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ultrascore
Nouveau Membre
6 réponses |
 Posté - 10 août 2008 : 14:59:42
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Bonjour,
Nous sommes vendeurs. Nous avons vendus notre bien immobilier par l'intermédiaire d'une agence immobilière. Au moment de la signature, nous traversions un deuil dans la famille, de ce fait nous avons fait confiance à l'agence.
Lors de la signature du compromis, les acheteurs n'étaient pas là, nous avons paraphés le compromis, et apposé notre signature avec les renseignements nous concernant. L'agence se chargeait de compléter le compromis avec les renseignements de l'acheteur.
1 semaine plus tard nous recevons le compromis validé par l'acheteur.
Ce dernier ne s'est pas rétracté sous les 8 jours. La condition suspensive de produire le dépot d'un ou plusieurs dossiers de crédit n'est pas respectée.
La condition suspensive de produire l'obtention ou le refus du crédit au bout des 45 jours n'est pas respectée.
Je n'ai eu aucune nouvelle de l'agence ni de l'acheteur.
Entre temps, j'ai relancé à plusieurs reprises l'agence immobilière qui nous a mis en relation sans grand succès, et qui m'assure que le dossier a été bien étudié, et que le crédit sera accordé avec 98% de chance.
J'ai contacté l'acheteur par téléphone. Nous avons écrit un courrier RAR sans réponse de l'acheteur. La date butoir est largement dépassée.
Le notaire n'a pas reçu le chèque d'immobilisation qui est resté entre les mains de l'agence. Il n'a pas reçu de réponse aux courriers qu'il a envoyé à l'acheteur.
Nous sommes le 9 août, et là j'apprends que le crédit est refusé, et que le dossier du crédit était déposé le 2 juillet.
Par ailleurs, les renseignements relatifs aux revenus sont quasiment inexistants sur le compromis de vente.
Nous sommes censés signer le 12 août prochain chez le notaire, et nous avons un crédit relais.
Quels sont mes recours contre l'agence qui est un professionnel, et contre l'acheteur qui n'a pas respecté les conditions qu'il a validé dans le compromis de vente.
Merci à vous tous pour vos réponses.
Cordialement
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 15:19:54
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Vous pouvez vous lancer dans des batailles juridiques, mais au tribunal c'est long, ca coute cher et c'est aléatoire. Il est urgent de remettre en vente votre logement pas contre, et dans une autre agence.
Si vous voulez récupérer le montant du séquestre, ca ne va pas être facile. Puisque l'acheteur a eu un refus de pret, la condition suspensive annule le compromis. Si vous voulez prouver la faute de l'acheteur, il faut commencer par vous faire conseiller par une personne compétente afin de voir si c'est défendable. |
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ultrascore
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 16:22:21
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Bonjour Scorpion,
Merci pour votre réponse. J'ai juste une interrogation sur la responsabilité de l'agence qui n'a pas fait son travail : vérifier les ressources de l'acquéreur. Ces ressources sont quasiment inexistantes sur le compromis.
Il a fallu que "je mette le pied à l'étrier" pour aboutir à cette réponse que j'ai eue, sinon j'étais dans l'attente. Le compromis a été signé au mois de mai, et le dossier financement déposé au mois de juillet. Il y a eu du laxisme.
L'agence est quand même un professionnel à qui on paye une commission et non des moindres pour un service, un suivi et une assistance.
Merci pour les prochaines contributions.
Cordialement |
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nefer
Modérateur
28499 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 18:19:44
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| et pourquoi ne vous êtes vous pas fait aider par votre notaire dés le début????? |
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ultrascore
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 18:25:46
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Bonjour Nefer,
Nous n'avons pas fait appel au notaire, parce que l'intermédiaire est une agence immobilière, donc un professionnel avec une compétence, une expertise.
