inventeurs des termes utilisés pour décrire une copropriété d’avoir choisi des définitions obscures :
Les parties privatives incluent :
• les parties communes qui sont affectées aux copropriétaires individuels par un droit de jouissance privative.
Définition bête. Mais il faut faire avec. |
Edité par - Guymmo le 12 mars 2008 14:52:49 |
| Signaler un abus |
|
|
gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 15:51:14
|
J'ai vu le lien !
Il est comme bien d'autre dans le genre, hélas, à coté de la plaque sur ce sujet !
On ne peut pas faire une approche minimaliste puisque générale destinée au plus grand nombre, crtes louable, et avoir une approche pointue juridiquement étayée sur un point particulier de droit !
D'où cette confusion "droit de propriété privatif" sur une chose dont je peux seul jouir sans restriction avec le "droit de jouissance exclusif" sur une chose dont je ne suis pas propriétaire, droit qui peut alors être assorti de condictions restrictives qui sont convention entre les parties ....
Comprenez qu'il est difficile de l'expliquer sur un site généraliste en 2 lignes à des néophytes .... puisque c'est déja compliqué en 25 avec un praticien ! |
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 16:11:54
|
Merci pour votre contribution.
J'apporte les précisions suivantes:
1) Dans l'état descriptif, il est bien dit:
"...l'état descriptif de division ci-après, celui-ci comprend, pour chaque lot, l'indication des parties privatives affectées à l'usage exclusif et particulier de son propriétaire"
Suit la description des lots, dont le mien.
2) Lé définition générale des parties communes ne me semble pas quant à moi s'appliquer, mais c'est mon interprétation. Le notaire a fait du copier/collé et a peut être effectivement commis une erreur. A voir.
3) Ce lot de terrain m'appartient depuis plus de 30 ans, j'en ai toujours eu la jouissance eclusive, bien entendu. Il n'est pas issu d'une division, mais je l'ai inclus dans la copro pour obtenir plus de shon à la demande de permis.
|
| Signaler un abus |
|
|
Guymmo
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 16:49:17
|
Je reprends mon texte de plus haut, parce que je laissais croire que je désapprouve d’inclure dans les parties privatives les parties communes des parties communes à jouissance exclusive, alors le contraire est le cas :
Quelles sont les parties privatives et les parties communes d’une copropriété ?
http://www.archi.fr/URCAUE-IDF/abcdaire/imprimer.php?fiche=240
(Ceci est un lien quelconque, mais si on n’adopte pas cette logique, on ne s’en sort pas !)
• Les parties privatives :
Elles correspondent aux parties ne profitant qu’à un seul copropriétaire. C’est le logement, le local commercial ou le garage. On y recense les fenêtres, les portes (extérieures et palières), les cloisons, les finitions de surface (mur et sol), l’équipement du local privé…
• Les parties communes :
Elles correspondent aux parties qui profitent à plusieurs ou tous les propriétaires. Ce sont le sol, les murs, la cour, les voies d’accès, les toitures, le chauffage collectif, les équipements collectifs, les clôtures...
Pour bien gérer une copropriété il faut trois types de parties :
1) PartiescommunesTous,
2) PartiesCommunesReservées.
3) UniquePrivées.
Ensuite les parties communes comprennent 1) et 2)
Et les parties privées comprennent 2) et 3).
Le syndicat et le syndic gèrent les parties de type 1) uniquement.
Les copropriétaires individuels gèrent (l’entretien et l’assurance) des parties de type 2) et 3)
Le cadastre archive les terrains, généralement les parties 1) et 2). 
|
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 17:10:35
|
Merci,
J'en reviens à une question précédente:
- Quels sont mes droits exacts sur ce lot ? Possibilité d'établir des emplacements de stationnement pour me garer ?
- Possibilité de démolir un mur en limite de lot (sur ce lot)?
- Si je divise ma maison (hors copro mais passage sur le lot de terrain) en 2 lots par exemple, puis je transmettre aux acquéreurs le droit de passage, à partager ? Ou faut-il obligatoirement l'accord de la copro ?
