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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
 Posté - 25 juil. 2008 : 07:09:49
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J'ai un appartement que je veux vendre.
Je signifie au locataire selon la loi son congé, celui-ci part, et je mets le T3 qui n'est pas près de chez moi en agence. Peu de visites, mais le bien intéresse vu le prix.
Novembre 2007, dégât des eaux en provenance des parties communes du quatrième étage (je suis au 3): Terasse qui fuit. Le syndic met quatre mois a réparer, sans toutefois me dédommager de mes dégats intérieurs, certes minimes. Je réclame et le mets en demeure en mai par RAR, par exemple en déclarant son DDE a l'assurance de la copropriété.
Juin, je viens repeindre, je découvre un second dégat (en un autre endroit pour une cause différente) alors que j'ai depuis deux semaines un acheteur qui a signé un compromis. Nouveau RAR au syndic que j'ai prévenu préalablement de vive voix. Dégats importants, deux placos HS, un radiateur qui fait la g... et un parquet flottant qui.... flotte.
Le syndic a mes clés, et je dois lui tordre le bras pour lui expliquer que son assurance prendra en compte mes dégâts même si je ne suis pas personellement assuré.
Juillet, le syndic a perdu mes clés  .
Son assurance m'envoie un courrier invoquant CIDRE, auquel je répond que n'étant pas assuré, cela ne m'est pas opposable et je leur demande de me payer les réparations.
Le syndic n'ayant pas fait réparer la descente EP cassée qui s'ouvre au-dessus du séjour et a crevé le plafond, un troisième dégat des eaux est apparu.
J'ai envoyé un troisième RAR au syndic le même jour que la réponse en RAR a l'assurance de la copro.
Mon acheteur est encore en congés mais va bientôt revenir  .
1/ Que puis-je faire pour faire accélerer les choses?
2/ J'ai demandé a l'assurance et au syndic de me compenser aussi pour la perte de jouissance, mais vu que j'ai signé un compromis, comment dois-je présenter les choses?
3/Le syndic n'ayant pas déclarer le DDE n°1, comment dois-je lui imposer de me faire rembourser les réparations pour celui-ci aussi?
J'avoue avoir zappé la PNO pour quelques mois, je pensais que la vente suivrait de quelques mois la sortie du locataire, et je ne pensais pas tomber sur un syndic aussi incompétent.
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Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 25 juil. 2008 07:12:26 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 18:58:14
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| Je voulais attendre le DDE numéro 4 pour relancer, puis, non... |
Festina lente |
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Joulia
Pilier de forums
14807 réponses |
Posté - 26 juil. 2008 : 22:28:09
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Ca, c'est un truc pour aie-mac  ...
En attendant, demandez des devis de remise en état ...
ca sera tjs ca de pris !
Citation :
J'avoue avoir zappé la PNO pour quelques mois, je pensais que la vente suivrait de quelques mois la sortie du locataire, et je ne pensais pas tomber sur un syndic aussi incompétent.
Comme quoi la PNO peut servir quand on s'y attend le moins ...  |
Cordialement, |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 08:41:05
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Merci Joulia.
Oui, je vais faire faire des devis, mais je ne peux pas tant que les écoulements continuent, donc tant que les dégats ne sont pas stabilisés.
Quant à la PNO, l'avantage que j'aurais eu en en ayant souscrit une aurait été que c'était l'assurance qui aurait géré le dossier, pas moi, mais en théorie (voir si aïe mac confirme) le remboursement est le même: cent pour cent de mes dégats.
Evidemment, ça n'arrange pas du tout l'assurance de la copropriété en revanche, laquelle se serait volontiers défilée du remboursement sur mon assurance PNO, et qui la va devoir payer, hormis la franchise bien entendu.... |
Festina lente |
Edité par - ribouldingue le 27 juil. 2008 08:42:30 |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 22:16:45
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bonjour ribouldingue
j'ai failli louper ce post 
je vous confirme qu'en l'absence de PNO, c'est bien l'assureur de la collectivité qui vous indemnise (à double titre d'ailleurs; en assurance de dommages parce que c'est votre assureur, en assurance de responsabilité parce que c'est l'assureur de la collectivité et que celle-ci est responsable).
si vous aviez une PNO, elle serait intervenue dans le cadre de la CIDRE.