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 20:00:21
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c'est à la banque de décider l'attribution d'un crédit,
c'est l'usage ... et l'objet de la loi sur les achats immobilier.
un agent immobilier n'a aucun pouvoir pour demander une quelconque attestation de revenus !
par ailleurs, on peut tout a fait, dans certains cas, n'avoir aucun revenus (ou très peu) et obtenir un crédit ... ou même payer comptant !
personnellement,
plus d'une fois des agents immobiliers ont tenté de me faire signer
un compromis ou une offre d'achat se basant sur ma seul "bonne tête" pour imaginer que j'aurais des revenus suffisant ...
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Edité par - axe le 10 août 2008 20:04:04 |
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 10 août 2008 : 23:56:04
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D'après les éléments fournis par ultrascore, le dossier me semble défendable pour se retourner contre l'acquéreur : il faut faire pression psychologique au plus vite sur lui et commencer par contester, auprès du séquestre, la restitution de son acompte.
Consultez pour ce faire immédiatement un avocat spécialisé en Droit Immobilier.
Relisez en détail le compromis : condition suspensive d'obtention du (des) prêt(s), clause de non réalisation des conditions suspensives, mission du séquestre.
On doit y trouver de stipulé, en particulier, que "l'acquéreur déclare qu'il n'existe pas d'empêchement à l'obtention du crédit ..."
Je ne peux vous en dire plus à ce stade, il faudrait lire le compromis en détail, la(les) lettre(s) de refus de crédit, le dossier réalisé par l'agence sur le vendeur.
Dans un cas analogue, avec un acquéreur de mauvaise foi, la procédure a duré 3 ans et j'ai gagné.
Bon courage et bonne chance
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ultrascore
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 11 août 2008 : 22:08:01
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Bonsoir SGNU, et bonsoir à tous,
Merci pour vos contributions.
Sur le compromis de vente, dans les conditions suspensives, il y a l'obligation de présenter un dépot de dossier auprès d'un ou plusieurs organismes financiers, et l'obligation de proposer une offre de crédit ou un refus dans les 45 jours.
Or, ces deux conditions n'ont pas du tout été respectées.
Il a fallu que j'appelle l'acquéreur et que je lui envoie un courrier en RAR pour qu'un dossier soit déposé.
L'agence non plus n'a pas suivi le dossier de l'acquéreur, alors qu'ils sont quand même des professionnels et qu'ils sont censés suivre les dossiers.
L'agence a gardé le chèque du séquestre et ne l'a pas envoyé au notaire.
Le notaire a envoyé deux courriers à l'acquéreur sans grand succès (c'est à dire zéro réponse).
J'ai eu affaire à un acquéreur laxiste, et à une agence qui a failli à ses responsabilités et ses à obligations. Si la vente se réalisait, elle avait une commission.
C'est la raison pour laquelle, je souhaiterai savoir, si quelqu'un avait une jurisprudence, un conseil, ou un cas similaire pour essayer de me dépatouiller de ce "bazar".
Je viens d'apprendre, que même avec ça, je ne peux annuler la vente facilement. Mais en attendant, j'ai un crédit relais qui court sur mon dos.
Merci pour vos réponses.
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sgnu
Pilier de forums
375 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 00:46:25
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Bonsoir ultrascore,
J'ai bien compris votre situation.
Citation :
Je viens d'apprendre, que même avec ça, je ne peux annuler la vente facilement. Mais en attendant, j'ai un crédit relais qui court sur mon dos.
C'est aussi pour celà que je vous ai indiqué qu'il faut relire en détail le compromis et la(les) lettre(s) de refus de crédit (les exiger au plus vite si vous ne les avez pas encore).
La façon dont a été rédigé le compromis est extrêmement importante, les compromis ne sont pas tous rédigés de la même façon.
En particulier, il doit y avoir une partie concernant la non réalisation des conditions suspensives, avec écrit quelque chose comme "la présente vente sera considérée comme nulle et non avenue du fait de la réception par le Rédacteur des présentes de(s) lettres de refus de prêt". Avec cette clause et une lettre de refus de crédit reçue par l'agence, le compromis est caduque et vous retrouvez votre liberté de vendeur.
