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 Sujet  |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
 Posté - 18 avr. 2008 : 19:25:46
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Bonjour,
Nous venons de recevoir de notre syndic, représenté par M. Dupont (nom fictif comme tous les noms propres dans ce mél sauf un), la lettre suivante :
"Madame, Monsieur
Lors de la prochaine assemblée générale de 2009, j'aurais servi les intérêts de votre copropriété pendant 24 ans et le Cabinet Glandin votre syndic pendant 40 ans. J'aurais en 2009 65 ans et je pense vous présenter un successeur sachant que jusqu'a cette date c'est le Cabinet Glandin ayant comme directeurs Mr Dupont et Mr Durant qui représentent et défendent vos intérêts jusqu'en 2009 puisque le contrat a été signé entre le Cabinet Glandin et la copropriété.
A ce moment le Cabinet Glandin vous présentera son successeur le Groupe Foncia que vous serez libre d'accepter ou de refuser.
Compte tenu du terme (2009) et pour passer le témoin il a été décide que le rapprochement du Cabinet Glandin et de Foncia sera effectif a partir du 1er avril 2008 (Le Cabinet Glandin reste seul syndic jusqu'd la prochaine assemblée). Il s'en suivra un certain nombre de changements qui doivent 'être faits de façon pérenne. Présentation en tête Machin-Foncia. Regroupement de la comptabilité et changement de bureaux en septembre 2008.
L'objectif de ce rapprochement en raison de l'âge de Mr Dupont est d'agir avec prudence et faire face à toutes situations en cas, par exemple, de problèmes de santé (sans objet à l'heure actuelle) et sans que la copropriété puisse en souffrir.
Dans le cadre du bon suivi de la gestion de la copropriété par Foncia-Glandin, Mr Dupont agira en tant que tuteur après le 30 mars 2009 pour permettre, grâce au savoir antérieur acquis, défendre vos intérêts avec l'aide des nouveaux gestionnaires, par un repérage immédiat de l'information.
C'est de cette manière que Mr Nunuche avait présenté Mr Dupont à l'assemblée de 1985. Mr Nunuche était resté tuteur pendant un an et l'année suivante Mr Dupont avait pris ses responsabilités.
Je m'efforce de cette manière là d'agir au mieux des intérêts respectifs de La Grande Ricade et du personnel du Cabinet Glandin et j'espère que vous y accorderez bon accueil.
Veuillez croire, Madame, Monsieur en l'assurance de mes sentiments dévoués."
Signé Dupont
Ma question : M. Dupont, personne physique est-il syndic ou c'est le cabinet dont il fait partie qui est syndic ?
Que pensez-vous de cette lettre ?
Merci pour votre contribution.
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Edité par - chatisis le 02 sept. 2008 07:34:25 |
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filomat
Contributeur vétéran
119 réponses |
Posté - 06 mai 2008 : 19:16:25
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J'ai l'impression que lorsqu'un grand groupe rachète le cabinet d'un syndic qui approche l'age de la retraite, la transmission du mandat de l'ancien syndic au grand groupe pressenti fait partie de la justification de la valeur du bien acquis par le grand groupe.
Il est alors tentant de se mettre en limite des règles de désignation du syndic, de tenter de faire passer le transfert en douceur.
On a toujours l'impression que pour grossir son pactole, l'ancien syndic affirme "je suis là depuis quarante ans, le mandat de syndic m'appartient j'en fais ce que je veux, vous pouvez être tranquille je vous ferais désigner sans souci".
Celà ne donne pas une bonne image des syndics qui passent pour agir en véritables propriétaires des parties communes.
Un minimum de "turn-over" serait souhaitable.
Les grands groupes devraient comprendre qu'on peut acheter un cabinet de syndic, mais qu'on ne peut pas acheter un mandat de syndic. |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 15:59:11
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Bonjour,
J'aurais aimé avoir plus de réponses à ma demande, mais c'est comme ça.
Aujourd'hui un représentant de Foncia nous a appelé pour prendre rendez-vous avec le CS pour une visite de la copropriété.
Je voudrais savoir qu'est devenu notre contrat de syndic après le rachat effectif du Cabinet Glandin par Foncia le 2 avril dernier ? Ext-ce que ce contrat est passé chez Foncia, car maintenant on reçoit les appels de charge et les courriers avec le logo Foncia.
J'ai répondu un représentant de Foncia que nous avons signé un contrat avec le Cabinet Glandin et que jusqu'à la prochaine AG nous ne connaissons que cette persone, est-ce que j'avais raison ?
