Auteur |
Sujet |
|
CHDD
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 11:03:23
|
Bonjour, Nous sommes, avec mon épouse, locataires d'un appartement depuis juillet 2003. Le loyer, de 762€ n'a jamais été révisé, de façon volontaire par le propriétaire. Suite au décès de celui-ci, l'appartement a été vendu à un autre propriétaire (vente effective depuis quelques jours), sans changement de bail.
Nous venons de recevoir en LRAR un courrier nous indiquant que le loyer va passer à 872€, résultat de l'application de l'augmentation des indices sur 5 ans. Les calculs sont détaillés et semblent corrects. Auncun arriéré sur les loyers n'est demandé (en tout cas pour l'instant).
Le bail a été signé en juillet 2003, mais il y est indiqué que les augmentations de loyers sont applicables le 1er janvier de chaque année.
Mes questions sont les suivantes: 1/ le nouveau propriétaire a-t-il le droit d'appliquer rétroactivement cette hausse ? 2/ peut-il réclamer les arriérés de loyer sur les 5 années précédentes ? 3/ la date indiquée sur le bail pour l'augmentation des loyers étant le 1er janvier de chaque année, peut-il demander à l'appliquer le 1er juillet ?
Merci pour vos réponses
|
Signaler un abus
|
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 11:51:32
|
La prescription est de cinq ans. (art 2277 C.Civ)
Donc oui, un bailleur peut revenir en arrière à moins qu'un écrit établisse qu'il avait renoncé à l'indexation.
D'autre part si un bail prévoit l'indexation un 1er janvier, le calcul doit être fait à cette date en fonction des IRL connus. Donc certainement pas au 1er juillet.
Dans votre cas, initialement la première augmentation doit être appliquée 18 mois après le début du bail avec des indices espacés de douze mois (l'intervalle doit être exactement un an). |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 04 juin 2008 11:54:24 |
Signaler un abus |
|
CHDD
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 12:11:38
|
Merci pour votre réponse. Si je comprends bien, le nouveau bailleur "hérite", en quelque sorte, de l'antériorité sur l'application des indices.
Hérite-t-il aussi des arriérés à demander (application réatroactive des augmentations de loyers non demandées), sur les loyers déjà perçus ?
Merci encore. CHDD |
Signaler un abus |
|
CHDD
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 12:45:39
|
Re-bonjour, je pense demander aux anciens propriétaires (c'est le décès de l'un d'entre eux qui a provoqué la vente), avec qui nous avons de bonnes relations, un écrit stipulant leur renonciation à l'indexation du loyer. Cette renonciation était tacite, orale et effective (confirmée oralement avant la vente au nouveau propriétaire).
Mes interrogations sont les suivantes: 1/ quelle serait la valeur d'un tel écrit ? Me protègerait-il contre une augmentation du loyer et de demandes d'arriérés de la part du nouveau propriétaire ? 2/ est-il nécessaire qu'un tel écrit soit daté d'avant le vente de l'appartement? 3/ quelle forme doit-il avoir: une simple phrase stipulant qu'ils renoncent à l'indexation suffirait-elle ?
Etant entendu que je ne souhaite pas priver le nouveau propriétaire du droit d'augmenter le loyer dans les prochaines années, mais bien de l'empêcher de réclamer une augmentation rétroactive alors qu'il n'était pas le bailleur.
Merci par avance de vos conseils. |
Signaler un abus |
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 17:22:59
|
le nouveau propriétaire ne peut pas réclamer les différentiels issus de l'indexation des 5 dernières années
le nouveau propriétaire calcule le loyer comme il aurait du être au moment de son acquisition si l'indexation avait eu lieu et en demande le paiement depuis la date de son acquisition
mais il ne peut pas percevoir une somme qui serait due à l'ancien propriétaire |
Signaler un abus |
|
CHDD
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 19:00:58
|
Messieurs, je vous remercie pour vos réponses. Je n'ai donc pas à craindre d'arriérés, et l'application de l'augmentation de loyer ne sera effective qu'au 1er janvier, date à laquelle nous serons probablement en instance de départ de cet appartement.