Vous devriez aussi trouver un texte du style "les présentes conventions seront réitérées au plus tard le ... par acte authentique établi par Maître ..."
Il existe un site très intéressant de jurisprudences sur le sujet :
http://jurisprudentes.org/bdd/actu_article.php?id_article=5811
Quelle est la position de l'agence ?
Et surtout que vous conseille votre notaire, que propose-t-il de faire ?
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Edité par - sgnu le 12 août 2008 00:51:03 |
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Scorpion
Pilier de forums
1366 réponses |
Posté - 12 août 2008 : 08:06:29
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Citation :
Initialement posté par ultrascore
Je viens d'apprendre, que même avec ça, je ne peux annuler la vente facilement. Mais en attendant, j'ai un crédit relais qui court sur mon dos.
Comme dit un peu plus haut, si les conditions suspensives ne sont pas remplies dans les délais prévus au compromis, la vente s'arrête. Des lors vous pouvez remettre en vente.
Quel est le montant du sequestre ? A t'il été fait au nom de l'agence ou bien du notaire ? J'imagine que vous souhaitez le garder pour vous dédommager. |
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ultrascore
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 08:23:25
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Bonjour à tous,
Merci à tous pour vos contributions.
Pour répondre à vos interrogations : aucune condition suspensive notifiée dans le compromis de vente n'est respectée.
Le compromis est rédigé par une agence immobilière, donc un professionnel.
Ce compromis n'est pas rempli correctement. Absence des revenus de l'acquéreur, les caractéristiques du prêt ne sont pas complétées,
L'agence immobilière n'a fait aucun suivi.
Je n'ai jamais reçu de lettre me notifiant le suivi du dossier.
Il a fallu que je les appelle constamment pour booster un peu le dossier.
Sur mon compromis de vente signé le 12/05/08 :
1. Dans les 10 jours pour déposer une ou plusieurs demandes de prêts (tous organismes prêteurs)
2. 45 jours date butoir 27/06/2008 18h pour l'obtention du prêt art. L312-16
3. Signature prévue chez le notaire : 12/08/2008
4. le chèque du sequestre : c'est l'agence qui l'a gardé : 5%
5. J'ai envoyé à l'acquéreur une lettre RAR pour lui demander où il en est dans ses démarches? Pas de réponse.
6. J'ai envoyé un courrier RAR à l'agence : le courrier est toujours à la poste. Je l'ai renvoyé en courrier simple.
Je n'ai aucune information sur ce qu'il y a d'énumérés ci-dessus.
Quelle est la responsabilité de l'agence immobilière?
Quelle est la responsabilité du notaire qui devait avoir aussi un suivi?
Quelle est la responsabilité de l'acquéreur.
J'ai trouvé quelques conseils sur le site http://www.adil.org/56/inclure.php?cible=http://www.anil.org/guide/professionnel.htm
Je me suis connecté sur le site que m'a indiqué SGNU que je remercie. J'ai bien trouvé une jurisprudence, mais il faudrait que j'ai l'arrêt pour l'étudier.
Je contacte aujourd'hui la protection juridique de ma RC, et je vois avec eux si je peux avoir un conseil, sinon il faudrait que je m'adresse à un avocat.
Merci pour vos conseils. |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 10:37:30
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si il n'y a aucune obligation légale de mentionner des revenus dans un compromis
il y a bien jurisprudence sur le fait que pour récuperer le séquestre l'acheteur devra prouver qu'il a déposé un dossier correctement renseigné à la banque qui a opposé un refus de crédit !
par contre il semblerait que la jurisprudence entérine le fait qu'il puisse y avoir des retards ... |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 13 août 2008 : 12:25:12
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Citation :
Initialement posté par axe
par contre il semblerait que la jurisprudence entérine le fait qu'il puisse y avoir des retards ...
