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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
 Posté - 17 juin 2008 : 00:45:23
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Est-il exact qu’un vote doit porter sur une question précise et une seule et que l’Assemblée ne peut statuer sur une question globale portant par exemple sur les divers chantiers d’un ravalement :
- bâtiment sur rue (façade , pignon droit , gauche)
- bâtiment sur cour ( façade, pignon droit, gauche)
- zinguerie
- maçonnerie
- peinture
- honoraires d’architecte
- honoraires du syndic
- assurance DO
- coordonnateur
- constat huissier préalable
- budget travaux imprévus ( …)
dans ce cas il n’y a eu qu’un seul vote . Est-ce régulier ?
Fallait-il procéder à un vote distinct pour chaque chantier puis un vote pour chaque modalité de réalisation , d’assistance ( choix de l’entreprise, fixation du budget, modalités des appels de fonds, architecte éventuel, coordonnateur, assurance, …) ?
Une résolution unique pour l’ensemble de ces prestations est-elle régulière ? peut-elle être valablement contestée ? sur quelle base légale ? merci pour précisions ou comemntaires .
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gédehem
Pilier de forums
11332 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 19:08:42
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On peut répondre par oui ... comme par non ... 
Sur le fond, il faut voir ce qu'il en est de la cohérence du projet !
D'une part sur les travaux eux-mêmes. Ensuite sur le choix de l'entreprise ce qui va déterminer le budget .
Pour un ravalemement de façade il n'y a pas de DO puisqu'il n'y a pas à priori "ouvrage" !
Si ce ravalement comprend la reprise de la zinguerie, d'un peu de maçonnerie, pas besoin de les décider distinctement : les travaux de ravalement forment un tout !
Un architecte pour un ravalement ? .. dans un immeuble classé, peut être .. mais inutile dans un autre !
Cordonnateur ? S'il n'y a qu'une seule entreprise internant, pas besoin de coordonnateur ?
Sauf cas particulier, un ravalement de façade forme un tout : une fois l'AG d'accord sur l'intégralité du projet (réalisation, execution, modalités de financement), il n'y a qu'un seul vote !
Pourquoi couper en tranche au risque de faire capoter le projet ? |
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 19:50:01
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Mais qui décide de la "cohérence" et aussi de l'opportunité ?
Les copropriétaires , j'espère !
et non le syndic ni l'architecte qui doit se limiter à conseiller ...
La première question devrait donc être au moins :
"opportunité de réaliser tel chantier particulier" : pour ou contre.
si pour, alors selon quel devis ; quelles modalités , quand , comment , quel budget ( un vote par question ) .
Puis autre question avec ou sans architecte : pour ou contre
etc...
puis : opportunité d'une assurance DO ...
etc..
et cela pour chaque chantier, à mon avis, car on peut aussi limiter les travaux à tels ou tels chantiers ou les programmer plus tard ...
Il me paraît abusif de faire un "paquet cadeau" global imposant la solution maximale simultanée et immédiate, qui ne pourra pas être assumée financièrement par un certain nombre de copropriétaires. |
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Avenir
Pilier de forums
233 réponses |
Posté - 17 juin 2008 : 23:17:58
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jany:
cela prouve une absence de préparation avec le CS
avec que les membres du CS n'y connaissent rien! |
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 00:21:14
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pour un ravalement de façades il est souhaitable d'avoir un M.O afin d'établir le cahier des charges qui permettra la consultation des entreprises sur une même base.
Cette résolution devrait être présentée,proposition d'honoraires à l'appui,au moins un an avant la présentation d'une résolution sur le projet d'exécution des travaux;ce qui permet d'avoir le résultat de la consultation des entreprises,le montant des devis ,donc du coût et le tableau de répartition de la dépense par copropriétaire en fonction des tantièmes.
Avec chacune de ces résolutions vous devez avoir:
-les honoraires du syndic
-le planning de la remise des dossiers ou de l'exécution des travaux
-les dates d'exigibilité des appels de fonds (éventuels)
Comme indiqué pour un simple "ravalement peinture" pas de DO
le constat d'huissier,éventuel,doit être à la charge de l'entreprise adjudicataire car il garantie surtout celle-ci contre les réclamations éventuelles et non fondées des copropriétaires (1 exemplaire doit être remis au syndic) |
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 04:13:32
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Peut-être que les membres du CS n'y connaissent rien, mais que faut-il penser du syndic?
D'après moi il aurait fallu faire voter à part sur le choix d'un maître d'oeuvre (avec choix à faire en fonction de l'importance des honoraires), sur la DO, sur le constat d'huissier.En effet même si ces questions sont liées au ravalement on peut voter "non" sans mettre en question le ravalement.
