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Nº2286
SEMAINE DU JEUDI 28 AOUT 2008

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Spécial imobilier
Un dur retour sur terre
Frappé par la crise du financement, le marché immobilier accuse un sérieux coup de frein partout en France. De nombreux propriétaires doivent revoir leurs prétentions à la baisse pour vendre. Mais la demande reste forte

L'année a mal démarré pour Nicolas, qui n'arrive pas à vendre son appartement dans le 9e arrondissement de Paris, affiché à 400 000 euros : «Je l'avais acheté ce prix-là et je dois absolument le vendre, car j'en ai racheté un autre dans l'intervalle.» Il n'est pas le seul. Selon certains professionnels, deux emprunteurs en crédit-relais sur cinq sont dans son cas. Agrippés à des prix de vente désormais inadaptés à la demande. Le marché s'est même sérieusement grippé au premier semestre, conséquence de l'attentisme des acheteurs et des banques : le volume des transactions a baissé de plus de 10% par rapport à la même période en 2007, les délais de vente se sont allongés de plusieurs semaines. Le taux de négociation, en légère augmentation depuis six mois, atteint désormais 5,5%. Les prix s'en ressentent : après dix années de hausse à deux chiffres, pour la première fois la moyenne des prix des logements anciens en France est restée stable au premier semestre (+0,72% selon Century 21, +0,9% pour la Fnaim). Mais ils ont baissé à Marseille (-1,5%), à Rennes (-2,3%) et à Grenoble (-1,3%), se stabilisant à Lille ou à Caen et résistant encore à Bordeaux (+2,4%), Strasbourg (+4,1%) ou à Lyon (+5,3%). Avec des disparités importantes entre les régions : les prix de l'ancien chutent de 7,6% dans le Limousin, de 6,4% dans les Pays de la Loire, mais remontent de 9,2% en Lorraine, tandis qu'ils restent stables dans le Centre et les Alpes, dans le Sud-Est et en Ile-de-France. Paris continue de faire exception à la règle. 60 jours suffisent pour vendre un bien dans la capitale, contre 86 en moyenne dans le reste de la France. Sur six mois, selon les notaires d'lle-de-France, les prix parisiens restent toujours orientés à la hausse (+1,4%). Le montant moyen d'une acquisition franchit même la barre des 300 000 euros pour un 46-m2. Toutefois, sur l'ensemble de la région, le volume des ventes a chuté de 8,8% au premier trimestre. Et en banlieue, la baisse a commencé dans plus de 80% communes franciliennes. Au-delà, la baisse des prix pourrait atteindre jusqu'à 10% dans les grandes périphéries, désormais pénalisées par la hausse des prix de l'essence. La demande devrait naturellement se recentrer autour des zones desservies par les transports en commun.


Les raisons du coup de frein
«Il n'y a pas de crise de l'immobilier, mais une crise financière avec des dommages collatéraux sur l'immobilier», estime Christine Boutin, la ministre du Logement. Mais, après dix ans de croissance ininterrompue des prix de l'ancien - du jamais-vu depuis quarante ans -, l'immobilier français semble bel et bien «en bout de cycle», selon René Pallincourt, le président de la Fnaim. Tous les experts s'accordent sur les raisons de ce ralentissement, amorcé au second semestre 2007. Jusque-là, les augmentations du prix de la pierre étaient compensées par le faible niveau des taux d'intérêt et l'allongement de la durée de crédit. «La charge pour l'emprunteur restait la même», rappelle René Pallincourt. La remontée des taux d'intérêt, d'environ 1 point en un an, rejoignant à nouveau la barre des 5% sur vingt ans, a changé la donne, excluant une partie de la clientèle du marché du crédit. A cette désolvabilisation de la demande se sont ajoutés le durcissement des conditions de crédit puis la restriction de l'offre par les banques, touchées par la crise des subprimes. La morosité ambiante liée à la perte de pouvoir d'achat des ménages, dont le moral est tombé à son niveau historique au plus bas, a fait le reste. Cerise sur le gâteau, la hausse du prix du carburant a découragé ceux qui étaient prêts à s'installer plus loin pour payer moins cher. Les plus touchés sont les primo- accédants, les moins de 30 ans (22% des acquéreurs) et les employés-ouvriers (41,9%), selon Century 21. Ceux-là mêmes qui avaient représenté jusque-là le gros des troupes des acquéreurs. Le marché de la seconde accession n'est pas mieux loti : les crédits-relais sont de plus en plus longs et difficiles à obtenir.

