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pauline 93150
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 08 avr. 2008 : 01:17:23
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Bonjour,
Je suis gérante d'une SCI. Il y a deux ans nous avons pris en location une maison. Très pressée, j'ai versé un acompte de 2000 € sur la caution pour retenir la maison. Le bailleur m'a demandé de verser la totalité de la caution soit trois mois 6600 € avant que nous puissions signé le bail. Au moment de la signature du bail, je me suis aperçue que les personnes "bailleur" étaient des locataires qui sous louer cette maison. Ayant versé déjà trois mois de loyer, j'ai signé le bail avec un loyer de 2200 €. Très prise par mon activité professionnelle, je me suis renseignée un peu sur le tard, sur le bail qui m'a été fait. D'où le surplus de caution et surtout j'ai fait venir une agence immobilière pour être conseillée sur les loyers des maisons dans le quartier. Réponse 800/1000 € mensuels pour ce style de maison. J'ai donc acheter un bail de sous location pour connaître toutes les informations. Je viens de le recevoir, non seulement j'apprends que je n'aurais dû payer qu'un mois de loyer de caution mais que de surcroît, il est interdit à un locataire de sous louer plus cher que le loyer qui lui est demandé par le propriétaire. Que celui ci doit joindre au bail de sous location, le bail de location du propriétaire. Bien évidemment j'ai demandé celui ci à mon "faux bailleur" qui refuse de me le délivrer.
Question : quels recours pour récupérer le surplus de la caution versée (d'autant que j'ai dû faire énormément de travaux dans cette maison pour la rendre habitable et correcte) Quand je l'ai visitée, il y avait du polyane partout, il refaisait les papiers peints. Il m'a dit qu'il avait rénové totalement la maison, j'étais dubitative sur la "rénovation" mais je voulais cette maison.
quels recours pour récupérer le surplus de loyer soit plus de 1200 € par mois voir même plus, payés à mon faux bailleur.
Celui ci ose m'adresser un courrier en révisant le loyer et donc en l'augmentant de 95 €...
Merci de me répondre rapidement
Très cordialement
Pauline
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 06:39:08
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Citation :
Je suis gérante d'une SCI.
Quel est le lien avec la suite?
Citation :
Très pressée, j'ai versé un acompte de 2000 € sur la caution pour retenir la maison. Le bailleur m'a demandé de verser la totalité de la caution soit trois mois 6600 € avant que nous puissions signé le bail.
Pas la caution, le depot de garantie.
Vous avez versé 8 600 euros sans discuter, Bigre?
A moins que... vous ne nous dites pas quel type de location vous avez pris (commercial, pro, habitation..)
Citation :
Je viens de le recevoir, non seulement j'apprends que je n'aurais dû payer qu'un mois de loyer de caution
Non, cela n'est pas certain.
En revanche, recevoir 3 mois de loyers alors qu'il y a un dépot de garantie, ca n'est possible que pour certains types de bail. Dites nous donc ce que vous louez...
Citation :
Que celui ci doit joindre au bail de sous location, le bail de location du propriétaire. Bien évidemment j'ai demandé celui ci à mon "faux bailleur" qui refuse de me le délivrer.
Soyez précis: Vous avez demandé par courrier recommandé ou acte d'huissier, et le refus résulte d'un acte écrit (lettre) ou simplement il n'y a aucune réponse?
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 08 avr. 2008 06:46:15 |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 13:24:17
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Puisque vous louez une maison, si j'etais vous, j'irai au cadastre pour avoir les coordonnées des proprios réels ... et je discute directement avec eux, surtout pour m'assurer de´ja que cette location est légale car ... si la sous-location n'est pas autorísée, vous etes occupant sans droit ni titre et à ce titre, vous pouvez être mis dehors du jour au lendemain  (aucune protection de la loi de 89 dans votre cas).
En cas de sous-location,
++ elle doit être autorisée par le bailleur (le vrai) et ce par écrit,
++ le locataire ne peut en aucun cas louer plus cher que ce qu'il paye
++ si vous apportez la preuve sur un plateau au bailleur (le vrai), il va pouvoir poursuivre le locataire (reel) pour la différence.
