|
|
| Auteur |
 Sujet  |
|
|
|
friouf
Nouveau Membre
8 réponses |
 Posté - 19 avr. 2008 : 00:07:18
|
Bonjour,
Suite à des travaux votés en assemblée générale sur le remplacement de tous les garde-corps de la copropriété, le syndic vient de me faire parvenir une lettre (non postée et anté-datée au 17 janvier!!) pour me demander de déposer ma loggia (les gardes corps se trouvent à l'intérieur) car celle-ci ne serait pas conforme au cahier des charges.
Quand j'ai acheté l'appartement, la loggia était déjà existante. Je ne sais pour le moment pas si, lorsqu'elle a été montée par le précédent propriétaire, celui-ci a ou non procédé en conformité avec le cahier des charges (il va falloir que je le contacte pour avoir ces informations).
Quoiqu'il en soit, j'ai plusieurs questions:
Le syndic a t-il le droit de me demander de déposer ma loggia si elle empêche d'effectuer les travaux votés en assemblée même si celle-ci est conforme au cahier des charges?
Si la loggia n'est pas conforme au cahier des charges, y'a t-il un délai de prescription pour demander qu'elle soit démontée (je pense que ma loggia a facilement 10 ans d'existence)?
Si l'ancien propriétaire à monté cette loggia sans autorisation, puis-je (et dois-je) me retourner contre lui?
Le syndic a attendu le début des travaux pour s'inquiéter des loggias fermées et contrôler si les travaux votés en assemblée étaient techniquement réalisables: le syndic est-il dans son tort?
Le syndic m'a demandé de déposer ma loggia dans un courrier normal (et pas un recommandé AR): est-ce une demande valable?
Merci vraiment pour votre aide.
|
|
Signaler un abus
|
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 19 avr. 2008 : 00:21:31
|
Il doit y avoir une erreur dans votre message;en effet une loggia est un genre de balcon, mais qui se trouve en retrait par rapport à la façade
Ne s'agit il pas plutôt d'une "véranda vitrée" fermant la loggia? |
Signaler un abus  |
|
|
friouf
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 19 avr. 2008 : 20:10:41
|
Bonjour,
En fait, au niveau de notre copropriété, nos loggias sont effectivement des genres de balcons qui sont à la fois en retrait par rapport à la façade (pour 2/3) mais qui sortent aussi vers l'extérieur (pour 1/3).
Lorsqu'elles sont fermées par, comme vous le dites, des "verandas vitrées", nous les appelons des "loggias fermées". |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
|
|
friouf
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 18:11:09
|
Merci pour votre réponse.
Je vais commencer par contacter l'ancien propriétaire afin de connaître la date à laquelle il avait fait fermer la loggia.
Ensuite, si effectivement il y a prescription et qu'on ne peut me demander de démonter la véranda qui ferme ma loggia, la question est de savoir si je reste dans mon tort en m'opposant (involontairement) à ce que les travaux votés en AG soient effectués, car les garde-corps, qui sont à l'intérieur de ma loggia (et qui par ailleurs ne sont pas visibles de l'extérieur) ne peuvent techniquement pas être remplacés actuellement. |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 18:46:33
|
Bonsoir,
Puisque les travaux ont été votés en assemblée générale.
Vous êtes dans l’obligation de démonter votre véranda pour remplacer vos garde-corps.
Et si effectivement il y a prescription, vous êtes en droit de la remettre à l’identique.
D’où le courrier normal (non recommandé AR) de votre syndic.
Voyez mon post du 14 avril 2008 à 11:03:16 concernant la prescription :
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=66678&whichpage=2
|
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 18:58:02
|
Il est aussi,pour vous,souhaitable de voir l'aspect sécurité de ce garde corps en fonction du montage technique de la "véranda";en général, la "fermeture" d'une loggia se pose en retrait du garde corps -donc à l'intérieur de la loggia- et non le contraire.
c'est peut être pour cela que le syndic indique < la non conformité au cahier des charges > |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 20 avr. 2008 : 18:58:28
|
| et si vous refusez l'accès, le syndicat s'y fera autorisé par voie judiciaire... |
| Signaler un abus |
|
|
friouf
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 09:08:47
|
Bonjour et merci à tous pour vos réponses,
J'ai contacté l'ancien propriétaire: la fermeture de la loggia a bien été réalisée dans les règles avec accord de la mairie et... du syndic! (qui était déjà le même à l'époque). Il ne retrouve plus les documents relatifs à ces travaux, donc je vais aller voir à la mairie et contacter l'entreprise qui a effectué la pose pour tenter de récolter le maximum d'informations (en espérant qu'ils aient garder quelque chose car la loggia a plus de 10 ans d'existance).