Citation :
1/ Que puis-je faire pour faire accélerer les choses?
je vous suggèrerais de contacter directement par téléphone le gestionnaire du dossier. le formalisme, c'est bien (et vous avez fait le nécessaire), mais ce n'est pas votre problème aujourd'hui 
et comme joulia vous l'indique, devis d'urgence; sauf à discuter de travaux que vous feriez vous-même. préparez alors votre quantum (m², description...). (entre nous, évitez le "2 plaques de placo sont foutues"; c'est rarement le cas, et si votre interlocuteur s'y connait un peu, il refusera. il "suffit" d'attendre que cela sèche. tatez le terrain et essayez alors un "pour gagner du temps de sèchage, je change 2 plaques de placo" )
Citation :
2/ J'ai demandé a l'assurance et au syndic de me compenser aussi pour la perte de jouissance, mais vu que j'ai signé un compromis, comment dois-je présenter les choses?
hum... à d'autres que vous, j'aurais fait une réponse  ...
mais c'est un préjudice que vous allez avoir du mal à justifier; le logement est vide et en passe d'être vendu... il ne vous rapporte donc rien et ne vous rapportera rien jusqu'à la vente. cette réclamation ne sera pas recevable.
Citation :
3/Le syndic n'ayant pas déclarer le DDE n°1, comment dois-je lui imposer de me faire rembourser les réparations pour celui-ci aussi?
là par contre, un minimum de formalisme était nécessaire. pas d'écrit concernant la description des dommages ... parlez-en, pendant que vous y êtes, avec le gestionnaire du dossier. s'il veut être conciliant, il vous indemnisera de vos heures et de vos matériaux.
s'iln veut pas l'être, ça va être difficile de justifier à postériori de votre préjudice, quand rien n'est plus constatable (c'est l'argument qui vous sera alors opposé)(à juste titre)...
am |
Edité par - aie mac le 27 juil. 2008 22:18:32 |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 22:33:54
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Je suis aussi de l'avis de Joulia, même s'il faudra les refaire.
J'en aurais même fait un à chaque étape, pour charger le dossier et montrer l'incompétence du syndic, ça pourra toujours servir s'il faut monter d'un cran!
Par ailleurs, comme vous devez avoir un certain nombre de PNO en cours sur le même contrat, je les contacterais afin qu'ils défendent mes intérêts. Je suis quasi certain que mon assurance accepterait la chose (je lui laisse assez d'euros ....), quitte à négocier ........
Bonne chance, mais ça nous servira d'expérience! merci ;-)
[edit] J'étais parti déguster mon pousse café, pas vu la réponse de aie mac qui me semble plus "pro" que la mienne |
Edité par - Ankou le 27 juil. 2008 22:38:01 |
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fanette44
Pilier de forums
3921 réponses |
Posté - 27 juil. 2008 : 22:37:12
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Il n'est pas inutile de rappeler grâce à ce post l'intéret d'une assurance Propriétaire non occupant (PNO).
Nombreuses sont les personnes qui nous disent que c'est inutile mais j'ai eu l'occasion à plusieurs reprises d'appécier les avantages qu'elle apporte
Elle ne coûte pas cher et est désormais totalement déductible des revenus fonciers, pourquoi s'en priver ?
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 10:39:40
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Le problème est de prendre une PNO apres le départ du locataire juste pendant le temps de mise en vente. Quand vous dites que ce n'est pas cher, ce n'est pas cher pour un immeuble de six logements (autour de 250 euros) mais c'est chez pour un studio (de l'ordre de 65 euros par an avec des franchises de 200 à 250 euros, l'impact de la franchise sur ce genre de dégat peut être énorme.)
Une question pour aie mac d'ailleurs, incidente, et qui m'interpelle:
Si j'avais une PNO avec uen franchise de 250 euros, la franchise m'aurait été opposée et appliquée.