++ faites un deal avec le vrai pour avoir la location en direct et revoir le loyer (meme si c'est un peu plus cher que ce que le locataire paie, ce ne sera jamais le prix que vous payez maintenant !!
pour le DG, si y'a 2 ans: c'était bien 2 mois de dépot de garantie. les 1 mois ne concernent que les baux signés après le 9 fevrier 2008 et uniquement pour les locations non meublées, regies par la loi de 89. donc aucune réclamation de ce coté là.
Parallèlement au RDV avec le vrai bailleur, je vais voir un avocat spécialisé car votre histoire n'est pas claire: c'est du vol pur et simple ... meme si le locataire en titre a le droit de faire de la sous-location, il serait surprenant que son loyer est bien ce prix que vous payez.
j'ai du mal quand même à croire que vous vous soyez jetée sur cette maison sans vous renseigner des prix du marché local ... 
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Cordialement, |
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pauline 93150
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 14:46:05
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Bonjour Julia,
eh bien si je me suis jetée sur cette maison parce que je recherchais des locaux pour ma société. Je venais de subir un gros impayé et comme nous avions alors un loyer à NOISY LE GRAND de 4300 €, je recherchais une petite maison avec un garage pour mettre mon matériel ainsi que la possibilité d'avoir une pièce pour mon bureau (je précise que je ne reçois pas de clients).
J'ai versé trois mois de caution donc comment puis je réclamer mon troisième loyer en trop ?
J'ai eu effectivement l'adresse du propriétaire, il est au Luxembourg, je lui ai envoyé un télégramme pour lui demander de me joindre, car impossible d'avoir son téléphone. Pour l'instant je n'ai pas de réponse, mais je vais lui adresser un courrier en recommandé.
Oui j'ai par écrit un document ou le propriétaire donne son accord pour la sous location, et je détiens de multiples emails concernant les problèmes rencontrés avec ces personnes, ainsi que toutes leurs réponses avec évidemment les dates et heures d'envoi.
Je vais aller au Tribunal d' Instance voir ce qu'il m'est possible de faire pour récupérer le loyer versé en trop, ainsi que tous les surloyers .. qu'en pensez vous ?
Merci d'avance pour la réponse
Pauline
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 15:27:50
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vous avez donc un document du bailleur permettant la sous-location ?
si oui, vous êtes couvert (et l'autre aussi  )
par contre, le 3eme mois de DG ?
j'ai peur que vous ne puissiez pas le reclamer (j'ai relu certains documents apres ma reponse ....) car une sous-location n'est à mon avis, pas regie par la loi de 89
pour le loyer payé en trop (?): il vous faut des preuves que c'est plus cher que le loyer payé par le locataire en titre. si c'est bien ce même montant qu'il paye, vous ne pouvez rien réclamez car c'est le marché et le bailleur demande ce qu'il veut.
par contre si vous avez des preuves que le loyer payé au proprio est inférieur au vôtre, alors là, oups, injonction de payer auprès du TI en fournissant bien tous les documents
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1212.xhtml
le seul hic ... la loi de 89, qui regit le sliens entre bailleur et locataire en titre, n'autorise pas un loyer plus élevé. le bailleur peut alors attaquer le locataire pour le trop percu.
mais à mon avis, le sous-locataire ne peut pas demander le rbt de ce trop versé ... jsutement car les relations entre ces 2 parties (loc et sous-loc ne sont pas regies par la loi de 89) ... à voir d'autres réponses.
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Edité par - Joulia le 08 avr. 2008 15:30:15 |
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pauline 93150
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 17:29:29
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Merci pour votre réponse.
Je crois qu'il va me falloir aller au TRIBUNAL. Si je ne suis pas remboursée OK, mais maintenant que je sais que les loyers dans le quartier sont de 800 à 1000 € inutile de vous dire que je n'ai plus envie de payer 2200 €. Par contre, j'ai fait des travaux importants dans cette maison et je ne voudrais pas devoir partir Car les travaux qu'ils m'ont dit avoir fait n'étaient que du "rafraichissement" et nous avons vite, et à nos frais, pu constater que c'était loin d'être le cas ?. S'ils ne perçoivent plus 2200 €, ils vont décider de me faire partir. Quels recours ?
