Citation :

---

Immobilier : après les Etats-Unis, une grave crise menace l'Europe
18/08/2008 16:39
Standard & Poor's livre une étude franchement pessimiste quant à l'avenir immédiat du marché immobilier. A part en Allemagne (et encore...), une crise gravissime se prépare sur le Vieux Continent. Et même les Etats-Unis n'entrevoient pas encore de lumière au bout du tunnel.
L'immobilier en Europe semble promis à la même crise que sa cousine américaine, si l'on en croit les résultats d'une étude menée par Standard & Poor's. L'agence de notation se base sur le fait que, «dans la majorité des pays européens, les marchés du logement ont vécu un spectaculaire boom ces huit dernières années, d'ampleur comparable à celui des Etats-Unis».
Parmi les éléments qui rapprochent Nouveau Monde et Vieux Continent, S&P cite une bulle des prix, un endettement très élevé des ménages et des prêts à taux variable qui, lorsque les taux remontent, alourdissent la charge de la dette. D'où une consommation fragilisée et la probabilité, selon l'agence, d'une crise «longue et douloureuse» en Espagne et d'une «correction majeure» au Royaume-Uni, notamment.

«En termes de croissance nominale entre 2000 et 2008, le marché immobilier espagnol prend la tête du classement avec une progression de 146,2 %, suivi de près par les marchés français (+ 112 %) et britannique (+ 108,8 %), écrit Standard & Poor's dans son étude. Ironie de la chose : si les Etats-Unis étaient inclus dans ce classement, il n'y apparaîtrait qu'à la neuvième place, avec une croissance d'«à peine» 65,1 %.»
Royaume-Uni : les prix chutent à Londres, les invendus s'accumulent
Le mois d'août s'est d'ores et déjà avéré mortel pour l'immobilier britannique. Selon Rightmove, site Internet leader dans ce secteur, le prix moyen demandé pour un bien a chuté de 4,8 % par rapport au mois d'août 2007, à 229.816 livres sterling (291.601 euros). Soit sa plus forte chute depuis que Rightmove mesure la valeur des biens en vente...
En cause ? «Le manque de financement de crédit hypothécaire est au centre du problème, assène Miles Shipside, directeur commercial de Rightmove, dans un communiqué. Londres, en particulier, semble connaître ses propres soldes d'été, avec 21.000 livres sterling (Ndlr, 26.700 euros) de moins en un mois.»
Les prix dans la capitale anglaise ont ainsi perdu 5,3 % en un mois, et 3,8 % par rapport à la même période l'an dernier. Le stock de biens invendus, en moyenne pour chaque agent immobilier, a crû pour le septième mois consécutif (à 78), tandis que le nombre de transactions pourrait bien atteindre son niveau le plus bas depuis... 1959 !
Il faut dire que les banques ont mis le marché des crédits à la diète, après qu'elles eurent inscrit pour plus de 500 milliards de dollars de pertes et dépréciations dans le monde depuis le début de la crise des subprimes. Ce qui explique qu'au Royaume-Uni, la quantité de crédits hypothécaires accordés a dévissé, atteignant en juin un plancher inédit depuis au moins 1999, indique la Bank of England.
«En Grande-Bretagne, nous attendons une baisse cumulée des prix de l'immobilier entre 25 % et 30 % d'ici au deuxième trimestre 2009», estime de son côté Standard & Poor's.
Espagne : le boom de la construction se retourne contre elle
En Espagne, les arriérés de remboursement de crédit se sont gonflés de 3,12 milliards d'euros en juin, à 31,22 milliards. A comparer aux 28,05 milliards de mai dernier... et aux 12,55 milliards de juin 2007. Les arriérés ont passés à 1,7 % du total des crédits, pour 0,76 % voici un an, annonce la banque centrale espagnole sur son site Internet.
Le problème de l'Espagne est particulier, du fait de son lien fort avec la construction. Le chômage ibère pointait ainsi à 9,6 % au premier trimestre de 2008, rappelle S&P, mais le non-emploi dans la construction grimpait à 70 % durant l'année close le 31 mai 2008. «La tendance du secteur, depuis la mi-2007, suggère que l'activité dans ce secteur se contractera plus dramatiquement encore durant les 12 prochains mois», écrit l'agence dans son rapport.
Un autre élément est de nature à jeter de l'huile sur le feu : «Ces huit dernières années, la construction de logements a dépassé les niveaux requis par les tendances démographiques. Bien que la population se fût accrue que de 5 millions de personnes entre 2000 et 2008, il s'est bâti en moyenne 750.000 logements chaque année. Résultat : une surabondance de biens immobiliers invendus. Des estimations récentes indiquent le chiffre d'un million de propriétés invendues à travers le pays, la moitié étant des constructions neuves.»
