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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
 Posté - 16 juil. 2008 : 16:43:28
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Pour un achat en copro fin juillet 08, il me semble qu'il y a une loi qui précise qu'il n'y a plus de proratas de charges pour les charges exigibles du budget prévisionnel ( 3eme trimestre)et les taxes foncières. Que peut-on faire lorsque un notaire demande à l'acquéreur de payer au vendeur le prorata des charges citées ci-dessus ? Le vendeur a demandé son remboursement du fonds de roulement, le notaire demande à l'acquéreur le fonds de roulement mais le syndic n'en fait pas la demande auprès du notaire. Faut-il payer ce fonds de roulement ?
Si quelqu'un peut m'aider !!!
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nath |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 17:00:33
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le fonds de roulement a changé de nom: c'est l'avance de trésorerie!!!
ensuite il faut vérifier ce qui est indiqué sur l'état daté par le syndic!
quant aux appels de provisions, c'est à négocier entre les parties par une clause conventionnelle dans l'acte: mais cette clause n'est pas opposable au syndicat! |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 18:40:09
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Nefer, Il faut faire un point définitif avec cette histoire de fonds de roulement. Je suis un peu responsable de cette histoire pour avoir utilisé l'expression " avance de trésorerie ".
Or l'expression " avance de trésorerie " qui existait dans l'ancien article D 35 a disparu. On ne la trouve plus que dans le plan comptable et au pluriel. Il y a donc plusieurs avances de trésorerie alors qu'il n'existe qu'un seul fonds de roulement.
L'article D 35 parle maintenant de " l'avance constituant la réserve prévue au règlement de copropriété " . C'est une fichue manie que le Législateur a maintenant d'utiliser six mots plus les articles pour qualifier, pour le plus grand bien, il est vrai, des auteurs payés à la page, donc à la ligne 
On ne va pas s'amuser à utiliser une expression de six mots pour désigner ce qui est réellement un " fonds de roulement ", qui est bien une réserve de trésorerie.
Comme " fonds de roulement " est une expression connue des copropriétaires, le mieux est de la conserver.
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 19:40:48
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JPM: le problème est que les logiciels professionnels ont tous intégré les termes d'"avance de trésorerie"
et c'est donc ainsi qualifié qu'apparait le montant correspondant sur les appels de fonds des copropriétaires..... |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 19:42:52
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De JPM
"On ne la trouve plus que dans le plan comptable et au pluriel."
En fait il y a autant "d'avances" que de copropriétaires. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 22:43:48
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JB 22 : En fait il y a autant "d'avances" que de copropriétaires.
Certainement pas. Pour 20 lots il y a un seul fonds de roulement et vingt quotes-parts du fonds de roulement.
Il y a bien plusieurs catégories d'avances qui sont d'ailleurs énoncées dans l'article 10 de l'arrêté comptable, pour le compte 103.
Sur le sujet :
Au moment de la signature, et dans les relations entre les parties et le syndicat, il n'y a aucun prorata de charges.
Les provisions devenues exigibles avant la signature, qu'il s'agisse des charges courantes ou des charges exceptionnelles, restent à la charge du vendeur.
Le compte de celui-ci est apuré avec remboursement des avances disponibles et il est clôturé. Le fait que des sommes restent dues par le vendeur ne paralyse pas la clôture.
Le compte de l'acquéreur est ouvert par le débit des avances à reconstituer et les encaissements faits à ce titre.
Le syndic n'a pas à faire au notaire la demande du fonds de roulement dû par l'acquéreur. Le montant dû figure dans l'état daté et celà suffit pour que le notaire en demande le paiement par l'acquéreur. Si cette opération n'est pas réalisée dans les coditions prévues par l'état daté qui comporte une rubrique à cet effet, le syndic procde au recouvrement contre l'acquéreur.
Faut-il payer ce fonds de roulement ? Curieuse question  En quel honneur faudrait-il ne pas le payer ?????
Les parties, quant à elles s'organisent comme elles l'entendent pour la répartition définitive des charges. Celà ne regarde pas le syndicat qui débitera l'acquéreur de toutes les provisions devenant exigibles après la signature, ou plus exactement après la réception par le syndic de la notification au syndic de la vente, et qui débitera ou créditera le compte de l'acquéreur du solde des charges et travaux pour l'exercice en cours.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 16 juil. 2008 : 23:48:22
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"Il y a bien plusieurs catégories d'avances "
J.P.M vous employez vous-mêmes le terme "avances" au pluriel !
Il y a effectivement, les avances de trésorerie qui constituent le fonds de roulement, mais également les avances demandées pour faire face à des besoins de trésorerie suites à des impayés de copropriétaires.
Il n'y a donc aucune anomalies à l'emploi dans le décret comptable du terme "avances" au pluriel.
Dans l'annexe 1 on trouve:
51 Banques (au pluriel) ou fonds disponible en banque (au singulier puisque cela concerne le "compte unique" du syndic, le syndicat n'ayant pas de compte)
Il peut y avoir plusieurs banques, donc plusieurs comptes, qui constituent la "trésorerie" (au singulier).
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 09:31:17
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JB 22 : 51 Banques (au pluriel) ou fonds disponible en banque (au singulier puisque cela concerne le "compte unique" du syndic, le syndicat n'ayant pas de compte)
Le texte exact est :
51 Banques (au pluriel) ou fonds disponibles en banque
et de plus le détail complet du 512 doit apparaître dans la comptabilité du syndicat même si la gestion est faite par compte unique ouvert au nom du syndic.
Il ne faut laisser planer aucun doute la dessus.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 10:37:58
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O.K. "disponibles" est au pluriel (il y a des fonds) mais "banque" au singulier.