J'adresse un courrier au propriétaire de suite, et nous verrons bien. Maintenant, j'ai lu sur le forum que certains dans le même cas que je subis, ont prévenu les impôts etc etc je ne veux pas partir dans ce genre de réglement "au plus fort". J'ai 60 ans, en fin de carrière et ce sont des gens "bizarres". Donc légal, TRIBUNAl etc
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 08 avr. 2008 : 19:05:59
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Si c'est bien d'un bail d'habiation pricniaple dont on parle, vous n'avez aucun moyen d'exiger que le loyer baisse, surtout dans les proportions que vous demandez. La négociation se fait avant d'entrer, et non pas après.
Je repose la quesiton a laquelel vos n'avez toujours pas répondu: Quel type de bail avez-vous? Qu'est-il marqué sur le contrat écrit?
Citation :
J'ai versé trois mois de caution donc comment puis je réclamer mon troisième loyer en trop ?
Comme dit Joulia, est-ce donc certain que vous n'aviez pas a payer trois mois de dépôt de garantie? Si c'est un bail civil, vous pouvez, mais dans certaines limites. Le DG ne peut pas dépasser deux termes de loyers, or si vous payez trimestriellement, cela peut représenter jusqu'à six mois.
Citation :
Par contre, j'ai fait des travaux importants dans cette maison et je ne voudrais pas devoir partir
Il ne tient qu'a vous de ne pas partir, je ne comprends pas bien la phrase.
Citation :
J'ai 60 ans, en fin de carrière et ce sont des gens "bizarres". Donc légal, TRIBUNAl etc
Désolé, mais il me semble que vous mettez la charrue avant les chevaux.
Une action au tribunal met beaucoup de temps (entre un et trois ans) et on y va quand on est certain de son bon droit, ce qui n'est pas démontré jusque la.
Louer a 2000 euros ce qui en vaut 800 n'est par exemple pas un acte susceptible d'action en justice, puisque c'est un contrat qui a été signé des deux côtés. |
Festina lente |
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pauline 93150
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 10:49:06
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Bonjour,
J'ai loué une maison d'habitation avec un bail habitation et professionel. C'est une sous location avec l'accord écrit du propriétaire. Au fil du temps, je fais constamment des travaux d'entretien car le locataire principal ne fait rien malgré mes demandes constantes. Dernièrement c'était le chauffe eau qui tombe en panne. Il a mis trois jours pour me répondre qu'il ne voulait pas que je fasse les réparations. Vous pensez bien que le lendemain c'était déjà fait. L'eau froide pour la douche en plein hiver c'est par mon truc.
Je paie mensuellement le loyer, le bail a été fait au nom d'une SCI donc je rentre dans le cadre normal. Je me sens spoliée et c'est depuis que je sais que les maisons se louent à 800/1000 € dans le quartier, puisque je viens d'en louer une autre pour une autre activité, 1400 € deux fois plus grande et complétement refaite "véritablement" à neuf, que je n'ai plus envie de payer 2200 € pour une maison qui n'est pas entretenue.
Maintenant j'ai plusieurs personnes qui me répondent et je trouve cela très sympa mais en me disant le contraire des réponses reçues au départ.. alors je fais quoi ?
merci pour une réponse concise, s'il vous plait |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 11:17:49
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| nous n'avions pas toutes les infos au debut ... surtout celle nous informant que le proprio etait d'accord. Nous n'avons fait que des suppositions alors. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 11:39:15
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Citation :
merci pour une réponse concise, s'il vous plait
Euh oui, et si la QUESTION était concise aussi, ça aurait aidé....
Je repose donc pour la nième fois la question qui n'a pas été répondue: Quel type de bail avez-vous, est-ce un bail civil ou un bail de type loi 1989?
Dit autrement, est-il écrit que c'est votre résidence principale, ou pas? |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 avr. 2008 11:49:06 |
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pauline 93150
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 14:45:07
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Rebonjour,
Le bail que j'ai est un bail de sous location et je viens de demander à l'ADIL de me donner des informations. D'après le contrat que je leur ai transmis, je suis tout à fait dans un bail loi 1989 c'est d'ailleurs stipulé à l'article 6 du bail en question. Mon bail est un bail pour une occupation personnelle et professionnelle, j'ai le document du propriétaire qui accepte la sous location (sauf qu'ils avaient enlevé une partie de l'adresse du propriétaire, voilà pourquoi j'ai eu beaucoup de mal à le localiser). Donc possible de récupérer le troisième loyer payé en trop, revoir le montant du loyer au même niveau que celui réglé par le propriétaire, et engager un dialogue en conciliation pour la différence entre les deux loyers payés en trop pendant deux années au vue des loyers dans la localité.