Il y a surtout des jurisprudences qui établissent la responsabilité de l'agent immobilier pour des situations similaires (devoir de conseil).
Une des plus récentes.
Cour de cassation
chambre civile 1
Audience publique du mardi 15 mai 2007
N° de pourvoi: 06-12908
Non publié au bulletin Rejet
Président : M. ANCEL, président
REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
LA COUR DE CASSATION, PREMIERE CHAMBRE CIVILE, a rendu l'arrêt suivant :
Sur le moyen unique, tel qu'il figure au mémoire en demande et est reproduit en annexe :
Attendu que, par l'entremise de la société Alliance FP, agent immobilier, à laquelle elle avait donné mandat de vendre une maison lui appartenant, Mme X... a conclu avec les époux Y... un "compromis de vente", sous seing privé, de cette maison, sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt ; qu'après que les époux Y... eurent fait connaître à Mme X... que, n'ayant pas obtenu celui-ci, ils renonçaient à l'achat de la maison, Mme X..., imputant à faute à la société Alliance FP la perte du bénéfice de la clause pénale prévue par ladite promesse, en raison de la caducité de celle-ci, pour inobservation des dispositions de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, l'a assignée en réparation du préjudice né de cette faute ;
Attendu que la société Alliance FP reproche à l'arrêt attaqué (Metz, 10 novembre 2005) d'avoir accueilli cette demande, alors, selon le moyen, que la responsabilité civile de l'agent immobilier suppose un rapport de causalité entre la faute et le préjudice allégué ; qu'en retenant la responsabilité de la SARL Alliance FP aux motifs que celle-ci aurait manqué à son obligation de renseignement et de conseil quant à la nécessité de réitérer le compromis de vente en la forme authentique ou d'introduire une action en justice à cette fin dans le délai de six mois prévu par l'article 42 de la loi du 1er juin 1924 sous peine de caducité de l'acte, et en en déduisant qu'elle devait réparation du préjudice résultant de la caducité de l'acte sous seing privé, bien qu'elle ait relevé que la condition suspensive tenant à l'obtention, par les acquéreurs, d'un prêt immobilier ne s'était pas réalisée, ce qui aurait entraîné, en toute hypothèse, la caducité du compromis et donc de la clause pénale, de sorte que l'éventuel manquement de l'agent immobilier à son devoir de conseil n'était pas à l'origine du préjudice allégué, la cour d'appel a violé les articles 1992 et 1147 du code civil ;
Mais attendu qu'après avoir comparé les facultés contributives et charges réels des époux Y... aux renseignements qu'à cet égard ceux-ci avaient mentionnés dans l'acte litigieux, la cour d'appel a constaté que les époux Y... avaient commis une faute intentionnelle en taisant sciemment la charge d'un emprunt et en procédant à une surestimation de leurs revenus, et estimé que leur situation financière réelle était exclusive de l'obtention du prêt ; que ces constatations et appréciations, desquelles il résulte qu'en l'absence de caducité de l'acte litigieux pour méconnaissance des exigences de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924, Mme X... eût pu se prévaloir des dispositions de l'article 1178 du code civil pour prétendre que la condition était, en raison d'une telle faute, réputée accomplie, partant solliciter le bénéfice de la clause pénale prévue par cet acte, caractérisent l'existence d'un lien de causalité entre la faute retenue à l'encontre de la société Alliance FP pour avoir manqué à son obligation de conseil à l'égard de Mme X... relativement auxdites exigences, et la perte, pour celle-ci, d'une chance de bénéficier de ladite clause pénale ; que le moyen n'est donc pas fondé ;
PAR CES MOTIFS :
REJETTE le pourvoi ;
Condamne la société Alliance FP aux dépens ;
Vu l'article 700 du nouveau code de procédure civile, condamne la société Alliance FP à payer à Mme X... la somme de 2 000 euros ;
Ainsi fait et jugé par la Cour de cassation, première chambre civile, et prononcé par le président en son audience publique du quinze mai deux mille sept.