Merci encore
|
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 20:02:19
|
Quelqu'un connait t il la réponse aux deux questions précédentes ?
(En supposant qu'il s'agit bien d'un lot 'privatif') |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 21:44:43
|
Dans tout celà il manque l'essentiel : une description sommaire de l'ensemble immobilier concerné.
Par ensemble immobilier je n'entends pas Parly 2, bien sur.
Mais enfin il y a bien un tènement et des maisons ou bâtiments divers, des chemins ou voies dans ce ténement.
Tènement ? C'est la qualification générique de l'ensemble immobilier visé par l'article 1er alinéa 2 de la loi de 1965 pour un groupe de propriétés contigues.
Quand on aura une petite description de cet ensemble, on y verra plus clair.
Il y a une cour. Qui dit cour dit bâtiments autour. Il peut s'agir de ce qu'on appelle les communs, ou quéreux dans le Vendômois, ou ruages dans tout l'Ouest, en fait une ancienne ferme en carré avec sa cour commune et ses abords, divisée en copropriété.
|
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 21:58:33
|
Oui, mon lot de terrain principal est constitué notamment d'une cour. C'était une ancienne ferme et les dépendances ont été divisées en 3 lots.
J'ai conservé la cour (en fait beaucoup plus grande il y a une piscine, un autre petit batiment, plus de 1400 m2 de terrain (la cour seule n'est pas très grande) Le tout dans la même parcelle, même statut dans la copro (privatif en principe)
Le corps principal n'est pas dans la copro.La question est donc de savoir si je peux diviser la maison en 2 lots par exemple, faire des emplacements de parking sur le terrain décrit en en céder l'usage aux acquéreurs.
Est ce clair ? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 12 mars 2008 : 23:20:52
|
Ce coup là, j'ai mis dans le centre de la cible
Seconde étape :
1) que comprend la liste des parties communes générales ?
2) je reviens sur la cour : elle est entourée de bâtiments ? Ces bâtiments vous appartiennent-ils ? Dans la négative, sont-ils intégrés dans la copropriété ? Tous ? ou certains seulement d'entre eux ?
3) le règlement de copropriété ne parle pas de jouissance exclusive ou privative à propos de cette cour ?
4) à propos d'éventuels parkings : quid, sur le plan purement pratique, de l'accès éventuel à ces emplacements ?
|
| Signaler un abus |
|
|
myron
Contributeur vétéran
107 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 08:24:29
|
1) Si j'ai bien compris les différentes définitions, tout est partie commune dans une copropriété, mais en fait tous les lots ont une jouissance privative et sont décrits comme lots privatifs dans le RDC de la copro horizontale.
2) je reviens sur la cour : elle est entourée de bâtiments ? Ces bâtiments vous appartiennent-ils ? Dans la négative, sont-ils intégrés dans la copropriété ? Tous ? ou certains seulement d'entre eux ?
2) La cour est entourée de batiments sur 3 cotés: 3 lots d'un coté, un corps principal de maison sur les 2 autres. ce corps de batiment, en L, m'appartient et n'est pas dans la copro. La cour est un lot privatif mais est grévée d'une servitude de passage pour tout le monde. La cour est petite et représente une petite partie du lot en question.
3) Si, c'est un lot privatif et une jouissance privative.
4) Pas de problèmes d'accès. Un mur est éventuellement à détruire, en limite de lot. (Limite avec un autre chemin m'appartenant)
|
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 13 mars 2008 : 08:44:30
|
C'est un de ces petits monstres que l'on fabrique depuis quelques années, avec plein de procès dans les années futures si les intéressés n'ont pas la sagesse de s'entendre.
La cour et sa servitude de passage nous viennent des anciens temps. On peut garer des voitures si celà n'occasionne pas de gêne au voisinage et de toute manière il faut laisser le passage.
Mais je ne vois pas comment "vendre" des emplacements. Essayez de mettre celà au clair avec vos voisins copropriétaires.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Statut d'un lot
Forum fermé