Encore une fois, merci beaucoup pour la rapidité et la précision des réponses. CHDD |
Signaler un abus |
|
nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 19:04:06
|
le nouveau loyer est applicable dés la date d'acquisition de ce nouveau propriétaire!!!!
1er janvier = date de l'indexation à appliquer
mais si au 1er juin le propriétaire s'aperçoit qu'il a oublié de l'appliquer, il lui suffit de calculer cette indexation et de demander au locataire le paiement de la différence à compter du loyer du 1er janvier!!! |
Signaler un abus |
|
CHDD
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 20:23:36
|
Pourtant, si je lis les textes, j'aurais tendance à penser que le loyer n'est révisable que chaque année à la date indiquée sur le bail. Y-a-t-il des références qui indiquent le contraire ?
Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 alinéa d) "d) Lorsque le contrat de location prévoit la révision du loyer, celle-ci intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat."
|
Signaler un abus |
|
CHDD
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 20:32:21
|
Et l'article suivant sur ce site semble aller dans ce sens:
http://www.universimmo.com/actu/uniactu00x.asp?Article_Code=287 "Le contrat de bail est lié à la chose louée et non à la personne du bailleur : en cas de vente, il se poursuit avec l'acquéreur qui vient très exactement vis à vis du locataire, à compter du transfert de propriété "aux droits" du vendeur, du moins comme on le dit en termes juridiques...
Cela joue évidemment pour les droits de l'acquéreur qui bénéficie ainsi de toutes les clauses du bail - qui ne subit du fait de la vente aucune "novation" - mais aussi dans les mêmes limites que celles qui s'imposaient au vendeur, notamment en ce qui concerne les possibilités de donner congé : celles-ci n'existent que pour l'échéance du bail (qui n'est pas modifiée) et dans les conditions de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, à savoir pour vente, pour habiter, ou pour y loger un proche : "son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire"... "
Quelqu'un a-t-il des arguements, des usages ou des textes démontrant le contraire ? Merci pour vos réponses
|
Signaler un abus |
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 20:51:42
|
selon le principe de l'art 2277 du CC, le (nouveau) bailleur pourrait revenir sur l'indexation au 1er janvier, s'il était proprio à cette date et si cette date correspond à la date d'indexation anniversaire.
si le nouveau n'est propriétaire que depuis debut mai (par exemple) et que la date d'indexation tombe au 1er janvier, il ne peut réclamer le nouveau loyer qu'a partir du 1er mai, puisqu'il est proprio à cette date et qu'il peut alors appliquer le calcul de l'indexation.
il n'a pas besoin d'attendre le 1er janvier prochain ! |
Signaler un abus |
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 20:54:33
|
Votre nouveau bailleur est dans son droit lorsqu'il vous demande l'indexation du loyer calculé conformément à votre bail au 1er janvier 2008.
A partir du jour de sa prise de possession du logement (acte de vente) il peut vous appliquer le nouveau loyer.
Dans la mesure ou les rappels de charges/loyers etc... sont possibles sur les cinq dernières années à la date du rappel, pourquoi voudriez-vous que votre bailleur ne puisse pas augmenter le loyer avant le 1er janvier 2009 ? (il faut savoir qu'il en est de même pour les locataires qui contestent les charges versées!!!)
Pour résumer :
- votre bailleur n'a pas le droit de percevoir de rappel de loyer avant la date de l'acte de vente,
- il peut vous appliquer le nouveau loyer, calculé à la date du 1er janvier 2008, conformément à votre bail, et ce, dès qu'il est devnu votre bailleur. Citation : Code civil Livre III : Des différentes manières dont on acquiert la propriété. Titre XX : De la prescription et de la possession. Chapitre V : Du temps requis pour prescrire. Section 4 : De quelques prescriptions particulières.