Merci encore. |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 18:28:56
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Bonjour,
J'aurais aimé avoir plus de réponse à ma demande.
Aujourd'hui quelqu'un du Grand groupe qui a racheté notre syndic nous a appelé pour prendre rendez-vous pour une visite de la copropriété parce qu'il travaille avec notre syndic à la passation des dossiers.
Je voudrais savoir par qui nous sommes gérés depuis le 2 avril date effective d'achat du cabinet de notre syndic ? A-t-on quelque chose à voir avec ce grand groupe alors que nous avions signé le renouvellement avec notre syndic ?
Merci |
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Contributeur senior
66 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 18:42:51
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Nous avons subit la même opération.
Un seul conseil : fuyez !
Le budget de notre résidence a augmenté de près de 30% et sans un combat de tous les jours FONCIA nous imposait un ascensoriste 3 fois plus cher que celui que j'ai moi-même présenté.
Hélas pour nous en défaire c'est plus compliqué (notre résidence présente des particularités et dégager une majorité est un art aléatoire).
Bonne chance. |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 18:58:55
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votre "cas" est le classique des rachats par foncia; de plus ce courrier intervient souvent qq jours avant une AG
Il faut vérifier sur le registre du commerce ce qu'il en est devenu de votre syndic Glandin; en principe il a disparu lors de la vente à foncia et ce changement,pour votre copropriété,aurait du faire l'objet d'une résolution "nomination du syndic" avec une proposition foncia.
Citation :
J'ai répondu un représentant de Foncia que nous avons signé un contrat avec le Cabinet Glandin et que jusqu'à la prochaine AG nous ne connaissons que cette persone, est-ce que j'avais raison ?
pour moi,vous avez raison même si cela ne change rien à votre problème.
Sauf à contester foncia sur le plan judiciaire il faut vous armer de patience jusqu'à la prochaine AG (où foncia présentera le renouvellement de son contrat)
Jusqu'à la prochaine AG ou plus exactement jusqu'à ce que vous notifiez au syndic (foncia)une demande de résolution pour la nomination d'un syndic avec,en pièce jointe,le projet de contrat d'un autre cabinet (voir article 10 D1967)si ,bien entendu,vous souhaitez "choisir" votre syndic et non vous le faire imposer
Nous avons eu le même problème il y a qq années;àl'AG suivant la cession foncia a fait ses valises
suggestion: toutes vos interventions auprès de F.....doivent être faites par courrier...en cas d'accord sur une de leur proposition téléphonique vous confirmez de même" suite à notre entretien téléphonique du....j'ai bien noté......"
Citation :
J'aurais aimé avoir plus de réponses à ma demande, mais c'est comme ça
.
si une de vos prochaines demandes n'a pas de réponse immédiate ne pas hésiter à "relancer" le sujet car cette demande arrive à disparaitre des < sujets actifs > donc moins "visible" et..........nous sommes tous des bénévoles
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Edité par - felix1930 le 29 juil. 2008 19:07:14 |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 21:26:31
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Bonsoir,
Merci pour vos réponses, je reviendrai dans 3 semaines après les vacances pour demander encore votre aide. |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 29 juil. 2008 : 23:01:31
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Chatisis :
1) vérifiez sur tous vos appels de charges et vos différents courriez que vous recevez, notamment celui-ci, notamment le courrier d'adresse de votre convocation à l'AG le numéro SIRET du syndic. Si c'est celui de syndic Glandin, no souci majeur jusqu'à la prochaine AG. Si le siret est un autre - et vérifiez sur infogreffe la société émettrice.
Attention : il est interdit à une autre société (autre n° SIRET) d'appeler vos charges ou de vous convoquer que cabinet Glandin.
2) si cabinet Glandin est radié vous devez le voir sur infogreffe -ou en tout état de cause surveillez l'info auprès de l'INSEE (il y a un site INSEE) --> auquel cas en cas de radiation Glandin devrait vous avoir convoqué avant sa radiation
3) le rapprochement de comptabilité entre les deux syndic : attention, illicite pour ce qui concerne votre propre comptabilité que Foncia ne peut bidouiller tant qu'il n'est pas votre syndic.
Exiger par lettre RAR un Grand Livre de toutes les écritures et une balance de trésorerie . Question : avez-vous un compte séparé ?2) en tout état de cause le CS ne peut être qu'invité et non convoqué - il peut du reste refuser l'invitation.
3) avez-vous pensé de toute urgence à envoyer un contrat de syndic concurrent à joindre à l'ordre du jour de la prochaine AG ?