Un financement plus coûteux
La politique monétaire menée par la Banque centrale européenne, combattant l'inflation par la cherté du loyer de l'argent, a entraîné, mécaniquement, un renchérissement du crédit à l'habitat. Pour la première fois depuis cinq ans, le taux moyen des prêts sur vingt ans atteint les 5%. Les taux des prêts à quinze ans devraient également rester sur «le haut de la fourchette», autour de 5%, contre 4,85% en moyenne aujourd'hui. Conséquence, la hausse des taux d'intérêt et des prix des logements a exclu 20% des personnes qui étaient éligibles à un emprunt au début de l'année 2007, selon le baromètre Bipe-Empruntis. Depuis la situation très favorable de l'automne 2005, la mensualité d'un emprunt de 150 000 euros sur vingt ans a progressé de 14%. En seulement deux mois, la mensualité moyenne a augmenté de 1,7% et le coût total du crédit de 4,7%. Mais le marché ne s'est pas arrêté, il est juste devenu encore plus inégalitaire. «Les banquiers affichent clairement leur volonté de reconstituer à nouveau les marges, mais maintiennent d'excellentes offres pour les «bons» et les «très bons» dossiers», commente Geoffroy Bragadir, fondateur du courtier Empruntis.com.

Les répercussions sur l'immobilier neuf
Particulièrement touchés par le credit crunch, les grands groupes de promotion, comme Nexity, Kaufman & Broad, Bouygues Immobilier, Promogim ou Bouwfonds Marignan, ont réduit leur production, renégocié les coûts du foncier, renoncé à des terrains réservés pour des opérations condamnées à une issue douteuse dans un tel contexte. Ils s'orientent davantage vers les zones Anru, avantageuses par la TVA à 5,5%, ou vers les villes permettant l'accession à prix maîtrisés. Les ventes de neuf ont certes baissé d'un bon quart au premier trimestre par rapport à 2007, «mais les mises en chantier avaient chuté dans les mêmes proportions», rappelle Jean-François Gabilla, président de la FPC. «On revient à un taux d'écoulement normal. Les investisseurs n'ont pas disparu, même si leur nombre a baissé», explique René Metz, patron de Meunier Habitat et des Espaces immobiliers BNP. «Il faudra construire avec discernement, en revoyant la conception des programmes pour les adapter à la demande, ce qui n'est pas plus mal», observe Jean-Philippe Bourgade, directeur général de Bouwfonds Marignan. «La moitié des ventes de neuf est financée par des ventes dans l'ancien. Si les prix de l'ancien baissent trop, ces personnes auront du mal à racheter du neuf ensuite», observe Serge Grzybowski, patron d'Icade. D'autant que les maires exigent de nouvelles normes et des constructions écologiques, forcément coûteuses. «Les économies d'énergie modifieront aussi la donne sur le parc ancien, pénalisant les logements mal isolés», prévoit Jean Lavaupot, directeur du réseau d'agences ERA. Quant au marché de la maison individuelle neuve, qui représente un cinquième des ventes en France, il accuse le coup de l'augmentation du prix de l'essence.