Article 2277
Modifié par Loi n°2005-32 du 18 janvier 2005 - art. 113 () JORF 19 janvier 2005
Se prescrivent par cinq ans les actions en paiement :
Des salaires ;
Des arrérages des rentes perpétuelles et viagères et de ceux des pensions alimentaires ;
Des loyers, des fermages et des charges locatives ;
Des intérêts des sommes prêtées,
et généralement de tout ce qui est payable par année ou à des termes périodiques plus courts.
Se prescrivent également par cinq ans les actions en répétition des loyers, des fermages et des charges locatives.
|
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Signaler un abus |
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
|
CHDD
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 04 juin 2008 : 21:39:03
|
En effet, si le bailleur peut appliquer un rappel de loyers sur la période juillet 2008 à janvier 2009, il n'y a pas de raison qu'il ne puisse appliquer le nouveau loyer dès juillet. Cela me paraît cohérent.
Maintenant, je voudrais calculer l'augmentation effective du loyer. Date d'entrée dans les lieux: le 15 juillet 2003 Indication du bail: le loyer sera révisé chaque année le 1er janvier Moyenne de référence: 3eme trimestre 2002. Valeur: 1158.00 Loyer hors charges: 716€
J'ai testé le simulateur de l'INC, mais je ne suis pas certain des données à entrer. Voici mes résultats: 01/07/03: 716 01/01/05: 735.79 01/01/06: 754.82 01/01/07: 772.20 01/01/08: 796.85
Un expert peut-il confirmer ?
Merci encore. |
Signaler un abus |
|
Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 09:32:04
|
Citation : Initialement posté par quelboulot
- votre bailleur n'a pas le droit de percevoir de rappel de loyer avant la date de l'acte de vente,
Avez vous une jurisprudence en ce sens ?
J'ai un arrêt aux conclusions contraires.
Cour d'appel de Versailles 12 mai 1999 N° : 1997-5785 consultable sur légifrance.Citation : Considérant qu'il y a lieu, par conséquent, de dire que la clause d'indexation contractuelle, doit jouer à la fin de la troisième année du bail, en fonction de l'indice trimestriel national du coût de la construction à savoir à compter du 1er janvier 1974 puis annuellement, à la fin de chaque période d'un an, selon les mêmes critères, ce à concurrence de 60 % du montant du loyer annuel maximal pour l'ensemble des logement (733.21 Francs), étant rappelé que le montant des loyers ainsi pris en considération, s'entend de l'ensemble des sommes perçues des locataires à l'exclusion des prestations, taxes locatives et fournitures individuelles visées à l'article 38 de la Loi du 1er septembre 1948 et remboursées sur justifications du propriétaires ;
la date retenue étant antérieure à la date de la vente.
Note à la fin de l'arrêt :
En cas de vente d'un immeuble loué, les baux en cours s'imposent au nouveau propriétaire qui bénéficie des mêmes droits et obligations que l'ancien bailleur. En conséquence, dès lors qu'il n'est pas démontré que l'ancien bailleur avait renoncé à se prévaloir de la clause d'indexation prévue dans le bail, la renonciation à un droit ne se présumant pas et ne pouvant résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, cette clause doit jouer au profit du nouveau bailleur.
|
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Edité par - LeNabot le 05 juin 2008 09:33:28 |
Signaler un abus |
|
TITAN
Pilier de forums
1368 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 10:44:11
|
Citation : Initialement posté par LeNabot En cas de vente d'un immeuble loué, les baux en cours s'imposent au nouveau propriétaire qui bénéficie des mêmes droits et obligations que l'ancien bailleur. En conséquence, dès lors qu'il n'est pas démontré que l'ancien bailleur avait renoncé à se prévaloir de la clause d'indexation prévue dans le bail, la renonciation à un droit ne se présumant pas et ne pouvant résulter que d'un acte manifestant sans équivoque la volonté de renoncer, cette clause doit jouer au profit du nouveau bailleur.