4) Glandin est syndic - Dupont est directeur chez Glandin tant qu'il vous signe les lettres avec le siret Glandin. Sauf si un accord
est passé ... en l'absence d'info à ce sujet nous ne pouvons rien en savoir...
il est probable que le personnel de Glandin sera récupéré, comme ce Dupont.
Ne pas tarder à propecter un nouveau syndic d'urgence et adresser sans délai votre contrat à insérer à l'odj de la prochaine AG |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 23 août 2008 : 13:00:24
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Bonjour,
Après une longue absence me voila de retour pour solliciter encore vos avis et informations.
Je précise que nous avons renouvelé le Cabinet Glandin pour un an le 27 février 2008, donc le contrat court au moins jusqu'au 27 février 2009, date de notre prochaine assemblée.
Le rapprochement du Cabinet Glandin et de Foncia a été effectif depuis le 1er avril 2008 et le 3ème appel de charges de juillet a été demandé par la nouvelle entité FONCIA-Machin, chèque à envoyer à l'adresse de cette nouvelle entité.
Sur l'appel de charges de juillet avec le logo FONCIA-Machin, il y a l'adresse mais aucune indication du numéro de SIRET alors que sur les anciens appels de charges avec le logo Cabinet Glandin le numéro de SIRET était mentionné.
Plusieurs copropriétaires ont reçu fin juillet-début août des lettres recommandées avec des pénalités de paiement des charges parce qu'elles n'ont pas encore envoyé leur chèque, chose qui n'a jamias existé depuis 40 ans.
Nous allons changer de syndic, nous sommes en train de chercher un autre à présenter à la prochaine assemblée de février 2009.
Ce que nous ne savons pas encore, c'est le statut juridique de la nouvelle entité FONCIA-Machin et si elle est juridiquement capable de convoquer une assemblée générale valable, car j'ai cru lire quelque part que si par hasard il y a eu substitution de mandat, la nouvelle entité FONCIA-Machin ne peut pas convoquer une assemblée, celle-ci pourrait être annulée pendant 10 ans, et faire des appels de charges.
Merci pour vos commentaires.
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Edité par - chatisis le 01 sept. 2008 18:24:08 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 24 août 2008 : 18:22:30
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à votre place je n'attendrai pas déc ou janv 09 pour envoyer un contrat de syndic à joindre à la convocation d'une prochaine AG. Vous risquez en effet de vous voir pris de vitesse par Foncia Glandin ou Glanda ... qui peut vous convoquer avant février sachant que vous commencez à faire de l'opposition, et par là risquer de présenter un autre contrat. Il est clair qu'il s'agit d'un rapport de forces.
D'autre part avez-vous surveillé sur infogreffe ou au greffe du trib. du commerce si Glandin est radié ou non ? c'est très important pour votre syndicat de surveiller les mouvements de Glandin et ses mouvements de capitaux car ceci importe pour votre stratégie.
Un syndic professionnel n'a pas le droit de faire un appel de charges sans siret - c'est une faute - Vous devez donc en profiter pour adresser au syndic Glandin un contrat de syndic avec demande de convocation imminente de votre AG qui doit seule décider du syndic qu'elle se choisit - vous devez de plus c'est vraiment une urgence demander la copie du Grand Livre de votre copropriété, la balance de trésorerie, le relevé de l'état des dépenses - dans un cas de figure comme le votre c'est tout à fait essentiel.
Le fait d'adresser un appel de charges et qui plus est de mettre en demeure des gens de payer sans siret est une faute suffisante pour convoquer une AG d'urgence qui devra statuer sur la situation
(attention ce n'est pas le fait de MED des copropriétaires de payer des charges qui est fautif c'est de le faire sans siret).
En soi vous n'avez rien de plus à justifier, mais dépêchez-vous pour vous trouver un syndic.
Il s'agit essentiellement de limiter la casse , limiter les dérives possibles. Après si l'AG trouve que Foncia c'est vraiment parfait c'est une autre affaire - votre syndicat a parfaitement le droit de faire confiance.
Si votre syndicat a choisi un compte unique vous êtes de toutes façons marron en cas de pb dans les comptes soit du fait d'une possible "créance incertaine". Mais si vous réagissez à réception d'appels de charges sans siret peut-être que le juge tiendra compte de votre réactivité .
Voila le risque est que vous vous retrouviez à devoir vous forcer à voter pour un syndic que vous n'avez pas choisi si une convocation survient entre ce jour et février 2009 d'une part, que vous acceptiez de payer à l'ordre d'un syndic sans siret.
