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Fabe est un triste
Nouveau Membre
2 réponses |
 Posté - 13 mai 2008 : 13:00:26
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Bonjour à tous,
Figurez-vous qu'1 an après l'achat de notre maison (juin 2007), sans frais imprévus (voiture, mariage, enfant, etc), en ne partant en vacances que dans la famille à 200 km de chez nous (ni location, ni hôtel, ni tour de France en voiture), en n'allant ni au restaurant ni au spectacle, en renonçant à prendre des licences sportives, nous nous sommes aperçus que nos comptes stagnaient malgré 60 € de salaire mensuel supplémentaire.
A l'approche de cette date anniversaire, l'heure est aux bilans et celui de l'argent est implacable, mathématique, fiable, il révèle des vérités qui font mal, en conséquence, on pense sérieusement à revendre cette foutu baraque avant la chute des prix à condition de ne pas réaliser une moins-value trop importante.
Je suis convaincu que l'immobilier français ne peut qu'au pire stagner, au mieux baisser d'un pourcentage à 2 chiffres.
L'immobilier a flambé partout en Occident entre 1997 et 2006 (sauf Allemagne et Japon), il a entamé sa chute des prix dans les pays où la hausse a été la plus forte (USA, Royaume-Uni et Espagne) au moment où les banques étaient sur le point de faire faillite en raison de conditions d'octroi de crédits trop risquées pour elles. Ce sont le nerf de la guerre, les banques françaises, encore épargnées, ont décidé de durcir les conditions de prêt.
Les ventes de l'immobilier sont en chute libre depuis 1 an / 1 an et demi : vu que les salaires stagnent et que les taux d'intérêt remontent petit à petit, il est impossible pour les nombreux jeunes primo-pigeons d'obtenir un crédit ; il y a donc de fortes chances pour que la baisse soit sérieuse.
Conclusion : nous pensions louer un T2/T3 pour 650 € CC (350 € de moins par personne/par mois que pour nos mensualités en prenant en compte la taxe foncière, les charges et les assurances), épargner et attendre d'acheter au bon moment sur 15 à 20 ans avec des mensualités bien moins contraignantes puisque l'apport sera supérieur et le prix de vente inférieur à ceux de notre achat de juin 2007.
Oui mais voilà, encore faut-il arriver à trouver un acheteur : nous nous fichons de réaliser une plus-value, nous pensons surtout à limiter la casse sur une moins-value : nous accepterions de perdre au maximum 10 000 € / apport de juin 2007.
C'est ici que j'aurais besoin de l'aide de votre communauté virtuelle pour calculer le prix de revente nécessaire à une moins-value d'au maximum 10 000 € / apport de juin 2007 .
Prix de la maison : 210 000 €
Frais de notaire : 14 300 €
Caution : 1 685 €
Apport : 67 000 €
Emprunt : 161 392 € ; Intérêts : 88 249 €
Capital remboursé par mois (donc sans les intérêts) : 360 € soit sur un an (juin 2007 à juin 2008) : 360x12 = 4320 €
Ainsi, combien vendre notre maison pour au moins récupérer 57 000 € ??? Je précise que nous n'aurons pas de pénalité de 3% en cas de revente anticipée.
Je ferais bien les calculs moi-même mais je ne suis pas sûr de maîtriser toutes les règles du remboursement anticipé.
Merci pour votre aide,
Fabe
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Jamais dans la tendance mais toujours dans la bonne direction... sauf dans l'immobilier |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 14:03:27
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Citation :
Ainsi, combien vendre notre maison pour au moins récupérer 57 000 € ??? Je précise que nous n'aurons pas de pénalité de 3% en cas de revente anticipée.
Est ce à dire que c'est zéro, et en êtes vous sûr?
Aurez vous un coût pour le déménagement?
Enfin, la question n'est elle pas plutôt, à quel prix je peux revendre?
J'entends par là, avez vous un intérêt dans ce calcul, sachant que ce qui est intéressant c'est plutôt de connaître le prix qu'il est possible d'obtenir de votre bien.
Enfin, une réponse à la louche, si certains veulent affiner...
Je pense qu'il faut revendre votre prix d'achat 210 000€ pour vous retrouver avec une perte finale de 10 000€.
Le calcul (rapide, demande à être plus précis si d'autres veulent rajouter des éléments)/
Prix d'achat : 210 000€ + Notaire 14 300€ = 224 300€
Capital remboursé : 4320 €
La caution doit vous êtes rendue sauf incident de paiement
Donc 224 300€ - 4320 €= 219 980€ pour être à zéro
Ensuite , vous êtes prêt à perdre 10 000€, ce qui donne:
219 980€ - 10 000€ = 209 980€
En fait, d'autres éléments doivent rentrer en compte pour être plus précis, à savoir, vous avez payez aussi plus de charges que si vous aviez été locataire, des impots fonciers en plus, par exemple.
Ou encore, vous auriez aussi pu placer votre capital (votre apport); qui vous aurez rapporter quelques pourcents en principe (sauf placement à risque).
Peut être ai je négliger certains points,merci aux autres contributeurs de les ajouter... |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 14:08:50
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Un ajout, je pense également qu'acheter ces derniers temps comportent un risque de baisse conséquent.
Mais , même dans un marché haussier, à l'avenir, prenez votre temps, il est souvent déraisonnable et perdant d'acheter et de revendre dans la foulée, vous perdez souvent les frais de notaire au moins, parfois même le montant des travaux que vous pouvez y faire.
Sauf dans un marché tres tres haussier ou en cas de grosses rénovations qui peuvent changer la valeur du bien.
Un dernier point pour votre calcul,n'aviez vous pas payé de frais de dossier, sans quoi il faut les ajouter à vos pertes éventuelles... |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 15:52:40
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Fabe est un triste Citation :
Capital remboursé par mois (donc sans les intérêts) : 360 € soit sur un an (juin 2007 à juin 2008) : 360x12 = 4320 €
Citation :
A l'approche de cette date anniversaire, l'heure est aux bilans et celui de l'argent est implacable, mathématique, fiable,
J'en doute que vos calculs soient fiables.
Avez vous bien regardé votre tableau d'amortissement ?
Je n'ai jamis vu un tableau d'amortissement où le capital remboursé était un fixe multiplié par le nombre de mois.
Vos calculs sont à la louche.
Revendre après un an est totalement déraisonnable . L'immobilier est un achat à long terme. Vous faites de l'épargne forcée. |
Edité par - fanette44 le 13 mai 2008 15:59:35 |
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stfti
Pilier de forums
392 réponses |
Posté - 13 mai 2008 : 17:48:17
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Citation :
Figurez-vous qu'1 an après l'achat de notre maison (juin 2007), sans frais imprévus (...)nous nous sommes aperçus que nos comptes stagnaient malgré 60 € de salaire mensuel supplémentaire.
Quel est le rapport?
Votre achat constitue un patrimoine au fil des années, ca ne peut vous apporter du cash que si vous le louez, si vous l'habitez, ca n'apporte pas de cash mensuel, sauf si le remboursement de l'emprunt et les charges sont inférieures à la loc; ce qui n'est probablement pas le cas.
Expliquez nous ce que vous avez souhaité dire... |
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