Sinon pour répondre à felix1930 qui s'interroge sur l'aspect sécurité, en fait il s'agit de garde-corps latéraux. En tout et pour tout, j'ai 2 garde-corps d'environ 50 à 60 cm de longueur de chaque côté de ma loggia. Vous pensiez certainement qu'il s'agissait de garde-corps qui courraient tout le long de la loggia mais en fait, la partie la plus longue de la loggia est constituée d'un muret en béton (sur lequel repose la véranda).
Donc vous comprenez mon émoi: j'achète un appartement avec une loggia fermée (d'environ 9m2) et je vais devoir faire déposer, puis remonter ma véranda (je ne peux me passer de cette pièce) à mes frais tout ça pour 2 malheureux garde-corps (en parfait état au passage puisqu'étant à l'intérieur de la véranda, ils sont protégés des intempéries) qui ne se voient même pas de l'extérieur.
Donc mon objectif est que, puisqu'il est impossible de remplacer mes garde-corps sans démonter ma véranda, ceux-ci ne soient pas remplacés puisque du point de vué sécurité et du point de vue esthétique, ils n'entrent pas en conflit avec le réglement de la copropriété. |
| Signaler un abus |
|
|
felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 09:21:56
|
je comprends mieux la configuration de votre loggia,d'autant que vous avez précisé dans un autre post <.....mais sortent aussi vers l'extérieur (pour 1/3) >
Espérons que cela "marchera" pour vous car l'accord du syndic,sans celui de l'AG, ne vaut pas grand chose sauf s'il y a un écrit de sa part qui pourrait vous permettre de le mettre en cause |
| Signaler un abus |
|
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 16:56:37
|
un telle autorisation ne peut pas être donné par le syndic!!
il faut impérativement une autorisation d'AG
à défaut de cette autorisation le syndicat des copropriétaires est en droit d'en demander le démontage............. |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 21 avr. 2008 : 22:37:45
|
Bonsoir friouf,
Pouvez-vous préciser à qu’elle majorité l’assemblée générale a voté le remplacement de tous les garde-corps de la copropriété ?
Voyez également ce que précise l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 :
« Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »
« Toutefois, si les circonstances l'exigent et à condition que l'affectation, la consistance ou la jouissance des parties privatives comprises dans son lot n'en soient pas altérées de manière durable, aucun des copropriétaires ou de leurs ayants droit ne peut faire obstacle à l'exécution, même à l'intérieur de ses parties privatives, des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30. »
« Les travaux entraînant un accès aux parties privatives doivent être notifiés aux copropriétaires au moins huit jours avant le début de leur réalisation, sauf impératif de sécurité ou de conservation des biens. »
« Les copropriétaires qui subissent un préjudice par suite de l'exécution des travaux, en raison soit d'une diminution définitive de la valeur de leur lot, soit d'un trouble de jouissance grave, même s'il est temporaire, soit de dégradations, ont droit à une indemnité. »
« Cette indemnité, qui est à la charge de l'ensemble des copropriétaires, est répartie, s'agissant des travaux décidés dans les conditions prévues par les e, g, h et i de l'article 25, par le d de l'article 26 et par l'article 30, en proportion de la participation de chacun au coût des travaux. »
Loi 65-557 du 10 juillet 1965 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006068256&dateTexte=20080213
Décret 67-223 du 17 mars 1967 :
http://www.legifrance.gouv.fr/affichTexte.do?cidTexte=LEGITEXT000006061423&dateTexte=20080213
|
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 22 avr. 2008 : 19:39:03
|
Bonsoir,
Pouvez-vous également préciser si dans votre règlement de copropriété ces garde-corps sont notés comme des parties privatives ou comme des parties communes ? |
| Signaler un abus |
|
|
JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 09:12:33
|
Etaspak cite un texte dont le domaine d'application est restreint :
L'article 9 ne concerne que des travaux régulièrement et expressément décidés par l'assemblée générale en vertu des e, g, h, et i de l'article 25, du d de l'article 26 et des articles 26-1 et 30. »
En l'espèce les travaux pourraient relever de l'article 25 e mais ce n'est pas certain.
|
| Signaler un abus |
|
|
friouf
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 23:32:41
|
Bonsoir à tous et merci encore de prendre un peu de votre temps pour m'aider,
Alors en ce qui concerne le type de vote de cette résolution, elle l'a été à la majorité simple (Art. 24).