Un projet de loi sensible
Il reste qu'une part grandissante des Français sont exclus de l'accession mais aussi du logement locatif libre ou social. Le projet de loi de Christine Boutin (voir entretien p. 60) a pour but de libérer des mètres carrés de logements HLM en améliorant avec autorité la mobilité des locataires, ce qui choque les associations de défense du logement, qui s'insurgent d'autre part sur le fait d'intégrer l'accession sociale à la propriété au quota des 20% de logements sociaux exigés par la loi SRU. La ministre souhaite notamment permettre l'extension des logements existants et élargir le dispositif de la maison à 15 euros aux appartements. Le projet sera débattu à la rentrée. D'autres intervenants, comme Henry Buzy-Cazaux, de la Fnaim, suggèrent la création d'un fonds de garantie qui permettrait aux banques d'offrir des prêts libres sécurisés, ainsi que l'abaissement des droits de mutation, pour l'ancien comme pour le neuf, mesure qui avait relancé le marché en 1998.

La baisse, jusqu'où et jusqu'à quand ?
La durée du réajustement en cours dépend d'abord des banques. L'universitaire Mchel Mouillart pense que «la baisse des prix peut être rapide si les marchés financiers continuent à être bloqués». Mais Cyril Blesson, du Bipe, rappelle par ailleurs qu'«il n'y a pas de crise des subprimes à la française, car le taux de défaut de paiement des traites n'est que de 1 pour 1 000 dans l'Hexagone contre 30 aux Etats-Unis». De nombreux experts estiment que les banques n'y verront pas clair dans leurs pertes tant que l'année ne sera pas terminée. De nouvelles banques directes ou low-cost pourraient s'en gouffrer dans la brèche en proposant des taux bas pour gagner des parts de marché. Quant au volume des ventes, il devrait au final chuter d'environ 15% en 2008 dans l'ancien. Pas davantage, malgré l'attentisme des acquéreurs, car la demande reste forte. Sociologique d'abord, entretenue par la décohabitation et les mutations. Psychologique ensuite, la société française évoluant vers une moindre protection sociale, notamment au niveau des retraites, poussant toujours fortement les Français vers l'achat dans la pierre, plus que jamais valeur refuge. Le marché reste actif là où l'offre rencontre la demande et à condition que les banques suivent. «Dès que les vendeurs consentent à rabaisser leurs prétentions, les acheteurs reviennent», constatent de nombreux professionnels. Côté prix, Hervé Bléry, patron de Century 21, pense que, sur l'ensemble de l'année, ils devraient stagner, voire reculer jusquà 2%. La Fnaim n anticipant pas de «risque de baisse brutale», mais plutôt une «stabilisation», estimant qu'une baisse de 5% en moyenne sur l'année est improbable : il faudrait que les prix chutent de 10% au second semestre. D'autres professionnels du secteur voient plus loin, tel Laforêt Immobilier, qui prévoit une baisse des prix de 15% sur deux ans, ou le baromètre Bipe-Empruntis qui prédit une baisse de 10% d'ici à 2009. Les économistes, comme Mathilde Lemoine de HSBC ou Olivier Eluère du Crédit agricole, sont eux aussi d'accord pour un repli sans effondrement. Enfin, l'Observatoire Caisse d'Epargne compte sur une baisse de 2% à 3% cette année, optant pour une contraction du marché et un assagissement des prix.

Attendre ou pas
Marie-Jo et Bertrand ont acheté en 2006 une maison à retaper à Saint-Briac, dans les Côtes-d'Armor. En mai 2007, une agence estime la maison, rénovée, à 600 000 euros. Un an après, les agences annoncent au couple qu'il sera difficile de trouver un acheteur à plus de 450 000 euros. Un bien peut donc parfois se dévaluer très vite. Alors faut-il attendre ? Pénurie oblige, le marché va devenir de plus en plus sélectif, et les écarts vont se creuser en fonction de la qualité des logements. Les affaires sans défaut, bien situées, proches des transports en commun et des commerces ne devraient pas trop souffrir, tant la demande est importante. «Nous revoyons des acquéreurs qui ne croient plus à une forte chute des prix», constate cet agent du 16e arrondissement de Paris. Une situation excentrée, un défaut de conception, un bâti mal isolé, et la baisse risque d'être sévère.


Yves Le Grix, Dominique Thiébaut
Le Nouvel Observateur

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