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J'aurais besoin de quelques elements pour aider une reflexion ou une negociation. J'espere pouvoir expliquer la situation assez simplement pour que vous m'aiguilliez plus avant. Je me trouve dans une situation classique heritee de morcellement de parcelle autrefois unique et d'habitudes repetees.
Je suis en train de me porter offreur d'une parcelle (une cour dont je possede deja la moitie en indivision). Une partie de la parcelle me donne acces a mon garage.
La parcelle a ete morcellee il y a une vingtaine d'annees. Le voisin, agriculteur, accede ses parcelles qu'il exploite avec ses vehicules de travail en passant juste devant l'entree de mon garage. Je souhaite paver et cloturer ma cour. Mon voisin souhaiterait continuer de pouvoir passer. A noter que l'indivision n'est pas avec le voisin mais avec un tiers.
L'acces a sa parcelle peut se faire directement de sa parcelle a son autre parcelle, 5 metres a cote, sans passer sur ma parcelle, cependant cela obligerait de couper un arbre fruitier et de recreer/empierrer un acces.
Alternativement, la parcelle est accessible par la voie publique 250 metres plus bas, acces que le voisin emprunte periodiquement egalement.
Dans le premier cas (creation d'un acces a quelques metres), il me semble comprendre que je suis alors tenu de participer a la moitie des frais (qui restent raisonables). Est-ce veritablement une obligation legale de ma part de participer aux frais? Un flou semble flotter de la part du notaire et du geometre, ca semble etre tour a tour un melange d'obligation legale et/ou d'un geste de bonne volonte de ma part. Qu'en est-il? Auriez vous des vues/eclairages sur ce point?
Un autre point qui a ete souleve -mais la encore de facon un peu ambigu- est le droit de passage ("ils sont toujours passes par la"). Ma reaction est que s'il y avait un avait effectivement un droit de passage formel, il correspondrait a une servitude, or mon acte d'achat ne mentionne aucune servitude concernant cette parcelle en indivision, mais seulement des formules assez classiques ci-dessous.
Egalement comme il y a deux autres possibilites de passage (une creation et une existante) l'argument du droit de passage me semble assez leger -a moins qu'a ce niveau l'historique ne prevale (c'est-a-dire que le fait d'etre toujours passer par la constitue un droit acquis?). Qu'en pensez-vous?
Citation :<<L'acquereur souffrira les servitudes apparentes, passives ou occultes, continues ou discontinues, de toute nature, de droit public ou de droit prive qui grevent ou peuvent grever l'immeuble vendu, y compris celles derivant de la situation naturelle des lieux, de leur alignement, des projets d'amenagement communaux ou d'urbanisme sauf a s'en defendre et a profiter de celles actives, le tout a ses risques et perils, sans recours contre le vendeur et sans que la presente clause puisse donner a qui que ce soit plus de droits qu'il n'en aurait en vertu de titres reguliers non prescrits ou de la loi.>>
<<Les parties et plus particulierement l'acquereur ont dispense le notaire soussigne de requerir une note de renseignements d'urbanisme, l'acquereur ayant declare parfaitement connaitre le bien vendu et avoir pris lui-meme aupres des services competents, tous les renseignements concernant les regles d'urbanisme s'appliquant a l'immeuble et le decharge de toute responsabilite a cet egard>>
J'espere que j'ai explique la situation assez clairement et que vous pourrez me donner quelques elements de reflexion concrets. Y a-t-il un lien que je devrais lire sur ce sujet d'abord?
Bon, j'ai fais mes devoirs et lu des discussions/liens sur ce forum sur le passage. Mais j'ai encore quelques questions pour essayer de qualifier ma situation.
1) Est-ce qu'un droit de passage peut exister pour une parcelle clairement non enclavee? (entouree de chemins communaux sur au moins 2 kms et aussi accessible par une cour qui appartient au meme proprietaire en coupant 1 ou 2 arbres).
2) Le passage sur mon petit bout de terrain 3m x 3m existait effectivement avant une division (division qui n'a en rien cree un enclavement), est-ce que cet etat de fait cree tout de meme une destination de pere de famille?
3) Est-ce que le voisin (exploitant agricole) peut egalement invoquer un passage d'exploitation?
4) Question bonus: est-ce qu'on peut considerer un jardin (parcelle qui a son propre numero cadastral) comme enclavee si sur le cote de la voie publique il est longe d'un mur inscrit/protege (ZPPAUP) et sur les autres cotes par des parcelles dont je ne suis pas proprietaire? Le jardin n'est evidement pas enclave pour access pieton, mais pour un acces de tondeuse autoportee (3,000 m2) il est enclave. Est-ce que ceci peut qualifie pour enclavement et demander un droit de passage?
si le droit de passage est conventionnel et que le motif explicite de la convention est l'enclave, le droit peut s'éteindre en cas de désenclavement.
y a t il un acte instaurant ce droit de passage ?
cordialement Emmanuel Wormser
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Non en ce qui me concerne la parcelle n'a jamais ete enclavee depuis la division, ni non plus n'y a t-il eu de convention ecrite. Seule la force de l'habitude ou le fait qu'il s'agit d'un exploitant agricole me fait me demander si effectivement, je suis oblige de reconnaitre le droit de passage.
non : le droit de passage ne s'acquiert que par titre ou par décision de justice en cas d'enclave.
en effet, le passage est une servitudce discontinue.
cordialement Emmanuel Wormser
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Emmanuel, merci pour les clarifications. C'est une chose de lire les articles de loi et une autre de les comprendre/interpreter, j'en apprends toujours sur ce forum.
Donc j'imagine que l'arret du passage a mon initiative (dans mon bon droit) ne m'oblige donc pas a participer aux frais d'installation d'un autre passage (d'autant qu'il y en a un existant 100m plus bas)?
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Comme d'habitude, merci pour le cas qui me preoccupe. Je pense avoir assez d'elements maintenant pour discuter. Ou pour simplement pour affirmer mes droits. Toujours interessant aussi de se ballader sur ce forum et lire d'autres themes. Merci.
Voie d'acces / droit de passage
Forum fermé
Posté - 02 sept. 2008 : 23:35:13
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