A noter qu'il y avait 2 résolutions pour le ravalement des immeubles et le remplacement des garde-corps: la première, qui consistait en fait à remplacer les garde-corps existants par un modèle vitré (plus coûtex) a été rejetée. Le type de vote était pour cette résolution à la double majorité (Art. 26). Et comme cette résolution a été rejetée, nous avons voté pour celle qui est la cause de mes soucis.
A noter également que la résolution adoptée l'a été alors qu'une majorité de copropriétaire a voté contre (en fait le double de ceux qui ont voté pour) mais au nombre de tantièmes les "pour" l'ont emporté.
Bref, j'ai récupéré le dossier déposé en son temps à la mairie et l'ancien propriétaire a tout fait dans les règles, du moins il y a une demande de travaux comportant l'accord du syndic, cet accord étant conditionné par le respect du cahier de charges. Il n'y a pas eu de vote en AG, car un cahier des charges avait préalablement été voté en AG. Ce cahier des charges, je vais le récupérer demain dans la soirée et je pourrais ainsi vérifier s'il y a quelque chose qui cloche.
Quoiqu'il en soit, même s'il y a un souci de conception, la véranda est en place depuis 15 ans. Il y a donc prescription.
De plus, depuis 15 ans, les garde-corps ne sont pas visibles de l'extérieur, car les deux parties vitrées latérales basses sont recouvertes d'un plexi occultant. Depuis 15 ans personne n'y a trouvé à redire. Depuis 15 ans cette véranda, telle qu'elle était et telle qu'elle est encore aujourd'hui fait partie du "paysage urbain" de la copropriété.
La résolution adoptée en AG précise que, dans la pratique, compte tenu du nombre important de loggias et balcons fermés, un certain nombre (de garde-corps) sera conservé. Effectivement, certans garde-corps étants difficilement "déposables", ils ont été conservés ce qui fait que les propriétaires concernés se retrouvent avec une double rangée de garde-corps (pour ce qui est de l'équilibre esthétique, c'est raté). En ce qui concerne ma véranda, vue la façon dont est construite, il n'est techniquement pas possible de monter les nouveaux garde-corps sans la démonter. Et vu la forme des garde-corps, il ne serait plus possible de la remonter après coup.
Et dans cette résolution il n'est jamais fait mention d'une éventualité de démontage en cas d'impossibilité technique.
Et c'est là où je suis tout de même surpris par le manque de professionalisme du syndic, c'est qu'il n'y a eu aucune étude technique quant à la faisabilité des travaux. J'ai eu droit à une visite "d'experts" un mois après le début des travaux, c'est à dire mi-janvier, alors que les premières études et demandes de devis avaient été lancées en 2006.
Voilà, j'espère que toutes ces informations vous éclairent davantage sur la situation.
Merci encore pour votre aide. |
| Signaler un abus |
|
|
friouf
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 23 avr. 2008 : 23:35:53
|
| J'oubliai: les garde-corps sont bien notés comme parties privatives dans le règlement de la copropriété. |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 25 avr. 2008 : 00:16:22
|
Bonsoir friouf,
Votre syndic n’à vraiment peur de rien, faire voter le remplacement de tous les garde-corps de la copropriété à la majorité de l’article 24 de la loi, me semble bien audacieux de sa part.
Ceci dit, votre véranda est en place depuis 15 ans, il y a donc prescription.
C’est un droit qui vous est acquis et personne ne peut le contester.
A partir de là, lorsque vous précisez :
« En ce qui concerne ma véranda, vue la façon dont est construite, il n'est techniquement pas possible de monter les nouveaux garde-corps sans la démonter. »
« Et vu la forme des garde-corps, il ne serait plus possible de la remonter après coup. »
Ce qui remettrait en cause ce droit qui vous est acquis et que personne ne peut contester.
Vous précisez également :
« La résolution adoptée en AG précise que, dans la pratique, compte tenu du nombre important de loggias et balcons fermés, un certain nombre (de garde-corps) sera conservé. »
Ce qui est bien votre cas, puisque dans la pratique il ne vous serez plus possible de remonter votre véranda à cause de la forme des nouveaux garde-corps.
