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Chez nous: 3 copropriétés sur 3 parcelles différentes regroupées en ASL avec une grosse confusion entre Union et ASL à tel point que le notaire parle d'Union Syndicale Libre dans un des ses courriers..... Vous comprendrez que ce sujet m'interresse d'autant plus que nos copropriétés font en plus partie d'une autre ASL au périmètre plus large (comprenant les voiries ) et aussi d'une AFUL au périmètre encore plus large....
Ce sujet répond sans doute à une partie de vos problèmes.
En effet, clairement, ce ne sont pas les SYNDICATS DE COPROPRIETAIRES qui sont MEMBRES de l'ASL qui gère les équipements d'intérêt commun aux 3 copropriétés, ni de l'ASL qui gère les équipements d'intérêt commun aux lots du lotissement plus grand, ni de l'AFUL...
Dans ces structures superposées, il s'agit de vérifier que les dépenses engagées pour l'entretien ou l'amélioration des équipements d'intérêt commun, SONT ENGAGEES DANS LE RESPECT DES REGLES D'ORDRE PUBLIC de la LOI du 10 juillet 1965 : ce qui OBLIGE à réclamer les cotisations aux copropriétaires directement, sauf si ceux-ci ont mandaté expressément le syndic pour ce faire
après qu'il les ait représentés en AG d'ASL dans les formes légales : particulièrement les copropriétaires doivent avoir pu examiner les devis afférents AVANT de mandater leur représentant qui "porte" alors les décisions d'AG de la copropriété
Afin de devenir membre d'une ASL comme nous l'indiquons avec Dominique 76, il faut obligatoirement : - Fournir à la Préfecture pour qu'elle soit enregistrée et avoir la qualité morale pour pouvoir ester en justice :
une déclaration de chaque adhérent spécifiant les désignations cadastrales et la contenance des immeubles pour lesquels il s'engage. *
un état parcellaire et la liste des propriétaires comportant les références cadastrales et la superficie de chaque lot, en 2 exemplaires.
Or, lorsque l'ASL se trouve dans un lotissement, les membres le sont d'office en signant simplement leur acte d'achat.O.K ?
Un souci juridique ? Pensez à relire votre contrat d'assurance multirisques habitation. Une assistance juridique, voire une protection juridique est peut-être incluse dans votre contrat !
Citation :Dans ces structures superposées, il s'agit de vérifier que les dépenses engagées pour l'entretien ou l'amélioration des équipements d'intérêt commun, SONT ENGAGEES DANS LE RESPECT DES REGLES D'ORDRE PUBLIC de la LOI du 10 juillet 1965
Ce n'est pas le cas du tout.
L'ASL se contremoque des règles de la loi de 1965. Elle ne connait que celles propres aux associations syndicales.
Préuve en est que dans bien des cas :
1 les charges de chauffage sont réparties entre les immeubles (mono ou copropriétés) en proportion des surfaces contructibles
2 mais, dans les copropriétés inscrites, en fonction d'une grille de répartition dont la base est différente
Les écarts ne sont pas énormes, mais les répartitions sont quand même différentes.
Certains évoquent les économies de gestion : moins de travail pour le syndic de copropriété. Ils oublient que lorsque douze copropriétaires sur 100 ne paien pas leurs charges, il faut ouvrir vingt qutre dossiers de recouvrement et pas seulement douze. Dans chaque cas, un pour l'ASL, un autre pour le syndicat
Cemà vaut pour les garanties de paiement : pas de privilège spécial pour l'ASL, mais une créance qui, en cas de vente, passe sur la tête de l'acquéreur. Encore faut-il que le gestionnaire de l'ASL ait rempli correctement l'état daté.
Certains évoquent les économies de gestion : moins de travail pour le syndic de copropriété. Ils oublient que lorsque douze copropriétaires sur 100 ne paien pas leurs charges, il faut ouvrir vingt qutre dossiers de recouvrement et pas seulement douze. Dans chaque cas, un pour l'ASL, un autre pour le syndicat
Cemà vaut pour les garanties de paiement : pas de privilège spécial pour l'ASL, mais une créance qui, en cas de vente, passe sur la tête de l'acquéreur. Encore faut-il que le gestionnaire de l'ASL ait rempli correctement l'état daté.
Dans notre cas les syndics de copropriétés auront toujours le même nombre de lots à gérer, par contre le gestionnaire de l'ASL passerait de 3 copros à gerer pour la répartition des charges à 155 copropriétaires. Je doute qu'il demande les mêmes honoraires.
Ce qui veut dire la réponse ministérielle, c'est qu'il n' y a pas d'ASL de copropriétés, ce n'est pas possible. Ce que nous disons ici depuis longtemps.
Sur ce point, la circulaire de juillet 2007 n'est vraiment pas une référence.
D'autant que son rédacteur est parti vers une retraite bien méritée...
La réponse ministérielle indique: "Les statuts d'une association syndicale libre peuvent stipuler que les syndicats de copropriétaires compris dans son périmètre peuvent représenter les copropriétaires à l'assemblée générale. Dans ce cas, le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement. Le syndic dispose alors d'un mandat général de représentation des copropriétaires à l'assemblée de l'association. Toutefois, sous réserve de l'interprétation des tribunaux, ce simple mandat ne permet pas au syndic d'engager les membres de l'association, c'est-à-dire les copropriétaires, dans le vote de travaux importants sans avoir auparavant recueilli l'accord de chacun d'eux qui sont ses mandants."
Si le syndicat, pris en la personne du syndic, devient le mandant des copropriétaires pris individuellement, doit il différencier ses mandats "Pour" et ses mandats "Contre"?
Primo: il faut que vous soyez tous convoqués, par le Président de l'ASL, qui vous aura fait parvenir aussi l'O.J. Lors de l'AG de votre copropriété, vous votez tous la résolution de l'ASL avec le nombre de voix pour et contre qui seront transcrites sur le P.V. Votre syndic pourra faire valoir ces votes lors de l'AG de l'ASL. Voilà, c'est tout.
Lors de l'AG de la copropriété si il y a 5000/10000 pour, 3000/1000 contre et 2000/10000 absent, lors de l'AG de l'ASL, le syndic devra voté comment? Si il doit représenter individuellement les copropriétaires ou si il doit représenter la copropriété, son vote n'est pas tout à fait le même.
Est le syndicat, par son syndic, qui représente les copropriétaires
Ou bien le syndic, désigné par les statuts, est-il le représentant de chacun des copropriétaires
Dans le premier cas, le syndicat peut tenir une assemblée des copropriétaires et décider de voter OUI ou NON à un projet qui sera inscrit à l'ordre du jour de l'ASL. Si un copropriétaire opposant n'est pas content, il doit demander la nullité de cette décision de l'assemblée des copropriétaires.
Dans le second cas, un copropriétaire mécontent de la décision prise par l'ASL devra demander l'annulaion de cette décision en assignat l'ASL.
La jurisprudence, en l'état, a adopté la seconde solution (Cass. civ. 06/02/2002 = cassation de CA Paris 23e B 18/05/2000 Loyers et copropriété 2000 n° 251 note Vigneron)
Tout celà ne nous dit pas comment le syndic doit se déterminer pour voter à l'assemblée de l'ASL.
copropriété dans un lotissement : et l'ASL ?
Forum fermé
Posté - 02 juin 2008 : 09:11:06
je suppose.
vérifier
SONT ENGAGEES DANS LE RESPECT DES REGLES D'ORDRE PUBLIC de la LOI du 10 juillet 1965 : 
