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Nouveaux taux, vieilles recettes
Magazine Challenges | 13.03.2008 |

Emprunter coûte cher, et les banques ferment le robinet du crédit. On ne prête plus qu'aux riches, ou aux plus inspirés : ceux qui ressortent leur bon vieux PEL ou consentent à payer plus longtemps.

Odile Lataillade fait partie des 50000 à 70000 personnes à qui leur banque a refusé un crédit immobilier. Son tort : vouloir acheter sans être millionnaire. Toutefois, elle et son mari n'ont pas à se plaindre. Lui est ingénieur, elle est directrice de la gestion d'une grosse société. A eux deux, il affichent plus de 10000 euros de revenus mensuels. Pourtant, il y a quelques semaines, leur banque leur a refusé un crédit de 595000 euros pour acheter une maison à Saint-Cloud. Les mensualités auraient atteint 2 980 euros, montant qui, ajouté à la pension de 1800 euros que le mari verse à son ex-femme, aurait porté les charges du ménage à 4 780 euros. Soit un endettement de 46%. Trop élevé, ont jugé plusieurs banques, qui s'en tiennent désormais très strictement au seuil de solvabilité limitant à 33% la part des revenus qui peut être consacrée aux dépenses fixes (charges et remboursements). «Ce n'est pas un durcissement de notre part, mais une difficulté croissante de certains de nos clients à ne pas dépasser ces limites de durée, d'endettement, d'apport», objecte Philippe Stoltz, directeur des crédits habitat de BNP Paribas. Pour les Lataillade, le résultat est le même : ils ont eu beau plaider que les 5 500 euros restants étaient très suffisants pour vivre, les banques n'ont rien voulu entendre. «Elles n'ont pas changé leurs critères. Simplement, avant, elles ne les appliquaient pas ! explique Christophe Cremer, PDG de Meilleurtaux.com. Aujourd'hui, elles demandent une expertise du bien, comme c'est le cas à Marseille en ce moment.»

Un effet d'éviction
Les Français, déjà étranglés par une progression des prix de l'immobilier trois fois plus élevée que celle de leurs revenus, sont depuis six mois confrontés à un autre phénomène : la hausse des taux, due aux soubresauts des marchés financiers, de 0,6 point en moyenne (voir le tableau page 72). Effet garanti : un couple qui gagne 7500 euros net par mois, et qui aurait repoussé d'un an l'achat d'un appartement de 65 m2 dans le XVIIe arrondissement de Paris, ne pourrait tout simplement plus réaliser l'opération aujourd'hui.
D'abord, parce que les prix ont continué à monter : leur appartement serait ainsi passé de 443000 à 455000 euros en un an. Ensuite, parce que la hausse des taux l'a rendu «insolvable» : le crédit sur 25 ans à 4,25% qu'on leur proposait en janvier 2007 est passé à 4,9% début 2008. Du coup, leur niveau de remboursement aurait atteint 35% de leurs revenus, au-delà des 33% tolérés, et le crédit aurait été refusé ! Le phénomène n'a même pas été adouci par le nouveau crédit d'impôt sur les intérêts d'emprunt. La mesure devait pourtant soulager les emprunteurs : elle leur permet de déduire de leur impôt 40% des intérêts payés la première année (et 20% les quatre suivantes), dans la limite de 7500 euros pour un couple, plus 500 euros par personne à charge. Au final, à 148 milliards d'euros, le volume des prêts recule de 6% par rapport à son pic de 2006. Une première en dix ans.
En réalité, échapper à «l'étau des taux» est quasi impossible. Aucune solution du côté des taux variables. «L'affaire du Crédit foncier» (lire ci-dessus) a vacciné les emprunteurs... Les taux variables ne représentent que moins de 2,5% des crédits immobiliers aujourd'hui, contre 21% il y a quatre ans. Défiance sans doute exagérée : certaines formules très sécurisées sont réellement intéressantes. C'est le cas du prêt modulable sur trente ans du Crédit mutuel. Le taux de départ est bas, et il n'est révisé qu'au bout de dix ans. Ce qui donne un délai suffisant pour revendre le bien.
Du côté des taux fixes, il y a aussi des initiatives intéressantes, comme le tout nouveau Grandioz de la Caisse d'épargne. Ce prêt permet d'emprunter environ 8% de plus qu'un prêt classique, pour des mensualités de départ identiques; en contrepartie, ces dernières augmentent automatiquement de 1% (ou plus, si l'emprunteur le souhaite) tous les ans. Surtout, depuis le début de l'année, on assiste au grand retour du prêt d'épargne logement (PEL). Celui-ci a retrouvé tout son intérêt avec la remontée des taux des crédits classiques au-dessus du taux du prêt auquel il donne droit. Les PEL souscrits après le 1er août 2003 permettent d'emprunter à 4,20%, et ceux de la génération précédente (de juillet 1999 à juin 2000) à 4,31%. Soit, comme le montre le tableau page 72, au-dessous des taux proposés par les banques. Un bémol, toutefois : le montant maximal du prêt - seulement 92000 euros - n'a pas été réévalué depuis 2002.


Piégés par des taux variables
«Il m'a fallu deux soirées pour comprendre...», se souvient Samir Hadjer. Persuadé d'avoir souscrit un prêt à taux fixe, après avoir décortiqué son contrat, il sait désormais qu'il a signé pour un taux variable. Comme lui, des milliers d'emprunteurs, selon les associations de défense de consommateurs, ont découvert que leur taux variable «sécurisé», censé les protéger lorsque les taux montent, n'empêchait pas leurs mensualités de bondir bien au-delà de ce qui était annoncé. L'Association française des usagers des banques (Afub) a déjà recensé 600 plaintes dans ce qui s'appelle déjà «l'affaire du Crédit foncier».
Certains des clients de cet établissement plutôt bien considéré ont vu leur durée de remboursement augmenter de six ans et leurs mensualités bondir de... 21%. La banque a promis d'étudier chaque dossier au cas par cas. Mais l'affaire est remontée jusqu'au secrétaire d'Etat à la Consommation, Luc Chatel, qui, en janvier, a ajouté un amendement à sa loi «Chatel». Il contraint les banquiers à inclure dans leur offre des simulations des effets des variations de taux sur le montant et la durée des remboursements. De quoi éviter les mésaventures de ceux qui ont souscrit fin 2005 un prêt variable à 2,7% sur trente ans, dont le niveau dépasse, aujourd'hui, les 5,8% : leur mensualité est passée de 608 euros à 890 euros en trente mois.
Mais les emprunteurs de 2008 ne tomberont sans doute pas dans le piège : sur les marchés financiers, les taux d'intérêt à court terme (4,7%) sont supérieurs à ceux à long terme (4,1%). Du coup, les taux fixes, même après leur récente hausse, sont à un niveau inférieur aux taux variables !

par Eric Tréguier

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