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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
 Posté - 09 juin 2008 : 11:58:30
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Bonjour,
Un CS envisage de changer de syndic non pas l'exercice prochain (sa gestion peut s'améliorer) mais le suivant. Quelle précaution prendre pour le contrat de syndic de l'exercice prochain ?
L'usage est de prévoir un contrat de 15 mois pour avoir 3 mois de gras après la date théorique de l'AG et chaque année, ces 3 mois sont écrasés par une nouvelle période de 15 mois.
Ainsi, avant le début de l'AG qui élira (ou pas) un autre syndic, le contrat avec l'ancien syndic aura encore 3 mois à courir.
Ceci est-il gênant pour démarrer dès l'AG avec un nouveau syndic ?
Y a-t-il d'autres précautions à prendre pour le contrat de syndic de l'exercice d'avant le changement ?
Merci d'avance. Cdlt. 9720fm.
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 12:23:35
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Voyez ici:
http://www.universimmo.com/forum/topic.asp?TOPIC_ID=69808
Dès lors que la question inscrite à l'ODJ d'une AG prévoit "Désignation du syndic", c'est que le mandat du sortant arrive à son terme et que l'AG est appelée :
- soit à désigner à nouveau le sortant.
- soit à en désigner un autre dont la proposition de contrat est jointe à la convocation.
Dans l'un ou l'autre cas le précédent contrat a pris fin automatiquement.
NB : la durée du mandat du syndic n'a pas a se prolonger 3 mois après la date habituelle de tenue de l'AG annuelle.
Si les comptes du syndicat sont arretés le 31.12.nn, l'établissement des comptes par moyens informatiques ne demandent pas plus d'un mois, l'AG annuelle appelée à les approuver devant être convoquée au plus tard dans les 2 mois qui suivent !
De ce fait, la durée du mandat du syndic sera :
"date AG annuelle + 30 jours fin de mois "!
Un exercice arreté le 31.12.nn, l'AG devra se tenir au plus tard fin mars, au pire mi-avril, le mandat du syndic étant à échéance du 31.05.nn.
Le syndic qui n'est pas en mesure de convoquer une AG dans les 3 mois qui suivent la cloture de l'exercice comptable n'a pas la capacité technique et fonctionnelle (moyens, personnels,...) pour gérer correctement des syndicats de copropriétaires : à la porte !
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Edité par - gédehem le 09 juin 2008 12:26:00 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 12:55:30
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Merci gedehem pour le lien : je l'avais déjà en lieu sûr !
Mais désolé, gedehem, vous ne répondez pas à ma question.
L'usage est un contrat qui continue 3 mois après la date habituelle de l'AG. Si le CS change l'usage pour passer à 1 mois ou rien, le syndic en place va se douter de quelque chose et il vaut mieux qu'il gère l'année en essayant d'améliorer les choses au lieu de se dire : "les carottes sont cuites pour moi."
Donc, ces 3 mois (ou le mois que vous proposez) qui courent sont-ils gênants ?
Cdlt. 9720fm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 09 juin 2008 : 21:24:04
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"L'usage est un contrat qui continue 3 mois après la date habituelle de l'AG."
"Usage" qui est institué par qui ????
Cela ne relève d'aucune disposition : pratique imposée par votre syndic !
C'est à l'AG de déterminer la durée du mandat du syndic !
La durée proposée par le syndic peut être modifiée en séance ! Qu'attendez vous ?
Si l'AG se tient le 15 avril avec à l'ODJ "Désignation du syndic", le précédent mandat prend fin automatiquement dès la désignation de ce syndic, qu'il soit le sortant désigné "à nouveau" ou un autre ...
Il n'y a QUE dans le cas où l'AG n'a pas été en mesure de désigner un syndic que le précédent mandat coure encore, du moins jusqu'à l'AG suivante qui sera convoquée dans ce délai de 3 mois !
Ce délai est trop important.
