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 Sujet  |
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NAMD
Contributeur senior
71 réponses |
 Posté - 26 août 2008 : 12:08:29
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Bonjour,
J’avais posté il y a plusieurs mois au sujet d’une servitude de puisage, de passage et d’une procédure de bornage. Les résultats sont « surprenants »…
Soit 2 maisons parallèles, séparées d’environ 5 mètres, chacune des maisons ayant un petit jardin. L’une des maisons (la notre, maison « A ») est enclavée. Notre titre de propriété mentionne un droit de passage sur le terrain de la maison « B » et de puisage sur le puits qui se trouve sur le terrain de la maison « B». Le nouveau propriétaire du « fonds servant » (maison « B ») nie l’existence de ces servitudes, et empiète sur le terrain du fonds dominant (maison « A »). Sans possibilité de compromis (refus de bornage amiable…), je l’assigne en octobre 2005 pour un bornage judiciaire. De reports en reports, l’expert convoque enfin une réunion cet été 2008, d’où il ressort :
Les titres de propriété de notre maison (A) peuvent être remontés jusqu’en 1848. Ceux de notre voisin (maison B) font référence à un premier acte de notoriété publié aux hypothèques et datant de juin 1980.
En lisant l’historique de notre propriété aux archives départementales, ces 2 maisons (A & B) appartenaient au même propriétaire à partir de 1880. Le propriétaire lègue ses 2 maisons à sa veuve qui les lèguera plus tard (circa 1920) à un de leurs enfants qui décèdera sans descendance en 1973. Mon père acquiert cette maison (A) par vente aux enchères publiques en 1975. Notre titre de propriété fait référence à l’acte d’achat de 1880 (des 2 maisons, A & B), et ne fait pas mention de quelconque transactions ultérieures concernant les maisons A ou B. Notre titre mentionne le droit de passage et de puisage sur la propriété « B ». En 1975, la maison « B » est occupée par un vieux paysan et par sa sœur. Ils arrivent à convaincre mon père qu’un bornage est inutile : il ne sera donc pas réalisé, ni en 1975, ni depuis... En juin 1980, ce vieux paysan et sa sœur publient aux hypothèques une «réserve de droit d’usage et d’habitation »sur la maison « B » et vendent la maison en viager le même jour devant le même notaire. Ils décèdent en 1985. Leur acheteur vends la maison « B » en décembre 1995. Cette maison sera à nouveau vendue en 2002 à notre voisin actuel. Nous avons engagé une procédure pour le bornage qui incluait aussi une action en revendication en octobre 2005.
Nous verrons plus tard quels sont le notaires qui ont fait « approximativement » leur travail… 
Mes questions portent, évidement, sur la prescription. Je comprends que les actions réelles immobilières se prescrivent par 30 ans de possession ininterrompue, paisible, publique, etc.. La date de départ de cette période de 30 ans est la publication de l’acte de notoriété de 1980 (réserve de droit d’usage et d’habitation), ce qui nous mène à 2010. L’acheteur qui achète le même jour devant le même notaire peut-il plaider la bonne foi ? (Il a un "juste titre", régulièrement inscrit aux hypothèques, mais est-il de bonne foi selon les termes de l’article 2272 cc « “Le délai de prescription requis pour acquérir la propriété immobilière est de trente ans. Toutefois, celui qui acquiert de bonne foi et par juste titre un immeuble en prescrit la propriété par dix ans.») ? Ai-je raison de penser que si l’acheteur de 1980 n’est pas de bonne foi, (il savait ne pas acheter un bien, mais « une réserve de droit d’usage et d’habitation ») la prescription raccourcie de 10 ans commence à courir à partir de la vente de 1995 (1995 – 2005) et non à partir de la vente de 1980 (1980 – 1990) ?
Merci d'avance pour vos lumières.
N.
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 14:23:52
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Il faut distinguer plusieurs aspects.
1)"Notre titre de propriété mentionne un droit de passage sur le terrain de la maison « B » et de puisage sur le puits qui se trouve sur le terrain de la maison « B»."
- le droit de passage bénéficie t'il à une personne?
2)"Les titres de propriété de notre maison (A) peuvent être remontés jusqu’en 1848"
-qu'est-il écrit sous "designation du bien"?
3)"Ceux de notre voisin (maison B) font référence à un premier acte de notoriété publié aux hypothèques et datant de juin 1980."
