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mim
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 04 juin 2008 : 10:47:19
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Bonjour,
J'ai acheté en 2004 un appartement qui est en location depuis.
Mon locataire apparemment bien informé m'a signalé qu'il y avait sûrement des matériaux contenant de l'amiante sur une partie de la toiture de son appartement.
J'ai fait réaliser une analyse qui confirme la présence d'amiante en toiture et sur le conduit de fumée. (Fibrociment)
Or le rapport d'expertise réalisé lors de la vente concluait en l'absence d'amiante ou de matériaux susceptible d'en contenir.
Le cabinet d'expertise a été mis en liquidation judiciaire en 2005.
Je m'inquiète pour les autres diagnostics réalisés alors (termites, plomb) et je ne sais quelle démarche entreprendre vis à vis de mon locataire.
D'autre part qu'en est il de la moins value concernant mon appartement après cette découverte.
Pourriez-vous me donner une marche à suivre
Avec mes remerciements
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diagenseine
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 13 juin 2008 : 23:26:44
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Bonsoir,
Il n'y a actuellement que le DPE qui existe en locatif donc pas de panique. Refaites un plomb sur parties privatives pour un nouveau locataire (à compter du 12 août). Avant, rien n'est exigible.
L'amiante non fibreuse ne pose pas de danger pour les occupants (si bon état évidemment), donc là encore, pas de panique.
Votre bien ne souffre pas de moins value du fait de la "découverte" d'amiante, surtout sur une zone extérieure à l'habitation.
Rassurez également votre locataire.
Tout cela serait différent s'il y avait de l'amiante fibreuse DANS le local ou également de la peinture au plomb dégradée et accessible. Selon vos explications, ce ne semble pas être le cas.
Bien cordialement.
A.P. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 07:57:17
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Pas vraiment d'accrod avec tout ce qui est dit précédemment;
Mim n'a pas écrit que l'amiante détectée n'était pas sous forme dangereuse, donc il est pour le moins inopportun de conclure sans cette information.
l'amiante fibreuse est très dangereuse pour tout le monde, simplement tant qu'elle n'est pas manipulée ni bougée, et qu'elle est contenue, sa dangerosité est 'mise sous cloche', ce qui est un moindre mal.
Financièrement, c'est quand même une bombe à retardement puisqu'il faudra payer fort cher une mise en déchetterie spécialisée par du personnel spécialisé, ce qui coute très très cher.
Il est donc pour le moins malvenu de dire que le bien ne souffre pas de moins value.
de même pour les autres diagnostics, on peut être en effet inquiet.
Citation :
Rassurez également votre locataire.
Pour ma part, je ne pense pas que le locataire qui a l'air de s'y connaitre plus que mim demande à être rassuré par des paroles. Il faut jouer franc-jeu et donner une copie du nouveau diagnostic en particulier si celui-ci, je l'espère pour vous- indique que sous sa forme actuelle, l'amiante découverte ne présente pas de danger.
En cas inverse, évidemment il va faloir intervenir.
Je prendrais contact avec votre notaire, celui qui a participé a l'acte d'achat pour lui indiquer le diagnostic erroné, je ne sais pas si vous avez un recours potentiel contre votre vendeur, mais si c'est possible, il importe de le faire au plsu vite.
Ce serait comme de parler d'un portefeuille boursier lors d'un crac qu'il ne montre aucune moins-value puisque rien n'a été vendu. |
Festina lente |
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diagenseine
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 09:25:07
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Ribouldingue, avec tout le respect que je dois à un "pilier de forums", vous avez tort.
Mim nous parle de "présence d'amiante en toiture et sur le conduit de fumée. (Fibrociment)"
1/ Ce n'est pas de l'amiante fibreuse.
2/ Cela ne rentre pas dans le cadre de l'annexe 13-9 réglementant le DA pour vente (je rappelle qu'il n'existe pas pour la location).