Une AG 'en seconde lecture' pour désigner le syndic doit être convoquée dans le mois qui suit la 1ère AG (délai 21 jours) : il suffit que la convocation soit faite alors que le mandat du sortant est en cours, peu importe que l'AG se tienne après !
Ma recommandation de "Date AG + 30 jours fin de mois" entre dans ce cadre et suffit très largement.
Pas besoin de 3 mois pour convoquer une autre AG : cessez donc cet "usage" qui n'a aucun fondement ! |
Edité par - gédehem le 09 juin 2008 21:26:54 |
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DomEltro
Pilier de forums
442 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 03:43:42
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Bonsoir.
9270fm, je crois que vous vous leurrez sur au moins deux points.
* De donner une chance à un syndic de s'améliorer c'est reconnaître que vous en êtes mécontents. Vous êtes partis pour lui donner sa chance chaque année, comme un mauvais élève qui pourtant fait des progrès : votre syndic doit être bon, un point c'est tout. Je regrette assez d'avoir été le plus compréhensif possible avec celui que nous avons choisi l'an dernier : le pauvre, il avait à reprendre en mains une gestion calamiteuse et malhonnête... Cette compréhension nous a coûté beaucoup de temps, de l'argent, de l'énervement. Ce qui a été finalement formateur pour nous. Nous nous sommes expliqués clairement avec notre poulain pour l'AG prochaîne, il sait à quoi s'en tenir.
* Il ne vous sera pas possible de cacher votre intention de le virer l'an prochain : il vous faudra bien lui fournir le devis de son successeur, pour la mise à l'ordre du jour. Et parmi ceux que vous consulterez il y en aura toujours un pour le contacter amicalement : vous vous figurez qu'ils ne se rencontrent pas ? vous oubliez qu'ils font partie de chambres professionnelles fort peu nombreuses ? Et pendant cette année vous ne cesserez pas de lui donner sa chance, en vous disant dans les mauvais moments "c'est pas grave, on ne va pas le garder".
Ou alors votre attitude compréhensive cache quelque chose que vous ne voulez pas vous avouer. Vous ne vous sentez pas prêts à vous impliquer ?
A bientôt, je pense... |
Contestataire ->gentil membre de CS ->impliqué au CS communiquant avec les résidents et les bailleurs ->prêt à être syndic non pro EN CAS DE BESOIN. |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 15:49:34
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Reponse à gédehem
Citation :
9720fm dit "L'usage est un contrat qui continue 3 mois après la date habituelle de l'AG."
Citation :
gédehem répond : "Usage" qui est institué par qui ????
Peu importe qui, le risque de changer cet usage (ou de le raccourcir à 30 jours comme vous le proposez) est de mettre la puce à l'oreille du syndic car le bon moment pour changer sera dans 1 an mais pas à la prochaine AG et il faudra que le syndic gère la copro loyalement d'ici là !
La donnée essentielle du problème soulevé est "le contrat continue 3 mois après la date habituelle de l'AG".
Citation :
gédehem dit : Il n'y a QUE dans le cas où l'AG n'a pas été en mesure de désigner un syndic que le précédent mandat coure encore,
du moins jusqu'à l'AG suivante qui sera convoquée dans ce délai de 3 mois !
C'est bien le risque visé, la moutarde est tellement au nez des copropriétaires que sans ces 3 mois, la copro a failli se retrouver sans syndic l'année dernière. L'usage est donc favorable aux copropriétaires de ce point de vue.
Je n'ai toujours pas la réponse à ma question  : les 3 mois qui courent sont-ils gênants ?
Ne faut-il pas que la LRAR qui demande la mise à l'odj de l'AG, l'élection d'un nouveau syndic (avec les propositions bien sûr) que cette LRAR donc, laisse croire à l'ancien syndic qu'il a encore des chances et que la résolution précise tout de même que si un autre est élu que cette élection a valeur de résiliation du contrat précédent à la date de l'AG ?