- c'est quoi "acte de notoriété"?
4)" ces 2 maisons (A & B) appartenaient au même propriétaire à partir de 1880. Le propriétaire lègue ses 2 maisons à sa veuve qui les lèguera plus tard (circa 1920) à un de leurs enfants qui décèdera sans descendance en 1973. "
- le terrain d'assiette de ces constructions est donc une "UNITE FONCIERE"?
---> COMMENT DES LORS VOTRE PERE A PU ACQUERIR "UNE MAISON"
5)"Notre titre de propriété fait référence à l’acte d’achat de 1880 (des 2 maisons, A & B), et ne fait pas mention de quelconque transactions ultérieures concernant les maisons A ou B."
- votre père a donc acquis le bien connu depuis 1880 dans sa totalité
- avez-vous le "cahier des charges" établi préalablement à la vente aux énchères?
6)"Notre titre mentionne le droit de passage et de puisage sur la propriété « B »."
7)"En 1975, la maison « B » est occupée par un vieux paysan et par sa sœur"
- ...occupée ou "acquise" aussi aux enchères?
8)"En juin 1980, ce vieux paysan et sa sœur publient aux hypothèques une «réserve de droit d’usage et d’habitation »sur la maison « B » et vendent la maison en viager le même jour devant le même notaire"
- la "publication" porte sur quelle parcelle cadastrale
---> Il me semble que votre expert n'est pas allé au bout de ses découvertes, à moins que vous n'ayez pas tout compris
Il faut clairement identifier QUAND et COMMENT l'unité foncière existant jusqu'en 1973 a été DIVISEE 
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Edité par - Mout le 26 août 2008 14:25:35 |
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NAMD
Contributeur senior
71 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 15:53:34
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Merci Mout...
Effectivement, la situation n’est pas simple…
1) Le droit de passage et de puisage est présentée sur notre titre comme une servitude d’un fond à l’autre. Ce n’est pas un droit personnel. Ces servitudes ne sont pas reportées sur le titre de propriété de notre voisin…
2) Pour ce qui est de la désignation de la propriété de mon père, il s’agit « d’une petite maison… entourée de son jardin d’une contenance de XX ». En historique, il y a référence à l’acte d’achat de 1880… que nous avons retrouvé aux archives départementales. (En revanche, pas de trace du transfert de propriété entre le propriétaire de 1880 à son épouse à son décès (1911), puis de l’épouse à ses enfants lors de son décès (1920). Il a fallu remonter au cadastre Napoléonien pour comprendre les descriptions du bien car une partie des immeubles avait été détruits…).
3) Acte de notoriété : Le voisin de l’époque a fait inscrire en 1980 aux hypothèques une « réserve de droit d’usage et d’habitation a son profit sur la parcelle XXXX ». Cette parcelle XXXX est ici la maison « B ».
4) Le cadastre Napoléonien indiquait déjà plusieurs parcelles. Avec le temps, certaines ont été regroupées, d’autres pas. En tout état de cause, ces deux maisons appartenaient initialement à 3 familles différentes (jusqu’en 1860), avant d’être consolidées graduellement en une seule propriété (à partir de 1880). Le cadastre de 1976 indiquait 2 parcelles, tout comme le cadastre actuel (1992).
5) Je n’ai pas le cahier des charges de la vente aux enchères.
6) Notre titre de propriété nous accorde un droit de passage sur la propriété « B » (que je soupçonne de nous appartenir, en fait).
7) La maison « B » était occupée, sans doute sur la base d’un contrat de fermage (introuvable). En tous les ces, ce sont bien ces fermiers qui ont publié l’acte de notoriété sus-mentionné (point 3) « réserve de droit d’usage et d’habitation a son profit sur la maison « B ».
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Mout
Pilier de forums
2545 réponses |
Posté - 26 août 2008 : 20:10:40
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ALors ...
Ce qu'il faut faire, c'est, avec les références cadastrales, aller aux hypothèques et demander un "renseignement sommaire" au titre d'une parcelle (celle de 1880 : s'il y en a plusieurs pour l'unité foncière, l'une d'elles est prise en "chef")
Vous allez y trouver, au cadre A,les mutations successives relatées par la publication des actes de vente, avec les dates.
Ensuite, vous demanderez tel ou tel acte de vente.
Ce qui s'est passé, c'est vraisemblablement une "division" au moment de la vente aux enchères...à moins d'une erreur matérielle |
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