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 Sujet  |
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PASCAL11
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 28 mars 2008 : 19:15:07
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Bonjour,
je viens sur ce forum vous exposer mon problème :
je suis propriétaire d'une villa 4 faces située dans un petit lotissement d'une quinzaine d'habitations.
Le fond de mon jardin est mitoyen sur toute sa longueur d'un vieux bâtiment abandonné de 6m de haut.
Ce bâtiment est également mitoyen de 4 autres parcelles.
La parcelle contenant cette construction vient de se voir attribuer un permis de démolir ainsi qu'un permis de construire.
Je viens d'aller en mairie consulter le permis de construire, il va être édifié un immeuble de 39 logements et de 4 étages (15.66m de haut).
1° le permis de construire est attaquable (non respect du PLU)
ma première question est comment et à qui déposé un recours, référé ou autre ?
Ma 2° question concerne la perte de valeur de mon bien plus le désagrément que va causer cette construction à savoir :
24 fenêtres de séjours et de chambres plus 12 balcons qui vont avoir vu directement sur mon jardin et donc sur ma piscine que j'ai fait réaliser l'année dernière (ça va être sympa tous ces gens qui vont nous regarder en train de bronzer!!!)
Donc au regard (c'est le mot!) de ça que puis je faire?
merci de vos réponses
Pascal
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 mars 2008 : 19:32:45
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deux questions :
*avez vous lu ce fil spécialisé sur les modes de contentieux
*à quelle distance de la limite séparative seront placées ces fenêtres et balcons ? |
cordialement
Emmanuel Wormser
 Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation.
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PASCAL11
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 28 mars 2008 : 19:36:31
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Merci pour cette réactivité
oui c'est ce que j'ai fait en premier mais c'est assez confus pour moi
les ouvertures seront hélas à la distance légale du PLU soit H/2 dans mon cas 7.5m
merci encore |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 mars 2008 : 19:57:12
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Ben oui, les voisins ça existe...
Commencez par vérifier que PLU autorise bien une construction de la hauteur projetée.
Vous pouvez aussi regarder les autres aspects du PLU, mais à terme cela n'empêchera vraisemblablement rien car le promoteur finira par trouver les solutions. Au mieux, vous retarderez son projet.
La seule solution efficace que je vois, c'est de construire un mur en limite séparative. La partie risque d'être serrée car il va falloir prendre en compte le PLU et les obligations du lotissement. Ce qui peut vous sauver c'est le bâtiment existant de 6m de haut car en rusant un peu vous pouvez obtenir le droit de construire un mur de même hauteur contre celui-ci. Il risque donc aussi d'y avoir une course contre la montre pour obtenir ce droit avant la démolition du bâtiment... |
Dominique |
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PASCAL11
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 28 mars 2008 : 20:30:33
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J'ai tout vérifié (je travaille chez un architecte!)le permis est attaquable d'ou ma demande de quoi faire dans ce cas.
Quand à construire un mur de 6m, c'est illégal d'autant plus que l'ancien bâtiment va être démoli à l'occasion du projet
merci quand même |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 28 mars 2008 : 21:20:50
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Citation :
Initialement posté par PASCAL11
J'ai tout vérifié (je travaille chez un architecte!)le permis est attaquable d'ou ma demande de quoi faire dans ce cas.
Si vous arrivez à la conclusion que le projet est irréalisable, c'est jouable. Si quelques modifications permettent de le rendre légal, il se fera.
Citation :
Quand à construire un mur de 6m, c'est illégal d'autant plus que l'ancien bâtiment va être démoli à l'occasion du projet
merci quand même
Toute la subtilité est là... Tant que le bâtiment n'est pas détruit, un mur de 6m chez vous n'est pas forcément illégal. Si vous obtenez le droit de le construire au regard de l'existant, la destruction de l'existant n'y changera rien. Il faut jouer fin, mais je ne vois pas d'autre solution pour préserver votre intimité.
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Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 28 mars 2008 : 23:03:04
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| si le PC ne respecte pas le POS, la voie naturelle est le recours administratif contre l'autorisaiton de construire, dsans les deux mois de l'affichage sur le terrain : recours gracieux ou demande de déféré préfectoral ou recours contentieux direct au TA. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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PASCAL11
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 01:12:45
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c'est le cas le PC ne respecte pas le PLU donc vous me conseillez plutôt quel recours, quel est celui le plus efficace ? recours gracieux ou demande de déféré préfectoral ou recours contentieux direct au TA.
pour ma 2° question pas d'idée ?
merci |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 05:14:42
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Citation :
Initialement posté par PASCAL11
c'est le cas le PC ne respecte pas le PLU donc vous me conseillez plutôt quel recours, quel est celui le plus efficace ? recours gracieux ou demande de déféré préfectoral ou recours contentieux direct au TA.
pour ma 2° question pas d'idée ?
merci
Le déféré préfectoral consiste a demander au préfet d'agir contre une irrégularité. Pour ce faire, le préfet va agir exactement de la même manière et selon les même règles qui s'imposent à vous si vous saisissez directement le TA.
Si l'essentiel de la procédure relève du droit commun, il faut cependant noter que le préfet a deux prérogatives que vous n'avez pas:
1) Il agit au nom de l'Etat.
2) Il peut invoquer des motifs d'ordre public. Et ces motifs d'ordre public échappent aux délais de forclusion du droit commun.