Autre précaution ? donner des motifs légitimes dans la lettre ? ... mais le syndic va comprendre que c'est rapé pour lui !
Si quelqu'un montre en quoi c'est gênant, le CS pourra choisir de faire "fin de mandat = date AG" puisque le contrat est en cours de négo.
Merci.9720fm.
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 15:51:10
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Reponse à DomEltro
Désolé DomEltro, vous n'avez pas le contexte et il vous est donc difficile de dire des choses utiles. Il y a 3 raisons pour choisir de changer de syndic l'année prochaine. Chacune des raisons est même suffisante pour reporter le changement de syndic.
Ces 3 raisons ne peuvent être exprimées ici car la copropriété pourrait être reconnue.
En attendant, je n'ai toujours pas de réponse à ma question laquelle réponse ne dépend pas du contexte.
Cdlt quand même, 9720fm 
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 10 juin 2008 : 18:53:25
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Alors je n'ai pas été assez clair, je vais essayer de l'être davantage, soit vous n'avez pas compris, et là je ne peux rien !
le 9 juin à 12 h.
"Dès lors que la question inscrite à l'ODJ d'une AG prévoit "Désignation du syndic", c'est que le mandat du sortant arrive à son terme et que l'AG est appelée :
- soit à désigner à nouveau le sortant.
- soit à en désigner un autre dont la proposition de contrat est jointe à la convocation.
Dans l'un ou l'autre cas le précédent contrat a pris fin automatiquement." ... à la date de cette AG ayant désigné le syndic.
Ce n'est QUE dans le cas où l'AG n'a pas désigné de syndic (pas de majorité) que le mandat continue durant encore 3 mois !
C'est pourquoi votre "usage" des 3 mois n'a sur le fond ni queue ni tête, surtout à vous focaliser sur des mandats de 15 mois !
"C'est bien le risque visé, la moutarde est tellement au nez des copropriétaires que sans ces 3 mois, la copro a failli se retrouver sans syndic l'année dernière.
Propos Incompréhensibles : la coupe débordait, mais vous n'aviez pas prévu le remplacement ???
"L'usage est donc favorable aux copropriétaires de ce point de vue."
Pardon de le dire ainsi, mais vous tournez en rond :
- raz le bol de ce syndic qu'on va mettre à la porte, mais on en a tellement peur qu'on s'accroche à ces 3 mois pour ne pas être sans syndic !
Tout ceci n'a pas de sens, votre fixation sur ces 3 mois non plus ! |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 09:22:36
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Je vous remercie, gédehem, de votre patience et de vos efforts d'explication. Nous nous comprenons mal.
Les données de la question sont :
- trois bonnes raisons de ne pas changer à l'AG 2008 (cf ma réponse à DomEltro),
- mandat de 15 mois donc 3 mois resteront à courir lors de l'AG 2009 qui élira ou non d'un nouveau syndic.
Le mandat du syndic ne serait donc pas à son terme lors de l'AG2009, d'où la question.
Laissez-moi le droit de poser la question telle qu'elle se pose dans le contexte local .
Je fais le deuil d'avoir une réponse à cette question-là, tant pis et merci encore de vos efforts.
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Vos explications m'intéressent néanmoins.
Dois-je comprendre que si une AG n'élit aucun syndic et que le mandat de l'ancien est arrivé à son terme le jour de l'AG, cet ancien syndic est tenu (outre de convoquer une nouvelle AG dans les 3 mois) de prolonger son mandat de 3 mois ?
Cette prolongation est incontestablement une bonne chose mais elle n'est pas explicite dans la loi de 65 (ou alors j'ai mal lu).
Cdlt. 9720fm |
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 11:20:44
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Moi j'ai tout compris ! Vous manifestement non !
"Les données de la question sont :
- trois bonnes raisons de ne pas changer à l'AG 2008 (cf ma réponse à DomEltro),
- mandat de 15 mois donc 3 mois resteront à courir lors de l'AG 2009 qui élira ou non d'un nouveau syndic.