Que se passerait-il en effet si vous payez à "syndic tartampion Glandin-Foncia sans siret" vos appels de charge - que vous décidiez de choisir le "syndic Autrement avec siret" et que ce dernier ne reçoive pas de "syndic Tartampion Glandin-Foncia sans siret" les soldes correspondants à jour de ces paiements... ? et bien le "syndic Autrement avec siret" devra vous redemander de payer ces charges, et à vous de vous débrouiller seuls avec tartampion Foncin-Glandia sans siret... qui n'existe pas... bonjour les problèmes en perspective....
cette situation me semble très risquée, et i;:l convient dans ce contexte d'appels de charges sans siret de l'éclaircir au plus vite par une AG.
Faites tout en lettres RAR bien sûr.
Peut-être que les professionnels du site ont des conseils plus avisés ?
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 00:56:19
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pour votre 1000è vous êtes très pro Albifons!  
risque d'AG, d'autant que tt laisse à penser que ce rapprochement est en fait un rachat déjà effectué!
bien préparer l'AG, informer les copros dès maintenant, demander dès maintenant un exemplaire de contrat type de F-G (grandes chances que ce soit les tarifs nationaux, trouvez d'autres copros chez G ... |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 25 août 2008 : 10:22:45
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Merci bien Océan pour le compliment qui fait tjrs très plaisir
nous avons essuyé des plâtres dans notre copropriété et n'avons sûrement pas été tjrs à la hauteur - ni moi non plus d'ailleurs 
en espérant que Chatisi et son CS saisisse bien les risques inhérents à cette situation.
Surtout ne choisissez pas par définition un syndic pas cher sur le plan du forfait de base en gestion courante - bon courage et tenez-nous informés |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 07:40:27
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Bonjour,
albifrons dit
"à votre place je n'attendrai pas déc ou janv 09 pour envoyer un contrat de syndic à joindre à la convocation d'une prochaine AG. Vous risquez en effet de vous voir pris de vitesse par Foncia-Machin ou Glanda ... qui peut vous convoquer avant février sachant que vous commencez à faire de l'opposition, et par là risquer de présenter un autre contrat. Il est clair qu'il s'agit d'un rapport de forces."
Est-ce qu'on ne peut pas envoyer notre proposition dès qu'on reçoit la convocation à l'AG ?
[i]albifrons dit
"Un syndic professionnel n'a pas le droit de faire un appel de charges sans siret - c'est une faute - "
Est-ce que c'est impératif que le SIRET doit figurer sur l'appel de charges ? Si oui, on n'aurait pas dû payer les charges alors ?
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Edité par - chatisis le 01 sept. 2008 18:25:14 |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 09:21:35
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bonjour
face à une situation aussi difficile que la votre il me semble que des syndics professionnels fréquentant ce site doivent vous répondre sur tous ces points.
cordialement |
Edité par - albifrons le 26 août 2008 09:22:28 |
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océan
Pilier de forums
2457 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 12:47:26
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Est-ce qu'on ne peut pas envoyer notre proposition dès qu'on reçoit la convocation à l'AG ?
Chitasis, avoir eu ce même syndic depuis longtemps, vous a écarté des nouvelles règles ;il vous faut lire toute la préparatoion d'un changement de syndic et d'AG ; en résumé avoir un contrat bien étudié et négocié et l'envoyer, un mois à l'avance avant la date prévue (puisque le délai de convocation est de 21 jours), en LRAR au syndic en lui demandant de mettre à l'OJ la question de nomination du syndic XYZ ou à l'AG voté contre et se présenter comme bénévole le temps d'en trouver un autre
Est-ce que c'est impératif que le SIRET doit figurer sur l'appel de charges ? Si oui, on n'aurait pas dû payer les charges alors ?
detoutes façons il faut payer les charges en libellant soit au SDC du xx rue des Cigales à Ville (compte séparé) ou au syndic Glandin
c'est le syndic F qui ne peut vous adressez charges ou courriers n'étant pas syndic
mais avec le vote du budget, vous devez payez les charges votées.
regardez bien les contrats de syndic signé en 2007 et 2008 et ce qui aurait changé
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 14:34:16
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Citation :
Initialement posté par océan
en résumé avoir un contrat bien étudié et négocié et l'envoyer, un mois à l'avance avant la date prévue (puisque le délai de convocation est de 21 jours), en LRAR au syndic en lui demandant de mettre à l'OJ la question de nomination du syndic XYZ
ocean:
vous devriez aussi vous mettre à la page!!