A contrario, le déféré préfectoral vous déssaisit de la procédure puisque c'est le préfet qui va décider de ce qu'il convient de faire. Il peut ainsi commencer par un recours gracieux avant de saisir ou non le TA. Bref, vous ne maitrisez ni la procédure ni les moyens qu'elle soulève. Sur les moyens que le préfet pourrait soulever, il ne faut pas oublier que nombre de directives préfectorales interfèrent avec les réglements locaux et le préfet ne soulèvera pas des moyens contraires à ses directives présentes ou futures, ce qui peut notoirement restreindre son action.
Si vous n'avez pas besoin de vous appuyer sur les prérogatives spécifiques du préfet, il vaut mieux engager vous-même la procédure au TA.
Pour rejoindre ma précédente approche de votre dossier, il faut savoir que le TA peut accepter des éléments postérieurs à sa saisine.
Ainsi, si vous attaquez le PC pour le non respect de règles d'urbanisme, votre adversaire aura jusqu'à la date de dépot des conclusions pour apporter un PC modificatif régularisant sa situation.
Il faut donc soulever des motifs essentiellement non régularisables, comme par exemple une disposition du POS interdisant la construction de logements collectifs.
Une autre piste que je vous ai indiquée consiste à profiter du mur de 6m existant. Pour cela, il y a deux moyens possibles:
1) Administratif, en s'appuyant sur les règles du PLU qui régissent les constructions accolées en limite séparative. Il se peut en effet que vous puissiez déroger aux hauteurs maximales si votre voisin a un bâtiment existant dépassant ce maximum. Il faut lire attentivement le PLU pour apprécier ce point.
2) Si vous êtes bloqué par le PLU, vous pouvez utiliser le moyen civil en requérant la mitoyenneté du mur du bâtiment existant. Pour cela, vous invoquerez les articles 653 et 661 du Code Civil. Une fois le mur de 6m devenu mitoyen, il ne pourra plus être détruit sans votre accord.
Ces deux moyens ne peuvent être mis en oeuvre après la démolition du mur de 6m, c'est pour cela que j'ai évoqué une "course contre la montre". Pour gagner cette course, vous pouvez retarder la démolition en engageant une procédure. Vous devrez veiller à ce que cette procédure ne soit pas purement dilatoire (avoir pour but de gagner du temps), ce qui est répréhensible.
En conclusion, vous pouvez au moins limiter les dégats en jouant finement la partie. |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 07:32:40
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| la demande de déféré préfectoral a deux avantages : ce n'est pas le maire qui la traite... et elle vous laisse deux mois supplémentaires pour préparer un recours au TA si le maire n'a pas retiré le PC à la demande du préfet. |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 29 mars 2008 07:35:10 |
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 08:38:40
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
la demande de déféré préfectoral a deux avantages : ce n'est pas le maire qui la traite... et elle vous laisse deux mois supplémentaires pour préparer un recours au TA si le maire n'a pas retiré le PC à la demande du préfet.
Tiens un truc que je ne connaissais pas.
Tu peux expliquer d'où viennent les deux mois supplémentaires? |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 09:01:43
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| relis le premier message sur les modes de contentieux |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 09:21:51
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Citation :
Initialement posté par Emmanuel WORMSER
relis le premier message sur les modes de contentieux
Il me semble que j'ai compris.
Les deux mois supplémentaires viennent si le déféré est rejeté ou non suivi d'effet. C'est bien cela?
Par contre si le préfet défère au TA puis abandonne la procédure, le requérant n'a plus que ses yeux pour pleurer. C'est ça aussi?
Je n'ai pas tout compris non plus lorsque tu dis qu'en cas de déféré préfectoral ce n'est pas le maire qui traite. Pour moi, que ce soit le particulier ou le préfet qui saisisse le TA, c'est bien le maire qui sera en défense puisque c'est l'autorisation qu'il a délivrée qui est attaquée. Me goure-je ? |
Dominique |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 09:34:03
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Effectivement, le préfet qui défère peut se désister à l'instance : qu'il défère ou non, on a donc intérêt à engager un recours ; mais qu'il défère ou non, le délai de recours contentieux a été suspendu, comme pour un recours gracieux, jusqu'à deux mois après la décision explicite ou implicite du préfet.
Certes, dans le deux cas -gracieux ou déféré- le maire est en défense mais en fait il est rarissime que le préfet défère directement : en général, saisi d'une demande de référé dont les motifs sont confirmés par le contrôle de légalité, il engage lui-même un recours gracieux avant de déferer ; un recours gracieux signé du préfet sent plus le souffre pour le maire que celui sur lequel un simple contribuable a posé sa griffe ! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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larocaille
Modérateur
4125 réponses |
Posté - 29 mars 2008 : 10:50:39
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Ok, c'est on ne peut plus clair.
Merci Emmanuel. |
Dominique |
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PASCAL11
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 23:00:35
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merci à tous je vais essayer ces procédures et faire ça avec mes voisins intéressés.
Je vous tiens au courant de la suite.
Si quelqu'un a des idées pour la 2°question qu'il n'hésite pas
merci encore
Pascal |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 31 mars 2008 : 23:24:43
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| attention de bien notifier en LRAR au pétitionnaire |
cordialement
Emmanuel Wormser
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PASCAL11
Nouveau Membre
6 réponses |
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