D’autant plus que la résolution votée en AG prévoit la possibilité qu’un certain nombre de garde-corps sera conservé.
De ce fait, vous faites bien partie de ce nombre pour les raisons que je viens d’évoquer.
Faites un courrier AR à votre syndic en lui exposant les faits et vous verrez bien sa réponse.
Tout en payant les charges relatives à ces travaux votées par l’assemblée générale.
|
| Signaler un abus |
|
|
friouf
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 27 avr. 2008 : 23:01:59
|
Bonsoir ETASPAK et encore merci pour votre aide et vos conseils,
Je vais envoyer mon courrier demain, et comme vous le dites, je verrais bien sa réponse.
Juste une petite question encore, pourquoi dites vous qu'il est audacieux de la part du syndic d'avoir fait voter le remplacement des garde-corps à la majorité de l'article 24? |
| Signaler un abus |
|
|
ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 29 avr. 2008 : 18:34:18
|
Bonsoir friouf,
Vous précisez « Et vu la forme des garde-corps, il ne serait plus possible de la remonter après coup. »
Puisque les nouveaux garde-corps sont différents des anciens garde-corps.
Il s’agit de travaux de transformation.
Et les travaux de transformation sont uniquement votés à la majorité de l’article 26 de la loi.
Voilà pourquoi je vous ai précisé « qu'il est audacieux de la part de votre syndic d'avoir fait voter le remplacement des garde-corps à la majorité de l'article 24 de la loi ».
Mais peut-être que votre syndic a tout simplement utilisé l’article 25e, comme le prévoit l’article 9 de la loi indiqué ci-dessus, avec un second vote à l’article 25-1 de la loi.
Voyez ces liens :
Dans le cadre d'une assemblée générale de copropriété, à quelle majorité doit-on décider le ravalement de l'immeuble ?
Trois majorités sont possibles.
Articles 24, 25, 25-1 et 26 de la loi du 10 juillet 1965.
http://vosdroits.service-public.fr/particuliers/F608.xhtml
Modalités de vote au cours de l’assemblée générale :
Double majorité, majorité de tous les copropriétaires (et non pas seulement par rapport aux copropriétaires présents ou représentés) représentant au moins 2/3 des voix (loi du 10.7.65 : art. 26) pour :
Les travaux de transformation ou d’amélioration (nouvelle cage d’ascenseur, nouvelle décoration, nouvelles boites aux lettres…).
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=1899
AVIS RELATIF A LA SECURITE DES FENETRES ET BALCONS (10/05)
III.2. L'analyse de la réglementation et de la normalisation :
Les normes NF P 01-012 et NF P 01-013 de juillet 1988 :
La circulaire du 13 décembre 1982 :
Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 :
http://www.securiteconso.org/article409.html
|
Edité par - ETASPAK le 29 avr. 2008 18:39:20 |
| Signaler un abus |
|
|
friouf
Nouveau Membre
8 réponses |
Posté - 30 avr. 2008 : 01:24:24
|
Bonsoir ETASPAK,
Merci pour ces précisions et pour les liens: je vais lire tout cela avec attention...
|
| Signaler un abus |
|
|
ffournier78
Contributeur senior
50 réponses |
Posté - 24 mai 2008 : 00:11:51
|
Bonsoir,
Je pense que parmi toutes les réponses, vous avez trouvé une solution.
Pour avoir été confronté à un problème de prise en compte de vérandas dans le cadre du ravalement de notre copropriété, je vous donne la solution que nous avons retenue.
Comme pour vous les vérandas sont soumises à un cahier des charge d’installation.
Nous nous posions la question de savoir s’il fallait les démonter pour faire le ravalement sur les murs puis les remonter ensuite. Les copropriétaires disposant de vérandas n’étant pas d’accords pour les démonter, nous avons trouvé un compromis avec notre syndic.
L’appartement disposant d’une véranda sera grevé d’une servitude chez le notaire stipulant qu’en cas d’une future dépose de cette véranda, le ravalement devra être fait dans les conditions décrites dans un cahier des charges spécifique.
Si cela peut vous aider…
|
ffournier78
Ce qui est passé a fui ; ce que tu espères est absent ; mais le présent est à toi.
|
| Signaler un abus |
|
| |
|
Sujet |
|
|
|
|
| Universimmo.com |
© 2000-2006 AEDev |
|
|
|
|
Dépose de loggia pour travaux sur les garde-corps?
Forum fermé