3/ Tout cela n'a aucune incidente sur le loyer, donc sur la valeur du bien. Cela peut être compris différemment pour la vente, mais ce n'est pas le cas ici.
4/ "Rassurez votre locataire". Je confirme et j'insiste. Et le moyen de le rassurer est de lui fournir (mais ce n'est pas une obligation) le nouveau rapport amiante qui doit conclure à la présence de matériaux amiantés sans dangerosité puisque non fibreux et non dégradé.
Notre boulot est d'abord pour moi un rôle informatif, et précisément, je me place toujours dans le cadre de la protection de l'occupant (pro ou locataire). A vous lire, on pourrait croire que vous me prêtez d'autres idées...
Le CREP (diagnostic plomb) est une autre histoire. Si le diag initial a été aussi léger sur le plomb que sur l'amiante, il peut aussi avoir laissé passer ce que l'on appelle des facteurs de dégradation qui rendent le bien inlouable (paroi humide ou moisie, plafond ou plancher fragile...) Là encore, toute l'attention doit être portée sur la sécurité des occupants.
Mais il ne s'agit pas de laisser un locataire demander une réduction de loyer car on a trouvé une plaque de fibro dans un faux plafond ou sur une toiture. Là, ce n'est plus raisonnable. Mais il faut expliquer tout cela.
Très cordialement.
A.P. |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 14 juin 2008 : 14:13:34
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En effet, je me suis avancé un peu vite sur ce point. Par exemple http://www.eternit.ch/uploads/media/fibrociment.pdf. IL n'en reste pas moins que la présence de cette matière amiantée dévalorise le bien puisqu'un futur traitement particulier est nécessaire.
Il n'a pas été question de demande de réduction de loyer du locataire, et ce n'est pas en ce sens que j'ai répondu.
Le bailleur a un devoir de sécurité et de respect sanitaire envers le ou les locataires, et c'est en ce sens que, puisqu'il a été lui-même défaillant à repérer la présence d'aminate, il me smeble bien que dans ce cas-ci il 'doit' sans que légalement il y soit contraiunt, la conclusion de l'analyse, et toute la conclusion, pas seulement des paroles rassurantes. |
Festina lente |
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seborga1
Pilier de forums
1961 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 08:22:39
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Citation :
J'ai acheté en 2004 un appartement qui est en location depuis.
Il faut faire la nuance entre parties privatives (le logement loué) et parties communes (le reste du bâtiment). Ce logement est-il en copropriété ?
Citation :
sur une partie de la toiture de son appartement.
Cette partie n'est pas dans "sa chose louée".
Citation :
J'ai fait réaliser une analyse qui confirme la présence d'amiante en toiture et sur le conduit de fumée. (Fibrociment)
Le conduite de fumée peut commencer sa course dans la chose loué tout en étant partie commune. Merci de nous préciser exactement quant vous avez fait faire ce diagnostic, par rapport à la date où vous avez acheté le logement et par rapport à la date où vous l'avez mis en location.
Citation :
Or le rapport d'expertise réalisé lors de la vente concluait en l'absence d'amiante ou de matériaux susceptible d'en contenir.
De quand datait ce rapport ? Sur quelles parties du bâtiment portait-il, juste le logement, qui peut être 100% exempt d'amiante si le conduit de fumée en fibro est parfaitement encoffré ou s'il ne traverse pas le logement. Normalement, vous devriez avoir eu connaissance de 2 sources d'informations quand vous avez acheté :
- le diagnostic propre à votre logement
- et le cahier technique de l'immeuble sur lequel doit figurer la présence de tout ce qui contient de l'amiante.
Normalement l'amiante friable est éradiquée ou parfaitement encoffrée. L'amiante non friable (cas du fibro) peut rester en place sans autre formalité tant qu'elle n'est pas dégradée. Il faut savoir où elle est. Il faut prendre des précautions si on intervient dessus, il faut respecter des règles si on l'enlève. C'est tout et c'est déjà beaucoup.