Le mandat du syndic ne serait donc pas à son terme lors de l'AG 2009, d'où la question."
OUI, le mandat est à son terme lors de l'AG de 2009 si la question inscrite à cettte AG de 2009 est "Désignation du syndic" et que l'AG désigne un syndic, le sortant ou un autre.
Si votre AG se tient en avril 2009 alors que le mandat est prévu jusqu'au 30 juin 2009, le mandat prend fin obligatoirement et automatiquement lors de cette AG d'avril 2009 appelée à désigner le syndic et qui le désigne !
Ayant un syndic en titre en avril 2009, on se moque des 3 mois supplémentaires qui n'existent plus !
Comment faut-il vous l'écrire ??? 
C'est la raison pour laquelle sans doute vous (et les autres copropriétaires) ne comprenez pas non plus l'inutilité de votre histoire de 3 mois, qui tient du folklore !
Car :
"Dois-je comprendre que si une AG n'élit aucun syndic et que le mandat de l'ancien est arrivé à son terme le jour de l'AG, cet ancien syndic est tenu (outre de convoquer une nouvelle AG dans les 3 mois) de prolonger son mandat de 3 mois ?
OUI encore, puisque l'AG n'a pas désigné de syndic !
MAIS POURQUOI 3 MOIS ????
Il faut 21 jours de délai pour convoquer une AG, mettons, 25, que croyez-vous que va faire un syndic durant 3 mois alors qu'il sait être sur siège éjectable ?
Lorsqu'un syndicat a la volonté de changer de syndic mais que pour une raison X ou Y il n'a pas été possible de décider lors de l'AG (impréparation de l'AG ?? !), l'AG convoquée en seconde lecture doit se tenir le plus rapidement possible !
Il faut éviter une longue période de flottement !
"Cette prolongation est incontestablement une bonne chose mais elle n'est pas explicite dans la loi de 65 (ou alors j'ai mal lu)."
NON, c'est incontestablement une très mauvaise chose en soi !
Car si le mandat se prolonge 3 mois, non seulement il ne va rien faire durant ces 3 mois et vous n'y pourrez rien, mais rien n'empechera qu'il convoque l'AG le dernier jour de ce mandat, AG qui se tiendrait alors encore 1 mois plus tard (AG valide puisque convoquée durant son mandat !) ...
Vous allez rester durant 4 mois avec un syndic qui ne fait rien, dont ces 3 mois, puisqu'il est sur le départ ?
C'est ce que vous appelez "incontestablement une bonne chose" ??  ...
Lorsqu'une AG n'a pu désigner son syndic, l'AG en seconde lecture doit se tenir le plus rapidempent possible, "dans un délai de 30 jours fin de mois" ...
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Edité par - gédehem le 11 juin 2008 11:41:39 |
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9720fm
Contributeur vétéran
151 réponses |
Posté - 11 juin 2008 : 14:28:44
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Ca y est gédehem, grâce à vous, je crois que j'ai tout compris ! et en prime, j'ai la réponse à ma question !
Notre sujet n'est pas vraiment trivial :
- Les 15 mois sont réduits implicitement à 12 mois par l'ordre du jour de l'AG.
- L'ancien syndic rempile pour une vingtaine de jours après une AG qui n'a pas pu désigner de syndic.
- Prolonger cette vingtaine de jours est une mauvaise chose ... bon à savoir, si la disponibilité des membres CS et syndic(s) oblige à dépasser cette vingtaine.
gédehem, à nouveau grand merci, le CS va savoir quoi demander dans le contrat de syndic pour l'AG 2008 de sorte que le changement (s'il reste souhaité par les copropriétaires) puisse se faire au mieux en 2009.
Cdlt. 9720fm.
PS : j'ai la prétention de croire faire partie du 1% des copropriétaires qui y connaissent quelque chose en copropriété,
mesurez ainsi le niveau moyen des UInautes et copropriétaires de base !
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