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jcm
Pilier de forums
5131 réponses |
 Posté - 14 mai 2008 : 09:19:50
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...alors qu'ils ne sont pas signataires du mandat !
Un couple a visité un bien, sous une fausse identité, par l'intermédiaire d'une agence. La transaction se fait directement en évinçant l'agence.
Le mandat signé par le vendeur prévoyait la commission charge vendeur.
La cour de cassation, en assemblée plénière s'il vous plaît, accorde réparation à l'agence et confirme la condamnation des acquéreurs à des dommages-intérêts dès lors qu'il est prouvé que ce sont leurs manoeuvres qui ont entraîné le préjudice, peu importe que la commission ait été prévue originellement à la charge du vendeur. Ce sur la base de la responsabilité délictuelle, art. 1382 du Code civil.
La jurisprudence était fluctuante, elle hésitait à condamner l'acquéreur qui doublait l'agence. Voilà qui remet les pendules à l'heure.
Cass. ass. plén., 9 mai 2008, époux X / sté immobilier service.
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jcm |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 09:28:53
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un lien vers l'arrêt cité : Arrêt n° 568 du 9 mai 2008
et vers le communiqué de la cour de cass |
cordialement
Emmanuel Wormser
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Edité par - Emmanuel WORMSER le 14 mai 2008 09:29:21 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 09:42:38
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Pour compléter et comprendre, l'arrêt suivant qui avait été rendu à l'époque (arrêt sur lequel est revenu l'aseemblée plénière) :
(la porté de cet arrêt a été anéantie par l'arrêt du 9 mai 2008).
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 27 avril 2004
N° de pourvoi : 02-10194
Publié au bulletin Cassation.
M. Lemontey., président
Mme Ingall-Montagnier., conseiller rapporteur
M. Cavarroc., avocat général
la SCP Bachellier et Potier de la Varde, Me Copper-Royer., avocat(s)
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, pris en ses deux branches :
Vu l'article 1382 du Code civil, ensemble les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 ;
Attendu que la société Immobilière Saint-Louis a donné à la société Immobilier service le mandat non exclusif de vendre un appartement au prix de 2 600 0000 francs, commission comprise, "soit 2 450 000 francs net vendeur" ; que, pendant la durée du mandat, l'agent immobilier a fait visiter le bien aux époux X... qui s'étaient présentés sous l'identité de Y... ; que, postérieurement, l'agent immobilier a constaté que l'appartement était occupé par les époux X... qui l'avaient acquis au prix de 2 200 000 francs ; que l'agent immobilier a assigné les époux X... en paiement de la somme de 110 000 francs ;
Attendu que pour condamner les époux X... à payer à la société Immobilier service la somme de 110 000 francs à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 1382 du Code civil, la cour d'appel retient que leurs manoeuvres n'ont eu pour objet que de leur permettre d'échapper au paiement de la commission à laquelle a droit le mandataire en cas de réalisation de la vente ; que la faute commise par les époux X... a privé l'agence de son droit à commission et que le préjudice subi est au moins égal à son montant ;
Qu'en statuant ainsi, alors que la commission n'était pas due par les acquéreurs, de sorte que l'agence ne pouvait se prévaloir à leur encontre d'un quelconque préjudice, la cour d'appel a violé le texte susvisé ;
PAR CES MOTIFS :
CASSE ET ANNULE, dans toutes ses dispositions, l'arrêt rendu le 16 octobre 2001, entre les parties, par la cour d'appel d'Aix-en-Provence ; remet, en conséquence, la cause et les parties dans l'état où elles se trouvaient avant ledit arrêt et, pour être fait droit, les renvoie devant la cour d'appel de Nîmes ;
Condamne la société Immobilier service aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, rejette la demande de la société Immobilier service ;
Dit que sur les diligences du procureur général près la Cour de Cassation, le présent arrêt sera transmis pour être transcrit en marge ou à la suite de l'arrêt cassé ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de Cassation, Première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du vingt-sept avril deux mille quatre.
