Citation :

---

Spécial Immobilier
2008, année de la baisse? Corinne Scemama
Après douze ans de hausse ininterrompue, le marché semble vraiment atterrir. Des prix encore très élevés, mais des acheteurs de moins en moins solvables, des taux qui remontent alors que la crise financière alourdit le climat... Tout est en place pour un changement d'époque. Un dossier complet pour mieux s'y préparer.

Spécial immobilier 20082008, année de la baisse?
Les banquiers deviennent frileux
Pour acheter, les jeunes galèrent
Pièges à taux variable
Les bailleurs vont voir ailleurs
Ça déménage
Vu de Londres, Paris peu cher...
'est un petit appartement du quartier des Arts et Métiers, à Paris, sans gros défaut ni charme particulier.

Immobilier 2008:
les prix dans 900 villes
Quels sont, département par département, ville par ville, les prix de l’immobilier à l’achat ou à la location?

Découvrez-le grâce à notre moteur exclusif réalisé avec les Notaires de France et Clameur.
Pourtant, malgré un prix plutôt sage pour la capitale - 5 600 € le mètre carré - ce bien a eu du mal à trouver son propriétaire. «C'est comme s'il n'existait plus du tout de marché», constate Nathalie Naccache, directrice de l'agence Fortis Immo, dans le Ier arrondissement. Un cas loin d'être isolé, qui témoigne de l'inquiétude ambiante.

Voilà un an, L'Express s'interrogeait à juste titre: «2007, l'année de la rupture?» Aujourd'hui, après 140% de hausse ininterrompue des prix depuis 1996, l'atterrissage est bel et bien terminé et le marché immobilier semble entrer dans une nouvelle ère. Comme si les Français, désolvabilisés, se réveillaient après un long rêve pour se retrouver dans une société en mal de croissance et minée par les questions de pouvoir d'achat. Le malaise est visible: depuis quelques mois, les délais de vente et les stocks augmentent dans le neuf, les appartements et les maisons se vendent plus difficilement dans l'ancien, aussi bien en province - en Rhône-Alpes, par exemple - qu'en Ile-de-France - notamment dans les communes les plus éloignées - ou à Paris. Les prix, eux, ne montent pratiquement plus. «Et, désormais, il n'est pas exclu qu'ils baissent», affirme, pour la première fois depuis de longues années, René Pallincourt, président de la Fnaim. Un ralentissement d'autant plus marqué que la crise des subprimes,qui plombe le marché immobilier américain, a entraîné, en France, une diminution des crédits.

Un retournement plus brutal que prévu
On s'attendait que le marché n'en finisse pas de s'effriter. Et que cet assainissement soit totalement indolore. Ce n'est pas le cas: le retournement est plus brutal que prévu. «En juin, tout allait encore bien. En septembre, la donne avait totalement changé», raconte Guy Nafylian, PDG de Kaufman & Broad. Au dernier trimestre de 2007, les ventes de logements neufs ont ainsi dégringolé de 10%. Un coup de frein qui risque de se poursuivre, puisque la Fédération des promoteurs constructeurs prévoit pour 2008 un recul de 14%. Même constat dans l'ancien, où le rythme des transactions ralentit aussi nettement. «La fréquentation chute, les annonces ne donnent plus rien et certains biens mettent six mois à se vendre», résume Laurence Darmon, directrice de l'Etude des Vosges (IVe arrondissement de Paris).
Le phénomène est d'autant plus sensible que la solvabilité des Français s'effondre. «Les prix sont de plus en plus déconnectés du revenu des ménages», remarque Claude Sadoun, président du Crédit immobilier de France. Jusqu'ici, les taux bas et l'allongement de la durée des crédits avaient convaincu les acheteurs de passer à l'acte. Depuis, les taux ont remonté: «En janvier 2007, ils s'élevaient à 3,70% pour un prêt à quinze ans. Un an plus tard, ils atteignent 4,60%», calcule Christophe Cremer, patron de Meilleurtaux.com. Or, «une hausse, ne serait-ce que de 0,30%, exclut de l'accession deux millions de ménages supplémentaires», explique un expert. Cet appauvrissement est durement ressenti sur le terrain. «Notre taux de désistement est passé de 20 à 30%», regrette Jean-Luc Poitevin, directeur général délégué au logement de Nexity. Les programmes dont les prix tournent entre 3 500 et 4 500 € le mètre carré se heurtent aux limites financières des familles, comme cet immeuble à Chantilly (Oise), qui a du mal à se vendre à 3 800 € le mètre carré.