Ajoutez à cela les difficultés rencontrées par le marché des résidences secondaires acquises par des Européens non espagnols, et vous comprendrez le pessimisme de Standard & Poor's. «Une bonne proportion des acquéreurs de résidences secondaires en Espagne étaient britanniques (les anglais possèdent plus de 500.000 biens immobiliers en Espagne). Or, le déclin de la livre sterling face à l'euro, des taux d'intérêt plus lourds et des conditions économiques plus que sombres ont eu pour conséquence l'affaiblissement de ce soutien du marché immobilier ibère.»
Europe : l'Allemagne seule rescapée de la crise... pour une mauvaise raison
Dans le reste de l'Europe, les risques de crise sont tout aussi évidents - à l'exception de l'Allemagne.
L'Italie affiche un taux d'endettement de ses habitants assez faible (bien que 82 % des Italiens soient propriétaires) mais la conjoncture s'avère décourageante, au vu de la croissance qui promet d'être nulle cette année. Selon le centre d'études Nomisma, cité par l'Agence France Presse, il faut prévoir une chute de 10 % des ventes de logements comme des prix de vente eux-mêmes.
La Suède, misez sur une baisse «de 10 % à 20 %», conseille Cecilia Hermansson, analyste au sein de Swedbank. Ceci dit, les tarifs immobiliers y avaient gagné plus de 80 % depuis le début de la décennie.
La France voit ses citoyens largement protégés par la pratique (très majoritaire) des crédits hypothécaires à taux fixe, et nettement moins endettés que leurs voisins anglais et espagnols. Néanmoins, la vie n'est toujours pas rose pour les candidats à l'acquisition, puisque les crédits sont de plus en plus malaisés à obtenir : l'AFP fait ainsi part d'une baisse de 11 % dans le nombre de crédits octroyés au premier semestre de 2008. Pour l'Hexagone, Standard & Poor's table sur une «stabilisation ou un déclin modeste».
L'Allemagne, enfin, est mieux lotie... mais pour une mauvaise raison. En effet, aucune bulle immobilière comparable à celle des autres pays européens n'a été constatée outre-Rhin. «L'Allemagne sort même de plusieurs années de marasme, ce qui la met à l'abri d'une chute de prix», écrit l'Agence France Presse.
Etats-Unis : rien de bon à attendre avant 2009 - et encore !
Les prix de l'immobilier, aux Etats-Unis, ne cessent de se rétracter depuis un et demi, selon l'indice Standard & Poor's/Case-Shiller. La baisse a atteint des records en mai : 16 % en glissement annuel :
Sera-ce suffisant pour calmer le jeu ? Autrement dit, assisterons-nous à un apaisement de cette dégringolade de l'immobilier ? L'avis le plus couramment exprimé est : non ! «Je pense qu'il nous faudra aller bien au-delà de la fin de 2008 avant que nous surmontions les problèmes de l'immobilier», a déclaré Henry Paulson, secrétaire américain au Trésor, depuis Pékin dans une interview à la chaîne de télévision NBC, réitérant des propos tenus fin juillet.
«Il est probable que les prix de l'immobilier vont commencer à se stabiliser ou à toucher le fond dans la première moitié de 2009, a quant à lui affirmé Alan Greenspan, ex-président de la Réserve fédérale. Ceci dit, les prix pourraient continuer à descendre pendant toute l'année 2009 et au-delà.»
Plusieurs éléments permettent de penser comme ces deux grands économistes américains et de conclure à une poursuite, du moins à court ou moyen terme, de la chute des prix.
Facteur de baisse des prix n° 1 : les prix de l'immobilier restent clairement plus élevés que ce qui se pratiquait avant la bulle, si l'on en croit une étude du Groupe Financier Banque TD, citée par l'AFP. Les niveaux actuels seraient comparables à ceux de la mi-2004. Depuis 2002, la hausse nominale serait même de 34 %, selon l'indice S&P/Case-Shiller.
Facteur de baisse des prix n° 2 : les stocks de biens immobiliers invendus est trop important pour que leurs prix puissent se redresser. On en est aujourd'hui à 11 mois de stocks dans l'ancien et 10 pour le neuf, alors qu'une moyenne normale flirte plutôt avec les 5 mois. En outre, un nombre énorme de logements ont été saisis par les banques pour non-paiement de crédits hypothécaires. Or, ces banques ressentent la nécessité de se débarrasser de ces biens (à peu près) à n'importe quel prix.
Facteur de baisse des prix n° 4 : les banques accordent de moins en moins facilement des emprunts hypothécaires. Trois quarts des banques US ont ainsi durci, au deuxième trimestre, les conditions d'octroi aux emprunteurs dotés d'un profil financier pourtant sans problème.
Facteur de baisse des prix n° 5 : un environnement économique généralement déprimant, plombé par la grimpée du chômage, la chute du pouvoir d'achat, les troubles du secteur financier, etc. Et l'AFP de citer Celia Chen (Moody's Economy.com) : «La lumière au bout du tunnel est faible et encore lointaine. De plus, il y a clairement des risques de détérioration, le principal étant que les marchés financiers s'écroulent de nouveau. L'année 2009 sera bien entamée lorsque le marché aura épongé tous les excès du boom immobilier.»
Vincent Degrez

---