Si je demande à la copropriété de me dédommager, elle ne peut pas m'imposer de franchise.
Sur ce dernier point, avec une PNO a franchsoe, j'aurais été perdant.... Exact?
Placoplatre:
Non, mes deux plaques de placo sont réellement détruiutes, à tel point que le radiateur électrique tenant par quatre chevilles placo est tombé au sol, le placo est tordu, crevé en plusieurs endroits, et inutilisable, même avec un long temps de séchage.
Il est tombé de l'eau et des morceaux solides dessus
Dans les parties communes, ce qui ne me rregarde donc plus directement, une palque de palco au palfond fait bombage, et par expérience, une telle palque doit être remplacée.
Il arrive parfois que si le palco est doublé derrière de laine de verre, ce soit la laine de verre imbibée de dizaines de kilogrammes d'eau qui pèse sur le placo et aille (deja vu malheureusemùent) jusqu'à crever le placo ou au minimum à désolidariser cette palque des voisines au niveau de sjoints, ce qui est pratiquement irréparable sur un plafond, mais faisable certes sur un mur qui n'est pas en éclairage direct. |
Festina lente |
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Ankou
Pilier de forums
3265 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 12:18:59
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Une question pour aie mac d'ailleurs, incidente, et qui m'interpelle:
Si j'avais une PNO avec uen franchise de 250 euros, la franchise m'aurait été opposée et appliquée.
Je ne pense pas. Avec mon assurance, elle aurait été remboursée par la partie adverse, donc l'assurance du syndic aurait eu à payer la franchise en plus (rien ne se perd, rien ne se crée ...). |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 16:52:27
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Citation :
Initialement posté par Ankou
Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Une question pour aie mac d'ailleurs, incidente, et qui m'interpelle:
Si j'avais une PNO avec uen franchise de 250 euros, la franchise m'aurait été opposée et appliquée.
Je ne pense pas. Avec mon assurance, elle aurait été remboursée par la partie adverse, donc l'assurance du syndic aurait eu à payer la franchise en plus (rien ne se perd, rien ne se crée ...).
non, pas de franchise pour vous dans ce cas: dossier pris en charge dans le cadre de la CIDRE (à vue de nez, vos dommages n'excèdent pas 1600€ ht...)
Citation :
Placoplatre:
Non, mes deux plaques de placo sont réellement détruiutes, à tel point que le radiateur électrique tenant par quatre chevilles placo est tombé au sol, le placo est tordu, crevé en plusieurs endroits, et inutilisable, même avec un long temps de séchage.
Il est tombé de l'eau et des morceaux solides dessus
Dans les parties communes, ce qui ne me rregarde donc plus directement, une palque de palco au palfond fait bombage, et par expérience, une telle palque doit être remplacée.
Il arrive parfois que si le palco est doublé derrière de laine de verre, ce soit la laine de verre imbibée de dizaines de kilogrammes d'eau qui pèse sur le placo et aille (deja vu malheureusemùent) jusqu'à crever le placo ou au minimum à désolidariser cette palque des voisines au niveau de sjoints, ce qui est pratiquement irréparable sur un plafond, mais faisable certes sur un mur qui n'est pas en éclairage direct.
techniquement parfaitement exact et cohérent OK pour les 2 plaques de BA13 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 18:31:44
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Merci aie mac....
Toujours à la pointe... |
Festina lente |
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BAMARA63
Contributeur vétéran
115 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 21:06:36
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Attention Aie mac au bout de trois sinistres il y a sinistres répétitifs selon l'article 4.4 de la CIDRE donc application de la franchise pour le dernier dossier car assurreur de dommages et assureur de responsabilité est le même.
Pour Rigbouldingue
Même sanction pour si tu avais une PNO au bout du troisième sinistre ton assureur doit présenter un recourt et peut t'opposer la frnachise mais dans ce cas tu récupère la mise une fois le recours obtenu contre l'asureur de la collectivité.