Donc je pense maintenant avoir tous les éléments et je vous remercie de m'avoir donné vos conseils.Merci encore Pauline |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 18:05:44
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Citation :
D'après le contrat que je leur ai transmis, je suis tout à fait dans un bail loi 1989 c'est d'ailleurs stipulé à l'article 6 du bail en question
 alors la personne qui vous a répondu n'a pas bien lu la loi de 89 ... article 8
Citation :
Article 8
Le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l'accord écrit du bailleur, y compris sur le prix du loyer. Le prix du loyer au mètre carré de surface habitable des locaux sous-loués ne peut excéder celui payé par le locataire principal.
En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d'aucun droit à l'encontre du bailleur ni d'aucun titre d'occupation.
Les autres dispositions de la présente loi ne sont pas applicables au contrat de sous-location.
Egalement, tiré du site "service public" (site officiel qui ne fait que rarement erreur ....)
Citation :
Sous-location
Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 ne sont pas applicables.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F1212.xhtml
la réponse de l'ADIL me laisse donc bien sceptique !!!!
Citation :
Donc possible de récupérer le troisième loyer payé en trop, revoir le montant du loyer au même niveau que celui réglé par le propriétaire, et engager un dialogue en conciliation pour la différence entre les deux loyers payés en trop pendant deux années au vue des loyers dans la localité.
Revenez nous dire si vous avez gain de cause ....
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Edité par - Joulia le 09 avr. 2008 18:08:52 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 18:13:13
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Oui, en cherchant u peu de mon côté, j'arrive à al même conclusion que Joulia: votre bail ne PEUT PAS être un bail loi 1989, l'ADIL a fait une ereur sur ce point.
Vous ne disposez pas des mêmes droits, et en particulier vous serez obligé de partir lorsque le bail du locataire se terminera, ce que Joulia vous a deja dit, et il est sans doute opportun dès à présent de vous en préoccuper, car cela peut sans doute arriver bientôt.
En particulier aussi, je ne pense pas que vous puissiez exiger le remboursement du troisième mois de dépôt de garantie.
En revanche, pour l'excédent de loyer, la loi de 1989 exige - si toutefois maintenant votre locataire-bailleur a contracté auprès du propriétaire un bail selon loi 1989, ce qui reste encore à prouver, à la fois
1/ l'accord du propriétaire sur ledit sous-loyer
ET
2/ le fait que le sous-loyer ne dépasse pas le loyer.
Sur ce dernier point, vous pouvez donc, NON pas en arguant que les loyers du marché sont moins élevés, mais en arguant en effet comme vous l'avez soulevé dans votre premier post que votre sous-loyer ne doit pas excéder la valeur du loyer, demander une baisse, et exiger un remboursement des sommes excessives deja payées.
Portez cependant attention à un point:
Nous avons deja vu que lorsque le locataire en titre s'en va, vous devez partir.
Il n'est pas dit que le locataire en titre ne pose pas son congé lorsqu'il se verra obligé de rembourser ces sommes, et qu'il comprendra qu'il ne gagne plus rien à l'opération, bien au contraire.
Si rien dans votre bail a vous ne l'empêche de donner son congé avec préavis de 3 mois, vous risquez fort une victoire à la Pyrrhus, vous gagnez, mais vous devez partir. |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 09 avr. 2008 18:40:14 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 09 avr. 2008 : 18:20:47
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Mon conseil:
Tâtez le terrain aurpès du propriétaire.
L'idéal pour vous serait d'avoir uen certitude ou eune qusi-certitude que vous restiez au cas ou le locataire en titre pose son congé, même si vous payez 100 euros de plus par mois que le locatair ene paie. Après tout, ca les vaut.
Le propriétaire sera enchanté de gagner 13% de plus demain que aujourd'hui, vous serez certaine de rester dans tous les cas, soit avec un bail se sous-locataire revu, soit avec un nouveau bail de simple locataire 'clean'...
Sauf à ce qu'il y ait collusion, ne parlez pas a votre locataire balilleur d'un deal que vous auriez fait avec le propriétiae, il vaut mieux ménager ses effets... |
Festina lente |
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pauline 93150
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 avr. 2008 : 08:05:15
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merci pour toutes ces infos
bon courage à vous tous
Pauline |
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