depuis le temps qu'on répète sur UI que les convocations doivent être envoyées au minimum un mois avant la date d'AG pour ne pas encourir le risque d'être hors délai!!!
donc la demande de mise à l'ODJ c'est le plus tôt possible!!! |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 11:17:05
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Bonjour,
l'initiateur de ce post 'Fusion de 2 syndics", chatisis, m'a demandé pour des raisons techniques de poster ce message à l'attention des UInautes :
Bonjour,
Nous venons d'avoir la confirmation que le Cabinet Glandin a cédé son fonds de commerce en Location -Gérance à FONCIA depuis le 1er avril 2007 sans réunir une AG pour entéruner cette cession, donc nous sommes sans syndic depuis cette date et FONCIA a fait le 3ème appel de charges avec un RCS différent du Cabinet Glandin.
Une association de défense de copropriétaires nous conseil d'envoyer cette lettre à FONCIA :
"Nous constatons aujourd’hui à la lecture des Kbis obtenus pour vos 2 cabinets, que le Cabinet Glandin a donné son fonds de commerce en location gérance au 1er avril 2008, et qu’au titre de ce montage juridico commercial, il s’agit en fait d’une substitution de personnalité morale, ce qui est totalement contraire aux dispositions d’ordre public du 10ème alinéa de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965.
Notre syndicat se retrouve donc sans syndic de droit depuis le 1er avril 2008. Aussi, en ma qualité de Présidente du Conseil Syndical, je me vois contrainte de vous mettre en demeure de saisir, dans un délai de 8 jours à réception de la présente, le Président du tribunal de grande instance, pour qu’il désigne au titre des dispositions de l’art 47 du décret du 17 mars 1967, un administrateur judiciaire. La mission de ce dernier sera entre autre de convoquer régulièrement une Assemblée Générale appelée à élire un syndic, suivant votre candidature et celles que nous pourrons lui transmettre.
Bien entendu, tous les frais afférents à cette désignation, ainsi que ceux engendrés pour tenir cette Assemblée Générale seront entièrement assumés par vos soins."
Cette association recommande que si FONCIA ne répond pas, il faut la contacter pour qu'elle se mette en rapport avec la Direction de FONCIA pour nous sortir d'affaire.
La Présidente de notre Conseil Syndical est d'accord avec cette démarche alors que moi je défend la solution que ce soit le Conseil syndical qui demande au Tribunal de Grande Instance de désigner un administrateur judiciaire un administrateur choisi parmi les membres du Conseil syndical.
Merci pour vos réponses rapide.
Bien cordialement.
Chatisis
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 11:21:17
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le CS n'a pas de personnalité morale pour saisir le TGI
et n'importe quel copropriétaire peut saisir le TGI |
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albifrons
Pilier de forums
1351 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 12:03:02
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oui en effet.
Le texte dit ceci :
Article 47 En savoir plus sur cet article...
Modifié par Décret 86-768 1986-06-09 art. 12 JORF 14 juin 1986
Modifié par Décret n°95-162 du 15 février 1995 - art. 7 JORF 15 février 1995
Dans tous les cas, autres que celui prévu par le précédent article, où le syndicat est dépourvu de syndic, le président du tribunal de grande instance, statuant par ordonnance sur requête, à la demande de tout intéressé, désigne un administrateur provisoire de la copropriété qui est notamment chargé, dans les délais fixés par l'ordonnance, de se faire remettre les fonds et l'ensemble des documents et archives du syndicat et, sous réserve de l'application des dispositions de l'article 9 ci-dessus, de convoquer l'assemblée en vue de la désignation d'un syndic.
Les fonctions de cet administrateur provisoire cessent de plein droit à compter de l'acceptation de son mandat par le syndic désigné par l'assemblée générale.
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
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chatisis
Contributeur senior
75 réponses |
Posté - 30 août 2008 : 13:44:55
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Bonjour,
Pardon Nefer, quand je dis que moi je suggère que ce soit le Conseil Syndical qui saissise le TGI, je pense bien évidemment à son président ou à autre membre our encore à tout coprorpriétaire, ça je le sais, ce que je voudris savoir : c'est votre avis sur la procédure conseillée par l'assoscition de copropriétaires.
Merci encore pour vos avis.
Bien cordialement.
Chatisis |
Edité par - chatisis le 01 sept. 2008 13:47:01 |
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Sujet |
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Fusion de 2 syndics
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