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 28 juil. 2008 : 22:53:10
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Citation :
Initialement posté par BAMARA63
Attention Aie mac au bout de trois sinistres il y a sinistres répétitifs selon l'article 4.4 de la CIDRE donc application de la franchise pour le dernier dossier car assurreur de dommages et assureur de responsabilité est le même.
au 3e sinistre avec le même responsable, il y a toujours application de la CIDRE. et le RAP de l'article 4-2 (et non 4-4 qui traite de la dérogation au principe de renonciation à recours ) dans le paragraphe "application de la franchise" précise: "l'assureur du lésé peut faire application de la franchise".
c'est donc une possibilité et non une obligation
ce dans le cas d'une PNO, bien entendu.
je ne te suis par contre pas dans ton raisonnement ci-dessus; un 3e DDE ne sera pas générateur de l'application d'une franchise, dans le cas de figure où seul l'assureur de la collectivité intervient.
simplement parce que le dossier ne se traite pas en CIDRE, mais en contractuel pur.
il n'y a qu'un seul assureur (et il en faut 2 pour la convention) qui intervient à la fois en assureur de dommages et en assureur de responsabilité.
mais il y aura application d'une franchise dès le premier sinistre si le contrat en prévoit une; laquelle sera à la charge de la collectivité, et non à celle de ribouldingue qui verra ses dommages indemnisés intégralement. dans le droit fil du code civil.
ceci étant, les contrats avec franchise dans ce cas ne sont pas courants.
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delimmo
Nouveau Membre
7 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 13:48:42
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| ***moderation : suppression du message multi posté:merci de lire le reglement du forum!!!*** |
Edité par - nefer le 12 août 2008 15:20:37 |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 13:53:46
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bonjour
si vous pouviez éviter de squatter les posts des autres intervenants... |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 17:56:13
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Merci de ces dernières précisions. Dans mon cas, l'assurance ne connait que les deux derniers remarquez.
L'assurance a enfin pris les choses en main. Pouir un dégat de fin juin, elle me convoque pour une visite avec l'expert mi-septembre, donc dans plus d'un mois. Puis-je exiger que cela soit quand meme un peu plus rapide, d'auatnt que je leur ai deja envoyé un devis.
Puis-je commencer les travaux? |
Festina lente |
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aie mac
Pilier de forums
1367 réponses |
Posté - 14 août 2008 : 22:43:10
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Citation :
Initialement posté par ribouldingue
Merci de ces dernières précisions. Dans mon cas, l'assurance ne connait que les deux derniers remarquez.
L'assurance a enfin pris les choses en main. Pour un dégât de fin juin, elle me convoque pour une visite avec l'expert mi-septembre, donc dans plus d'un mois. Puis-je exiger que cela soit quand même un peu plus rapide, d'autant que je leur ai déjà envoyé un devis.
Puis-je commencer les travaux?
pour le délai de passage de l'expert (je me fais l'avocat du diable ), il a dû faire en fonction de son planning à la date à laquelle il a reçu la mission...
alors "exiger" un passage plus rapide n'est sans doute pas la bonne politique; il me parait plus approprié de lui passer un coup de téléphone (vous aurez probablement sa secrétaire qui organise ses RV). et "demandez" une avancée de date en exposant vos raisons; si le planning le permet, personne n'y verrait d'opposition. en dernier recours, proposez d'en discuter directement avec l'expert (le jour de son passage à son bureau) qui aura le devis sous les yeux et transmettez-lui par mail des photos parlantes de vos dommages.
si le montant du devis n'est pas exorbitant, vous avez sans doute vos chances.
mais je vous déconseille ici la clé de bras; la contre-prise peut être l'étranglement
vous verrez alors avec lui s'il vous autorise à commencer les travaux.
dans le cas contraire, abstenez-vous...
les dommages doivent être constatables
bonne chance |
Edité par - aie mac le 14 août 2008 22:46:35 |
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ribouldingue
Pilier de forums
11304 réponses |
Posté - 15 août 2008 : 07:41:07
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| Je m'en doutais, merci. Le devis se monte quand même a pris de 8000 euros, donc je n'ai aucun avantage à la clé de bras... |
Festina lente |
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