Il est possible que cela soit contestable, mais il n'est pas sûr que les sommes en jeu valent un procès.
L'idéal aurait été que des membres du CS ou un copropriétaire curieux se renseignent avant l'AG, auprès d'autres personnes que leur syndic.
PS Pour le coordonnateur cela dépend de la façon dont l'entreprise organise son travail avec les sous traitants: le coordonnateur est, je crois, indispensable si plusieurs entreprises travaillent en même temps. Il suffit qu'elles se succèdent sur le chantier.
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Jany2718
Contributeur vétéran
189 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 08:46:09
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Merci pour ces explications.
Il semble bien que, sur l'opportunité de l'accompagnement d'un architecte, en cas de vote favorable sur cet accompagnement, il faudrait disposer de plusieurs propositions concurrentes, car le coût de la prestation d'un maître d'oeuvre excéde le seuil fixé pour la mise en concurrence...
Quel est exactement l'objet du constat d'huissier préalable aux travaux, que doit-il constater très précisément et dans l'intérêt de qui ? ( quels sont les textes correspondants ou la règlementation prévoyant ou rendant obligatoires ces précautions ?) .
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manech
Pilier de forums
1418 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 09:54:39
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Vous avez raison en ce qui concerne la mise en concurrence des maîtres d'oeuvre. Par ailleurs, on vous l'a dit, si le cahier des charges a déjà été établi, pour suivre un ravalement, un architecte n'est pas indispensable; il y a des maîtres d'oeuvre qui ne sont pas architectes et qui coûtent moins cher.
Aucune loi n'oblige à un constat d'huissier préalable. Il s'agit d'une précaution au cas où il y aurait des dégâts causés par l'entreprise pendant le ravalement. mais si vous avez payé -cher- un maître d'oeuvre pour suivre le chantier c'est lui qui notera les dégradations éventuelles et les fera réparer, d'autant que l'on peut, je crois, payer en retard 5% de la facture de l'entreprise, le temps que tous les nettoyages nécessaires aient été faits.
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ETASPAK
Pilier de forums
3782 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 10:08:49
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Bonjour,
Pour compléter l’analyse de Manech, voyez ce lien :
CS119 - Modalités de paiement, acompte ou retenue dans le contrat d’entreprise :
« Si le contrat le prévoit, le maître de l’ouvrage peut conserver sur chaque paiement d’acompte une retenue de garantie égale au plus à 5% de l’acompte. »
http://www.logement.gouv.fr/article.php3?id_article=2188
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felix1930
Pilier de forums
5611 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 14:10:15
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l'huissier constate, avant le début des travaux, l'état des appartements (pas de fissure apparente -carrelage sur loggia qui se "décolle" etc..)voire des partie communes, ce que ne fait pas un maître d'oeuvre,architecte ou autre
Après les travaux si il y a une réclamation,par exemple un copropriétaire fait une mise en cause pour le mauvais état du carrelage précité après les travaux, le constat sert de base pour "prouver" le bien fondé - ou non - de la réclamation; c'est,à mon point de vue,surtout une garantie pour l'entreprise (son assurance)effectuant les travaux,contre des réclamations intempestives.
Cela peut, aussi, servir aux copropriétaires,c'est pour cela qu'un exemplaire doit être remis au mandataire du maître d'ouvrage, le syndic
Pour le maître d'oeuvre bien vérifier le détail de la mission envisagée vous avez (pouvez avoir):
-1)l'établissement du cahier des charges,comprenant notamment le descriptif-quantitatif
-2)la consultation,la vérification et l'analyse des devis et du résultat
-3)le suivi des travaux
Il est souhaitable de présenter les 3 "options" chiffrées;si les copropriétaires sont d'accord sur le principe de l'étude pour travaux il est "sage" de ne
voter que la commande pour le 1 et le 2, la commande pour le 3 n'intervenant que lors de la présentation du résultat de la consultation, si les copropriétaires -connaissant le montant de leur quote part, votent pour l'exécution des travaux.
Pour le M.O 1 et 2 = TVA 19,60%, si le 3 est ensuite voté la TVA sur 1,2 et 3 peut être de 5,5%
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 18 juin 2008 : 17:06:57
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A signaler que l'indication d'Etaspak est inexacte pour des travaux de ravalement d'une copropriété.
Le CS 119 concerne le régime particulier de la construction d'une maison individuelle.
Dans le cas d'un ravalement les acomptes sont payables pour l'intégralité de leur montant. La retenue est imputée sur le solde final. Le maître d'ouvrage doit la consigner et non la conserver.
Si l'entrepreneur fournit une garantie bancaire à due concurrence, le maître d'ouvrage doit payer l'intégralité.
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