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Publication : Bulletin 2004 I N° 111 p. 90
Décision attaquée : Cour d'appel d'Aix-en-Provence, du 16 octobre 2001
Titrages et résumés : AGENT IMMOBILIER - Commission - Débiteur - Désignation - Mandat - Portée. Dès lors que la commission n'est pas due, aux termes du mandat, par l'acquéreur d'un bien, l'agent immobilier ne peut se prévaloir à son encontre d'un quelconque préjudice. Par suite, viole les articles 1382 du Code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 73 du décret du 20 juillet 1972 la cour d'appel qui condamne l'acquéreur d'un bien ayant contracté directement avec le vendeur, après avoir visité ce bien sous une fausse identité par l'intermédiaire d'un agent immobilier, à payer à ce dernier une somme à titre de dommages-intérêts, en retenant, après avoir constaté que le mandat mettait le paiement de la commission à la charge du vendeur, que la faute commise par l'acquéreur a privé l'agent immobilier de son droit à commission.
AGENT IMMOBILIER - Commission - Opération effectivement conclue - Vendeur - Négociation directe avec l'acquéreur présenté - Portée RESPONSABILITE DELICTUELLE OU QUASI DELICTUELLE - Faute - Tiers à un contrat - Faute ayant entraîné l'inexécution du contrat - Portée
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 14 mai 2008 09:43:51 |
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Emmanuel WORMSER
Modérateur
20024 réponses |
Posté - 14 mai 2008 : 10:02:20
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| comme quoi, même publiée au bulletin, une décision en cassation peut ne fonder aucune jurisprudence stable !!! |
cordialement
Emmanuel Wormser
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FFIP
Pilier de forums
283 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 11:47:39
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Commentaire de Moussa THIOYE, maître de conférences à l'université de Toulouse-I, chargé de cours à l'IEJUC : "il devient dès lors difficile, voire impossible, de ne pas considérer que les conditions ainsi posées par l'art. 1382 du Code civil (...) sont réunies lorsque le tiers acquéreur ou locataire a, par des manoeuvres (...) contracté directement avec le mandant en "doublant" l'agent immobilier". (AJDI décembre 2008).
Dix sept ans et demi de bataille judiciaire ! Il ajoute "cette solution ne peut être que d'une très grande portée" ; en fait elle permet de se retourner contre l'acquéreur qui a commis une faute.
L'arrêt précise "même s'il n'est pas débiteur de la commission, l'acquéreur dont le comportement fautif a fait perdre celle ci à l'agent immobilier, par l'entremise duquel il avait été mis en rapport avec le vendeur qui l'a mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle, réparation à cet agent immobilier de son préjudice".
La faute de l'acquéreur ? Le fait d'avoir traité directement alors qu'il avait connaissance du droit à rémunération de l'agence.
Les agents immobiliers qui se font "doubler" auront désormais intérêt à se retourner systématiquement contre le vendeur ET contre l'acquéreur.
D'après M. THIOYE, la solution retenue ne peut être que "d'une très grande portée". |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 14:11:10
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Excellent arrêt et commentaire approprié de M. Thioye.
Il y en aura d'autres certainement.
Il faut traquer avec autant d'acharnement les mauvais agents immobiliers et les acquéreurs malhonnêtes dont certains se pavanent en disant qu'ils sont les plus malins. La pratique est courante.
Il y a déjà eu des décisions en ce sens prononcées par des juridictions du fond et d'autres en sens contraires avec pour seul fondement réel que c'est toujours l'agent immobilier qui a tort et que c'est bien fait pour lui. 
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 14:53:24
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Citation :
Initialement posté par FFIP
La faute de l'acquéreur ? Le fait d'avoir traité directement alors qu'il avait connaissance du droit à rémunération de l'agence.
Non. Ce n'est pas cela.
Je cite le passage de l'arrêt.
la cour d'appel qui a ainsi fait ressortir la connaissance par les époux X... du droit à rémunération de l'agent immobilier et qui a pu retenir que les manoeuvres frauduleuses qu'ils avaient utilisées, consistant en l'emprunt d'une fausse identité pour l'évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l'agent immobilier la commission qu'il aurait pu exiger du vendeur,...
Manoeuvre frauduleuse ==> responsabilité civile : art 1382.
Attaquer tous azimuts les deux parties (acquéreur et vendeur) sera voué au moins à un échec : la partie qui n'a pas commis de manoeuvre frauduleuse. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 09 déc. 2008 : 15:35:11
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Le Nabot signale justement que, seuls, les acquéreurs ont fraudé et peuvent être mis en cause.
FFIP n'a rien dit d'autre, mais il est vrai que traiter directement ne constitue pas toujours une faute. Ici l'utilisation d'une fausse identité constitue une " manoeuvre frauduleuse ", qui est le corps principal de la faute.
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acquéreurs condamnés à des dommages-intérêts...
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