Ce qui est dangereux dans l'amiante, c'est la finesse des fibres. Si l'amiante ne lâche pas de fibre, ce n'est pas dangereux.
Votre inquiétude sur les autres diagnostics peut s'entendre. Même si la société qui a fait les diagnostic n'existe plus, son assureur doit encore exister, ce qui rend possible un appel en assurance. Mais j'y crois guère. Tout le monde va laisser tomber vu les enjeux car votre reproche, si vous attaquiez, serait "faux diagnostic", le préjudice commence donc au prix des diagnostics (pas très cher). Il peut s'y ajouter que vous auriez fait baisser le prix du logement si vous aviez été correctement informé, il faut le prouver. Pas gagné. c'est râlant, j'en conviens mais je crois que vous en êtes pour vos frais afin d'avoir des documents, les diagnostics, de meilleure qualité.
Pour le diagnostic des termites, sachant que sa validité n'est que de 3 mois, rien ne peut prouver que l'expert de l'époque n'a pas bien travaillé. Les termites ont pu envahir les lieux depuis. Là, si vous êtes dans une zone très infestée comme le sud ouest de la France, rien ne vaut des contrôles fréquents de tous les endroits les plus sensibles. Pas besoin d'expert pour ces contrôles. regarder les plinthes et les huisseries, y "planter" la pointe d'un couteau fin ou d'une aiguille (à tricoter par exemple)... et, si cela s'enfonce comme dans du beurre mou ==> suspect !
Le logement est-il si ancien qu'il nécessite un diagnostic de recherche de plomb ? Je rappelle que cette recherche concerne les biens construits avant 31/12/1948 et, sauf erreur de ma part, il n'est pas obligatoire partout car il relève d'arrêtés préfectoraux (attention, là dessus, mes informations ne sont peut être pas à jour, mais ce n'est pas le propos premier du fil de discussion alors je ne suis pas allé cherché la mise à jour de mes connaissances).
Ce que vous devez faire face à votre locataire : ce que Diagenseigne a conseillé.
Citation :
Pour ma part, je ne pense pas que le locataire qui a l'air de s'y connaitre plus que mim demande à être rassuré par des paroles.
Pour ma part, le locataire intimide mim et il croit connaître et il ne connaît que la moitié de ce qu'il faut savoir. Il en devient même dangereux. Il sème la panique là où il n'y a pas à s'inquiéter. Si mim ne le remet pas vite à sa place, ce locataire passera son temps à lui demander n'importe quoi. Mon conseil à mim est de commencer par exposer verbalement à son locataire qu'il lui a délivré un logement dans des conditions réglementaires. Si j'étais mim, je ne fournirais pas le nouveau diagnostic tant que la loi n'impose pas à un propriétaire de le fournir à son locataire. Je dirais au locataire qu'il n'a qu'à faire ses demandes par écrit s'il n'est pas satisfait. Je demanderais au locataire de l'indiquer exactement les références des textes sur lesquels il s'appuie pour me demander d'intervenir à cause des matériaux amiantés qu'il soupçonne d'exister.
Mais au fait, mim dit que son locataire lui signale l'amiante mais mim ne dit pas ce que réclame le locataire à ce sujet. Si le locataire se contente de signaler sans rien exiger parce que là, il est réellement bien informé, mim lui dit merci pour l'information et tout va bien ! Et mim en reste pour ses frais à faire refaire tous les diagnostics qui n'ont pas de limites dans le temps afin d'avoir de bonnes pièces entre les mains.
En dernier lieu, côté valeur du logement, vous l'avez acheté à un prix qui ne peut plus être contesté. Il est exact que la présence de ces matériaux amiantés est un frein à la vente mais votre appartement ne peut pas être considéré comme "dévalué".
Où est passé mim qui ne nous indique pas si nos réponses l'aident ???? |
seborga1 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 juin 2008 : 19:08:43
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Citation :
la présence de ces matériaux amiantés est un frein à la vente mais votre appartement ne peut pas être considéré comme "dévalué".