Qui a raison LeNabot ou Quelboulot? Si Quelboulot ne dit "mot",c'est qui s'est planté! |
Un "tiens" vaut mieux que deux,tu "l'auras"! ou: il faut mieux "tenir" que "courir"! L'un ou l'autre ou les deux,c'est pareil.
|
Signaler un abus |
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 11:16:55
|
Et bien dans ce cas, Lenabot, CHDD, et si son bailleur prend connaissance de ces échanges, sera redevable des augmentations de loyers depuis cinq ans !
Ne connaissant pas cet arrêt, il m'apparaissait que la stricte application des indexations de loyer qu'il impose, s'apparentait à de l'enrichissement sans cause pour le nouveau bailleur.
Mais, mea culpa, la justice passe avec sa toujours très grande rigueur.
Mais, un arrêt de Cour d'Appel, comme de Cour de Cassation, peut toujours être remis en cause ultérieurement.
Celui cité par Lenabot semblant être le seul en la matière, considérons donc qu'il fait jurisprudence jusqu'à un revirement éventuel !
Titan, Citation : Qui a raison LeNabot ou Quelboulot? Si Quelboulot ne dit "mot",c'est qui s'est planté!
laissez le temps aux intervenants de prendre connaissance des réponses des uns et des autres SVP.
J'étais en cours de réponse lorsque j'ai vu votre post s'insérer.
Se planter dans une discussion n'est en aucune façon une gêne pour moi.
Lenabot par son intervention m'a appris un point de droit que je ne connaissais pas et cela m'évitera ultérieurement d'engager d'autres locataires vers une fausse piste pour eux.
|
Christophe
Location - Loi n°89-462 du 6 juillet 1989 - Décret n° 87-713 du 26 août 1987 - Décret n°87-712 du 26 août 1987 - Copropriété - Loi n°65-557 du 10 juillet 1965 - Décret n°67-223 du 17 mars 1967 |
Signaler un abus |
|
LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 11:46:17
|
Citation : Initialement posté par quelboulot
Ne connaissant pas cet arrêt, il m'apparaissait que la stricte application des indexations de loyer qu'il impose, s'apparentait à de l'enrichissement sans cause pour le nouveau bailleur.
Je ne dirais pas cela. Lorqu'on vend un logement occupé, on "vend" aussi le bail. Ce qui signifie que les droits et obligations, donc l'actif et le passif s'imposent et bénéficient à l'acquéreur. Si le bailleur a oublié de faire un rappel, l'acquéreur pourra le faire pour son compte. Sous réserve évidemment des conditions de cession qu'auront signé vendeur et acquéreur du bien immobilier faisant l'objet du bail. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
Signaler un abus |
|
quelboulot
Modérateur
6445 réponses |
|
TITAN
Pilier de forums
1368 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 13:00:06
|
Citation : Initialement posté par quelboulot J'étais en cours de réponse lorsque j'ai vu votre post s'insérer.
Se planter dans une discussion n'est en aucune façon une gêne pour moi.
Lenabot par son intervention m'a appris un point de droit que je ne connaissais pas et cela m'évitera ultérieurement d'engager d'autres locataires vers une fausse piste pour eux.
Absolument,c'est comme cela,que l'on avance! |
Un "tiens" vaut mieux que deux,tu "l'auras"! ou: il faut mieux "tenir" que "courir"! L'un ou l'autre ou les deux,c'est pareil.
|
Edité par - TITAN le 05 juin 2008 13:03:00 |
Signaler un abus |
|
CHDD
Contributeur débutant
10 réponses |
Posté - 05 juin 2008 : 17:28:01
|
Que le locataire ne présente pas un document attestant de la renonciation aux clauses d'indexation du bail par le bailleur "vendeur".
On en revient donc à mon idée de départ, qui était de me protéger de ce type de surprise en demandant un tel document à mes anciens propriétaires. Mais dans ce cas, ce document est-il aussi opposable à l'application de l'augmentation du loyer ? |
Signaler un abus |
|
Sujet |
|
|