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Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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ultrascore
Nouveau Membre
6 réponses |
Posté - 17 août 2008 : 18:16:04
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Bonjour,
Merci pour la jurisprudence que vous m'avez joint à cette discussion. D'après les conseils que j'ai glanés ça et là, il faudrait que l'acquéreur me fasse une lettre de désistement du bien.
Petite question est-ce qu'il y a une différence et/ou nuance entre lettre de désistement du bien et une lettre d'annulation de la vente?
Mais pour ma part, je reste persuadée que c'est la responsabilité de l'agence qui est engagée car il n'a pas fait le travail correctement en faisant des simulations, en assistant et accompagnant l'acquéreur dans le respect des conditions suspensives qui ont été largement dépassées.
Merci pour réponses |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 11:16:04
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Citation :
Initialement posté par ultrascore
Bonjour,
Merci pour la jurisprudence que vous m'avez joint à cette discussion. D'après les conseils que j'ai glanés ça et là, il faudrait que l'acquéreur me fasse une lettre de désistement du bien.
faut pas rêver quand même,
l'acquéreur vous ferait une lettre de désistement pour que vous puissiez vendre votre bien tout en l'emmenant en justice pour récupérer le sequestre !
soit vous acceptez la condition suspensive et vous pouvez revendre
soit vous allez en justice mais ca risque de prendre des années !
la jurisprudence du nabot ne semble pas concerner votre cas:
la faute d'un agent immobilier qui
1 - ne vérifie pas les revenus déclarés d'un acquéreur
2 - laisse trainer une affaire et un compromis devenir caduc en raison de l'article 42 de la loi du 1er juin 1924
Tout acte portant sur un droit susceptible d'être inscrit doit être, pour les besoins de l'inscription, dressé, en la forme authentique, par un notaire, un tribunal ou une autorité administrative.
Tout acte entre vifs, translatif ou déclaratif de propriété immobilière, tout acte entre vifs portant constitution ou transmission d'une servitude foncière souscrit sous une autre forme doit être suivi, à peine de caducité, d'un acte authentique ou, en cas de refus de l'une des parties, d'une demande en justice, dans les six mois qui suivent la passation de l'acte.
dans votre cas aucun revenu déclaré dans le compromis donc
aucune faute d'un AI d'en effectuer la vérification !
cette jurisprudence correspond plus à votre cas:
http://www.jurisprudentes.org/bdd/faqs_article.php?id_article=1711 |
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LeNabot
Pilier de forums
13018 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 11:37:11
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Citation :
Initialement posté par axe
dans votre cas aucun revenu déclaré dans le compromis donc
aucune faute d'un AI d'en effectuer la vérification !
Tel que vous analysez le problème, on peut se poser la question de savoir à quoi sert un agent immobilier. Si c'est pour présenter des saucissons à l'arrivée, autant se passer de ses services. C'est clair. |
Ramer dans le sens du courant a toujours fait rire les crocodiles (proverbe africain). |
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axe
Pilier de forums
797 réponses |
Posté - 18 août 2008 : 12:00:32
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Citation :
Initialement posté par LeNabot
Tel que vous analysez le problème, on peut se poser la question de savoir à quoi sert un agent immobilier. Si c'est pour présenter des saucissons à l'arrivée, autant se passer de ses services. C'est clair.
c'est aussi ma conviction,
c'est sûr que l'on est jamais mieux servi que par soi même !
il faudrait quand même connaitre le mandat d'ultrascore pour savoir
si l'AI avait une obligation d'examiner les revenus d'un potentiel
acheteur ...
je le répète en la matière il n'y a aucune obligation légale et ce sont,
au final, les banques qui décident !
ce que je comprend de la jurisprudence c'est que si l'acquéreur
a entamé une recherche de crédit; internet, rendez-vous avec son conseiller clientèle ..., malgré le retard la clause pénale ne pourra jouer !
il y a, par contre, ouverture à dommage et intérêt en cas d'abus ! |
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