Ca s'appelle parler la langue de bois.
Je ne comprends pas ce que c'est qu'un frein à la vente.
Pour moi, présence d'amiante = inquitétude de l'acheteur potentiel, donc baisse de valeur évidente. Vosu pouvez appeler cela un frein, mais un frein n'existe pas;
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Festina lente |
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diagenseine
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 16 juin 2008 : 11:45:48
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Pour moi, présence d'amiante = inquitétude de l'acheteur potentiel, donc baisse de valeur évidente. Vosu pouvez appeler cela un frein, mais un frein n'existe pas
C'est n'importe quoi !!!
Ici, les 3/4 des maisons anciennes présentent au moins un bout de mur avec un essentage en eternit, un conduit en fibro, la toiture du second garage, oui, là bas, celui pour le bois, en fibro amianté...
Ce ne sont pas des "freins à la vente" !
C'est la raison pour laquelle le diag amiante doit être réalisé avant les premières visites d'acheteurs, pour bien pouvoir leur dire (leur montrer) le diag avant qu'ils prennent leur une décision, afin de ne pas avoir à revenir dessus ou à exiger une baisse de prix entre le compromis et la vente (comme cela se voyait autrefois quand le diag était fait après décision des acheteurs).
A.P. |
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mim
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 11:26:29
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Bonjour à tous et toutes,
Je n’étais pas revenu sur ce post car il est resté plusieurs jours sans réponses et j’en profite déjà pour vous remercier pour les précisions des réponses même si les avis divergent.
Je vous donne donc quelques précisions complémentaires ainsi que les dernières nouvelles :
La partie couverte en fibrociment concerne uniquement cet appartement.
Le conduit de fumé sort de la chaufferie de cet appartement et chemine à l’extérieur en façade jusqu’au toit.
Le diagnostic a été fait en 2004 sur l’ensemble de l’immeuble lors de l’achat et mis en location depuis.
Le logement est d’avant 1948
Mon locataire bien informé est parti, l’appartement est libre.
Les dernières pluies ont fait apparaître une fuite d’eau.
Je vais donc faire faire les travaux consistant à l’enlèvement de l’enduit bitumineux contenant aussi de l’amiante et au remplacement de deux plaques fibrociment par des nouvelles sans amiante.
Deux solutions :
Soit je fais le canard, car le maçon qui a fait le devis n’a rien remarqué et de plus j’ai un rapport indiquant l’absence d’amiante ou de matériaux susceptibles d’en contenir ( !)
Soit je me base sur l’annexe I de l’arrêté du 22 août 2002, considérant que l’opérateur, au titre de son devoir de conseil doit signaler les matériaux susceptibles de contenir de l’amiante, même hors inclus dans le champ de repérage réglementaire et je demande à l’assurance du diagnostiqueur de prendre en charge le surcoût lié à la présence d’amiante, voire si j’abuse un peu la prise en charge des nouveaux diagnostic que je pense faire effectuer.
Qu’en pensez-vous ?
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diagenseine
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 11:57:09
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Je crois que la solution numero 2 est celle qu'il faut suivre, meme si elle est difficile (et longue) à mettre en oeuvre.
Verifiez toutefois que votre artisan est habilité à travailler l'amiante et qu'il déposera les mpca dans une décharge habilitée.
Oui, le surcoût va être important et l'assurance RCP du premier diagnostiqueur doit pouvoir être actionnée.
Bon courage. Tenez nous au courant des développements. |
Cdlt
Antoine Pietrini |
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mim
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 19 juin 2008 : 09:14:22
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Merci pour la réponse qui est la plus raisonnable certes mais pas la plus facile à mettre en œuvre car je n’ai pas l’âme d’un procédurier.
Si le maçon ne me demande rien de plus par rapport au devis initial l’affaire sera classée !
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