T.Dudoit/L'Express


Cette solvabilité perdue est aggravée par la nouvelle attitude des banques. Echaudées par la crise américaine, elles ont restreint leur distribution de crédits. Aujourd'hui, les refus se multiplient: il suffit que l'apport soit faible ou que l'endettement dépasse les 30% pour que le prêt ne soit pas accordé. Ce tour de vis a surpris les emprunteurs. Il y a un an, ce quadragénaire avait trouvé sans aucune difficulté un prêt pour financer un appartement à 340 000 €, auquel il a dû renoncer au dernier moment. Lorsqu'il est retourné voir sa banque pour l'achat d'un bien moins cher - 250 000 € - on lui a claqué la porte au nez...

Les promoteurs renoncent à de nouveaux programmes
Cette frilosité des banques, si elle se confirmait et s'amplifiait, pourrait casser le marché. «Il ne faut pas sous-estimer les conséquences d'un tel resserrement», prévient Bernard Cadeau, président du réseau Orpi, qui rappelle que l'immobilier est un marché de masse qui concerne 800 000 ménages par an. Or, «pour la première fois depuis dix ans, le volume de prêts accordés a chuté», s'exclame Christophe Cremer. Un très mauvais signe. «Si cette tendance se confirme, je commencerai à m'inquiéter, affirme Michel Mouillart, professeur d'économie à Paris X-Nanterre, car, chaque fois que les établissements de crédit ont réduit leur production, les conséquences ont été sérieuses. Comme durant la période 1989-1993 (- 25% de recul d'activité) et en 1995 (- 10%).»

Pour s'adapter à cette nouvelle donne, «les promoteurs ont nettement réduit leur voilure», souligne Henry Buzy-Cazeaux, vice-président de Tagerim. Quitte à renoncer à des opérations dont les prix de vente seraient trop élevés. En même temps, tous cherchent le moyen de resolvabiliser les ménages. Nexity a déjà réduit la superficie de ses appartements de 0,5 à 1 mètre carré et choisi de s'installer dans des quartiers difficiles (zones de rénovation urbaine), où la TVA passe de 19,6% à 5,5%. «L'acquéreur y gagne une solvabilité additionnelle de 15%!» s'enthousiasme Jean-Luc Poitevin. Ainsi, à Vaulx-en-Velin, cité de la banlieue lyonnaise, Nexity a vendu 133 appartements à 2 290 € le mètre carré en un seul week-end. Pour Guy Nafylian, la mesure devrait s'appliquer à tous les primo-accédants qui ont disparu des grandes villes et des communes résidentielles.

Cependant, malgré ces difficultés, «l'envie d'acheter reste aussi forte», assure Henry Buzy-Cazeaux. En témoigne l'appétit pour la pierre des ménages qui en ont encore les moyens - ceux qui sont déjà propriétaires. Bien sûr, ces acquéreurs ne s'offrent désormais que des biens haut de gamme et sont devenus très exigeants: «Ils ne tolèrent aucun défaut», note Nathalie Naccache. Quitte à payer leurs achats extrêmement cher, comme ce 25-m2 de la rue Molière (Ier arrondissement de Paris), proposé à 10 000 € le mètre carré, ou ce 5-pièces de la rue de Phalsbourg (XVIIe), parti à 13 000 € le mètre carré!

---