"le détail complet du 512 doit apparaître dans la comptabilité du syndicat même si la gestion est faite par compte unique ouvert au nom du syndic."
C'est ce qui découle du décret et de l'arrêté, sous la pression du lobby des syndics, cela fait partie des incohérences diverses que vous avez signalées dans divers sujets.
Il ne faut pas confondre la manière d'enregistrer les écritures, un journal de tiers syndic, peut très bien fonctionner comme un journal de banque. Un journal dit de "banque" a pour caractéristique que la contrepartie de chaque écriture est toujours la banque. Ce qui permet une "centralisation" une globalisation de la contrepartie au compte de "banque". Dans le cas d'un compte unique, le syndicat n'ayant pas de banque, la contrepartie est toujours le compte du syndic.
On a perdu l'occasion de lever toute ambiguité sur le compte unique et le compte séparé, au seul profit des syndics.
Le terme fonds disponibles en Banque est inexact, rien ne prouve que les fonds sont disponibles, l'extrait du compte individualisé du compte du syndic ne prouve pas l'existence réelle des fonds, elle n'indique que ce que doit le "syndic" seul débiteur. Il est donc anormal de mentionner un débiteur (la banque) qui ne l'est pas.
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nath78
Contributeur senior
97 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 11:28:40
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JPM, ma question sur le paiement du fond de roulement n'était peut-être pas claire : ça me gêne de devoir rembourser le fond de roulement du vendeur sans savoir si le montant qu'il demande est correct ou non, le notaire n'en a aucune traces dans l'état daté du syndic !!
Merci à Nefer pour les précisions. |
nath |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 12:04:35
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| votre notaire devrait contacter le syndic pour un complément d'information: il vaudrait mieux que le vendeur se fasse rembourser par le syndicat et que la somme soit appelée à l'acheteur dés la création du compte copropriétaire |
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 12:06:25
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| Si le notaire n'en a aucune trace dans l'état daté, la réponse est simple, vous ne remboursez rien au vendeur, vous attendez la demande du syndic de reconstituer le fonds de roulement. C'est le syndic qui à la suite de votre versement fera le remboursement au vendeur. |
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 15:44:27
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Là, vraiment, JB 22 avec " On a perdu l'occasion de lever toute ambiguité sur le compte unique et le compte séparé, au seul profit des syndics. ", je ne vous comprends pas du tout 
Vous donnez au compte 512 une vertu juridique qu'une codification juridique ne peut pas avoir.
Le syndic enregistre les paiements et encaissements faits par le syndicat (compte séparé) ou pour le compte du syndicat au compte 512. De la même manière, le plus modeste mandataire du Code civil note sur un carnet ce qu'il paie ou reçoit pour le compte de son mandant. Il s'agit pour l'essentiel de tenir la comptabilité du syndicat.
L'existence ou non d'un compte séparé est prouvé par d'autres moyens, comme le montre l'arrêt du 9 avril 2008.
Dans ce domaine, le lobby des syndics n'a rien à voir, et l'intérêt des copropriétaires est l'existence du compte 512.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 16:47:37
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De J.P.M.
"je ne vous comprends pas du tout "
C'est pourtant simple, il suffit de traduire en comptabilité la réalite:
Compte séparé: Compte 51 Banque, il existe un compte en banque au nom du syndicat.
Compte unique: Compte de classe 4, au nom du syncic, seul détenteur et redevable des fonds appartenant au syndicat.
Si non respect présentation d'une situation financière fausse, il n'y a pas que l'exactitude de la somme qui compte, l'identité du débiteur est importante.
Autre aspect des inconvénients du compte unique:
Les règlements aux fournisseurs sont effectués sur et par l'intermédiaire d'un compte pivot, le syndic émettant un chèque global tiré sur le compte individualisé, au profit du compte pivot.
Dans la comptabilité du syndic le compte pivot est toujours soldé, mais en banque il présente toujours un solde au profit du syndic: les chèques non encore présentés et payés.
Le syndicat n'ayant que l'extrait du compte séparé n'a pas le détail des règlements effectués ni trace de leurs paiements.
Un syndic peut donc tirer des chèques sur le compte pivot et ne pas les adresser immédiatement aux fournisseurs, le syndicat n'a aucun moyen de s'en rendre compte. Le syndic gonfle ainsi sa trésorerie et les produits financiers.
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JPM
Pilier de forums
13591 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 18:11:10
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D'abord : rectification d'une erreur de ma part : je voulais écrire une codification comptable et non pas une codification juridique. Avec mes excuses
Par ailleurs le régime du compte bancaire est ici sans incidence et, de plus, sans intérêt.
De toute manière, toute écriture correspondant à un mouvement du compte unique du syndic doit comporter la codification du syndicat concerné. Tout paiement global de factures d'un même fournisseur pour plusieurs syndicats doit être ventilé.
Le syndic n'est pas un tiers à l'égard du syndicat puisqu'il est son représentant légal.
Compte séparé ou unique ou sous-comptes la banque est en 512.
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JB22
Pilier de forums
2388 réponses |
Posté - 17 juil. 2008 : 20:04:37
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De JPM
"Le syndic n'est pas un tiers à l'égard du syndicat puisqu'il est son représentant légal."
Le syndic est un prestataire de services débiteur à l'égard du syndicat.
"Compte séparé ou unique ou sous-comptes la banque est en 512."
Même en l'absence de compte de banque au nom du syndicat, et c'est là l'anomalie du décret comptable, je rappelle que Monsieur PICAULT tente de justifier cette anomalie en parlant de "ce que le syndicat peut revendiquer dans le compte DU syndic"
On revendique que ce que l'on n'a pas.
Chacun reste sur ces positions, restons en là.
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